Ülkemizde taşınmaz satışı nedeniyle çoğu zaman “kapora” adı altında ödeme gerçekleştirilmesi söz konusudur. Alıcı; satıcıya kapora olarak para vermekte veya banka hesabına göndermektedir. Taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle verilen kaporanın niteliği ve kaporanın iadesi hakkında bilgi vereceğiz.

1. I. Kapora
2. II.

   Bağlanma Parası

3. III. Cayma Parası
4. IV. Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Geçersizliği Sorunu
5. V. Kaporanın İadesi İçin Yasal Yollar

I.

Kapora

Taşınmaz satış sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Ancak kanunda kapora ibaresi geçmemektedir. Kapora, kelimesi dilimize İtalyanca’dan (caparra) geçmiş olup Türk Dil Kurumu tanımına göre “güvenmelik” anlamı taşır.

Kapora bedeli genelde satılan malın başkalarına satılmasını engellemek amacıyla verilmekte. Verilen kapora satışın tamamlanması aşamasında satış bedelinden düşülmektedir.

Genelde kapora bedeline ilişkin bilinen husus, satıcının anlaşmadan vazgeçmesi hâlinde bu bedeli iade etmesi gerektiği, alıcının satın almadan vazgeçmesi hâlinde satıcının kaporayı iade etmek zorunda olmadığıdır.

Halbuki bu galatı meşhur bir uygulamadır.

II. Bağlanma Parası

Bağlanma parası, sözleşmenin yapıldığına ilişkin kanıt olarak verilen paradır. Aksine bir sözleşme veya adet olmadıkça bağlanma parası, esas alacaktan düşer. Sözleşmenin başında kapora olarak verilen para genel olarak bağlanma parası anlamına gelir.

Taşınmaz satış sözleşmesinde ve/veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde verilen kapora bedeli aksi taraflarca kararlaştırılmadığı sürece bağlanma parası niteliğindedir.

Bu nedenle tarafların sözleşmeden dönme hakkını kullandığı durumlarda bağlanma parasının da iadesi gerekecektir. Tarafların müsbet, munzam veya menfi zararlarına ilişkin iddiaları saklıdır.

III. Cayma Parası

Cayma parası, tarafların her birinin sözleşmeden dönme hâlinde verdikleri bu paranın iade edilmeyeceği, almış olanın ise iki katı ile geri vereceği bedeldir. Amacı sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesi hususunda yaptırım sağlamaktır.

Gayrimenkul satış veya satış vaadi sözleşmesinin başında verilen kapora bedelinin cayma parası olduğunun kabulü ancak tarafların bu hususta yazılı olarak ve geçerli bir şekilde anlaşmış olmalarına bağlıdır.

IV.

Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Geçersizliği Sorunu

Taşınmaz satışının geçerliliği resmi şekil şartına bağlıdır. Bunun anlamı kısaca; taşınmaz satış veya satış vaadi sözleşmesinin noterde veya tapu müdürlüğünde yapılması zorunluluğudur. Aksi takdirde taraflar arasında yapılan taşınmaz satış sözleşmesi hukuken geçerli olmayacaktır.

Hukuken geçerli olmayan ‘harici’ (Yani sadece taraflar arasında yapılan) sözleşmede alıcının kapora bedeli olarak verdiği paranın geriVerilmeyeceği, bu paranın cayma parası olarak verildiği yazılmış olsa dahi bu hüküm geçerli değildir. Taraflar arasında geçerli olmayan satış sözleşmesine bağlanan fer’i nitelikteki borç hükümleri de geçerli olmaz.

Geçersiz bir taşınmaz satış ve/veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle ödenen kapora bedeli ister bağlanma parası ister cayma parası olarak nitelendirilsin; kaporanın iadesi gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2020/551 Esas ve 2022/1147 Hüküm sayılı 22/09/2022 günlü hükmünde vurgulandığı üzere; “…Bağlanma parasında olduğu gibi cayma parasının istenebilmesi için de sözleşmenin geçerli olması gerekmektedir. Çünkü cayma parası da bir fer’î (yan) bir borçtur. Bu sebeple, sözleşme herhangi bir nedenle geçersiz ise, artık cayma parasından da söz edilemeyecektir. Sözleşme geçersiz olmasına rağmen, cayma parasının verilmesi hâlinde, alınmış cayma parasının sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilmesi …” hükmü mevcuttur. (Benzer yönde; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/592 Esas ve 2020/430 Hüküm sayılı 17/06/2020 günlü hükmü)1

Taşınmaz satış ve/veya satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli olduğu vaziyette ise kapora bedelinin ise cayma parası olduğunu iddia eden taraf bunu ispatlamak zorundadır.

Aksi takdirde ödenen kapora bağlanma parası olarak değerlendirilir.

V. Kaporanın İadesi İçin Yasal Yollar

Kapora bedelinin iadesi satıcının rızası ile gerçekleştirilmemesi halinde icra takibi başlatmak mantıklıdır. İlamsız icra takibine karşı satıcının itiraz hakkı vardır. Ancak itirazın iptali davasının satıcı aleyhine sonuçlanması hâlinde; talep halinde, yüzde yirmi oranında icra inkar ödeneği, faiz, yasal aşama ve icra takibi için ayrı ayrı vekalet ücreti ve harç ve masraf ödemek zorunda kalacaktır.

İtirazın iptali davasında görevli yargı mercii; taşınmazın “konut” vasfında olması ve satıcının tacir olması hâlinde tüketici yargı makamı olacaktır.

Bu nedenle yasal aşama açılmadan önce hukuk uyuşmazlıklarında yasal aşama koşulu tüketici arabuluculuk başvurusunun yapılması da gerekir.

Taşınmaz satış ve/veya satış vaadi sözleşmesine konu gayrimenkul “işyeri, atölye, dükkan, tarla, arsa” gibi niteliklere haiz ise bu vaziyette görevli yargı mercii asliye hukuk mahkemesidir.

Yetki bakımından ise yasal aşama; para alacağı nedeniyle alacaklının yerleşim yerinde veya genel yetki bakımından borçlunun yerleşim yerindeki yargı merciinde görülebilir.

Kapora bedelinin iadesi için duruma göre arabuluculuğa başvurulup da alacak yasal süreci açılması mümkün ise de sürecin daha uzama ihtimali, daha masraflı olma ihtimali söz konusudur. Ayrıca icra inkar ödeneği istemek de mümkün olmayacaktır.

1. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/232 Esas 2025/3721 Hüküm 01/07/2025 günlü hükmü: “…Taraflar arasında 07.03.2015 günlü haricen düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca, davacı alıcı tarafından davalı satıcıya satış bedeline mahsuben 600.000,00 TL ödendiği, işbu paranın davalıya verildiğinin sözleşmede hüküm altına alındığı, taraflar arasında imzalanan davaya konu harici taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmemiş olması nedeniyle geçersiz olduğu, taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmayacağı ancak tarafların sözleşme gereği birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteme hakkına sahip olduklarının anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına hüküm verilmiştir…”↩︎

, Barosu’na 51620 sicil numarası ile kayıtlı avukattır. 10 yılı aşkın süredir yasal uyuşmazlıkların çözümünde aktif rol almaktadır. Aynı zamanda Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı'na 41140 sicil numarası ile kayıtlı arabulucudur.

Sorunuz mu var?

Hemen iletişime geçin.