Kira ilişkisinin varlığı hâlinde, kiracının vadesi gelmiş kira bedelini ödememesi durumunda kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde icra takibi başlatabilir. Kiraya veren dilerse yalnızca ödenmeyen kira alacağı için genel haciz yoluyla takip yapabilir; kiracının tahliyesini istemek zorunda değildir. Ancak kira alacağının yanı sıra kiracının tahliyesi de talep edilecekse, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye yolu olan Örnek No: 13 icra takibi başlatılmalıdır. Bu takipte ödenmeyen (eksik ödenen) kira alacağının ödenmesi ve kiracının tahliyesi talep edilir.

Takip Talebi

Kiraya veren öncelikle icra dairesine başvurarak takip talebinde bulunmalıdır. Takip talebi genel haciz yoluyla takipteki gibi olup tek farkı tahliye talebini de içermesidir. Kiraya veren, takip talebinde mutlaka kiracının tahliyesini istediğini belirtmelidir. Aksi hâlde icra dairesi tahliye yönünden bir hak sağlamaz.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 15.02.2016 tarihli 2015/9041 E. 2016/915 K. sayılı kararında bu husus vurgulanmıştır: “…Takip talebinde tahliye istemi bulunmadığı hâlde icra dairesince borçluya Örnek 13 ödeme emri düzenlenerek gönderilmesi, alacaklıya tahliye yönünden bir hak da sağlamaz. Zira icra müdürlüğü takip talebiyle bağlı olup istemin dışına çıkılarak tahliye istemi bulunmadığı hâlde ihtarlı ödeme emri düzenlenmesi, tahliye açısından hukuksal sonuç doğurmaz. Hukuksal sonuç doğurmayan ödeme emrine dayanarak tahliye kararı verilemez. Alacaklının icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunabilmesi için takip talebinde tahliye isteminin bulunması zorunludur. Aksi durumda mahkemece bu hususun kendiliğinden gözetilerek tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekir.”

İlamsız takipte alacaklının yazılı kira sözleşmesine dayanma zorunluluğu yoktur; takip talebine yazılı kira sözleşmesi eklenmesi gerekmez. Bu nedenle icra müdürünün takip talebine yazılı kira sözleşmesi eklenip eklenmediğini inceleme yetkisi bulunmamaktadır.

Ödeme Emri (Örnek No: 13)

Tahliye talebini alan icra müdürü, üç gün içinde borçluya bir ödeme emri göndermek zorundadır. Bu ödeme emri Örnek No: 13 olarak adlandırılır. Genel haciz yoluyla takipte olduğu gibi bilgi ve ihtar olmak üzere iki kısımdan oluşur. Bilgi kısmında alacaklı, borç ve alacakla ilgili bilgiler; ihtar kısmında ise borcun ödenme süresi, itiraz süresi ve yöntemi, ödenmez veya itiraz edilmezse sonuçları belirtilir.

Örnek No: 13 ödeme emrinde aşağıdaki hususlar yer almalıdır:

  • İİK m. 58’de istenen kayıtlar,
  • Borcun Türk Borçlar Kanunu’na uygun sürede ödenmesi gerektiği uyarısı,
  • İtirazı varsa, ödeme emrinin tebliğinden sonraki 7 gün içinde nedenleriyle icra dairesine bildirilmesi gerektiği uyarısı,
  • Kira sözleşmesini ve imzayı açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmenin kabul edilmiş sayılacağı uyarısı,
  • Belirtilen süre içinde borç ödenmez veya itiraz edilmezse sözleşmenin feshedileceği ve alacaklının tahliye ve haciz talep etmek için icra mahkemesine başvurabileceği uyarısı.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye için ilamsız takip başlatıldığında borçlu mal beyanında bulunmak zorunda değildir.

Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi

Borçlu ödeme emrine itiraz etmezse, Türk Borçlar Kanunu’ndaki ödeme süreleri içinde borcunu ödemek zorundadır. Bu süreler:

  • Adi kira sözleşmelerinde on gün,
  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün,
  • Ürün kiralamalarında altmış gündür.

Bu süreler içinde kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre sözleşmeyi sonlandırabilir. Borçlu bu süreler içinde borcunu öderse, kiracının tahliyesini isteme hakkı doğmaz; takip sona erer. Borçlu ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmez ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki süre içinde borcunu ödemezse, tahliye süreci başlar. Borçlu süresinde itiraz etmez ve borcu da ödemezse, alacaklı borçlunun mallarının haczedilmesini talep edebilir. Alacaklı, borçlunun tahliyesi için mahkemeye başvurmalıdır. Tahliye talebi, ödeme süresinin sonundan itibaren altı ay içinde yapılmalıdır.

Ödeme Emrine İtiraz

Borçlu, ödeme emrini aldıktan sonraki yedi gün içinde, kira sözleşmesine veya kira alacağına karşı icra dairesine yazılı veya sözlü olarak itiraz edebilir. Borçlu ister kira sözleşmesine ister kira alacağına itiraz etsin, itiraz takibi durdurur. Takibin devam edebilmesi için alacaklının, itirazın kaldırılması için altı ay içinde icra mahkemesine başvurması gerekir.

Genel haciz yoluyla takipte olduğu gibi borçlu itiraz ederken sebep belirtmek zorunda değildir. Ancak itirazın kaldırılması aşamasında, kira sözleşmesi dışındaki itiraz nedenleri için daha önce ileri sürülen gerekçelere bağlılık beklenir. Kira sözleşmesine itirazın özel ve açık bir şekilde yapılması gerekir. Borçlu, “kira sözleşmesindeki imza bana ait değil” veya “kira sözleşmesinin içeriği değiştirilmiştir” gibi açıkça ifade edilen itirazlarını sunmalıdır.

Borçlu imzaya veya kira sözleşmesine karşı çıkmışsa, alacaklının itirazın kaldırılması talebinde bulunabilmesi için noter onaylı veya düzenlenmiş bir kira sözleşmesine sahip olması gerekir. Borçlu, imza ve kira sözleşmesi dışında başka bir nedenle itiraz etmişse, alacaklının itirazın kaldırılması için başvurması durumunda, borçlu itiraz gerekçesini İcra ve İflas Kanunu m. 68 uyarınca belgeleyerek kanıtlamak zorundadır.

İcra mahkemesi, yargılama sonucunda borçlu itirazın geçerli olmadığına hükmederse, itiraz nedeniyle etkilenen ana alacak miktarı üzerinden itirazın kaldırılmasına, faizin bu miktar üzerinden hesaplanmasına ve ihtar süresi içinde borcun ödenmemesi durumunda kiralanmış olanın tahliyesine karar verir.