2020 yılında tüm dünyayı etkisi altına alan Covid-19 salgını, iş yeri kiraları konusunda önemli hukuki düzenlemeleri beraberinde getirdi. 7226 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi ile 01.03.2020 - 30.06.2020 tarihleri arasında işleyecek iş yeri kiralarına ilişkin özel hükümler getirilmiştir. Bu düzenleme, yalnızca iş yeri kiraları için geçerli olup, konut kiraları bu korumadan yararlanamaz. Dolayısıyla, konut olarak kiralanan ancak aynı zamanda iş yeri olarak kullanılan home-office tarzı yerlerin de bu maddeden faydalanamayacağı söylenebilir.
Tahliye Davası Açma Yasağı
İlgili düzenleme uyarınca, 01.03.2020 - 30.06.2020 tarihleri arasında işleyecek iş yeri kiraları nedeniyle tahliye davası açılamayacaktır. Ancak bu yasak, yalnızca tahliye davası açılmasını engellemekte olup, kira borcunun ödenmesi her zaman talep edilebilir. Yani, kiraya veren bu döneme ait kira alacağını her zaman isteyebilir.
İcra Takibi Yasağı ve Süreleri
7226 sayılı Kanun ile 15.06.2020 tarihine kadar icra takipleri durdurulmuştur. Bu tarihe kadar icra takibi yapılamayacağı için, kira alacağı takip dışındaki diğer yollarla (örneğin ihtarname, arabuluculuk vb.) istenebilir. 15.06.2020 tarihinden sonra ise icra takibi yoluyla alacağın tahsili mümkün hale gelmiştir. (Şayet süre yeniden uzatılmazsa) Buna karşılık, tahliye yasağının sona erdiği 30.06.2020 tarihinden sonraki aylara ait kira borçları için hem icra takibi yapılabilir hem de tahliye davası açılabilir.
Yasak süresi sona erdikten sonra Mart-Haziran arası kira borçlarından dolayı tahliye davası açılıp açılamayacağı tartışmalıdır. Kanun maddesinin ifadesine göre, bu döneme ait borçlardan dolayı 15.06.2020 tarihinden sonra da tahliye davası açılamayacağı düşünülmektedir.
Ödemelerin Mahsubu
Yasak tarihinden sonra yapılan kira ödemelerinde, ödemenin hangi aya ait olduğu belirtilmemişse, bu ödeme eski aylara ait borçlara mahsup edilebilir. Ancak ödemenin hangi aya karşılık yapıldığı açıkça belirtilmişse, ödeme o aya sayılır ve kiraya veren bu ödemeyi eski aylara mahsup edemez.
Faaliyetleri Durdurulan İş Yerleri ve Kira Borcu
İçişleri Bakanlığı genelgesiyle geçici olarak faaliyetleri durdurulan sinema kafe, kıraathane, internet salonu ve genelgede sayılan diğer iş yerlerinin kira sözleşmesinin bir anlamda askıya alındığı yönünde görüşler bulunmaktadır. Bu görüşe göre, kiraya veren kusursuz dahi olsa iş yerini kullanıma hazır halde bulunduramadığı için kiracının kira ödeme borcu bu dönemde son bulur. Ancak bu konuda aksi görüşler de mevcuttur ve ilerleyen süreçte yargıya intikal edecek uyuşmazlıkların sonucunda konu netlik kazanacaktır. Olası hak kayıplarının önüne geçmek için kiracının kiraya verene yazılı bir bildirimde bulunması yerinde olacaktır.
Öneriler ve Hukuki Çözümler
Bu dönemde kira borcunun ödenmemesi sebebiyle tahliye davası açılamayacağı ve 15.06.2020 tarihine kadar icra takibi yapılamayacağı için, yargı kararları neticesine göre hareket etmek bir çözüm olabilir. Ayrıca, belirtilen tarihler arasında kira borcu ödenmiş olsa bile, kiracı fazlaya ilişkin hakkını saklı tutarak ödeme yaparsa, ileride bu döneme ait kiraların ödenmemesi yönünde yargı kararları çıkması halinde, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ödediği kira bedelini iade alabilecektir.
Son olarak, salgın hastalığın iş yerlerine olan olumsuz etkisi sebebiyle BK 138. madde gereğince sözleşmenin uyarlanması yoluna gidilebileceğini de belirtmek gerekir.
Bu makalede, pandemi döneminde iş yeri kiralarına ilişkin hukuki düzenlemeler ve olası çözüm yolları ele alınmıştır. Daha detaylı bilgi için profesyonel hukuki destek almanız önemlidir.