Aidat Borcu Nedir?

Aidat borcu, kiracının kira borcu gibi asıl borçlarından biri olup, bu borcun ödenmemesi halinde kural olarak kiralayan tarafça ödendikten sonra kiracıya rücu edilebilmektedir. Aynı şekilde aidat borcu yönetim tarafından hem kiracıya hem de kiraya verene karşı ileri sürülebilen borçlardan olup kiracı ve kiraya veren müteselsilen borçludurlar.

Kat mülkiyeti, bir taşınmazın bağımsız bölümlerine malik olan kişilerin ortak yaşamını ve yönetim şeklini düzenleyen özel bir hukuki sistemdir. Bu sistemde ortak giderlere katılım zorunluluğu, hem Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan hem de kat maliklerinin birlikte yaşama yükümlülüğünden kaynaklanmaktadır.

Aidat alacakları, bu çerçevede kat maliklerinin veya kiracılarının ortak giderlere katılma borcunun ifa edilmemesi halinde doğan parasal nitelikteki talepler niteliğindedir. Uygulamada sıklıkla “aidat” kavramı kullanılsa da, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bu terim yer almamakta; bunun yerine “ortak gider avansı” ifadesi kullanılmaktadır.

Ortak gider avansları genel olarak iki kalemden oluşur: demirbaş ve yatırım giderleri ile olağan tüketim giderleri. Ancak vatandaşların konuyu daha kolay anlayabilmesi amacıyla uygulamada ve günlük kullanımda “aidat” terimi tercih edilmektedir.

Aidat Alacağının Hukuki Niteliği

Aidat alacakları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, kat maliklerinin ortak yerlerin bakım, onarım, yönetim ve koruma giderlerine katılma borcunun bir sonucu olarak ortaya çıkar. Kanunun açık hükmü gereğince, her kat maliki arsa payı oranında veya yönetim planında belirlenen şekilde giderlere katılmakla yükümlüdür. Yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadığı sürece kat malikleri ortak giderlere katılmak ve aidat ödemek zorundadır.

Bu giderler arasında kapıcı, güvenlik, temizlik, bakım, onarım, enerji giderleri gibi kalemler bulunur.

Aidat Borcundan Sorumluluk

Aidat borcundan asıl sorumlu kişi kat malikidir. Ancak KMK m.22 uyarınca kiracı da ödemekle yükümlü olduğu ortak gider ve avans payından kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. Bununla birlikte kiracının bu sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat borcundan esas olarak kat maliki sorumludur. Bu nedenle site ve apartman yönetimlerinin aidat alacaklarına ilişkin icra takiplerini kat malikine yöneltmeleri gerekir. Kiracı, kira bedelini peşin ödemiş ve kiraya verene karşı kira borcu bulunmuyorsa, site veya apartman yönetimi kiracıya karşı icra takibi yapamaz. Kat mülkiyeti hukuku bakımından aidat borcunun asıl sorumlusu kat maliki olsa da, Türk Borçlar Kanunu açısından kiracının aidat ve yan giderleri ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu m.299 gereği, kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmasını, kiracının da bunun karşılığında bedel ödemesini konu edinir. Bu bedel, yalnızca çıplak kira miktarını değil, kullanım sürecinden doğan yan giderleri de kapsar. TBK m.317 uyarınca kiracı, kiralananı özenle kullanmakla ve “kullanımdan doğan giderleri” ödemekle yükümlüdür. Bu giderlerin en tipik örneği aidattır. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede aksi kararlaştırılmamış veya yerel adet gerektirmiyorsa kiracı; ısıtma, aydınlatma, su ve benzeri kullanım giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Bu kapsamda aidat ve diğer yan giderlerin ödenmesi de kiracının yükümlülükleri arasında yer alır.

Kiracı, kiralananı kullanırken ortak alanlardan (merdiven, asansör, güvenlik, otopark vb.) yararlandığından, bu alanların bakım ve yönetim giderlerine de katlanmak zorundadır. Bu nedenle aidat borcu, kiralananın kullanılmasından doğan yan edim olup, kira bedelinin tamamlayıcı bir parçası niteliğindedir. Aidatın ödenmemesi, dolaylı olarak kira bedelinin eksik ödenmesi anlamına gelir.

Aidat Borcu İcra Takibi

Aidat alacağının icra takibine konu edilmesi, alacağın niteliğine göre değişir. Kat malikleri arasındaki aidat borçları, KMK m. 35/f uyarınca yönetici tarafından kat malikleri adına ilamsız genel haciz yolu ile takip edilebilir. Kiracı tarafından ödenmeyen aidatlar ise, kira bedeline dahil yan edim sayıldığından, İcra ve İflas Kanunu m. 269 hükümlerine göre ilamsız kira alacağı takibi kapsamında talep edilebilir.

Kiraya veren, kira bedeli ile birlikte aidat borcunu da ödeme emrinde göstermelidir. Bu durumda kiracı, hem kira hem aidat bedeli yönünden borçlu sıfatını kazanır.

Aidat Borcu Tahliye Sebebi mi?

Kiracının aidat borcunu ödememesi, TBK m.315 uyarınca temerrüt hali oluşturur ve malik lehine fesih hakkını doğurabilir. Şayet kiracı aidat borcunu ödemez ise malik bu borcu yönetime müteselsil borçlu sıfatıyla ödedikten sonra kiracıya rücu eder; örneğin icra takibi yapar ve kiracı tarafça borç ödenmezse temerrütten dolayı kiracı hakkında tahliye davası açılabilir.

Kiracının bu giderleri ödememesi hâlinde temerrüt hükümleri gündeme gelir ve kiraya veren, gerekli şartların oluşması durumunda kira sözleşmesinin feshi ile tahliye talebinde bulunabilir.

Aidat Borcu İki Haklı İhtar

Ayrıca TBK m.352/2 gereği, bir kira yılı içinde aidat borcu dahil kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, sözleşme süresi sonunda tahliye davası açabilir.

Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2015/11891, K. 2016/5132, T. 5.9.2016: “Davalı borçlu ödeme emrinde tanınan yasal otuz günlük süre içerisinde davacı alacaklının banka hesabına 4.700 TL ödemiş, TBK’nın 314 ve TBK’nın 315. maddesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu giderlerden olan aidat bedelinin 50 TL’sini ödemediği için temerrüt olgusu gerçekleşmiştir.”

Aidat Borcu Ne Zaman Muaccel Olur?

Bu konuda 6098 sayılı Borçlar Kanunu, konunun çözümüne ait hususları 314. ve 315. maddede düzenlemiştir.

“MADDE 314- Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Yukarıda Kanunun ilgili maddelerinde de açıkça belirtildiği üzere sözleşme ve yerel âdet olmadığı sürece aidat borcu ay sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmesi gerekmektedir. Bununla birlikte aidat borcu yönetimce alınan kararla belirlenen tarihte de muaccel hale gelir. Belirlenen tarihte muaccel olan aidat borcundan dolayı faiz işlemeye başlar.

Görevli Mahkeme Nedir?

Aidat ve yan giderlerin ödenmemesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4/1-a maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir.