Soylu Mayıs 24, 2023 Gayrimenkul Hukuku

Taşınmaz Rehni Nedir, Nasıl Kurulur? –

Son Güncellenme Tarihi: Mart 16, 2025

Taşınmaz rehni Türk Hukuku uyarıncaSınırlı ayni hakTır. Taşınmaz rehni, belli bir alacağıGüvence altına almakAmacıyla kurulur. Söz konusu alacak zamanında elde edilemez ise taşınmazı para çevirip alacağını tahsil etme yetkisi verir.

Taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi borcun zamanında ifa edilmediği durumlarda söz konusu olur. Taşınmaz rehni, hukukumuzdaÖnemli bir yereSahiptir.

ÜlkemizinIktisadi hayatıBakımından oldukça önem arz eden taşınmaz rehni, alacak hakları bakımından bir güvence sağlar.

Üzerinde rehin kurulan taşınmazın üzerinde borcun ödenmediği haldeTasarruf etme hakkıVerdiği için taşınmaz rehnine uygulamada sıklıkla rastlanmaktadır.

Taşınmaz Rehninin Konusu

Taşınmaz rehni her şey üzerinde kurulamaz. Üzerinde taşınmaz rehni kurulabilecek değerler;

–Araziler

– Tapuya kayıtlıBağımsız ve sürekli haklar

– Kat mülkiyetine tabiBağımsız bölümler

–Paylı mülkiyetPayları

– Elbirliği mülkiyete tabi taşınmazlar (“oybirliği ile”)

Taşınmaz Rehni Çeşitleri

Taşımaz rehninin 3 farklı çeşidi vardır. Bunlar;

1.İpotek

2.İpotekli borç senedi

3.İrat senedi

Yukarıda bahsi geçen taşınmaz rehni çeşitlerinin haricinde yeni bir taşınmaz rehni kurulamaz. Taşınmaz rehni sınırlı sayıda çeşitlenmiştir.

İpotek

İpotek, taşınmaz rehni çeşitlerinden biridir.

Amacı belli bir alacağaGüvence sağlamakTır. Geçerli bir alacak varsaIpotek kurulabilir.

Geçerli bir alacağın mevcut olmaması halinde geçerli bir ipotek de olmaz. İpoteğin varlığı geçerli bir alacağın varlığına bağlıdır. Yani geçerli bir alacak olmamasına rağmen tapuya bu ipotek tescil edilmişse söz konusu tescilYolsuz tescilDir.

Belirtmek gerekir ki, ipotek konusu alacak el değiştirilirse ipotek de el değiştirmiş olur.

Alacağın sona ermesi, tahsil edilmesi ipoteği sona erdirecektir.

İpotek konusu taşınmaz paraya çevrildiğinde ancak elde edilen meblağ borcu kapatmaya yetmediğinde bu vaziyette kalan borçtan ötürüKişisel sorumlulukDevam edecektir. Kalan alacak için ipotek veren kişinin borcu devam edecektir.

İpotekli Borç Senedi

İpotekli borç senedi de taşınmaz rehni çeşitlerinden biridir. İpotekli borç senedi ile hem alacağaGüvence oluşturulurHem de taşınmazın değeriTedavül edilebilir.

Taşınmazın değeri bağımsızlaştırılır veKıymetli evrağaBağlanır. Bu kıymetli evrağa ipotekli borç senedi denir.

İpotekli borç senedi düzenleninceSoyut bir alacak hakkıDoğar.

Borçlunun kişisel sorumluluğu devam etmektedir. Bir kimse kural olarak kendisine ait olmayan yani maliki olmadığı taşınmaz üzerinde de ipotekli borç senedi düzenleyebilir.

İrat Senedi

İrat senedinin tek bir amacı vardır. Bu amaç taşınmazın değeriniTedavül ettirmekTir. İrat senedinin düzenlenmesiyle taşınmazın değeriBağımsızlaşacakTır.

Bu değer bir yük olarak taşınmaza yükletilir.

İrat senedi de birKıymetli evrakNiteliğine haizdir. İrat senedinde yer verilen hak, asıl alacaktan farklıdır.

Asıl alacak, senedin düzenlenmesiyle sona ermektedir. Burada borçlunun sorumluluğu sadeceSenette gösterilenTaşınmaz değeriyle sınırlıdır. Ancak irat senedi düzenlemek isteyen kişi söz konusu taşınmazınMaliki olmakZorundadır.

Bu koşul diğer taşınmaz rehni çeşitlerinde söz konusu değildir.

Bir başkasının taşınmazını konu edinen irat senedi düzenlenemez. İrat senetleri uygulamada oldukça yaygındır.

Taşınmaz Rehni Nasıl Kurulur?

Taşınmaz rehni kural olarakTapuya tescilleKurulur. Kimi hallerde ise taşınmaz rehni istisnaenTescil dışıKazanılabilir.

Tescil dışı kazanım halleri hakkında detaylı bilgiyi Gayrimenkul Avukatından öğrenebilirsiniz.

Taşınmaz Rehin Sözleşmesi Yapılmalı

Taşınmaz rehni kurmak amacıyla öncelikleTaşınmaz rehni sözleşmesiYapılmalıdır. Bu sözleşme taşınmaz maliki ile alacaklı arasında imzalanır.

Bu sözleşmeResmi şekildeYapılmalıdır.

Yani taşınmaz rehni sözleşmesiTapu memuruTarafından düzenlenmelidir. Aksi halde sözleşme geçersizdir, hüküm doğurmaz.

