Aidat Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinin tarafları kiracı ve kiraya verendir. Bu tarafların birbirlerine karşı çeşitli yükümlülükleri bulunmaktadır. Kiracının yükümlülüklerinden biri de aidat ve yan giderleri ödeme borcudur. Sadece kira borcunu değil, yan giderleri de ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle kiralayan alacaklı tarafından akdin feshi istenebilir.

Kiracının Aidat ve Yan Gider Ödeme Yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanunu'nun 341. maddesindeki özel düzenlemeye göre kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır. Ayrıca kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini de ödemek zorundadır. Aksi halde bu giderleri ödemezse kiracı temerrüde düşer.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasının Koşulları

Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya kapsamı Türk Borçlar Kanunu'nun 341. maddesinde belirtilen yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Aksi durumda Türk Borçlar Kanunu'nun 314 ve 315. maddelerinde, kullanıma bağlı olarak, kira bedeli veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmeyen kiracının temerrüdü düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre kiracı, kira sözleşmesi imzalanıp kiralananın teslim edilmesinden sonra muaccel hale gelmiş kira bedelini veya yan gideri süresinde ödemez ise kiraya veren, yazılı ihtarda bulunup, bir ödeme süresi vererek bu süre içerisinde ödenmesini ister. Kiracı, verilen ödeme süresi içerisinde borcunu ödemez ise kiraya veren, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

İhtarname ve Ödeme Süresi

Kiracıya verilecek ödeme süresi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az 30 gün, genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde ise en az 10 gündür. Ödeme süresi, yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edildiği günden itibaren işlemeye başlar. Kiracı, ihtarnameye rağmen borcunu ödemezse, kiraya veren icra takibi başlatabilir. Temerrüt nedeniyle tahliye davası kural olarak kiralayan tarafından açılmalıdır.

Yargıtay Kararları Işığında Aidat Borcu ve Tahliye

Yargıtay kararlarına bakıldığında, aidatın kiralananın kullanımına ilişkin bir yan gider olduğu konusunda kuşku olmadığı ve bu yan giderler ödenmediği takdirde temerrüt ihtarına konu edilebileceği görülmektedir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bir kararında:

Taraflar arasındaki 15.11.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 3. maddesine göre; 'kiralananın elektrik, su, doğalgaz ve ısınma giderleri ile bunların bakım ve onarım giderleri ve çevre temizlik vergisi ve site ortak giderleri ve bahçe bakımı kiracıya aittir. Kiracı bu giderleri ödemekten kaçınamaz' düzenlemesi mevcuttur. Davacı alacaklı, 08.05.2015 tarihinde başlatmış olduğu tahliye istekli icra takibi ile 17.04.2015 tarihli 4500 TL kira ve 17.04.2015 ödeme tarihli 250 TL aidat alacağı ile 24,59 TL işlemiş faizin davalıdan tahsilini istemiştir. Davalı borçluya ödeme emrinin 13.05.2015 tarihinde tebliğ edilmesinden sonra, davalı vekili süresinde yaptığı itirazında müvekkilinin herhangi bir borcu bulunmadığını asıl alacak, faize ve ferilerine itiraz ettiklerini belirtmiş ve itirazından sonra alacaklı hesabına 15.05.2015 tarihinde 4700 TL ödeme yapılmıştır. Davalı borçlu itirazında kira sözleşmesine ve takip konusu alacağın miktarına karşı çıkmadığından İİK'nın 269/2. maddesi gereğince takibe konu alacak miktarı kesinleşmiştir. Davalı borçlu icra takibine konu edilen borcu İİK'nın 269/c maddesinde sayılan belgelerden biri ile kanıtlamak zorundadır. Davalı borçlu ödeme emrinde tanınan yasal otuz günlük süre içerisinde davacı alacaklının banka hesabına 4700 TL ödemiş, TBK'nın 314 ve TBK'nın 315. maddesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu giderlerden aidat bedelinin 50 TL'sini ödemediği için temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Mahkeme kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen alacak yönünden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

diyerek aidat ödememeden kaynaklı tahliye yapılabileceğine karar vermiştir.

Görevli Mahkeme

Aidat alacaklarının ödenmemesi nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme, 6100 Sayılı HMK'nun 4/1-a maddesine göre "Kiralanan taşınmazların, 09.06.1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda" Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.