Bilindiği üzere resmî şekilde yapılmayan taşınmaz devir sözleşmeleri geçersizdir. Adi şekilde, haricen yapılan taşınmaz devir sözleşmesine dayanan zilyedin hakları bakımından TMK madde 993 ve 994'ü ele almak gereklidir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 993 ve 994. maddeleri geri vermekle yükümlü iyiniyetli zilyedin hak ve borçlarını düzenlemiştir.
Geçersiz sözleşme nedeniyle taşınmazı geri vermekle yükümlü olan iyiniyetli zilyedin, taşınmazı geri vermekten kaçınma ya da hapis (alıkoyma) hakkı TMK'nın 994/1. maddesi ile tanınmış bir haktır. İyiniyetli zilyet, el atmanın önlenmesi (geri verme) davası sırasında def'i (savunma) yoluyla zorunlu ve yararlı giderler ile harici satış bedelinin ödenmesini ileri sürebileceği gibi, taşınmazın geri verilmesinden sonra da, taşınmazı geri verirken açıkça veya örtülü olarak vazgeçmemiş (feragat etmemiş) olduğu hâllerde, faydalı ve zorunlu giderler ile satış bedelini sonradan ve ayrı bir dava ile de istemesine engel bulunmamaktadır. [1]
Dolayısıyla harici satın alma, satın alan davalı bakımından satış bedeli üzerinden kişisel hak sağlar ve Türk Medeni Kanunu'nun 994/1. maddesi uyarınca iyiniyetli zilyet yapılanması nedeniyle faydalı ve zorunlu giderlerini isteyebileceği gibi anılan bu giderler ile satış bedeli üzerinden alıkoyma hakkı tanınmasını da def'i (savunma) yoluyla isteyebilir.
10.04.1940 tarih, 2/77 sayılı YİBK uyarınca taşınmazı haricen satan, satıştan kaynaklanan aldığı parayı iade etmedikçe verdiğini geri isteyemeyeceği, harici satış senedinde gösterilen satış bedeli ile varsa zorunlu ve yararlı giderler üzerinden hapis hakkı tanınarak el atmanın önlenmesine karar verileceği kural olarak kabul edilmektedir.
Bedelin hesaplanmasında ise sebepsiz zenginleşme kuralları esas alınacaktır. Sebepsiz zenginleşmenin (haksız iktisabın) temeli hakkaniyet esasına dayanmakta olup, sebepsiz zenginleşmenin asıl unsurunu da “denkleştirici adalet” ilkesi oluşturmaktadır. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır.
Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hâle getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.
Ülkemizde yaşanan enflasyon ortamı nedeniyle, paranın değeri (alım gücü) aradan geçen uzun zamana bağlı olarak düşmektedir. Doğal olarak belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın iade günündeki alım gücü arasında fark edilir ölçüde azalma olmaktadır. Geçersiz sözleşme gereğince, akdin düzenlendiği tarih itibarıyla verilen paranın aynen iadesine karar verilmesi ise, enflasyonist etkilerin yoğun olarak yaşandığı ülkemizin ekonomik ortamında büyük adaletsizlikler doğurur. Bu da toplumsal barış ve huzuru engeller.
Öyle ise, hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı ve hakkaniyet gözetilerek, sözleşme tarihinde satış bedeli olarak verilen paranın, taşınmazın iadesinin talep edildiği dava tarihi itibarıyla enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaşları ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak sureti ile ulaşacağı alım gücü, paranın reel değeri tespit edilerek bu bedel, hapis hakkı (alıkoyma) bedelinin tayininde hükme esas alınmalıdır. [2]
El atmanın önlenmesi davasında, davanın kabulü için alıkoyma bedelinin davacı tarafından depo edilmesi gerekmektedir. [3]
[1] T.C. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi Esas: 2018/6700 Karar: 2020/6794 Karar Tarihi: 04.11.2020
[2] T.C. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Esas: 2015/1117 Karar: 2017/4163 Karar Tarihi: 11.09.2017
[3] T.C. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Esas: 2011/2967 Karar: 2011/8017 Karar Tarihi: 07.07.2011