İçerik
- I. Genel Olarak Tapu İptali ve Tescil Davası
- II. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası
- 1) Genel Olarak
- 2) İfa İmkansızlığı Nedeniyle Tazminat Talebi
- 3) Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuda Şerh Edilmesinin Tapu İptali ve Tescil Davasına Etkisi
- 4) İmara Aykırı Yapılar
I. Genel Olarak Tapu İptali ve Tescil Davası
Türk Medeni Kanunu’nun716’ncı maddesinde“Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir yasal sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.”Şeklinde tapu iptali ve tescil davasının kanuni dayanağı hükme bağlanmıştır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil yasal süreci da bu hüküm sayesinde açılabilmektedir.
Bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı, tapu kütüğüne tescille kazanılır.Tapu iptali ve tescil davaları,Taşınmaz aynına ilişkin davalardır. Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılmaktadır. Genel olarak tapu sicilinde malik olarak davalının silinerek davacının malik olmasını sağlayan eda davasıdır. Yasal Aşama açılmasının nedeni, tapudaki gerçek hak sahibinin ancak yasal aşama yoluyla belirlenebilmesidir.1
Tapu iptali ve tescil yasal süreci ile taşınmazın kaydında gerçeği yansıtmayan durumun hak sahibi lehine değişmesi hedeflenmektedir.
Bu bağlamda tescilden evvel mülkiyet hakkının kazanımı yollarından biri olan yargı mercii ilamı ile şahsi hak alacaklısı tescile zorlama yasal süreci açarak taşınmaz mülkiyetinin kendisine intikalini isteyebilmektedir.2
Yasal Aşama açabilmenin ilk koşulu, devir borcu altına giren taşınmaz malikinin devir alacaklısının tescil talebine rağmen bu talebi yerine getirmemesidir. Davada hakim tescil isteminde bulunan devir alacaklısının üzerine düşen edimini yerine getirip getirmediğini incelemektedir. Davacının, kendi edimini yerine getirmiş olması gerekmektedir. Tapu iptal tescil davasında tescil talebi haklı bulunan alacaklının, yargı mercii kararını kesinleşmeyle birlikte tapu müdürlüğüne vermesi taşınmazın kendi adına tescil edilmesi için yeterlidir.
Hüküm, yenilik doğuran bir hüküm olup davacı hükmün kesinleşmesiyle mülkiyeti iktisap eder. Tapuda yapılacak tescil, açıklayıcı niteliktedir.3
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hakkında bilgi edinmek için Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesiokuyabilirsiniz.
II. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası
1) Genel Olarak
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak vaat alacaklısı, mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716’ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilmektedir.4Vaat borçlusu edimini ifadan kaçınırsa, vaat alacaklısının aynen ifa talebinde bulunma hakkı vardır.5
Satış vaadinden doğan ön sözleşmesel yükümlülüğünü yerine getirmeyen tarafa karşı açılan davalarda, satış sözleşmesinin akdedilmesi talebinin ötesine geçilerek, taşınmaz mülkiyetinin vaat alacaklısı adına tescili talep edilmektedir.6
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerliliği Şekli Şarta Tabidir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil yasal süreci açabilmek için öncelikle değerlendirilmesi gereken husus sözleşmenin geçerliliği olmalıdır. Sözleşmenin noterde veya tapu müdürlüğü nezdinde “resmi şekilde” düzenlenmiş olması mecburidir.
Aksi takdirde geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden bahsedilemeyecektir.
Satış vaadi sözleşmesinin şekil şartına uygun olarak düzenlenmemiş olabilmektedir. Bu hâlinde Yargıtay söz konusu sözleşmeyi “Harici satış sözleşmesi” olarak kabul edecektir.
Sözleşmenin şekle aykırı olması kamu düzeninden kabul edilecektir. Bununla beraber hakim tarafından re’sen nazara alınacaktır. Taşınmaz satış sözleşmesinin şekle aykırı olması davanın reddine sebep olabilmektedir.
Taşınmaz Alıcısı Satış Bedelini Ödemiş Olmalıdır.
