1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Yasal Dayanağı ve Hukuki Niteliği
Taşınmaz satış vaadi, Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre TBK 237. madde düzenlemesinde:
- Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
- Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
- Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
Yargıtay, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini “bir tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış akdinin yapılmasını isteme hakkı sağlayan bir ön akittir” şeklinde tarif etmektedir.
Buna göre gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sahibine şahsi nitelikte bir hak veren bir ön sözleşmedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2013/474, K.2013/1050, T.10.03.2013 sayılı kararında taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi ile ilgili;
“…Bilindiği üzere ve kural olarak; kaynağını 818 sayılı Borçlar Kanunun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri: aynı kanunun 213, TMK.nun 706, Tapu Kanunun 26 ve Noterlik Kanunun 89. maddesi hükümleri uyarınca Noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla, geçerliliği resmi şekil şartına bağlı bulunan tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür.
Satış vaadi alacaklısı; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde TMK.nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptal ve tescil davasında, bu borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilecektir.”
şeklindeki içtihadı ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuki niteliğini açıklamıştır.
2. Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Benzer Sözleşmelerden Ayrılması
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme olması yönü ile taşınmaz satım sözleşmesinden ayrılmaktadır. Taşınmaz satımı Tapu Sicil Müdürlüğü’nde olması gerekirken, satış vaadi sözleşmesi Noter’de düzenlenmektedir.
Taşınmaz satımından mülkiyet alıcıya geçerken, satış vaadi sözleşmesinde mülkiyetin geçirilmesi vaad edilmektedir. Önalım ve alım hakları tek taraflı bir beyanla sahibine taşınmaz mülkiyetini edinme hakkı verirken, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Trampanın ivazi satımdan farklı olarak para olmayıp bir mal, hak veya eşyadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ivazı nakittir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile de vaad eden (vaad borçlusu) belli bir taşınmazı satmayı, vaad alanda (vaad alacaklısı) bu taşınmazı satın almayı vaad eder. Böylece karşılıklı olarak borçlanırlar. Bir başka ifadeyle, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. İşte bu niteliği itibari ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kural olarak taraflar için kişisel hak doğuran borçlandırıcı bir sözleşmedir.
Vaad alacaklısı, bu sözleşme ile vaad borçlusuna karşı kişisel (nispi) bir hak kazanır. Vaad borçlusu da taahhüdünü ifa yükümlülüğü altına girmiş olur. Bunun doğal çözümü olarak da vaad alacaklısı bu kişisel hakkını ancak vaad borçlusuna karşı ileri sürebilir. Üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağı yoktur.
Bu kuralın istisnası gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesidir.
3. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Verilmesi
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2013/474, K.2013/1050, T.10.03.2013 sayılı kararında taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi ile ilgili;
“… Yine, satış vaadi sözleşmelerinin TMK.nun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerh edilmesi mümkündür.
Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olacak ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağını da kazanacaktır. Tapu Kanununun 26. maddesi uyarınca bu şerh beş yıl süre ile geçerli olup beş yılın dolmasından itibaren kayıttan silinir ve gücünü yitireceği kuşkusuzdur.”
İçtihadı ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesini içtihat etmiştir. YHGK 10.03.2013, 474-1050 sayılı kararında;
“…burada incelenmesi gereken davalının iyiniyetli olup olmadığının saptanmasıdır.
Tapu Kanununun 26/5. maddesinin son fıkrası gereğince, tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi uyarınca şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılmaz ise şerh, tapu sicil müdürlüğü tarafından re'sen terkin edilir. Şerh, süresi dolduktan sonra terkin edilmez ise, şahsi hakkın bu şerh ile etkisi kuvvetlendirildiğinden üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir iken artık bundan sonra satış vaadi alacaklısına sadece kişisel hak sağlayabilir. Satış vaadi sözleşmesi bu nedenle davalıya karşı ileri sürülemez ise de Türk Medeni Kanununun 1023 ve 1024.
Maddeleri gereğince davalının hâlen mevcut olan şerh nedeniyle iyiniyetli olduğunun kabulüne olanak yoktur. Belirtilen nedenle mahkemece davalının iyiniyetli olmadığı kabul edilmeli, sözleşme gereğince tescil isteğinin kabulü için diğer şartların gerçekleşip gerçekleşmediği incelenerek sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmadığından karar bozmayı gerektirmiştir.
İçtihadını vermiştir.
Buna göre; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin taraflardan birinin başvurusu üzerine Tapu Kütüğüne şerh edilmesi Tapu Kanunu'nun 26. maddesinin 7. fıkrasında açıkça düzenlenmiştir.
Yine TMK'nın 1009. maddesinde ve Noterlik Kanunu'nun 44 ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerhi hususu düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi, Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi kapsamında resmî şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerh edilmesi gerekmektedir. Bu şerh Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca beş yıl süre ile geçerlidir.
Türk Medeni Kanunu 1009. Madde
Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.
Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Noterlik Kanunu'nun 44. maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı, Noterlik Kanunu 44/B-89, Türk Medeni Kanunu 1009. maddesi ve en önemlisi Tapu Kanunu 26. maddesinin 7. fıkrası uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh verilmesi zorunludur.
Tapu Kanunu 26. Madde
5-) Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaad alacaklısına şahsi hak veren bir ön akittir. Vaad alacaklısı eğer vaad satıcısı tarafından tescil yapılmaz ise tapu iptal ve tescil davası açabilir. Tapu iptal ve tescil davasının ön kabul koşulu talep tarihinde tapunun vaad satıcısının adına kayıtlı olmasıdır.
Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dayanılarak yapılan satış vaadi sözleşmelerinde inşaatın tamamlanması, kat irtifakının kurulması ve iskânın alınması süreçlerinden sonra bağımsız bölüm tapularının vaad satıcısı (müteahhit) adına tescil olmuş olması önemlidir. Aksi takdirde tapu iptal ve tescil talebi yerine tazminata karar verilmektedir.