Güncel yasal düzenlemeler ve yargı kararları ışığında yasal süreçlerin işleyişini bilmek, haklarınızı korumak adına oldukça önemlidir. İşte konu hakkında bilinmesi gerekenler:

Hukuk Büromuz

• Ehlibeyt Mah. Ceyhun Atuf Kansu Cd. No:112 D:30, Cevat Muratal İş Merkezi, Balgat, /

Yazı İçeriği:

1. Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

2. Tescil Ne Demektir?

3. Yolsuz Tescil Ne Demektir?

4. Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Sebeplerle Açılır?

5. Tapu İptali ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

6. Tapu İptali ve Tescil Davasında Nasıl Bir Yol İzlenmelidir?

7. Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

8. Tapu İptali ve Tescil süreçlerinde Zamanaşımı

9. En Sık Karşılaşılan Tapu İptali ve Tescil Davası Sebepleri

   1. Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

   2. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

   3. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

   4. Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

   5. Kadastro Öncesi Hak Durumu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

   6. Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

   7. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tarafı Olan Müteahhitin veya Müteahhit ile Sözleşme Yapan 3.

      Kişilerin Açacağı Tapu İptali ve Tescil Davası

   8. İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

10. İhtiyati Tedbir Uygulaması

11. Tapu İptali ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?

12. Tapu İptali ve Tescil Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptal ve tescil davasının konusu, tapu sicilinde usule ve hukuka aykırı yapılan, artık gerçek durumu yansıtmayan kayıt ve tescil işlemlerinin gerçeğe uygun hale getirilmesidir. Dolayısıyla tapu iptali ve tescil yasal süreci doğrudan taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkını ilgilendirmektedir.

Tapu iptali ve tescil yasal süreci ile, tapudaki hatalı olan ve gerçek durumu yansıtmayan tescil işleminin iptal edilmesi ve taşınmazın, gerçek hak sahibi olan malikin adına tescil edilmesi amaçlanmaktadır. Böylece tapudaki tescil işleminin yolsuz tescil niteliği yargı mercii vasıtasıyla tespit edilecek ve yasal vaziyet ile fiili vaziyet arasında bağlantı kurulmak suretiyle somut olay adaleti sağlanacaktır.

Tapu iptali ve tescil yasal süreci, kaynağını doğrudan Anayasamız ile Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nden alan mülkiyet hakkına dayanmaktadır. Dolayısıyla tapu iptali ve tescil yasal süreci sonucunda mülkiyet hakkı ihlal edilmiş olan davacı veya davalı yan, olağan yasa yollarının tüketilmiş olması da dahil tüm şartların mevcut olması halinde Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru yoluyla başvuruda bulunabilecekleri gibi iç hukuk yollarının tüketilmiş olması da dahil olmak üzere tüm şartların mevcut olması halinde Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'ne de bireysel başvuru yapabilirler.

Tapu iptali ve tescil yasal süreci, halk arasında yaygınlıkla "tapu iptal yasal süreci", "tapu iptal tescil yasal süreci" şeklinde ifade edilmektedir.

Tüm bu terimler, aynı anlamı ifade ederler. Tapuda gerçek hak durumuna aykırı tescil işleminin gerçekleştirildiği her halde tapu iptali ve tescil davasının açılması mümkündür. Bu haller, makalemizin devamında detaylı olarak işlenecek ve makalemizin sonunda yer alan emsal hükümler ile birlikte siz değerli okuyucularımıza aktarılmaya çalışılacaktır. Ancak öncelikle tescil ne demektir ve yolsuz tescil ifadesi ne anlama gelir, bu hususları açıklayalım.

Tescil Ne Demektir?

Türk Medeni Kanunumuzun 704.

Maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescil ile gerçekleşmektedir. Ancak bunun yanında taşınmaz mülkiyeti zamanaşımı, yargı mercii hükmü, cebri icra, işgal, miras ve kanunda gösterilen diğer hallerde tescil dışı olarak da kazanılabilmektedir.

Ayrıca özellikle köy yerleşimlerinde bulunan birçok taşınmazda olduğu gibi, bahsi geçen taşınmazın tapuya kayıtlı olmadığı durumlarda taşınmazın haricen satışı da gerçekleştirilebilmektedir(bu tip satışlarda genellikle "köy senedi" denilen belgeler kullanılır.) Bu hallerde taşınmaz mülkiyeti hukuken kazanılmış olmakla birlikte, tapu sicilinde sonradan yapılacak olan tescil işlemi kurucu değil, bildirici nitelik taşımaktadır. Örnek verecek olursak: Miras bırakanın vefatıyla birlikte mirasçılar, miras sözleşmesi veya vasiyetname ile aksi kararlaştırılmamış ise, mirasçı sıfatıyla miras bırakana ait bir taşınmazın mülkiyetini henüz tescil gerçekleşmeden, ölüm olayının gerçekleşmesi ile birlikte kazanırlar. Ya da kanunda belirtilen şartların sağlanması halinde, taşınmazın mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla kazanılması da mümkündür.

Yukarıda belirtmiş olduğumuz gibi, kural olarak mülkiyet hakkının kurulması tescil ile gerçekleşir ve tescil dışı kazanım hallerinde dahi, taşınmaz mülkiyetinin mümkün olan en kısa sürede tapuya tescil edilmesi gerekir.

Taşınmaz mülkiyeti sahibi mülkiyet hakkının kendisine sağladığı, 3. Kişilere karşı koruyucu ve bildirici nitelikli etkilerden faydalanmak istiyorsa tapu siciline tescil yoluyla mülkiyet hakkının tapu siciline kaydedilmesini sağlamalıdır.

Yolsuz Tescil Ne Demektir?

"Yolsuz tescil" ifadesi, doktrin ve içtihatta çeşitli tartışmalara yol açma vermekte olan bir terimdir, bir grup yazar ve hakim, yolsuz tescilin yalnızca: Kanunda öngörülmüş olan usule uyulmaksızın yapılan ve bu nedenle gerçek hak durumuna aykırı olan tescil işlemlerini ifade ettiği görüşündeyken; bir grup da sebebin usule veya esasa dayanıp dayanmadığına bakılmaksızın, gerçek hak durumunu yansıtmayan tescil işlemlerinin tümünün yolsuz tescil teşkil edeceği görüşünü taşımaktadır.

Örnek olarak, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi vasıtasıyla 19.11.2015 tarihinde 2014/10869 E., 2015/13384 K. Sayı ile verilmiş olan kararda yer alan:

"Bilindiği ve hükmüne uyulan bozma ilamında değinildiği üzere; tapu sicilinin tutulmasına hakim olan ilkelerden biri de illilik, yani tescilin yasal sebebe bağlılığı ilkesidir.

Türk Medeni Kanununun 1025. maddesi uyarınca tescile dayanak yasal sebep geçersiz ise tescil de geçersiz olur. Öte yandan resmî belgeler (resmî senet, yargı mercii hükmü ve diğerleri) Tapu Sicili Tüzüğünün 7. maddesinde sicilin ana unsurları arasında yer almıştır. Anılan yasal düzenlemeler uyarınca, tescile esas teşkil eden yasal işlem; yasanın öngördüğü şekle uygun olarak yapılmamışsa, tescilin dayanağı olan belgeler sahte veya usulsüz olarak düzenlenmişse veya hiç düzenlenmeksizin tescil işlemi yapılmışsa, işlemin yolsuz tescil niteliğinde olacağı, malikin ya da Tapu Müdürlüğünün talebi ile her zaman düzeltilebileceği kuşkusuzdur." ifadeleri ile dolaylı olarak: "Geçersiz tescil" ve "yolsuz tescil" ayrımı yapılmıştır.

Hukuk Büromuz olarak bizim kanaatimiz, ikinci grubun haklı olduğu yönündedir. Bu kanaatimizi ise, Yargıtay kararlarında yer alan ifadeler ve Türk Medeni Kanunumuzun 1024.

Maddesinin lafzı ile uygulamasına dayandırmaktayız. Çünkü Türk Medeni Kanunumuzun 1024. Maddesi, esasa ve özellikle dürüstlük kuralı(TMK 2. Madde) ile iyiniyet(TMK 3.

Madde) ilkesine ilişkin olarak da uygulanmakta olup, bu vaziyet "yolsuz tescil" ifadesinin yalnızca usule ilişkin hata ve eksiklikleri değil, esasa ilişkin hususları da kapsamakta olduğunun en güzel ve bariz örneğidir.

Ancak uygulamada, yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali ve tescil yasal süreci ile diğer nedenlere dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarının(Örneğin: Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil yasal süreci ya da vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil yasal süreci gibi) farklı isimlendirilmesi, kafa karışıklığını doğurabilmektedir. Bu noktada terimlerin karmaşasına kapılıp en ufak bir güvensizliğe kapılmaktansa, yasal nitelendirmenin hakim vasıtasıyla yapılacağı(HMK 33. Madde) hususu da dikkate alınmalı ve özgüvenli bir şekilde maddi olayların aktarılması, yargılama açısından en verimli seçenek olacaktır.

Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Sebeplerle Açılır?

Tapu sicilinde gerçek hak durumuna tezat teşkil edecek şekilde veya usule aykırı olarak gerçekleştirilen tescil işlemleri “yolsuz tescil” olarak ifade edilmektedir. Yolsuz tescil ile bir taşınmaz üzerinde ayni hak tesis edilmişse veya terkin ya da tadil işlemleri gerçekleştirilmişse veya tapu sicilindeki vaziyet zamanaşımı ve miras hallerinde olduğu gibi artık yeni durumu yansıtmıyorsa gerçek durumdaki hak sahipleri tapu sicilinin düzeltilmesi talebinde bulunabilir ya da tapu iptal ve tescil yasal süreci açabilir.

Kanunda hangi hallerde tapu iptal ve tescil yasal süreci açılabileceği hususu tek tek sayılmamıştır, bu nedenle tapu iptal ve tescil davasına ilişkin olarak uygulama ve Yargıtay içtihatlarının yol gösterici olduğunu görmekteyiz.

Yaygın olarak tapu iptal ve tescil davasına başvuru nedenleri:

• Mirastan mal kaçırma(muris muvazaası) nedeniyle tapu iptal ve tescil yasal süreci,

• Vekalet yetkisinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil yasal süreci,

• Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil yasal süreci,

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil yasal süreci,

• Ölünceye kadar bakma sözleşmesiNedeniyle tapu iptal ve tescil yasal süreci

• İmar uygulamalarından kaynaklı tapu iptal ve tescil yasal süreci,

• İnançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil yasal süreci,

• Yasal ehliyetsiz vasıtasıyla gerçekleştirilen tescil işlemi nedeniyle tapu iptal ve tescil yasal süreci,

• Kadastrodan önceki hak durumuna dayalı tapu iptal ve tescil yasal süreci,

• Aile konutuÜzerinde usule ve yasaya aykırı olarak gerçekleştirilen tescil işlemi nedeniyle tapu iptal ve tescil yasal süreci,

• Tapu sicilindeki yazım hatası ve benzeri basit yanlışlıklar nedeniyle tapu sicilinin düzeltilmesi yasal süreci,

Şeklinde sayılabilir. Görüldüğü üzere birçok farklı nedene dayalı olarak tapu iptali ve tescil yasal süreci açılabilmektedir. Bu sebepler saydıklarımızla kısıtlı olmayıp her somut olayın özelliğine göre daha da çeşitlendirilebilir. Önemli olan, gerçek hak durumuyla tapu sicilindeki kayıtların birbirine uygun olmaması halinin mevcudiyetidir.

Hemen belirtelim ki tapu sicilinin düzeltilmesi yasal süreci(tapu tashih yasal süreci), tapu iptal ve tescil davasından farklıdır ve kaynağını Türk Medeni Kanunumuzun 1027.

Maddesinde bulmaktadır, ayrıca tapu sicilinde düzeltmelere ilişkin usul ve esaslar hakkında genelge de tapu sicilinde düzeltme davalarının alanını şu şekilde açıklamaktadır: “Bu Genelge, kimlik bilgilerine ilişkin kadastro çalışmalarından kaynaklanan hataların ve taşınmazın yüzölçümü veya niteliğindeki belgesine aykırı basit yazım hatalarının ve diğer hataların düzeltilmesi ile zeminde inceleme işlemini kapsar.” Dolayısıyla bu hallerde tapu iptal ve tescil yasal süreci değil, tapu sicilinin düzeltilmesi davasına(tapu tashih yasal süreci) başvurulması daha uygun olacaktır.

Tapu İptali ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

Kural olarak tapu sicilinde adına tescil işlemi gerçekleştirilmiş olan kişi aleyhine açılan tapu iptal ve tescil yasal süreci, duruma göre köy veya belediye tüzel kişiliği, orman yönetimi, hazine ve tapuda adına veya adına hatalı/yolsuz tescil gerçekleştirilmiş bulunan kişilerin vefat etmiş olması halinde bu kişinin mirasçılarına karşı da açılabilmektedir. Hasım hususunun belirlenebilmesi için her somut olay özelinde inceleme yapılması gerekmektedir.

Ancak üstünde önemle durulması gereken bir husus vardır: Tapu iptali ve tescil süreçlerinde sonradan husumetin eksik yöneltilmiş olması halinde, örneğin tapuda malik olarak görünen her ortağa husumet yönlendirilmemişse taraf teşkilinin sağlanması can sıkıcı olabilmektedir. Çünkü bu hallerde hakim vasıtasıyla husumet yönlendirilmesi talebi kabul edilmemekte ve yeni bir yasal aşama açılarak diğer davalılar açısından da taraf teşkilinin sağlanması açısından davacı tarafa süre verilmektedir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Nasıl Bir Yol İzlenmelidir?

Tapu iptali ve tescil davasında keşif, tanık, uzman görüşü ve bilirkişi gibi delillerden ve muhakeme imkanlarından yararlanılabilmektedir. Bunun yanında taraflar, masrafları kendileri vasıtasıyla karşılanmak üzere bir gayrimenkul değerleme uzmanı ile görüşüp uzman raporu da tanzim ettirebileceklerdir.

Tapu sicili, diğer resmi kayıt ve belgeler, bahsi geçen taşınmaza ilişkin saha çalışma ve araştırmaları delil olarak kullanılabilir. Taşınmaz mülkiyetinin gerçek durumu ile tapu sicilindeki uyumsuzluk tüm bu ve benzeri deliller vasıtasıyla öne sürülmeli ve davaya temel olan savlar yargı mercii huzurunda ispat edilmelidir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Yargı Mercii

Tapu iptal ve tescil süreçlerinde genel görevli yargı mercii, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 2. Maddesinde açıkça ifade edildiği üzere Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Ancak bu genel kuralın istisnaları da mevcuttur.

Örneğin ticari ilişkiden kaynaklanan tapu iptali ve tescil süreçlerinde Asliye Ticaret Yargı Mercileri yetkili olabilmekteyken, tüketici ilişkisinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davaları Tüketici Mahkemelerinde görülebilmektedir. Bunun yanında bir kişinin birden fazla taşınmaz alımında bulunması halinde artık ortada bir tüketici ilişkisi bulunmayacağına ve bu tip durumlarda Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olması gerektiğine ilişkin Yargıtay kararları mevcuttur. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davalarının açılış aşamasında somut olayın özenle değerlendirilmesi ve göreve ilişkin tespitin son derece dikkatli yapılması gerekmektedir.

Tapu iptali ve tescil süreçlerinde yetkili yargı mercii ise yine 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunumuza göre davaya konu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yetkili yargı mercii olan taşınmazın bulunduğu yer yargı makamı, kanunumuza göre kesin yetkili mahkemedir.

Buna göre taraflar yetki sözleşmesi ile başka bir mahkemeyi yetkili yargı mercii olarak belirleyemezler. Ayrıca yetki meselesi bu yasal süreçler açısından bir yasal aşama şartıdır. Muhakemenin her aşamasında davanın açıldığı mahkemenin yetkisizliği ileri sürülebilir ve hakim de yetki meselesini göz önünde bulundurmalıdır.

Mülkiyet hakkı Anayasamız vasıtasıyla korunduğu gibi, ülkemizin de taraf olduğu başta AİHS(Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi) olmak üzere bir çok uluslararası sözleşme vasıtasıyla korunmaktadır. Bu nedenle olağan iç hukuk yollarını sonuna kadar tüketen hak sahipleri, haklarının ihlal edildiğini düşünmeleri halinde mülkiyet haklarının ihlal edildiği gerekçesiyle bireysel başvuru yoluyla Anayasa Mahkemesine başvurabilirler; buradan da sonuç alamamaları halinde aynı gerekçe ile Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine başvurabilirler.

​

Tapu İptali ve Tescil süreçlerinde Zamanaşımı

Tapu iptali ve tescil davaları bir çeşit ayni hak olan mülkiyet hakkına ilişkin olduğundan dolayı kural olarak zamanaşımına tabii değildir.

Ancak bu kuralın çeşitli istisnaları mevcuttur. Örneğin kadastro öncesi hakka dayalı tapu iptali ve tescil süreçlerinde 10 yıllık zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Bu nedenle tapu iptali ve tescil yasal süreci açılması gereken hallerde mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatından yasal danışma ve yasal aşama temsil desteği alınmalıdır.