Kendi edimini yerine getirmeyen, satış bedelini kısmen ya da tamamen ödemeyen vaat alacaklısının açacağı tescile zorlama yasal süreci dinlenemez.
Satış bedelini vaat alacaklısının ödemiş olması gerekir. Bir kısmını ödediyse de kalan kısmını yargı merciine depo etmesi gerekmektedir.7Yargıtay’a göre kalan kısım depo edilirken; taşınmazların yasal aşama tarihindeki rayiç değeri keşif yapılarak bilirkişi raporu ile saptanmalıdır. Ardından bakiye satış bedeli konusunda davacının sözleşmedeki satış bedeli ileÖdediği bedel oranlanMalıdır. Sonrasında yasal aşama konusu taşınmazların yasal aşama tarihindeki rayiç bedeli belirlenmelidir.
En son satış bedelindeki oranlamaya göre saptanacak bakiye satış bedelinin depo ettirilerek hüküm verilmesi gerekmektedir.8
Eğer taraflardan biri, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkını üçüncü kişiye devrederse, kişisel hakkını devreder. Fakat taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan borcu ifa etme yükümlülüğü devam eder. Burada taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan alacak devredilmektedir. Sözleşmeden kaynaklanan borç ilişkisinin devri söz konusu değildir.
Sözleşmeden kaynaklanan hakkı devralan üçüncü kişi, devraldığı kişisel hakka dayanarak vaat borçlusuna karşı tapu iptal ve tescil yasal süreci açarsa, vaat borçlusu bedelin ödenmediğini defi olarak devralan üçüncü kişiye karşı ileri sürebilmektedir.9
Aynı Taşınmaz İçin Birden Çok Taşınmaz Satış Vaadi Söz Konusu Olursa Haklar Yarışır.
Satış vaadi sözleşmesine konu yapılan bir taşınmaz için sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunulması da mümkündür. Bu vaziyette şahsi hakların yarışması söz konusudur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme fesh olmadıkça yarışmakta olan şahsi haklardan önceki günlü olanına değer tanınmaktadır ve önce yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için açılan tapu iptal tescil yasal süreci kabul edilmektedir.10Fakat daha sonra yapılan satış vaadi sözleşmesi borçlandırıcı işlem olduğundan vaat alacaklısı, menfi zararını talep edebilmektedir.
Zamanaşımı Süresine Dikkat Edilmelidir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan yasal süreçler için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden on yıllık zamanaşımı süresi vardır. Bu süre, sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlamaktadır.11Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması “Dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmemektedir.12Zilyetlik devam ettiği sürece zamanaşımı süresi işlemez.13
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleriVeÖn ödemeli konut kredisi sözleşmelerindeDe satıştan önce taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmaktadır.
Bu sözleşmelerde de aynı şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden sonra taşınmaz, vaad alacaklısına devredilmezse tapu iptal ve tescil yasal süreci açılarak taşınmazın vaad alacaklısı adına tescili sağlanmaktadır.
2) İfa İmkansızlığı Nedeniyle Ödenek Talebi
Yargıtay’a göre; satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne hüküm verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır.14Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle vaat borçlusu, malik olmadığı bir taşınmazı devretmeyi vaat edebilmektedir. Önemli olan vaat borçlusunun malik olmadığı bir taşınmazı vaat etmiş olduğu vaziyette vaat alacaklısının vaat borçlusundan sözleşmeden kaynaklanan borcun aynen yerine getirilmesini istediği vaziyette vaat borçlusunun taşınmazın maliki olmasıdır. Eğer tapu iptal tescil davasında davanın açıldığı sırada vaat borçlusu taşınmazın maliki değilse açılmış tapu iptal ve tescil yasal süreci reddedilmektedir.15
Satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte “Ifa olanağının bulunup bulunmadığı” hususu sadece sözleşmenin yapıldığı tarihe bakılarak değil, yargılama devam ettiği sürece re’sen dikkate alınarak belirlenmelidir. Ve kararın verildiği tarihte ifa olanağı bulunuyorsa, şartlar oluşmuşsa davanın kabulüne hüküm verilmelidir.16
A) Birlikte Mülkiyet Halleri
Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda da pay vaat edilmesi hâlinde, tapu iptal tescil yasal süreci açıldığında vaat borçlusunun sözleşmeden kaynaklanan borcu yerine getirmesi mümkün olmaması halinde yasal aşama reddedilmektedir.17Pay sahibi paylı mülkiyete konu taşınmazın tamamı üzerinde vaatte bulunabilmektedir.
