İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, belirli şartların varlığı hâlinde kiraya verene, kiracıyı tahliye etme imkânı sunan bir yoldur. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için ilk olarak ortada konut veya çatılı işyeri niteliğinde bir taşınmaz kira sözleşmesi bulunması gerekir. Ancak konut veya çatılı işyeri dahi olsa niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş veya altı ay ve daha kısa süreli kira sözleşmelerinde bu imkâna başvurulamayacaktır.
Bunlar bakımından genel hükümlere göre fesih yoluna gidilebilecektir. Gereksinim nedeniyle tahliye TBK m. 350'de düzenlenmiştir. Kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi bu sebeple feshedebilecektir.
Kanun koyucu kiralananı ihtiyaç nedeniyle fesih imkânını yalnız kiraya verene değil kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler bakımından da getirmiştir. Bu maddede sayılan kişiler kanun koyucu tarafından sınırlı sayıda sayılmıştır; bu yüzden kapsamı genişletilemeyecektir. Kiraya veren veya kanunda yazan yakınları ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını ancak konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa bu sebeple feshedebilecektir.
Konut veya Çatılı İş Yeri Kapsamı
Bu sebeple öncelikle konut ve işyerinin tanımı yapılmalıdır. Konut, kişilerin içinde özel hayatlarını yaşama amacıyla edindikleri, özellikle barınma ihtiyaçlarını gideren toprakla sıkı bağları bulunan yerlere denir. İş yeri ise kişilerin sermaye veya emek yoğunluklu olması fark etmeksizin belirli bir meslek veya kar getirici işi yaptıkları yer olarak tanımlanabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için ayrıca çatılı iş yeri olması gerekmektedir. Çatılı iş yerinden kasıt “üstü kapalı” bir yer olmasıdır.
İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması
Ayrıca Yargıtay içtihatları ve doktrindeki kabule göre bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını hâkim takdir yetkisini kullanarak tespit edecektir. Gerçekliği ve samimiyeti takdir edecek olan hâkim, ihtiyaç iddiasında bulunan kiraya verenin hayat tarzını, hayat tarzına bağlı olarak ortaya çıkan ihtiyaçları, toplumsal ve ekonomik durumu ve içinde bulunulan diğer şartları dikkate almalıdır.
İhtiyacın Mevcut Olması ve Devamlılık Arz Etmesi
Ayrıca ihtiyacın mevcut olması ve devamlılık arz etmesi gerekmektedir. Bu konuda Yargıtay 6. HD, 08.02.1991 tarih ve E. 1991/1189, K. 1991/1626 sayılı kararı ile şu yönde içtihat etmiştir:
“Konut ihtiyacı, süreklilik gösteren bir ihtiyaç olup, muvakkat tatil geçirme, sayfiye konaklama ihtiyaçları gibi geçici ihtiyaçları kapsamaz. Dairemiz uygulamasında yazlık konut ihtiyacının konut ihtiyacın devamı olduğu, kabul edilmekte ise de, bu halde ancak konutun mimari bakımdan yazlık olarak yapılması, kira ilişkisinin yazlık olarak kurulduğu hallere münhasır olması aranmaktadır. Süreli konut ihtiyacı dışında bir nedenin tahliye sebebi kabul edilmesi sözü edilen yasanın sosyal amacı ile bağdaşmaz.”
İş Yeri Kiraları Bakımından Ek Koşullar
İş yeri kiraları bakımından ise Yargıtay konut ihtiyacı sebebiyle tahliye kadar esnek davranmamakta, daha sıkı nedenler ve ispat koşulları aramaktadır. Örneğin kiraya verenin kiracı olması durumunda genellikle konut ihtiyacını gerçek, samimi ve zorunlu kabul ederken iş yeri kiralarında ek bir takım şartlar aramaktadır. İş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye talebi için kiraya verenin kiralık iş yerinde ya tahliye tehdidi altında bulunmasını ya da tahliyesini istediği kiralananın en az kiracı olarak kullandığı iş yeri kadar elverişli olmasını aramaktadır.
Bu Davayı Kimler Açabilir?
Bu davayı malik olmayan kiraya veren ya da kira sözleşmesine taraf olmayan malik açabilecektir.
Dava Açma Süreleri
Süreler bakımından ise belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin bittiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilecektir. Örneğin 01.01.2024 tarihinde hükümlerini doğurmaya başlayan bir kira sözleşmesi 01.01.2025 tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilecektir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde TBK m.
329’a göre “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.”
Örneğin 01.01.2024 tarihinde hükümlerini doğurmaya başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesi için 30.06.2024 tarihinden üç ay geri giderek en geç 31.03.2024 tarihinde yapacağı fesih bildiriminin kiracıya ulaşmasıyla altı aylık sürenin sonunda bir aylık süre içerisinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.