​

En Sık Karşılaşılan Tapu İptali ve Tescil Davası Sebepleri

Aşağıda siz değerli okuyucularımızla uygulamada en sık karşılaşılan tapu iptali ve tescil davalarını derlemeye çalıştık. Unutulmamalıdır ki, aşağıda belirtmiş olduğumuz sebeplerden çok daha fazlasına dayalı olarak tapu iptali ve tescil yasal süreci açılması mümkündür.

Dolayısıyla her somut olay kendi özelinde değerlendirilmelidir.

A) Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Muris muvazaası, miras bırakan vasıtasıyla mirasçılarının tamamı veya bir kısmını, sahip oldukları miras haklarının tamamı veya bir kısmından mahrum bırakmak amacıyla gerçekleştirilen işlemleri ifade etmek için kullanılan yasal bir tabirdir. Bir örnek vermemiz gerekecek olursa: Miras bırakanın, mülkiyet hakkına sahip olduğu bir taşınmazı kendisine bağışladığı bir kişi ile göstermelik olarak satış sözleşmesi yapması halinde muris muvazaası gerçekleşmiş olur.

Muris muvazaasının varlığı halinde, muvazaalı işleme ilişkin olarak muris muvazaası yasal süreci açılabileceği gibi, muvazaalı işlem miras bırakanın bir taşınmazını devretmesi ile sonuçlandıysaMuris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil yasal süreciAçılır. Yasal uygulamada kaynağını 01.04.1974 tarih, 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hükmünde bulmaktadır. Bu karara göre muris muvazaası sebebiyle açılan tapu iptali ve tescil davalarına ilişkin olarak genel çerçevesi ile şu tespitlerde bulunulduğunu söyleyebiliriz:

1. Tapuya kayıtlı bir taşınmaza ilişkin olarak işlem yapılmış olması,

2. Murisin mal kaçırma iradesi ortaya konulması,

3. Saklı paylı olsun veya olmasın tüm mirasçıların davacı sıfatına sahip olması,

4. Zamanaşımı süresinin bahsi geçen olmaması

Yargıtay vasıtasıyla 22.05.1987 günlü 4/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Hükmünde 1974 günlü ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Hükmü aynen benimsenmiş, buna ek olarak kademeli olarak tenkis yasal süreci da açabilecekleri ifade edilmiştir.

Muris muvazaasında görünürdeki işlem, örneğin bağış işlemini gizlemek için yapılan ölünceye kadar bakma sözleşmesi veya satış sözleşmesi tarafların birbirine uygun ve gerçek iradelerinin bu sözleşme tiplerinden birini akdetmek olmamasından mütevellit geçersizdir.

Tarafların esas iradelerinin yöneldiği gizli sözleşme olan bağış sözleşmesi ise, kanunda belirtilmiş olan şekil şartının noksanlığı nedeniyle geçersiz olacaktır. Zira Türk Borçlar Kanunumuzun 288. Ile 293. Maddeleri arasında düzenlenmiş olan bağışlama vaadinin geçerliliği yazılı şekil şartına bağlanmıştır; bağışlama vaadi sözleşmesinin taşınmaz üzerindeki bir ayni hakka ilişkin olması halinde ise, sözleşmenin yine resmi şekilde yapılması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunumuzun 12/2.

Maddesine göre “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.” Dolayısıyla muris muvazaasındaki gizli sözleşme olan bağışlama sözleşmesi, saymış olduğumuz gerekçelerle geçersiz olacağından ötürü tapu sicilindeki tescilin iptali gerekmektedir. Tapu iptal ve tescil davasının yasal esasını bu gerekçeler oluşturmaktadır.

Muris muvazaası nedeniyle açılacak olan tapu iptal ve tescil davasında muris muvazaası davasına benzer bazı hususlar yargı mercii vasıtasıyla dikkate alınır, davayı açacak olan taraflar da bu hususların üzerinde önemle durmalıdır:

• Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesi olup olmadığı araştırılır.

• Muris ve mirasçıların mali durumları incelenir,

• Taşınmazın gerçek bedeli hesaplanır ve satış bedeli ile karşılaştırılır,

• Miras bırakan ile mirasçılar arasındaki ilişki incelenir, tarafların motivasyonları üzerinde durulur,

• Miras bırakan ile taşınmazı muvazaalı olarak devrettiği iddia edilen kişi arasındaki ilişki incelenir,

• Miras bırakanın taşınmaz satışına veya taşınmaz üzerinde ayni hak tesis etmeye ilişkin iradesi incelenir ve bahsi geçen işleme ilişkin haklı sebeplerin mevcut olup olmadığı araştırılır,

• Taşınmazı muvazaalı olarak satın aldığı iddia edilen kişinin ekonomik durumu inceenir,

• Tarafların yaşadığı yörenin yerel adet ve gelenekleri incelenir.(Örneğin bazı yörelerde değerli arazi ve taşınmazların kadınlara bırakılmaması için muvazaalı işlemler yapıldığı görülmüş/görülmektedir.)

Muris muvazaası nedeniyle açılacak tapu iptali ve tescil davaları hakkında daha ayrıntılı ız: Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Muris muvazaası/mirastan mal kaçırma halinde hak kaybına uğrayan kimselerin yasal haklarına ilişkin olarak daha ayrıntılı bilgi almak için tıklayınız: Mirastan Mal Kaçırma

B) Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir tarafın kendisine bakacak olan tarafa veya taraflarca belirlenecek bir 3. Kişiye bazı hak ve menfaatler sağlamayı taahhüt ettiği, diğer tarafın da kendisine veya kendi seçeceği bir 3.

Kişiye sağlanan hak ve menfaatlere karşılık olarak bu hak ve menfaatleri sağlayan kişiye ölünceye kadar bakma yükümlülüğü altına girdiği karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir.Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir çeşit miras sözleşmesi olarak kabul görmektedir ve resmi vasiyetname şeklinde düzenlenmelidir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesiNde taşınmazı devralacak kişiye tescil isteme yetkisi verilmişse, diğer tüm şartların da mevcudiyeti halinde bu kişi taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir. Ancak bu yetki verilmemişse ve taşınmaz malikinin talebine bağlı kalınmışsa taşınmaz malikine ölünceye kadar bakma yükümlüsü olan kişi ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil yasal süreci açabilecektir. Bunun yanında eğer ölünceye kadar bakma sözleşmesi gereği taşınmaz mülkiyetinin kendi adına tescilini sağlamış olan bakım borçlusunun, aslında bakım yükümlülüğünü yerine getirmediğini ve ölünceye kadar bakma sözleşmesinin mal kaçırma amacıyla muvazaalı olarak düzenlenmiş olduğunu iddia eden hak sahipleri ve ilgililer de tapu iptali ve tescil yasal süreci açabilecektir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri hakkında ayrıntılı bilgi edinmek için, konuya ilişkin yayınlamış olduğumuz makalemizi inceleyebilirsiniz: Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi

C) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekalet sözleşmesi taraflar arasındaki güven ilişkisine dayanan ve avukatin vekalet veren lehine iş görme borcunu ifa etmeyi üstlendiği özel bir sözleşme türüdür. Medeni Kanunumuzun 502/3.

Maddesinden anlaşılabileceği üzere avukat, iş görme borcunu karşılıksız olarak yerine getirebileceği gibi sözleşme veya teamül gereği ücrete de hak kazanabilir.

Avukatin vekalet görevi, vekalet sözleşmesinin çizdiği çerçeve ile sınırlıdır. Yasal aşama açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz. Avukat, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür. Ancak, vekâlet verenden izin alma imkânı bulunmadığında, durumu bilseydi onun da izin vereceği açık olan hâllerde,.

Bunun dışındaki durumlarda avukat, talimattan ayrılırsa, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile, vekâlet borcunu ifa etmiş olmaz.

Taşınmaz alım-satımına ilişkin olarak avukate vekalet verilmesi halinde, vekalet görevinin kötüye kullanılması ile tapuda meydana getirilen devir, sınırlı ayni hak tesisi vb. Işlemler hukuka aykırıdır ve bu hukuka aykırılık tapu iptal ve tescil yasal süreci ile giderilebilmektedir. Avukat, vekalet verenin çıkarlarına uygun davranma yükümlülüğünü ihlal etmemelidir. Bununla birlikte vekalet görevinin kötüye kullanılması halinde, bağış, trampa vb.

Sözleşmeler sonucunda taşınmaz mülkiyetini edinmiş olan üçüncü kişinin kötüniyetli olması halinde bu kişiye karşıVekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil yasal süreciAçılması gündeme gelebilir.

Bu nedene dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil süreçlerinde taraflar arasındaki vekalet ilişkisinin ve mevcutsa vekalet sözleşmesinin içeriği dikkatle ele alınır ve avukatin vekalet görevini kötüye kullanıp kullanmadığı, vekalet veren lehine ve vekalet verenin iradesine uygun olarak hareket edip etmediği, taşınmazı dayanarak edinmiş olan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı incelenerek hüküm kurulur.

