Kiralanan Yerin Gösterilmesi Nedir?

Kiralanan yerin gösterilmesi, kiracının, kiraya verenin veya onun belirlediği üçüncü bir kişinin, kiralanan taşınmazı bakım, satış ya da sonraki kiralama amacıyla gezmesine izin vermesi yükümlülüğünü ifade eder. Bu yükümlülük, Türk Borçlar Kanunu'nun 319. maddesinin ikinci fıkrasında açıkça düzenlenmiştir. Söz konusu hüküm, kiracıya, kiraya verenin menfaatlerini korumak amacıyla belirli ölçüde katlanma yükümlülüğü getirmektedir.

Uygulamada, özellikle konut ve işyeri kiralarında, kiraya verenin taşınmazı satmak veya yeniden kiralamak istemesi durumunda, kiracının bu talebe nasıl yaklaşması gerektiği sıklıkla tartışma konusu olmaktadır. Kanun koyucu, hem kiraya verenin mülkiyet hakkından kaynaklanan tasarruf yetkisini hem de kiracının huzur ve sükûn içinde barınma hakkını dengede tutmayı amaçlamıştır.

Yasal Dayanak: TBK m.319/2

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 319. maddesinin ikinci fıkrası şu şekildedir:

"Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür."

Bu hüküm, kiracıya mutlak bir gösterim zorunluluğu getirmemekte; ancak "zorunlu olduğu ölçüde" ifadesiyle makul bir sınır çizmektedir. Kiraya verenin talebi, keyfi veya kiracıyı rahatsız edici nitelikte olamaz. Gösterimin amacı, süresi ve sıklığı, dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Kiracının Yükümlülüğünün Kapsamı ve Sınırları

Kiracının yükümlülüğü, kiraya verenin belirlediği tek taraflı şartlarda yerine getirilmesi zorunlu bir borç değildir. Aynı şekilde, kiracının belirlediği şartlar da kiraya verene dayatılamaz. Yasa, tarafların karşılıklı anlaşmasını esas almıştır. Taraflar, gösterimin hangi gün ve saatlerde yapılacağı, kaç kişinin katılabileceği, gösterim süresinin ne kadar olacağı gibi hususlarda serbestçe anlaşabilirler.

Ancak taraflar arasında bir anlaşma sağlanamazsa, kiraya veren tek taraflı olarak istediği zaman ve şekilde gösterim yapamaz. Bu durumda kiraya veren, mahkemeye başvurarak gösterim şartlarının belirlenmesini talep edebilir. Mahkeme, somut olayın özelliklerini dikkate alarak, hem kiraya verenin menfaatini hem de kiracının yaşam koşullarını gözeten bir karar verir.

Görevli Mahkeme ve Dava Süreci

Kiracının kiralanan yeri göstermemesi halinde, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir. Bu dava, kiralananın gösterilmesine ilişkin bir eda davası niteliğindedir. Uygulamada, açılan davada mahkeme, kiralanan yerde bilirkişi marifetiyle keşif yapılmasına karar verir. Bilirkişi raporunda, taşınmazın muhtemel satılabilme süresi, fiziki durumu ve tarafların menfaatleri doğrultusunda hangi gün ve saat aralıklarında gezilip görülebileceğine dair tespitler yer alır.

Mahkeme, bu raporu ve tarafların beyanlarını değerlendirerek bir karar verir. Kararda, gösterimin hangi günlerde, hangi saat aralıklarında ve hangi koşullarda yapılacağı açıkça belirtilir. Örneğin, kiracının çalışma saatleri, çocuklarının eğitim durumu, ailenin özel yaşamı gibi faktörler göz önünde bulundurulur. Aksi halde, kararın üst mahkemece bozulması kuvvetle muhtemeldir.