Ancak ifanın talep edildiği sırada taşınmazın maliki değilse ifa imkansızlığı söz konusu olmaktadır. Bu nedenle taşınmazın mülkiyeti vaat alacaklısına geçirilemez ve yasal aşama yine reddedilmektedir.18
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun8’inci fıkrasına göre tarım arazilerinde; ifraz, hisselendirme, pay temliki, paydaşın payının bir kısmını hisselendirerek diğer paydaşlara kısmen devri hususlarındaki yapılacak işlemlerde bölünemez büyüklüğe göre ifraz edilip edilemeyeceğinin değerlendirmesinin yapılması için il/ilçe tarım müdürlüğüne sorulması gerekmektedir. Bölünemez büyüklüğün altında kalan tarım arazilerinde tam pay malik olunsa dahi paydaşın payının bir kısmını hisselendirerek satmasının mümkün değildir. Bu sebeple eğer ifraz mümkün değilse, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde ifa imkansızlığı söz konusu olmaktadır.19
Vaat borçlusunun taşınmaz satış vaadinin yapıldığı sırada taşınmazın tamamına malik olmadığı veya taşınmazı sözleşmenin yapıldığı tarihten sonra sattığı (tapuda şerh yoksa) durumlarda tapu iptal tescil yasal süreci kabul edilemez.
Bu durumlarda vaat borçlusu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan borcun ifasını gerçekleştiremediği için, vaat alacaklısına karşı ödenek sorumluluğu mevcuttur.
B) Ödenek Talebi
Türk Borçlar Kanunu’nun 112’nci maddesinde;“Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”Hükmüne yer verilmiştir. Vaat borçlusu tarafından taşınmazın devri vaat edilmiş fakat yerine getirilmemiştir. Bu sebeple vaat alacaklısının zararını gidermesi gerekir. Bu sebeple vaat alacaklısı, yargı merciinde ödenek yasal süreci açarak zararını vaat borçlusundan talep etme hakkına sahiptir.
İfa imkansızlığı bulunması, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini geçersiz yapmaz.
Borç doğuran bir sözleşme olarak geçerlidir. Ve sonuçtaSübjektif imkânsızlıkNedeniyle tasarrufi işlemin, yani ifanın yerine getirilememesi sonunda meydana gelen zararın tazmini, satıcıdan istenebilmektedir. Eğer ki bir ceza koşulu kararlaştırılmış ise bunun da ödetilmesi alıcı tarafından istenebilmektedir.20
Kural olarak, borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde kusurlu kabul edilmektedir. Ödenmesine hükmedilecek ödenek, vaat alacaklısının müspet zararıdır.
Yani vaat alacaklısı, aktin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zararını talep edecektir.21Taşınmazın yasal aşama tarihindeki rayiç bedelinin, ödenek olarak vaat alacaklısına verilmesi gerekir.22
3) Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuda Şerh Edilmesinin Tapu İptali ve Tescil Davasına Etkisi
A) Kişisel Hakkın Ayni Hakka Dönüşmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesiyle, bu hak ilgili taşınmaz üzerinde şerhten sonra kazanılan haklara karşı ileri sürülebilir hale gelmektedir.23Taşınmaz satış vaadinden doğan kişisel hakkın tapuya şerh verilmesi ile bu hak güçlendirilmiş bir kişisel hakka dönüşmektedir.24
Kişisel hakkın tapu siciline şerhi ile vaad alacaklısı, şerhten sonra o taşınmaz üzerinde malik olan herkese karşı kişisel hakkını ileri sürerek asıl taşınmaz satış sözleşmesinin kendisi ile yapılmasını isteme hakkını kullanabilmektedir.
