Ya bir sözleşmeyle ya da bir kanun hükmüyle kurulan el birliği (iştirak halinde) mülkiyette; paydaşlar, el birliği mülkiyetin mahiyetinden kaynaklı olarak üçüncü kişilere sahip oldukları payları satamaz ve devredemezler. İşbu durumdan kaynaklı olarak paydaşların tamamının anlaşma sağlayarak üçüncü kişilere satış konusunda fikir birliğine varamamaları durumunda bir süreç çıkmaza girer. İşte bu çıkmazın sona erdirilmesi için çözüm olarak nitelendirilebilecek paylı mülkiyete çevirme ve izale-i şuyu davasına işbu makalemizde yer vereceğiz. Not: Aşağıdaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaya uygulanması ayrı bir hukuki değerlendirme gerektirir.

El Birliği Mülkiyet ve Paylı Mülkiyet Ayrımı

Türk Medeni Kanunu'na göre (örnek olarak miras hukukundan doğan) el birliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur; her ortak hakkı malların tamamına yaygındır. Buna karşılık paylı mülkiyette her ortağın tescil edilmiş bir payı vardır ve bu pay üzerinde tasarruf imkânları daha nettir. Bu ayrım, el birliği halindeki taşınmazların üçüncü kişilere devrinde hukuki sonucu doğrudan etkiler.

Üçüncü Kişilere Satış için Çözüm Yolları

Giriş kısmında da bahsettiğimiz üzere paydaşlar herhangi bir sebeple taşınmaz üzerindeki paylarını üçüncü kişilere devretmek niyetinde olduklarında el birliği mülkiyet durumunda üçüncü kişilere satış mümkün olmaz. Ancak tüm maliklerin satış için anlaştığı durumda ise oy birliği ile alınan bir satış kararı olduğu için el birliği mülkiyetindeki taşınmaz, tüm maliklerin anlaşması ile üçüncü kişilere satılabilir. Ancak makalemize konu tüm maliklerin anlaşamadığı durumda bu satış mümkün olmaz. İşte bu durumda satışı isteyen paydaşlar açısından iki yol karşımıza çıkar:

a. Paylı Mülkiyete (Ortaklığa) Geçiş

El birliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş; iki farklı yol ile mümkün olmaktadır:

İdari Yol (Kadastro Kanunu Ek 3. Maddesi aracılığıyla)

Paydaşlar, paylı mülkiyete geçiş için Kadastro Kanunu Ek 3. Maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne başvuruda bulunabilirler. Söz konusu başvuru uyarınca tapu müdürü, talepte bulunmayan diğer mirasçılara tebligat göndererek belirleyeceği süre içerisinde (bu süre genelde 15 gündür; 7 gün de verildiği görülmektedir.) varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.

Eğer diğer mirasçılar süresi içerisinde itirazlarını bildirmez veya belirlenen süre içerisinde paylaşma davası açmaz ise (TMK 698'de yer alan paylaşma kast edilmektedir.) başvuruda bulunulan taşınmaz üzerindeki el birliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek tapuya işlenir. Tapu Müdürlüğü yine 6537 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na uygunluğu denetlemek için İlçe Tarım Müdürlüğü'nden onay yazısı almaktadır.

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi
Ek Madde 3 – (Ek: 15/1/2009-5831/8 md.)
Bir mirasçı, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde tapu sicil müdürü, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Tebligat masrafları ilgilisince karşılanır.

Elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan herhangi biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu taşınmaz mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek, hissedarlık esaslarına göre mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilir.

Dava Yolu (TMK 644 Uyarınca Açılacak Dava İle)

Malikler, tapu müdürlüğüne başvuru yolunun yanında taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde ilgili taşınmaza yönelik el birliği ortaklığının sona erdirilmesi için dava açabilirler. İlgili davada; başvuran taraf (davacı) paylı mülkiyete geçiş isteyen taraf iken davalı taraf ise diğer paydaşlardır. İşbu dava; bir nevi idari yolun hukuk davası versiyonu olarak da düşünülebilir. İlgili taşınmazın paylı mülkiyete geçişinin sağlanması için mahkeme, yine tapu müdürlüğü gibi davalı taraflara tebligat göndererek belirlediği süre içerisinde (ki bu süre genelde cevap dilekçesi süresi olan 2 haftadır.) itirazlarını bildirmelerini ve yine bu süre içerisinde paylaşma davası açmaları gerektiğini bildirir.

Bu noktada önemli olan hususlardan biri de; ilgili gönderilecek tebligatta itiraz süresi, itirazların bildirilmesi ve yine süresi içerisinde paylaştırma davasının açılması gerektiğinin açıkça yazması gereğidir. Aksi durum Yargıtayca bozma sebebidir. (Yargıtay 14. HD, 2016/1363 E.

Yine sulh hukuk mahkemesi bu süreçte ilçe tapu müdürlüğüne yazı yazarak ilgili paylı mülkiyete çevirme talebinde bulunulan taşınmazın, paylı mülkiyete çevrilmesinin uygun olup olmadığını sorar. İşbu husus ise 6537 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'ndan doğmaktadır. İşbu husus ile alakalı olarak 03.11.2017 tarihli Tarım Reformu Genel Müdürlüğü yazısı incelenebilir. Söz konusu süre içerisinde paylaşma davası açılmaz veya itirazlar ileri sürülmez ise el birliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi kararı alınır.

İşbu kararda tüm maliklerin pay oranları ayrıntılı şekilde belirtilmesi gereklidir.

İzale-i Şüyu Davası Açılması

Ayrıntılı bir şekilde başka bir makalemizde ele aldığımız İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davası ile malikler; taşınmazın icra dairesi aracılığıyla satılarak ilgili tutarın paylaştırılmasını, aynen taksim mümkün ise malların taksim edilmesini (paylaştırılmasını) talep edebilirler.

Paylı Mülkiyete Geçiş Sonrası Ön Alım Hakkı

Paylı mülkiyete dönüldüğünde TMK m.732 ve devamı uyarınca, bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların önalım hakkı (şufa) doğar; bu hak, paydaşlara aynı şartlarla satın alma imkânı verir ve belirli sürelerle (bildirimle bağlantılı hak düşürücü süreler) sınırlanmıştır.

Bu sebeple üçüncü kişiye satış stratejisi planlanırken önalım hakkının tecili, bildirim usulleri ve sürelerin dikkate alınması zorunludur. Ön alım hakkına ilişkin hususlar başka bir makale ile değinilecektir.

Özet

Elbirliği rejiminde doğrudan üçüncü kişiye satış tescil bakımından mümkün değildir. Uygulanabilir iki eksen vardır:

  1. İdari veya Hukuk Davası yoluyla mülkiyete dönüş (imkân bulunuyorsa (taşınmazın bölünmesi) ifraz) ve ardından satış;
  2. Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) ile paylaştırma veya satış.

Paylıya geçildiğinde önalım gerçeği göz ardı edilmemelidir.

Uyarı: Bu metin genel bilgilendirme niteliğindedir; hukuki tavsiye değildir. Somut olaylar açısından profesyonel destek alınmalıdır.