Anasayfa/Kira Hukuku/Kira Tespit Davası Nedir? Kira Hukuku Kira Tespit Davası Nedir?22 Eylül 20235294 dakika okuma süresi

Kira tespit davası, kira bedelinin yeniden belirlenmesi talepli davadır. Kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilir. Yargı Mercii kararıyla, kiracı aleyhine yapılabilecek tek değişiklik kira bedelidir.

Kira aleyhine düzenleme yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 346.

Maddesinde yer almaktadır. Bu madde kapsamında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında herhangi bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği hükme bağlanmıştır. Aynı zamanda, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu öngören anlaşmaların veya sonraki kira bedellerinin muaccel hale getirilmesi şartlarının da geçersiz olduğu ifade edilmiştir. İşyeri kira tespit davası ile konut kiralama süreci arasında fark bulunmamaktadır.

Kira bedelinin sınırı TBK m. 344/2 ile düzenlenmiştir.

Söz konusu maddeye göre,“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Mahkemenin tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranı üzerinde hüküm verebilmesi için kira sözleşmesinin 5 yılın üzerinde olması gerekir.

TBK m. 345/1 gereğince kira bedelinin belirlenmesi talebiyle açılacak davada süre koşulu bulunmamaktadır. Yasal Aşama her zaman açılabilir. Bununla birlikte, kira sözleşmesinin yeni dönemi başlamadan en geç 30 gün önce açılması veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir bildirimde bulunulması şartıyla, yeni kira dönemi başladığında belirlenen kira bedeli geçerli olacaktır.

İçindekiler

• Kira Tespit Davası İçin Kira Sözleşmesinin En Az 5 Yıllık Olması
• Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?
• Kira Tespit Davası Açma Süresi
• Kira Tespit Davasının Kesinleşmeden İcraya Koyulması
• Kira Tespit Davasının Tahliye Davası İle Birlikte Açılması
• Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
• Tespit Edilen Kiranın Geçerli Olduğu Zaman
• Kira Tespit Davasının Kısmi Veya Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılamaması

Kira Tespit Davası İçin Kira Sözleşmesinin En Az 5 Yıllık Olması

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi beş yılın altında ise ve kira bedelinin artışına dair bir anlaşma bulunmuyorsa, yargı mercii taşınmazın ve benzer diğer mülklerin piyasa değerine göre bir kira artış oranı belirleyecektir.

Yargı Mercii tarafından belirlenen kira artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki son 12 aylık ortalama değişim oranını aşmayacaktır.

TBK m.344/3 gereğince beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedeli;

• Hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• Kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak,
• Hakkaniyete uygun bir biçimde kira bedeli belirlenecektir.

Kira Tespit Davasının Koşulları Nelerdir?

Kira tespit davasının açılması temelde iki şartın gerçekleşmesine bağlıdır;

• Geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması,
• Tarafların yasal yararının bulunması,

Kira Tespit Davası Açma Süresi

Kira tespit davası koşulları içinde herhangi bir süre koşulu bulunmamakla birlikte, yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün öncesinden açılır ise yargı mercii, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacak kira bedelini belirleyebilecektir.

Eğer yeni kira dönemi içinde kira bedeli artışı yapılacağına dair yazılı bir bildirimde bulunulmuş ve bu bildirimden en az 30 gün önce yasal aşama açılmışsa, kira bedeli yeni kira dönemi başladığında geçerli olacaktır. Ancak bu şartlar sağlanmadığı takdirde yargı mercii, bir sonraki kira dönemi için hüküm verebilecektir.

Kira Tespit Davasının Kesinleşmeden İcraya Koyulması

Kira tespit davası sonucunda verilen hüküm, kesinleşmeden icra takibine konulamayacaktır. Kira bedelinin belirlenmesine dair verilen hüküm, yargı mercii tarafından her iki tarafın tebliğ edildiği tarihten itibaren yasal süre içinde itiraz edilmezse hüküm kesinleşecektir. Ancak karara karşı itiraz yoluna başvurulmuşsa, ilgili ilam icra takibine konulamayacaktır.

İcra takibi, kesinleşmiş bir karara dayanmalıdır.

Kararın kesinleşmesi, itiraz hakkının kullanılmamış olması veya itirazın reddedilmesi anlamına gelir. Bu nedenle, kira tespit davası sonucunda verilen kararın icra takibi için yeterli bir temel oluşturabilmesi için kesinleşmesi gerekmektedir.

Kira Tespit Davasının Tahliye Davası İle Birlikte Açılması

Tahliye davası, kiracının belirli sebeplerle kiraya verilen taşınmazdan çıkartılması talebini içeren bir yasal süreçtir. Bu konuda kanuni bir düzenleme olmamakla birlikte Yargıtay’ın geçmiş kararları, kira bedelinin tespiti ve tahliye davasının ayrı ayrı açılmasını hukuka aykırı bulmamış ve bu kararları onama yoluna gitmiştir. Davalının gereksinimlerine dayalı olarak açılan tahliye ve kira bedelinin tespiti davalarında tahliye talebini onaylama hükmü vermiştir.

Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Yargı Mercii

Kira bedelinin tespiti davası kira sözleşmeleri kaynaklanmaktadır.

Bu nedenler sözleşmenin ifa edileceği yer yargı makamı yetkili olacaktır. Sözleşmenin ifa edileceği yer taraflar arasında belirlenmemiş ise davalının yerleşim yeri de yetkili mahkemedir.

Kira bedelinin tespitinde görevli yargı mercii ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Tespit Edilen Kiranın Geçerli Olduğu Zaman

TBK m.345’e göre Kira bedelinin tespiti davasından kaynaklanan kararın, yeni kira döneminde geçerli olabilmesi için belirli koşulların yerine getirilmesi zorunludur.

Bu şartlar;

• Davanın yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olması halinde; yeni kira döneminin başından itibaren geçerlidir.
• Yasal Aşama açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair ihtarname tebliğ edilmişse; yeni kira döneminin başından itibaren geçerlidir.
• Eğer kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın artırılacağına dair bir hüküm bulunuyorsa ve yeni kira dönemi sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açılırsa, sözleşmedeki bu hükmün gereği olarak yargı mercii tarafından belirlenen aylık kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davasının Kısmi Veya Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılamaması

Yargıtay içtihatları ile kira tespit davasının kısmi veya belirsiz alacak davası olarak açılamayacağı düzenlenmiştir.

“…Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. Maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. Maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine hüküm verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 günlü ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine hüküm verilmesini istemiştir.

Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz…”

Bürosu olarak kira hukuku alanında uzman Iletişime geçmek ve yasal aşama ve işlemlerinizi takip etmek için bize ulaşabilirsiniz.

Stj. &