Vekalet nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları hakkında ayrıntılı bilgi edinmek için konuya ilişkin yayınlamış olduğumuz makalemizi inceleyebilirsiniz: Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

D) Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

​

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline hüküm verilmesini isteyebilir.(Türk Medeni Kanunumuzun 713. Maddesi)

Bu halde tapu iptal ve tescil davasının açılması için:

• Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan ya da tapu kütüğünden sahibi anlaşılamayan bir taşınmaz bahsi geçen olmalı,

• Zamanaşımı yoluyla taşınmazı kazanacak kişi taşınmaza malik sıfatıyla zilyet olmalı,

• Malik sıfatıyla zilyetlik 20 sene davasız ve aralıksız sürmeli,

• Bu halde zilyedin iyi niyeti aranmaz

Şartların sağlanması halinde tapu iptal ve tescil yasal süreci açılacak ilgili taşınmazın tapu kaydında zilyet adına tescil gerçekleştirilir. Açılacak olan bu tapu iptali ve tescil yasal süreci, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılabilmektedir.

Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak olan bu tip tapu iptali ve tescil davalarının yargı mercii vasıtasıyla gazeteyle bir defa ve ayrıca davaya konu olan taşınmazın bulunduğu yerde mevcut olan uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan edilmesi gerekmektedir. Tüm şartların gerçekleşmesi halinde tapunun iptaline ve davacı adına tesciline hüküm verilir.

İtiraz edenler bu davaya katılıp tescilin kendi adlarına gerçekleştirilmesini talep edebilecektir.

E) Kadastro Öncesi Hak Durumu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Kadastro çalışmaları sonucunda kadastro geçen taşınmazların kayıtları tapu siciline kaydedilir. Bu vaziyet da tapu siciline ilişkin yasa ve uygulama hükümleri gereği kadastro çalışması sonucunda kendi adına taşınmaz kaydı düşülen kişiler açısından bahsi geçen taşınmaz üzerinde ayni hak tesis edilmesi sonucunu beraberinde getirmektedir.

Hatalı yürütülen kadastro çalışmaları sonucunda kadastro tutanaklarının hatalı olarak tutulması ve hatalı kadastro tespitleri gerçekleştirilmesi neticesinde kadastro öncesindeki gerçek hak durumuna aykırı yasal sonuçlar meydana gelebilmektedir. Bu nedenle kadastro çalışmaları sonucunda elde edilen kadastro tespitlerine ilişkin olarak askı ilan süresi(30 gün) içerisinde itiraz yoluna başvurulabilir ve kadastro yargı makamı nezdindeKadastro tespitine itiraz yasal süreciAçılabilir. Bu davanın açılmaması halinde, askıya çıkarılan kadastro tespitleri kesinleşir ve kesinleşme akabinde artık kadastro mahkemesinde kadastro tespitlerine itiraz yasal süreci açma yolu kapanmış olur.

Bu halde hak sahipleri yalnızcaKadastro öncesi hak nedeniyle tapu iptali ve tescil yasal süreciAçabilirler. Bu davanın açılması için de kanunda 10 yıllık hak düşürücü süre öngörülmüştür.

Örneğin bir taşınmazın kaydının, esas taşınmaz maliki yerine onun komşusu ya da bir akrabası adına gerçekleştirildiği şeklinde olaylar, ülkemizde sıklıkla bahsi geçen olabilmektedir.

Bu halde kadastro öncesi dönemde hak sahibi olan kişi ve/veya kişiler vasıtasıyla kadastro öncesi hak durumuna dayalı olarak tapu iptali ve tescil yasal süreci açılabilecektir. Bu yasal aşama bahsi geçen kadastro çalışmalarını yakından ilgilendirmekte olduğundan dolayı, yasal aşama dilekçesinde yasal deliller arasında mutlaka kadastro tespit tutanakları ve kadastro çalışmalarına ilişkin her türlü raporlama evrakları da gösterilmelidir.

Kadastro tespitine itiraz ve kadastro öncesi hak nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları hakkında daha ayrıntılı bilgi edinmek için, konuya ilişkin makalemizi okuyabilirsiniz: Kadastro Öncesi Hak Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

F) Yasal Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Yasal ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil yasal süreci, yasal işlem ehliyetinden yoksun bir kişinin yaptığı taşınmaz devir işlemlerinin geçersizliğine dayanarak, tapu kaydının iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi olan malik adına yeniden tescilinin talep edildiği bir yasal aşama türüdür. Bu yasal süreçler, özellikle akıl hastalığı, akıl zayıflığı veya yaş küçüklüğü gibi sebeplerle yasal işlem ehliyetine sahip olmayan kişilerin yaptığı işlemlerin geçersiz sayılması amacıyla açılır.

Bu davada yasal ehliyetsizlik iddiasının üzerinde durulur ve yasal ehliyetsizlik iddiasının ispatlanmasına elverişli deliller ileri sürülmelidir.

Örneğin sağlık raporu alınması istenebilir ve ek olarak mümkünse özel olarak uzman raporu tanzim ettirilip dosyaya sunulabilir.

Yasal ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları hakkında daha ayrıntılı bilgi edinmek için, konuya ilişkin makalemizi okuyabilirsiniz: Yasal Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

G) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleri ile yüklenici yani müteahhitler arasında gerçekleştirilen çift taraflı, karma tipli bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme ile müteahhit, bağımsız bölümleri inşa etmeyi ve arsa sahiplerine teslim etmeyi; arsa sahipleri ise arsa payının mülkiyetini hakedişi oranında müteahhide vermeyi vaat etmektedir.

Müteahhit, arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerinin tamamını yerine getirmekle birlikte arsa sahiplerini tescile zorlamak amacıyla tapu iptali ve tescil yasal süreci açma hakkına sahip olmaktadır. Bunun yanında müteahhit ile taşınmaz satış sözleşmesi veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi adı altında sözleşme akdeden üçüncü kişiler olabilir. Yargıtay'a göre bu tip sözleşmelerin niteliği alacağın temliki sözleşmesidir.

Dolayısıyla müteahhitin tüm sorumluluklarını yerine getirmiş olması halinde, müteahhitten taşınmaz satın alan 3. Kişiler de arsa sahiplerine karşı tapu iptali ve tescil yasal süreci açabileceklerdir. Tabii, Usulü'ne göre hazırlanmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri vasıtasıyla henüz işin başında tapu devri sağlanmış olacağından, bu tip sözleşmelerin varlığı halinde arsa sahipleri vasıtasıyla da tapu iptali ve tescil yasal süreci açılması mümkündür.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarına ilişkin ayrıntılı bilgi edinmek için tıklayınız: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

H) İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

İnançlı işlem, inanan(itimat eden) ve inanılan(mutemet) arasında gerçekleştirilen ve inananın kendi mal varlığı kapsamındaki bir şeyi veya hakkı inanılanın yönetmesi amacıyla ya da teminat oluşturmak amacıyla inanılana devrettiği, inanılanın da inanç anlaşmasındaki koşullara uygun olarak inanç konusu şeyi kullanması ve inanç sözleşmesindeki amacın gerçekleşmesi akabinde belirlenen şekilde inanana iade etmesini içeren sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde inanan, sahibi olduğu bir mal veya hakkı inanılana kazandırıcı bir işlem ile devreder; ancak inanılan da inançlı işlem sözleşmesinin gereği olarak borçlandırıcı bir sözleşme ile bazı yükümlülükler altına girmiş olur.

Örnek vererek somutlaştırmamız gerekirse: inanılanın çekeceği krediye teminat oluşturmak amacıyla inanana ait olan bir taşınmazın tapusunun inanılana devredilmesi ve inanılanın bu sayede çektiği kredi ödemelerini tamamlaması akabinde inançlı işlem konusu malı inanana iade etmesine ilişkin sözleşme, bir çeşit inançlı işlemdir.

İnançlı işlem nedeniyle hak kaybına uğrayan inanan, hak kaybının giderilmesi adına tapu iptali ve tescil yasal süreci açabilir.

İnanan vasıtasıyla açılacak olan tapu iptali ve tescil yasal süreci, ayni hakka veya şahsi hakka dayanıyor olabilir.

İnançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil yasal süreci konusuna ilişkin olarak ayrıntılı bilgi edinmek için tıklayınız: İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

I) Önalım Hakkının Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Önalım hakkı(şufa hakkı), paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda herhangi bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren, kanundan veya sözleşmeden doğabilen yenilik doğurucu bir haktır. Bu hak, payın satıldığı alıcıya karşı yasal aşama açılarak kullanılır ve satışın öğrenilmesinden itibaren belirli bir süre içinde(noter bildiriminden sonra üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde) kullanılması gerekir; aksi halde hak düşer. Önalım hakkının amacı, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini engellemek ve mevcut paydaşlar arasında payların toplanmasını kolaylaştırmaktır. Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda iki ayrı şekilde düzenlenmiştir: yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı.