Dava Açma Süresi ve Zamanaşımı

Kanunda, kiraya verenin bu davayı açması için özel bir süre öngörülmemiştir. Ancak kiraya verenin, gösterim talebini makul bir süre içinde iletmesi ve dava açması beklenir. Kiracının sürekli olarak gösterimi engellemesi, kiraya verenin zarara uğramasına neden olabilir. Bu nedenle, kiraya verenin hak kaybına uğramaması için talebini geciktirmemesi önerilir.

Öte yandan, kiracının gösterime izin vermemesi, kira sözleşmesinin feshi sebebi olarak da ileri sürülebilir. Ancak bu konuda Yargıtay içtihatları, her olayın kendi koşullarında değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar

  • Kiracının gösterime hiç izin vermemesi: Bu durumda kiraya veren, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açarak gösterim şartlarının belirlenmesini isteyebilir.
  • Gösterim saatlerinin uygun olmaması: Kiracı, makul olmayan saatlerde (örneğin gece geç saatlerde) gösterim yapılmasına katlanmak zorunda değildir. Mahkeme, makul saat aralıklarını belirler.
  • Gösterime kimlerin katılabileceği: Kiraya veren, yanında üçüncü kişileri getirebilir. Ancak bu kişilerin sayısı ve niteliği, kiracının özel yaşamını ihlal etmemelidir.
  • Gösterim süresinin uzunluğu: Her gösterim, makul bir süreyi aşmamalıdır. Aksi halde kiracı, bu durumu mahkemeye taşıyabilir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı, evi göstermek zorunda mıdır?

Evet, TBK m.319/2 uyarınca kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu yükümlülük, kiracının yaşamını olumsuz etkileyecek şekilde geniş yorumlanamaz.

Kiraya veren, istediği zaman eve gelebilir mi?

Hayır. Kiraya veren, kiracının rızası olmadan veya mahkeme kararı olmadan istediği zaman eve giremez. Gösterim, ancak tarafların anlaşması veya mahkeme kararıyla belirlenen şartlarda yapılabilir.

Taraflar anlaşamazsa ne olur?

Taraflar gösterim şartlarında anlaşamazlarsa, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açarak gösterim şartlarının belirlenmesini talep edebilir. Mahkeme, bilirkişi raporu ve tarafların durumunu dikkate alarak karar verir.

Mahkeme hangi kriterleri dikkate alır?

Mahkeme, kiracının çalışma saatlerini, ailevi durumunu, çocuklarının eğitimini, sağlık durumunu ve kiraya verenin menfaatini göz önünde bulundurur. Amaç, her iki tarafın da haklarını dengeli bir şekilde korumaktır.

Gösterim sırasında kiracının hakları nelerdir?

Kiracı, gösterim sırasında evinin dokunulmazlığına saygı gösterilmesini talep edebilir. Gösterim, kiracının özel yaşamını ihlal edecek şekilde yapılamaz. Ayrıca, kiracı gösterim sırasında evde bulunma hakkına sahiptir.

Kiracı, gösterimi reddederse ne gibi sonuçlarla karşılaşabilir?

Kiracının haklı bir sebep olmaksızın gösterimi reddetmesi, kiraya verenin dava açmasına ve mahkeme kararıyla gösterim şartlarının belirlenmesine yol açabilir. Ayrıca, bu durum kira sözleşmesinin feshi için haklı sebep oluşturabilir. Ancak her olay kendi koşullarında değerlendirilir.

Sonuç

Kiralanan yerin gösterilmesi, kiracı ile kiraya veren arasındaki menfaat dengesini korumaya yönelik bir yükümlülüktür. TBK m.319/2, kiracıya makul ölçüde katlanma borcu getirirken, kiraya verene de keyfi davranma hakkı tanımaz. Tarafların anlaşamaması halinde Sulh Hukuk Mahkemesi, somut olayın özelliklerine göre gösterim şartlarını belirler. Kiracıların ve kiraya verenlerin, haklarını bilerek hareket etmeleri, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesine yardımcı olur.