Bazı zamanlarda yeni malik, satış sözleşmesini yapmayabilmektedir. Bu vaziyette ona karşı yasal aşama açarak sözleşmeyi ifaya zorlayabilmektedir. Asıl satış sözleşmesinin kurulması için kararlaştırılan satış bedelini de yeni malike öder.25Bu sebeple tapuya verilen şerh çok önemlidir. Tapuya şerh verilmemiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, vaat borçlusu taşınmazı devrederse yeni malike tapu iptal tescil yasal süreci açılamaz.
Sadece vaat borçlusundan ödenek talep edilebilmektedir.
Vaat alacaklısı, şerhten sonra o taşınmaz üzerinde başkaları tarafından kazanılmış olan hakların ortadan kaldırılmasını isteme hakkına da sahip olmaktadır. Vaad alacaklısı sonradan kazanılmış hakların tapu sicilinden terkinini isteyebilmektedir. Alıcı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin aynen ifa edilmesi için vaat borçlusuna karşı yasal aşama açarak taşınmaz üzerinde şerhten sonra kazanılmış herhangi bir hak varsa, taşınmazın bu haklardan arındırılarak kendisine verilmesini isteme hakkına sahiptir. Ancak bu vaziyette taşınmaz üzerinde hak elde etmiş olan kişilere karşı, vaat borçlusu ile birlikte husumet yöneltilmelidir.26Örneğin şerhten sonra taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek tesis edilirse vaat alacaklısı, bu ipoteği terkin ettirebilmektedir.
B) Beş Yıllık Süre
Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme ve vaat alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler vaat alacaklısını bağlamaz.27
Şerh, beş yıllık süre dolmasına karşın tapu sicilinden resen silinmezse ve tapu sicilinde kalmaya devam ederse, şerhin etkisinin devam edip etmeyeceği ise tartışmalıdır.
Yargıtay’ın bu konuda yerleşir bir içtihadı bulunmamaktadır.
Yargıtay bazı kararlarında, beş yıllık sürenin geçmesi ile şerhin etkisini yitirdiğini belirtir. Fakat bazı kararlarında ise resen silinme olgusunu kabul etmeyip ilgilisi tarafından terkin için istemde bulunulmasını koşul koştuğundan şerhin etkisinin devam ettiğini belirtmiştir. Ayrıca Yargıtay, beş yıllık sürenin dolması ile şerhin etkisinin yitirildiğini belirtmektedir. Ancak şerh resen terkin edilmediyse, şerhin ortadan kalktığını iddia etmenin iyi niyetle bağdaşmadığını da belirtmiştir.28
4) İmara Aykırı Yapılar
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılmaktadır.
Yargıtay içtihatlarına göre; yıkılacak yerlerle ilgili olarak ekonomik değerlerin korunması söz konusu olamamaktadır. Bu sebeple de imara aykırı yapıların aynının paylaştırılması paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılması yasalara uygun düşmez.29
Mahkemece ilk olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil davasında; taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilip edilemeyeceğine bakılmaktadır. Arından yapının yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı belediyeden sorulmalıdır. Sonrasında bilirkişilere inceletilerek tespit edilmelidir.
Yapı yasalara uygun hale gelebilecekse davacıya yetki ve süre verilmesi ve yasal hale getirilmesi gerekmektedir. Yapı yasal hale getirilirse satış vaadine konu bağımsız bölüme özgülenecek arsa payı binada kat irtifakı kurulacakmış gibi bilirkişilere hesaplattırılarak bu payın vaat alacaklısı adına tesciline hüküm verilmesi gerekmektedir.30
İmara aykırı-kaçak ve yıkılacak bir yapı varsa ve yasal hale gelmesi mümkün olmayabilir. Bu bağlamda bağımsız bölüm satışına değer tanımak yasa aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelmektedir. Kaçak ve yıkımı gereken yapılarda, tescil talebinin ifa olanağı bulunmadığından reddine hüküm verilmelidir.31
KaynakçaDEMİRKAYA Selen, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi,, 2020.