Yasal olarak, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların bu payı öncelikle satın alma yetkisi doğar (TMK m. 732). Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise, taşınmaz malikinin başka bir kişiye önalım hakkı tanıdığı sözleşmenin tapu kütüğüne şerh yükletilmesiyle varlık kazanır(TMK m. 735).

Önalım hakkının kullanılacağı pay, mutlaka paylı mülkiyete tabi olmalı ve payı devralan üçüncü kişi konumunda bulunmalıdır; paydaşlar arasındaki satışlarda önalım hakkı bahsi geçen olmaz. Önalım hakkını kullanmak ancak alıcıya karşı yasal aşama açmak suretiyle mümkündür; açılacak olan bu yasal aşama, önalım hakkının kullanılması sebebiyle tapu iptali ve tescil davasıdır.

Önalım hakkının kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları hakkında ayrıntılı bilgi edinmek için tıklayınız: Önalım Hakkının Kullanılması nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

İhtiyati Tedbir Uygulaması

Tapu iptali ve tescil süreçlerinde ihtiyati tedbir, davanın konusu olan taşınmazın yasal aşama süresince üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla mahkemeden talep edilen geçici bir koruma önlemidir. Bu tür davalarda taşınmazın yasal statüsünün belirlenmesi, genellikle uzun süren yargılamalara konu olur ve bu aşamada taşınmazın el değiştirmesi, yasal aşama sonunda elde edilecek sonucun etkisiz hale gelmesine neden olabilir.

Dolayısıyla, taşınmazın üçüncü kişilere devrinin engellenmesi için davacı tarafça mahkemeden ihtiyati tedbir hükmü verilmesi istenir. Türk hukukunda ihtiyati tedbir müessesesi, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 389 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup, taşınmazın yasal aşama süresince tapu kütüğünde “ihtiyati tedbir şerhi” olarak işlenmesiyle uygulanır.

Davacı, tapu iptali ve tescil yasal süreci açarken veya açılışı öncesinde mahkemeden taşınmazın devrinin ya da başkaca tasarruf işlemlerinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir talebinde bulunabilir.

Yargı Mercii, ihtiyati tedbir talebinin kabul edilebilmesi için davacının hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya tamamen imkânsız hale geleceği ya da gecikmeden doğacak bir zararın ortaya çıkacağı konusunda kanaat getirirse, bu yönde hüküm verebilir. Bu hüküm, tapu müdürlüğüne gönderilerek taşınmaz kaydına işlenir ve yasal aşama sonuna kadar taşınmaz üzerinde yasal bir engel teşkil eder.

Ancak ihtiyati tedbir kararının, davalının borçlarından dolayı taşınmaza haciz konmasını ve cebri satış yoluyla taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini engellemeyeceği unutulmamalıdır.

Mahkemeler, ihtiyati tedbir taleplerini değerlendirirken, genellikle yasal aşama konusu taşınmazın özellikleri, davanın dayandığı yasal nedenler ve davacının iddialarının ciddiyeti göz önünde bulundurur. Ayrıca, ihtiyati tedbir hükmü verilmesi halinde, karşı tarafa uğrayabileceği muhtemel zararların tazmini amacıyla davacıdan teminat gösterilmesi de istenebilir. Ancak, özellikle tapu iptali ve tescil süreçlerinde, yasal aşama konusu taşınmazın davacının malik sıfatı iddiası ve taşınmazın el değiştirmesi halinde doğacak telafisi güç zararlar dikkate alındığında, mahkemeler teminat alınmaksızın da tedbir hükmü verebilmektedir. Ancak bu vaziyet somut olayın özelliklerine göre değişiklik gösterebilir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?

Tapu iptali ve tescil davalarının kesin olarak ne kadar süreceğini söylemek zordur.

Çünkü bu davalarda tahkikat aşaması süresince toplanacak deliller, dinlenecek tanıklar, yürütülecek keşif süreçleri ve bilirkişiler vasıtasıyla tanzim edilecek bilirkişi raporlarının toplanması zaman alacaktır. Ancak uygulamada tapu iptali ve tescil davalarının ortalama 1-2 yıl kadar sürebildiği görülmektedir. Bununla birlikte tarafların istinaf ve temyiz yasa yollarına başvurmaları akabinde, Bölge Adliye Yargı Mercileri ve Yargıtay nezdinde yürütülecek olan yasal aşamalar de dikkate alınacak olursa, tapu iptali ve tescil davalarının 5-6 yıl kadar sürebildiği de görülmektedir. Bu durumun temel sebebi: İstinaf ve temyiz mercilerinin iş yüklerinin oldukça yoğun olmasıdır denilebilir.

Tapu iptali ve tescil davasının mümkün olabilecek en hızlı şekilde bitirilebilmesi için eksik hususların gecikmeksizin ve tam olarak giderilmesi gerekmektedir.

Çünkü eksik hususlar(örneğin dinlenmesi gereken bir tanık veya yazılması gereken bir müzekkere yazısı) tamamlanmadan hüküm verilmesi, istinaf ve temyiz aşamalarında kararın kaldırılması veya bozulması sonucunu doğurabilir. Bu nedenle davanın takibinin profesyonel bir şekilde yürütülmesi, son derece önemlidir. Dolayısıyla tapu iptali ve tescil davasının alanında uzman bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla yürütülmesi tavsiye edilmektedir.

Tapu İptali ve Tescil Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları

• Vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle tapu iptali ve tescil yasal süreci,

• Avukatin vekalet görevini kötüye kullandığının tespiti,

• Kişinin iyiniyetli olup olmadığının tespiti ve bu tespitin yasal sonuçları,

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2020/3464 E., 2021/4519 K.

Sayılı hükmü"...

...

...

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; 1- Davacı...’in 22. Noterliğinin 13.11.2007 tarih 31293 yevmiye no’lu vekaletnamesi taşınmazlarının satışı, satış vaadi yapılması ve başkasının tevkili gibi konularda yasal aşama dışı......i; davacı...’nın da 3. Noterliğinin 03.08.2015 tarih 17800 yevmiye no’lu vekaletnamesi ile yasal aşama konusu taşınmazdaki hak ve hisselerinin satışı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması, başkasının tevkili gibi konularda yasal aşama dışı......i; yasal aşama dışı avukat......in de anılan vekaletnamelere istinaden 3. Noterliğinin 08.09.2015 tarih 20663 yevmiye no’lu vekaletnamesi ile yasal aşama konusu 2921 ada 6 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerin satışı konusunda yasal aşama dışı...’i,

2- Yasal Aşama dışı ilk avukat......

Ile yüklenici sıfatıyla davalı... Arasında yapılan 15.06.2015 günlü adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre; yasal aşama konusu 2921 ada 6 parsel sayılı taşınmazda 4 kattan oluşacak ve 12 daire bulunacak şekilde inşaa edilecek binada arsa sahibine 4 daire ve 65.000 TL verileceği, yüklenici davalı...’ın 30.000 TL’yi peşin, kalan 35.000 TL’yi de tapu devrinde vereceği, bu arsayla ilgili ortaklığın giderilmesi davasının devam ettiği, ortaklığın giderilmesi yasal süreci sonucu alınacak hisselerle birlikte davalı yüklenici...’a tapunun devredileceğinin kararlaştırıldığı,

3- Yasal Aşama dışı ilk avukat......in Tapu Müdürlüğüne verdiği 09.09.2015 günlü dilekçede, “ 3. Noterliğinden düzenleme şeklinde vermiş olduğum 20663 no’lu... Adına vermiş olduğum vekaletnameyi henüz anlaşma koşulları oluşmadığı için bu vekaletnamenin bilgim dışında alım-satımının yapılmamasını bilgilerinize arz ederim” şeklinde talepte bulunduğu; sözkonusu dilekçenin 30.09.2015 tarihinde aziller siciline işlendiği,

4- Yasal Aşama konusu 2921 ada 6 parsel sayılı taşınmazın 249/2400 payı davacı..., 481/800 payı davacı...

Adına kayıtlı iken, anılan vekaletnamelere dayalı olarak yasal aşama dışı ilk avukat... Vasıtasıyla tevkil edilen yasal aşama dışı ikinci avukat... Vasıtasıyla, davacı...’in 249/2400 payının 415/38708 payı üzerinde kalacak şekilde 720191/7741600 payının 40.197,99 TL bedelle, davacı...’nın payının ise tamamının 259.802,01 TL bedelle davalı...’a 19.01.2016 tarihinde satış yoluyla temlik edildiği,

5- Yasal Aşama dışı ilk avukat......in, yasal aşama dışı ikinci avukat...’i satıştan sonra 21.01.2016 tarihinde noter marifetiyle avukatlikten azlettiği,

6- Davalı... Vasıtasıyla ödeme savunmasına ilişkin olarak bir kısım dekont örneğinin sunulduğu anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki; 6100 Sayılı HMK’nin 362.

Maddesinde, bölge adliye mahkemelerinin temyiz olunamayan kararları düzenlenmiş, 1/a bendinde de "miktar veya değeri kırk bin Türk lirasını (bu tutar dahil) geçmeyen davalara ilişkin hükümler" hükmüne yer verilmiş, 2020 yılı itibarıyla HMK'nin 362/1-a bendinde belirtilen 40.000.00-TL’lik kesinlik sınırı 72.070,00-TL olarak uygulanmaya başlamıştır.

Somut olayda; davacı...’in temlike konu çekişmeli payının değeri keşfen 71.153,47 TL, davacı...’nın çekişmeli payının değeri 459.869,07 TL olarak saptanmış olup; davacı... Yönünden yasal aşama değerinin 2020 yılı itibarıyla temyiz kesinlik sınırının üzerinde kaldığı ve bu davacının temyiz itirazlarının incelenebileceği; ancak davacı... Yönünden yasal aşama değerinin 2020 yılı itibarıyla temyiz kesinlik sınırı olan 72.070,00 TL’nin altında kaldığı anlaşılmaktadır.

Öte yandan, temyiz kesinlik sınırı içinde kalması nedeniyle temyiz kabiliyeti bulunmayan hükümler hakkında 01.06.1990 gün ve 3/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Hükmü uyarınca Yargıtay vasıtasıyla da bir hüküm verilebileceği açıktır.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı... Yönünden temyiz kesinlik sınırı içinde kaldığı anlaşılan eldeki davada, davacı...’in temyiz dilekçesinin değerden REDDİNE.

Davacı...’nın temyiz itirazlarının incelenmesinde; Bilindiği üzere; 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705.

Maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, yargı mercii hükmü, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. Maddesinde; “ Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”, 1023.

Maddesinde; “ Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/2. Maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” düzenlemelerine yer verilmiştir.

Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin yasal netice doğurabilmesi için de geçerli bir yasal sebebinin bulunması mecburidir. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.

Öte yandan; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) 502.

Ve devamı maddelerinde vekalet sözleşmesi düzenlenmiş olup; TBK’nin 512. Maddesine göre, “ Vekalet veren ve avukat, her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. Ancak uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf, diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”, yine aynı Yasanın 513. Maddesinde, sözleşmeden veya işin niteliğinden aksi anlaşılmadıkça ölüm, ehliyetin kaybedilmesi ve iflas hallerinde vekalet sözleşmesinin kendiliğinden sona ereceği; 514.

Maddesinde “ avukatin sözleşmenin sona erdiğini öğrenmeden önce yaptığı işlerden, vekalet veren ya da mirasçıları sözleşme devam ediyormuş gibi sorumludur.” düzenlemelerine yer verildiği görülmektedir.

Somut olayda; yasal aşama dışı ilk avukat......in tapu müdürlüğüne verdiği 09.09.2015 günlü dilekçede azil iradesi olmadığından, yasal aşama dışı ikinci avukat... Vasıtasıyla vekaleten yapılan satış işlemi sonucunda yolsuz tescil oluştuğundan söz edilemeyecektir. Davacı...’nın yolsuz tescile ilişkin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddine.

Ne var ki; eldeki davada, yasal aşama dilekçesinin içeriği ve iddianın ileri sürülüş biçiminden yolsuz tescilin yanı sıra vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine de dayanıldığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Avukatin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

6098 s.

Türk Borçlar Yasasında (TBK) sadakat ve özen borcu, avukatin gelen borcu kabul edilmiş ve 506. Maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "avukat, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak avukate yetki verildiği veya durumun mecburi ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde avukat, işi başkasına yaptırabilir.

, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Avukatin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve faaliyetleri üstlenen basiretli bir avukatin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir.

Bu itibarla avukat, uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi avukatin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik vasıtasıyla avukatin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Bir eylem veya işlem yapan uyarınca sorumlu olur.

Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve faaliyetleri üslenen basiretli bir avukatin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Öte yandan, 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. Maddesi anlamında iyi niyetli ise yani avukatin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, ve. Dahi bu husus bir iç sorun olarak kalır, kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi içerisinde ise veya kötü niyetli olup avukatin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa sayılmaması, TMK'nin 2.

Maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Bahsi geçen yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim vasıtasıyla kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması mecburidir. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir.

Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

Somut olaya gelince; alıcı vasıtasıyla bir kısım bedel ödenmiş olması avukatin işlemini getirmez. Yasal Aşama dışı ilk avukat......, tevkilen yetkili kıldığı yasal aşama dışı...’in sözkonusu işlemi yapmasını istememiş ve bu yönde tevkil iradesini geri almış, bu hususu tapuya da işlettirmiştir. Davalı...’ın ise gerek avukat... Ile gerekse de nazara alınınca iyiniyet iddiasında bulunamayacağı açıktır.

Hal böyle olunca; yukarıda değinilen somut olgu ve ilkeler birlikte değerlendirilip, vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiası yönünden inceleme yapılarak sonucuna göre hüküm verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir....

...

..."

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden verilen vekalet görevinin kötüye kullanılmasına ilişkin hüküm,

• Tapu iptali ve tescil davasında davalının tapuda kayıtlı olan malik olması gerektiğine ilişkin hüküm,

Yargıtay 6.

Hukuk Dairesi 2021/483 E., 2021/1698 K. Sayılı hükmü"...

...

...

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalılar...,...,...’un temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2- Davalı...’nın temyiz itirazları incelendiğinde, Taraf sıfatı, bir başka deyişle husumet ehliyeti, yasal aşama konusu hak ile kişiler arasındaki ilişkiyi ifade eder. Sıfat, bir maddi hukuk ilişkisinde tarafların o hak ile ilişkisinin olup olmadığının belirlenmesi anlamına gelir. Davacı sıfatı, yasal aşama konusu hakkın sahibini, davalı sıfatı ise yasal aşama konusu hakkın yükümlüsünü belirler.

Uygulamada davacı sıfatı aktif husumeti, davalı sıfatı ise pasif husumeti karşılayacak şekilde değerlendirilmektedir. Yasal Aşama konusu şey üzerinde kim ya da kimler hak sahibi ise, davayı bu kişi veya kişilerin açması ve kime karşı yasal koruma isteniyor ise o kişi veya kişilere davanın yöneltilmesi gerekir. Bir kimsenin davacı veya davalı sıfatına sahip olup olmadığı tıpkı hakkın mevcut olup olmadığının tayininde olduğu gibi maddi hukuka göre belirlenir. Taraf sıfatının bu anlamda önemli özelliği ise, def'i değil itiraz niteliğinde olması nedeniyle taraflarca süreye ve davanın aşamasına bakılmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve taraflar ileri sürmemiş olsalar bile mahkemece re'sen nazara alınmasıdır.

Mahkemenin taraflar arasında yasal aşama konusu hakkın esası hakkında bir hüküm verebilmesi için, bu kişilerin o davada gerçekten davacı ve davalı sıfatlarına sahip olmaları gerekir. Bir davada taraf olarak gösterilen kişiler, taraf ve yasal aşama ehliyetine ve davayı takip yetkisine sahip olsalar bile, taraflardan birinin o davada gerçekten davacı ve davalı sıfatı yoksa davanın esası hakkında bir hüküm verilemeyeceğinden, yasal aşama sıfat yokluğundan (husumetten) reddedilir. Taraf sıfatı usul hukuku sorunu olmayıp, yasal aşama konusu subjektif hakkın özüne ilişkin bir maddi hukuk sorunu olduğundan taraf sıfatının yokluğu, davada taraf olarak gözüken kişiler arasında yasal aşama konusu hakkın doğumuna engel olduğu için def’i değil, yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülmesi mümkün ve mahkemece de kendiliğinden nazara alınması mecburi bir itiraz niteliğindedir. Somut olayda davanın kime yöneltileceği konusuna gelince, eldeki yasal aşama ödenek yasal süreci değil tapu iptal ve tescil yasal süreci olup, aleyhine tapu iptal ve tescil hükmü verilecek kişi taşınmazın malikidir.

Bu nedenle tapu iptal ve tescil talepli davanın taşınmaz malikine yöneltilmesi gerekir. Malik dışındaki... Yapı maliki değil, tapu işlemini vekaleten yapan kişi olduğundan davada taraf sıfatı (pasif husumet ehliyeti) bulunmamaktadır. Mahkemece, davalı...

Yönünden taraf sıfatı yokluğu nedeniyle davanın reddine hüküm verilmesi gerekirken, davalı... Avukatinin istinaf başvurusunun esastan reddi doğru olmamış, istinaf yargı makamı hükmü kaldırılarak ilk derece yargı makamı kararının bozulması uygun görülmüştür....

