Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların aleniyetini sağlayan ve bu hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini mümkün kılan resmi bir kayıt sistemidir. Ancak tapu siciline sadece ayni haklar değil, belirli koşullarla kişisel haklar da tescil veya şerh edilebilir. Bu noktada, kişisel hakların tapu siciline tescili sırasında ortaya çıkan hukuki sorunlara nasıl çözüm bulunacağı önem taşır. Yargıtay, bu konuda önemli bir ilke kararıyla, kişisel hakların tapu kaydına şerhine ilişkin kurallarda, taşınmazın aynı ile ilgili ayni hakların tesciline ilişkin kuralların kıyas yoluyla uygulanması gerektiğini kabul etmiştir.
Kişisel Hak ve Ayni Hak Ayrımı
Hukukumuzda haklar, ileri sürülebilecekleri kişilere göre ayni haklar ve kişisel haklar (nispi haklar) olarak ikiye ayrılır. Ayni haklar, eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen haklardır (mülkiyet, irtifak, rehin gibi). Kişisel haklar ise belirli bir kişiye karşı ileri sürülebilen, borç ilişkisinden doğan haklardır (alacak hakkı, kira hakkı gibi). Kural olarak kişisel haklar tapu siciline tescil edilemez; ancak kanunun öngördüğü istisnai hallerde şerh edilebilir.
Kişisel Hakların Tapu Siciline Şerhi ve Yasal Dayanak
Türk Medeni Kanunu (TMK) m.1009, tapu kütüğüne şerh edilebilecek kişisel hakları düzenlemiştir. Buna göre, kira sözleşmesinden kaynaklanan kiracılık hakkı da tapu kütüğüne şerh edilebilecek kişisel haklar arasında sayılmıştır. Şerh, kişisel hakkı güçlendirir ve taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malike karşı da ileri sürülebilmesini sağlar (şerhin munzam etkisi). Bu etki, hem Borçlar Kanunu m.225/2 hem de TMK m.1009/2 hükümlerinde açıkça kabul edilmiştir.
Kiracılık hakkının tapuya şerhi, aynı zamanda borç ilişkisini eşyaya bağlı borç durumuna dönüştürür. Yani şerhten sonra taşınmaza malik olan kişi, kendi mülkiyeti sırasında doğacak borçlarla yükümlü olur. Bu husus, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları ile de teyit edilmiştir (20.06.1951 gün ve 13/15; 21.05.1958 gün ve 7/5).
Kıyas Yoluyla Ayni Hak Kurallarının Uygulanması
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 23.01.2007 tarihli ve E:2006/14184, K:2007/418 sayılı ilkesel kararında, kişisel hakların tapu kaydına şerhine ilişkin kurallarda, taşınmazın aynı ile ilgili ayni hakların tesciline ilişkin kuralların kıyas yoluyla uygulanması gerektiğini vurgulamıştır. Kararda, kira sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkın tapu kaydına şerhinin, bu hakkı güçlendirdiği, ayni nitelik kazandırmamakla birlikte taşınmazın aynı ile doğrudan bağlantılı bulunduğu belirtilmiştir. Bu nedenle, kişisel hakların şerhine ilişkin usul ve esaslarda, ayni hakların tesciline ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanması gerektiği sonucuna varılmıştır.
Şerh Anlaşmasının Önemi
Kişisel hakların tapu siciline şerh edilebilmesi için, kural olarak hakkın sahibi ile taşınmaz maliki arasında bir şerh anlaşmasının bulunması gerekir. Bu anlaşma, şerh talebinin dayanağını oluşturur. Yargıtay kararında da belirtildiği üzere, bir şerh anlaşmasının varlığını zorunlu kılan kira sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkın tapu kaydına şerhi, hakkı güçlendirir ve taşınmazın aynı ile doğrudan bağlantılı hale getirir.
Tescil ve Şerh Süreci
Kişisel hakların tapu siciline şerhi için izlenecek süreç, ayni hakların tesciline benzer şekilde yürütülür. Öncelikle, şerh talebi tapu müdürlüğüne iletilir. Talebin dayanağını gösteren belgeler (şerh anlaşması, mahkeme kararı vb.) sunulur. Tapu müdürlüğü, talebi inceler ve şartların oluşması halinde şerhi tapu kütüğüne işler. Şerh işlemi, tapu kütüğünün ilgili sayfasına kaydedilir ve taşınmazın sonraki maliklerini de bağlar.
Süreler ve Zamanaşımı
Kişisel hakların tapu siciline şerhinde, ayni hakların tesciline ilişkin zamanaşımı kuralları kıyasen uygulanır. Ancak, şerhin etkisi, hakkın niteliğine göre farklılık gösterebilir. Örneğin, kira sözleşmesinden kaynaklanan şerh, kira süresi boyunca etkisini sürdürür. Şerhin terkini veya değiştirilmesi için de yine ayni haklardaki usuller kıyasen uygulanır.
Görevli Mahkeme ve Yetki
Kişisel hakların tapu siciline şerhi ile ilgili uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir. Yetki ise kesin yetki olup, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Tapu müdürlüğünün şerh talebini reddetmesi halinde, ilgilisi tapu sicil müdürlüğüne karşı dava açabilir.
Sık Sorulan Sorular
- Kişisel haklar tapu siciline tescil edilebilir mi? Kural olarak hayır, ancak kanunun öngördüğü hâllerde şerh edilebilir.
- Hangi kişisel haklar şerh edilebilir? TMK m. 1009'da sayılanlar; örneğin kira hakkı, önalım hakkı, alım hakkı gibi.
- Şerhin etkisi nedir? Şerh, kişisel hakkı güçlendirir ve taşınmazın el değiştirmesi hâlinde yeni malike karşı ileri sürülebilmesini sağlar.
- Şerh için anlaşma gerekli mi? Evet, kural olarak malik ile hak sahibi arasında şerh anlaşması bulunmalıdır.
- Şerh nasıl kaldırılır? Şerhin kaldırılması için terkini davası açılabilir veya taraflar anlaşabilir.
- Görevli mahkeme hangisidir? Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi görevlidir.
Sonuç olarak, kişisel hakların tapu siciline şerhi, ayni hakların tesciline ilişkin kuralların kıyas yoluyla uygulanmasıyla gerçekleştirilir. Yargıtay'ın ilkesel kararı, bu konuda uygulamaya yön vermekte ve kişisel hakların korunmasını güçlendirmektedir. Tapu sicili işlemlerinde uzman desteği almak, hak kayıplarının önlenmesi açısından önemlidir.