Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kiracı veya kiraya veren tarafından açılan ve kira bedelinin yeniden belirlenmesini amaçlayan bir davadır. Uygulamada genellikle kira artış davası olarak bilinir; ancak kiracı tarafından kira bedelinin düşürülmesi talebiyle de açılabilir. Mahkemece belirlenen kira bedeli dışında, kiracı aleyhine kira sözleşmesinde değişiklik yapılamaz (TBK m. 344/1). Kiracı aleyhine düzenleme yasağı, TBK m. 346'da düzenlenmiş olup kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıya başka ödeme sorumluluğu yüklenemez. Ayrıca kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artış Oranı
TBK m. 344 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Kira artışı, genellikle TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre yapılır. Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir anlaşma varsa, artış bu anlaşmaya göre; anlaşma yoksa hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Ancak her hâlükârda TÜFE on iki aylık ortalaması üst sınırı aşılamaz.
Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri
Taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Bu düzenlemede, TÜFE artış oranı artık üst sınır değildir. Yani kira sözleşmesinin süresi 5 yılı aşmışsa, TÜFE'ye bağlı kalınmaksızın emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından uyarlama gerçekleştirilir. 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde yalnızca TÜFE oranı dikkate alınarak artırım yapılırken, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan fazla yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli, açılacak bir tespit davasıyla emsal kira fiyatları baz alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre artırılır.
Yabancı Para Cinsinden Kira Sözleşmeleri
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak TBK m. 138'de düzenlenen "Aşırı ifa güçlüğü" hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarındaki gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırmaları yasaklanmıştır. Ancak Türkiye'de yerleşik olmayan kişiler için bu yasak söz konusu değildir. Yabancı para ile belirlenen kira sözleşmelerinde 5 yıllık süre dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılamaz; 5 yıl dolduktan sonra ise mahkeme, taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve TÜFE artış oranıyla birlikte yabancı paranın değerindeki değişiklikleri de dikkate alır.
Kira Tespit Davası Açma Süresi ve Usulü
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (TBK m. 345). Ancak davanın açıldığı tarih, belirlenen kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını etkiler. Şöyle ki:
- Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılırsa,
- Veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılırsa,
Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Dava açılırken veya yazılı bildirimde bulunulurken otuz günlük sürenin kaçırılması halinde, açılan tespit davası sonucunda belirlenen kira bedeli, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır. Kira tespit davasında herhangi bir yazılı bildirim şartı bulunmamakla birlikte, yukarıda açıklanan süreler, belirlenen bedelin ne zamandan itibaren uygulanacağı açısından önemlidir.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davası, kural olarak kiracı ve kiraya veren tarafından açılabilir. Taşınmazın birden fazla malikinin bulunduğu durumlarda, kiraya veren olup olmadığına bakılmaksızın her malik bu davayı açabilir. Şayet kiralanan taşınmaz elbirliğiyle mülkiyete tabi ise tüm maliklerin birlikte dava açmaları, açılan davaya katılmaları veya muvafakat vermeleri gerekir. Kiralanan yerin tahliye edilmiş olması halinde dahi dava açılabilir. Kiraya verilen yer satılmış olsa dahi yeni malik sözleşmenin tarafı olacağı ve eski malikin yerine geçeceği için kira tespit davasını açabilir.
Kira Tespit Davası Hangi Taşınmazlar İçin Açılabilir?
Kira tespit davası, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda açılabilir. Konut veya çatılı işyeri vasfını haiz olmayan taşınmaz veya taşınırların kiralarında bu dava açılamaz. Örneğin, tarla vasfındaki bir taşınmazın kiralanması, araç kirası veya ticari amaçla kiralanan makinelerin kiralarında kira tespit davası açılamaz.