...

..."

• Ehliyetsizlik ve mirastan mal kaçırma nedenlerine dayalı tapu iptali ve tescil yasal süreci,

• Ehliyetsizlik hususunun ispatına ilişkin olarak Adli Tıp Kurumundan yapılan her işlem için ayrı ayrı rapor alınması gerekliliği,

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/1624 E., 2021/5973 K. Sayılı hükmü"...

...

...

Hemen belirtmek gerekir ki, Medeni Kanunu'nun 15.

Maddesinde de ifade edildiği üzere, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık vaziyetler saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağından karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz. (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 11.6.1941 günlü ve 4/21 sayılı hükmü)

Yukarıda sözü edilen ilkelerin ve yasa maddelerinin ışığı altında olaya yaklaşıldığında bir kimsenin ehliyetinin tespitinin şahıs ve mamelek hukuku bakımından doğurduğu sonuçlar itibariyle ne kadar büyük önem taşıdığı kendiliğinden ortaya çıkar. Bu vaziyette, tarafların gösterecekleri, tüm delillerin toplanılması tanıklardan bu yönde açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınması, varsa ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, hasta müşahede kağıtları, film grafilerinin eksiksiz getirtilmesi mecburidir. Bunun yanında, her ne kadar 6100 s. HMK'nin 282. (HUMK'un 286.) maddesinde belirtildiği gibi bilirkişinin “oy ve görüşü” hakimi bağlamaz ise de, temyiz kudretinin yokluğu, yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenlere değil, aynı zamanda bilinç, idrak, irade gibi psikolojik unsurlara da bağlı olduğundan, akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin belirlenmesi, çok zaman hakimlik mesleğinin dışında özel ve teknik bilgi gerektirmektedir.

Ayırt etme gücünün nispi bir kavram olması kişiye eylem ve işleme göre değişmesi bu yönde en yetkili sağlık kurulundan, özellikle Adli Tıp Kurumundan rapor alınmasını da gerekli kılmaktadır.

Esasen Medeni Kanun'un 409/2. Maddesi akıl hastalığı veya akıl zayıflığının bilirkişi raporu ile belirleneceğini öngörmüştür.

Öte yandan, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 297/2. Maddesinde “hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir” düzenlemesi yer almaktadır.

Somut olaya gelince; mahkemece ehliyetsizlik iddiasıyla ilgili Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulundan sadece 8 nolu bağımsız bölümün temlik tarihi olan 01.04.1997 tarihi itibariyle rapor alınmak suretiyle sonuca gidilmiş olup, diğer yasal aşama konusu 16 nolu bağımsız bölüm yönünden ise temlik tarihi olan 23.12.2008 tarihinde mirasbırakanın ehliyetli olup olmadığı hususunda Adli Tıp Kurumundan rapor aldırılmadan, kanaat yoluyla murisin ehliyetli olduğu kabul edilerek sonuca gidilmiş olması doğru olmadığı gibi, davacı, yasal aşama dilekçesinde terditli olarak yasal aşama konusu 8 ve 16 nolu bağımsız bölümler yönünden TMK'nın 669 vd. Maddeleri uyarınca mirasta denkleştirme isteğinde bulunduğu halde, yasal aşama konusu edilen bu istek bakımından HMK’nın 297.

Maddesi gereğince olumlu ya da olumsuz bir hüküm kurulmamış olması da isabetsizdir.

Hal böyle olunca, öncelikle yasal aşama konusu 16 nolu bağımsız bölüm yönünden mirasbırakanın temlik tarihi olan 23.12.2008 tarihi itibariyle yasal işlem ehliyetinin bulunup bulunmadığı konusunda Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulundan rapor alınması, ehliyetsiz olduğu saptanırsa anılan taşınmaz bakımından davanın kabulüne hüküm verilmesi, ehliyetli olduğunun anlaşılması halinde, yasal aşama konusu 8 ve 16 nolu bağımsız bölümler yönünden davacının terditli talebi olan mirasta denkleştirme isteği hususunda TMK'nın 669 vd. Maddeleri uyarınca gerekli araştırma ve inceleme yapılarak sonucuna göre bir hüküm verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve eksik soruşturma ile yetinilerek yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.

Kabule göre de; yargılama sırasında taşınmazların keşfen belirlenen değeri üzerinden harç tamamlanmadığı halde, harcı tamamlanmayan bu değer üzerinden davalı yararına fazla avukatlık ücretine hükmedilmiş olması da isabetsizdir....

...

..."

• TMK 713/1 maddesi hükmü uyarınca taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanan tarafın mülkiyetin tespiti yasal süreci yerine tapu iptali ve tescil yasal süreci açması halinde, talep edilmemiş bile olsa mülkiyetin tespitine hükmedilir,

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2010/4282 E, 2010/5509 K. Sayılı hükmü"...

...

...

Yasal Aşama, kazanmayı sağlayan zilyetlik, muristen intikal ve paylaşım hukuksal sebeplerine dayalı olarak TMK. Nun 713/1, 996 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14. Maddesi gereğince açılan mülkiyetin aktarılmasına ilişkin tapu iptali ve tescil davasıdır.

Mahkemece, davacının mülkiyetin tesbitini istemediği gerekçesiyle davanın reddine hüküm verilmiş ise de, mahkemenin bu görüşüne katılma olanağı bulunmamaktadır. Davacı başlangıçta yasal aşama dilekçesiyle tapu iptali ve tescil istediği doğrudur.

Ne var ki, yapılan keşifte taşınmazın altında DSİ’ye ait kanalın geçtiği ve taşınmazın kamulaştırılmadığı belirlenmiştir. Dosya arasındaki bilgi ve belgelere göre, DSİ vasıtasıyla kanalın yapımına 1999 yılında başlanmış ve 2007 yılında bitirildiği anlaşılmıştır. Kural olarak kazanmayı sağlayan zilyetliğe dayalı olarak TMK. Nun 713/1 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14.

Maddesine dayalı olarak açılan tescil, tapu iptali ve tescil süreçlerinde; taşınmazın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline hüküm verilir. Somut olayda 1999 – 2007 yılları arasında yapılan kanal nedeniyle her ne kadar taşınmaz kamulaştırılmamış olsa bile, kanal nedeniyle yasal aşama konusu yer kamu emlakine dönüşmüştür. Bu tür yerler hakkında artık tescile, tapu iptali ve tescile hüküm verilemez. Kazanma koşullarının oluşması halinde tapu iptali ve tescil ya da tescil yerine yasal aşama konusu yerin mülkiyetinin davacıya ait olduğunun tesbitine hüküm verilir.

Yüksek Yargıtay ve Daire uygulaması da bu yöndedir. Böyle durumlarda davacıya seçimlik hakkı biçiminde herhangi bir hak seçimi sorulamaz. Mahkemece, somut olguda olduğu gibi durumun tesbiti halinde kendiliğinden tescil veya tapu iptali ve tescil niteliğinde bulunan davaların, mülkiyetin tesbiti davasına dönüştüğü kabul edilmelidir. Somut olayda da, bu vaziyet gerçekleşmiştir.

Davacıya sorulacak veya sunulacak bir seçenekte yoktur. Dosya kapsamındaki tüm bilgi ve belgeler birlikte değerlendirildiğinde kazanma süresi ve koşullarının davacı yararına gerçekleştiği, DSİ vasıtasıyla kanalın yapımına başlandığı 1999 yılına kadar 20 yıllık kazanma süresinin çoktan dolduğu saptanmıştır.

Saptanan bu somut ve yasal olgular karşısında kanal nedeniyle taşınmaz kamu emlakine dönüştüğünden tapu iptali ve tescil yerine mülkiyetin davacıya ait olduğunun tesbitine hüküm verilmesi gerekirken, davacının sadece tapu iptali ve tescil istediği gerekçesiyle ve Yargıtay uygulamasına aykırı olarak davanın reddine hüküm verilmiş olması usul ve kanuna aykırıdır....

...

..."

• Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali ve tescil talebine ilişkin hüküm,

• Haksız fiil niteliğindeki yolsuz tescil işleminin oluşmasında yargı mercii kararının eki sayılan bilirkişi raporu ve haritasını dikkate almayan Tapu Müdürlüğünün de yolsuz tescilden sorumlu bulunacağına ilişkin hüküm,

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/8240 E., 2021/5277 K. Sayılı hükmü"...

...

...

Yasal Aşama, yolsuz tescil nedenine dayalı tapu iptali-tescil isteğine ilişkindir.