ORTA,, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi,, 2021.
KILIÇ,, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi,, 2019.
ÖZÜREN,, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi,, 2019.
AKYÜZ,, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları,, 2022.
GÖKPINAR, Mert, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişiler Tarafından Açılan Tapu İptal ve Tescil Davaları,, 2022.
Dipnotlar1AKYÜZ,, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları,, 2022, s.84.
2GÖKPINAR, Mert, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişiler Tarafından Açılan Tapu İptal ve Tescil Davaları,, 2022, s.58.
3GÖKPINAR, s.58.
4Yargıtay 14.
HD., E. 2012/12488 K. 2012/13873 T. 29.11.2012.
5ALP, s.62.
6ORTA, s.15.
7Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2014/9519 Esas, 2014/11489 Hüküm, 06.11.2000.
8Yargıtay 7. HD., E. 2022/388 K. 2022/5107 T. 13.9.2022.
9KILIÇ, s.11.
10Yargıtay 7. HD., E. 2021/6807 K. 2022/7243 T. 28.11.2022.
11Yargıtay 3.
HD., E. 2022/8296 K. 2023/77 T. 18.1.2023.
12Yargıtay 1. HD., E. 2022/1501 K. 2022/5799 T. 15.9.2022.
13Yargıtay 14. HD., E. 2016/15492 K. 2020/4684 T. 8.9.2020.
14Yargıtay 14. HD., Esas No: 2019/3125, Hüküm No: 2019/2091, Tarih: 07.03.2019, (
15KILIÇ, s.20.
16Yargıtay 14.
HD., E. 2017/1348 K. 2020/7970 T. 1.12.2020.
17KILIÇ, s.21.
18KILIÇ, s.23.
19Yargıtay 7. HD., E. 2021/2430 K. 2022/942 T. 10.2.2022.
20Yargıtay 3. HD., E. 2020/12193 K. 2021/10356 T. 20.10.2021.
21Yargıtay 3. HD., E. 2022/8296 K. 2023/77 T. 18.1.2023.
22Yargıtay 7.
HD., E. 2021/1094 K. 2021/894 T. 21.9.2021.
23ÖZÜREN, s.22.
24ÖZÜREN, s.22.
25ÖZÜREN, s.23.
26ÖZÜREN, s.24.
27Yargıtay 7. HD., E. 2021/84 K. 2021/1866 T. 13.10.2021.
28ÖZÜREN, s.26. (Yargıtay 14. HD. 27.11.2001 T. 2001/7169 E., 2001/8258 K., Yargıtay 14. HD. 09.03.2006 T. 2006/1476 E., 2006/2652 K., Yargıtay 14.
HD. 30.03.2010 T. 2010/1193 E., 2010/3454 K.)
29Yargıtay 7. HD., E. 2021/8474 K. 2022/2954 T. 19.4.2022.
30Yargıtay 7. HD., E. 2021/8114 K. 2022/1783 T. 8.3.2022.
31Yargıtay Hükmü – 7. HD., E. 2021/7427 K. 2021/4157 T. 22.12.2021
Son Güncelleme: 19 Mart Ece Deniz VardarEce Deniz Vardar, Barosu’na 85375 sicil numarası ile kayıtlı bir avukattır.
Lisans eğitimini 2020 yılında Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde, yüksek lisans eğitimini ise 2024 yılında Bilgi Üniversitesi İnsan Hakları Hukuku alanında tamamlamıştır. Mesleki gelişimine büyük önem veren Ece Deniz Vardar, 2012 yılında Kanada King George International College’da İngilizce eğitimi almış; 2019 yılında ise Cambridge Law Studio ve King Education London bünyesinde iki ay süreyle Hukuk İngilizcesi eğitimi almıştır.
Tüm YayınlarıSorunuz mu var? Hemen iletişime geçin.
Info@ballawfirm. com