Yargıtay Kararları Işığında Kira Tespiti
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/1736 E. ve 2017/2469 K. sayılı kararında, TBK m. 345'e atıfla, sözleşmede kira artış şartı varsa ihtara gerek olmadan tespiti istenilen dönemin sonuna kadar dava açılabileceği; artış şartı yoksa dönem başlamadan 30 gün önce açılan davanın dava dilekçesinin tebliğ ettirilmesi ya da ihtarla kiranın artırılacağının ihtar edilerek dönem başlamadan 30 gün önce bu ihtarın tebliği ile davanın dönem sonuna kadar açılması gerektiği belirtilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/6-974 E. ve 2021/1058 K. sayılı kararında ise, 5+5 yıl süreli kira sözleşmesinde, 5 yıl sonunda tarafların anlaşmasıyla kalan 5 yıl için kira bedelinin hak ve nesafet kuralları çerçevesinde belirleneceği kararlaştırılmıştır. Mahkemece bilirkişi raporunda taşınmazın konumu, kullanım alanı, vasfı, yapısal özellikleri, ekonomik şartlar, kira paralarındaki fevkalade artışlar, çevredeki sosyal ve ekonomik değişmeler dikkate alınarak emsal taşınmazlardaki kira rayiçlerine göre boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği aylık kira bedeli tespit edilmiştir. Bilirkişilerin belirlediği bedelden, mahkemece uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti gerekir. 18.11.1964 tarihli ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hak ve nesafet ilkesi gözetilerek bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden yapılan indirim miktarı yeterli olmadığı gibi, bu miktara hükmedilme nedenlerine ilişkin gerekçeye de kararda yer verilmediği görülmektedir.
Uyarlama Davası Açılabilir Mi?
Kira tespit davası açılamayacaksa da uyarlama davası açılarak kira bedelinde enflasyon/kur artışı nedeniyle indirime/artırıma gidilmesi mümkündür. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen bir durumun ortaya çıkması durumunda borcun ifasının beklenilmesi dürüstlük kurallarına aykırı düşecek bir durumda kiraya veren veya kiracı, hâkimden sözleşmenin yeni koşullarına uyarlanmasını isteyebilir.
TBK m. 138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmüne göre, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Kiralananın kullanım alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar, ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz gibi sebeplerle kira bedelinde azalma veya artma şeklinde bir uyarlama yapılabilecektir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/7910 E. ve 2019/4570 K. sayılı kararında da bu husus vurgulanmıştır.
Enflasyon/Kur Artışının Kira Bedeline Etkisi
Kiraya veren, enflasyon/kur artışını ileri sürerek kira bedelinin artırılmasını isteyemez. Kanuni düzenlemeye göre 5 yılın sonunda emsal kira bedellerine göre uyarlama adına tespit davası açılabilecekse de, burada artış döviz kuruna göre değil, emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre yapılır.
Türk Borçlar Kanunu kiracıyı tüketici olarak kabul etmekte ve kiracıyı koruyan düzenlemeler getirmektedir. Bu doğrultuda kira artışının bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin son on iki aylık ortalamalara göre yapılabileceğini öngörmektedir.
Yalnızca 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan fazla yenilenen kira sözleşmelerinde emsal kira bedelleri dikkate alınarak artırım yapılabilir. Kira sözleşmesi 5 yıldan az süreliyse ve yenileme süresi 5 yılı geçmemişse, artırım sadece TÜFE oranınca gerçekleştirilebilir.
Taraflar arasında kira sözleşmesinde 5 yılın sonunda kiraya veren mahkemeye başvurursa, hâkim tarafından kira bedeli emsale göre belirlenir. Bu durumda bile belirlenecek oran döviz kurundaki artışa göre değil, esas olarak emsal kira bedellerine göre tespit edilir. Ancak burada mahkeme döviz kurunu dikkate almadan artırım gerçekleştirecek olsa da emsal kira bedelleri de döviz kurları dikkate alınarak kararlaştırıldığından döviz kuru hukuken olmasa da fiilen artırımda etkili olmaktadır.
İlgili Mevzuat
TBK Madde 343 - Kira Bedeli
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
TBK Madde 344 - Kira Bedelinin Belirlenmesi
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, "Aşırı ifa güçlüğü" başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
TBK Madde 345 - Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.