Davacı, kamulaştırma nedeniyle davalı... Vasıtasıyla aleyhine açılan 2016/8 Esas sayılı yasal aşama sonucunda taşınmazın kamulaştırılan kısmının iptal ve tesciline hüküm verilmesi gerekirken paydaşı bulunduğu taşınmazın tamamının iptal ve tesciline hüküm verildiğini ve kararın tapuya yansıtıldığını, oluşan yolsuz tescilden her iki davalının da sorumlu olduğunu ileri sürerek, kamulaştırma kapsamı dışında kalan kısmın tapusunun iptali ile adına tesciline hüküm verilmesini istemiştir.

Mahkemece, yasal aşama konusu taşınmazın bir kısmının kamulaştırma kapsamında kaldığının saptandığı gerekçesiyle, TCDD yönünden davanın kabulüne hüküm verilmiş, davalı... Yönünden ise bir hüküm kurulmamış; Tapu Müdürlüğünün istinaf isteği üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, Tapu Müdürlüğünün kayıtla bir ilgisi bulunmadığından kendisine husumet düşmeyeceği gerekçe gösterilerek Tapu Müdürlüğüne yönelik davanın husumet nedeniyle reddine hükmedilmiş ve lehine vekalet ücreti tayin edilmiş; hüküm, davacı vasıtasıyla temyiz edilmiştir.

Gerçekten de, TCDD vasıtasıyla davacı aleyhine açılan 2016/8 Esas sayılı yasal aşama sonucunda verilen tescil hükmünde bilirkişi raporuna da atıf yapılarak rapor ve haritasının kararın eki sayılmasına işaret edildiği halde, bu husus dikkate alınmadan taşınmazın tamamı kamulaştırılmış gibi yolsuz tescil işlemi yapıldığı anlaşılmaktadır.

O halde, haksız fiil niteliğindeki yolsuz tescil işleminin oluşmasında yargı mercii kararının eki sayılan bilirkişi raporu ve haritasını dikkate almayan Tapu Müdürlüğünün de yolsuz tescilden sorumlu bulunduğu kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca, davalı... Yönünden davanın husumet nedeniyle reddedilmesi ve lehine vekalet ücreti tayin edilmesi doğru değildir....

...

..."

• Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali ve tescil davasına ilişkin hüküm,

• Birden çok malik vasıtasıyla açılacak olan tapu iptali ve tescil süreçlerinde hükme elverişli inceleme usulüne ilişkin hüküm,

Yargıtay 1.

Hukuk Dairesi 2014/10869 E., 2015/13384 K. Sayılı hükmü"...

...

... Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı Tapu Müdürlüğü; 114 ada 1, 131 ada 20, 132 ada 4, 137 ada 1, 143 ada 12, 152 ada 11 ve 162 ada 40 parsel iken kamulaştırma nedeniyle ifrazen 78 ve 79 parsel sayıları altında tescil edilen taşınmazların tapu kayıtlarında 18.02.1994 günlü ve 11 yevmiye numaralı, 11.04.1994 günlü 12 yevmiye numaralı işlemler ile usulsüz ve sahte intikal-satış işlemleri yapılmış olduğunun muhakkik raporu ile belirlendiğini ileri sürerek, taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile önceki malikler adına tesciline hüküm verilmesi isteğiyle eldeki davayı açtığı, davanın reddine ilişkin olarak verilen kararın, Dairece; eldeki davanın açılmasında ve sonuçlandırılmasında davacı idarenin hukuksal yararının bulunduğu ve doğrudan yasal aşama açılmasına yasal bir engel olmadığı, işin esası incelenerek tüm deliller değerlendirilip sonucuna hüküm hüküm verilmesi gereğine değinilerek bozulmuş, mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda yolsuz tescil iddiasının kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine hüküm verilmiştir.

Bilindiği ve hükmüne uyulan bozma ilamında değinildiği üzere; tapu sicilinin tutulmasına hakim olan ilkelerden biri de illilik, yani tescilin yasal sebebe bağlılığı ilkesidir. Türk Medeni Kanununun 1025. maddesi uyarınca tescile dayanak yasal sebep geçersiz ise tescil de geçersiz olur.

Öte yandan resmî belgeler (resmî senet, yargı mercii hükmü ve diğerleri) Tapu Sicili Tüzüğünün 7. maddesinde sicilin ana unsurları arasında yer almıştır. Anılan yasal düzenlemeler uyarınca, tescile esas teşkil eden yasal işlem; yasanın öngördüğü şekle uygun olarak yapılmamışsa, tescilin dayanağı olan belgeler sahte veya usulsüz olarak düzenlenmişse veya hiç düzenlenmeksizin tescil işlemi yapılmışsa, işlemin yolsuz tescil niteliğinde olacağı, malikin ya da Tapu Müdürlüğünün talebi ile her zaman düzeltilebileceği kuşkusuzdur.

./..

Somut olaya gelince; yasal aşama konusu taşınmazların intikal ve satış işlemlerine dayanak herhangi bir başvuru, işlem belgesi, resmi akit ve dayanak belge bulunmadığı, dayanak olarak gösterilen işlemlerin ise başka taşınmazlara ilişkin olduğu saptandığına göre 18.02.1994 tarih ve 11, 11.04.1994 tarih ve 12 yevmiye numaralı işlemlerin dayanak gösterildiği tüm intikal ve satış işlemlerinin yolsuz tescil niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır.

Hâl böyle olunca, öncelikle her iki işlemden etkilenen paydaşlarının veya mirasçılarının tümünün davada yer almasının sağlanması, bilirkişi incelemesi yaptırılarak her bir taşınmaz yönünden yolsuz tescile konu payları gösterir gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınması, bir kısım taşınmazlar yönünden kamulaştırma ile Hazine adına tescil edilen paylar dışında kalan payların yolsuz tescile konu işlemlerden önceki malik yada mirasçıları adına tesciline hüküm verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yasal olmayan gerekçelerle davanın reddine hüküm verilmesi doğru değildir.

...

...

..."

• Tapu iptali ve tescil davasında nispi harç,

• Tapu iptali ve tescil davasında nispi harcın yatırılmamış olması halinde, davacıya harcı tamamlaması için süre verilmesi,

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2011/780 E., 2011/14923 K. Sayılı hükmü

"...

...

...

Yasal Aşama aile konutu (TMK. m.194) nedeniyle tapu iptali ve tescil ve taşınmaz üzerine sonradan konulan ipoteğin kaldırılması yasal süreci niteliğindedir. Davacı iki ayrı işleme yönelik yasal aşama açtığından iki bağımsız talep vardır. Davacı ipotek bedeli üzerinden nispi peşin harcı yatırmış, ancak tapu iptali ve tescil talebi yönünden nispi peşin harcı yatırmamıştır. Bu nedenle, 8.7.2005 tarihinde yapılan satışın bedeli olan 30.000 TL.

Üzerinden hesaplanacak nispi peşin harcı tamamlaması için davacıya süre verilmesi (Harçlar Kanunu 30-32); tamamlandığı takdirde toplanan deliller değerlendirilip bir hüküm verilmesi gerekirken; harç tamamlanmadan tapu iptal ve tescil isteği yönünden işin esasına girilerek hüküm verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir....

...

..."

• Anlaşmalı boşanma protokolünde yer alan hüküm nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında nispi harç ve nispi vekalet ücreti değil, maktu harç ve maktu vekalet ücreti alınması gerektiğine dair hüküm,

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2016/24954 E., 2018/6762 K. Sayılı hükmü

"...

...

... 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle asıl davanın kabul edildiğinin anlaşılmasına göre, tarafların aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yersizdir.

2-Davacı vasıtasıyla açılan asıl ve birleşen yasal aşama, anlaşmalı boşanma davasında düzenlenen protokolden kaynaklanan tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Anlaşmalı boşanma süreçlerinden kaynaklı tapu iptal ve tescile ilişkin yasal süreçler maktu harca tabidir.

Ne var ki mahkemece nispi harç alınarak yasal süreçler görülmüştür. Açıklanan sebeple davacının asıl ve birleşen davasında nispi harç yatırması, asıl davadaki nispi harcın ve bakiye harcın davalıdan tahsiline hüküm verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir

3-Yukarıda 2. Bentte gösterilen sebeple kendisini avukatle temsil ettiren davacı lehine hüküm tarihinde yürürlükte olan tarife gereğince maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken davacı lehine nispi vekalet ücreti takdiri doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir.

4-Birleşen davanın reddine hüküm verildiği halde kendisini avukatle temsil ettiren davalı lehine hüküm tarihinde yürürlükte olan tarife gereğince maktu vekalet ücretine ve davalı vasıtasıyla yapılan yargılama gideri var ise yargılama giderine hükmedilmemesi bozmayı gerektirmiştir....

...

..."

Yasal itilaflar hak kayıplarına yol açabileceğinden, davaların uzman bir en uygun çözüm yollarını sunacaktır.