Taşınmaz rehni sözleşmesinde yer alması gereken unsurlar;

– Rehin edilecek taşınmazınMaliki veya malikleri

–Rehinli alacaklı

– Rehin konusuTaşınmaz

–Rehinli alacak

– VarsaSözleşme faizi

– RehnineÇeşidineIlişkin bilgi

– RehninDerecesineDair bilgi

Taşınmaz Rehni Sözleşmesi Tescil Ettirilmeli

Yapılan taşınmaz rehni sözleşmesini tescil ettirebilmek içinTescil talebindeBulunulmalıdır. Tescil talebinde yetkili kişiler bulunabilir.

Malik bu talepte bulunmayaEhildir. Rehin kanundan dolayı doğmuşsa rehin talebi bizzatAlacaklı tarafındanDa yapılabilir ve malikin rızası aranmaz.

Bu vaziyet sadece ipotekte geçerlidir.

Taşınmaz Rehninin Özellikleri

1. Taşınmaz rehni, belli bir miktarda alacak için kurulabilir.

Taşınmaz rehinindeAlacakta belirlilikSöz konusudur. Alacak miktarıTürk parasıIle gösterilmelidir.

Alacağın sadece para olması gerekmez. Parasal kıymeti olan yapma, verme veya yapmama borçları da söz konusu olabilir.

2.

Rehin hakkı sadece tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir.

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde hiçbir surette rehin hakkı kurulamaz.Kamu mallarıÜzerinde de kurulması mümkün değildir.

Rehin kurulurken hangi taşınmazın üzerinde kurulduğu açıkça belirtilmelidir, belirsizlik söz konusu olamaz.

3. Aynı alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde rehin hakkı kurulabilir.

Buna“müşterek rehin”Denir. Güvencenin taşınmazlar arasında paylaştırılmasını esas alır.

Taşınmazlar üzerindeki rehinli değer parçalarının toplamı kural olarak alacak miktarını geçmemelidir.

4. Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla rehin hakkı varsa; eski günlü rehin hakkı yeni günlü olandan önce gelir.

Bu husus uygulamadaSabit dereceIlkesinin bir sonucudur.

İstisnaları mevcuttur, aksi kararlaştırılabilir.

5. Taşınmazın bütünleyici parçaları da güvencenin konusuna dahildir.

Taşınmazın özellikle altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilmişYapılar, bitkiler, kaynaklar, burada yetişmiş doğal ürünler bu kapsamdadır.

Taşınmazın eklentileri de kuşkusuz güvence kapsamındadır.

6. Rehinli taşınmazdan elde edilen kira gelirleri güvence kapsamındadır.

Taşınmaz Rehninin Son Bulması

Taşınmaz rehni çeşitli ihtimallerde son bulabilir. Bunlar;

– Tescilin terk edilmesi

Terkin, rehni sona erdirecektir.

Bunun içinRehinli alacaklınınYazılı talebi gerekir.

Yazılı talebin tapu memuruna yöneltilmesi halinde memur söz konusu rehin hakkını taşınmaz üzerinden kaldıracaktır. Rehinli alacaklı terkin isteme yükümlülüğüne rağmen bundan kaçınırsa malikYargı merciine başvurabilirVe terkin talebinde bulunabilir.

Mahkemenin bu hükmüKurucu nitelikteOlacaktır ve terkin sağlanacaktır.

– Rehinli taşınmazın yok olması

Taşınmaz tamamen yok olunca rehinKendiliğindenOrtadan kalkar. Daha sonra bu rehni terkin ettirmek gereklidir ancak bu işlem kurucu değilAçıklayıcı mahiyettedir.

Rehin son bulsa da alacak hakkı devam edecektir. Taşınmazın kısmen yok olması ise rehin hakkını ortadan kaldırmaz.

Rehin hakkı kalan kısım üzerinden devam edecektir.

– Alacağın sona ermesi

Alacak herhangi bir nedenden ötürü sona ererse taşınmaz rehniKendiliğindenKalkar. İrat senedi buna istisnadır.

Alacaklı talepte bulunmaktan kaçınırsa malik tapu sicilininDüzeltilmesi yasal süreciAçabilir.

– Alacağın ödenmemesi halinde taşınmazın paraya çevrilmesi

Bu vaziyette elde edilen meblağ alacağı kapatıyorsa rehin hakkı sona erecektir.

– Rehin belirli bir süreliğine kurulmuşsa bu sürenin geçmesiyle rehin hakkı ortadan kalkar.

– Rehinli taşınmazın kamulaştırılması

Bir taşınmaz kamulaştırıldığında kural olarak üzerindeki tümAyni haklarSona erer. Rehin hakkı da sona erer.

Rehin hakkıKamulaştırma bedelineGeçecektir. İdare bu vaziyette alacaklıların izni dışında malike ödeme yapmayacak ve alacaklılar korunacaktır.

Taşınmaz rehni konusunda daha fazla bilgi için bizimleiletişimegeçebilirsiniz.

KARARLARDAN ÖRNEK ALINTILAR

“Somut olayda, tescili istenen ipotek akit tablolarının resmi şekilde gösterilmiş gibi düzenlendiği, başka işlemlerin yevmiye numaralarının verildiği, diğer bir anlatımla ipotek tesisi prosedürünün sahte belgelerle gerçekleşmiş gibi gösterildiği anlaşılmaktadır.

Yukarıda açıklandığı gibi akit tablosu resmi şekilde düzenlenip yevmiye numarası almasına rağmen hatalı olarak ipoteğin tapuya tescil edilmemesi hâlinde ipotek hak sahibi olan tescilin sağlanması ve tapu sicilinin düzeltilmesini isteyebilir. Türk Medeni Kanununun 1025. Maddesi bu hakkı tanımıştır. Davacı da ipotek akit tablolarının resmi şekilde düzenlendiği inancıyla eldeki davayı açmıştır.

Kısaca söylemek gerekirse davacının yasal aşama açma hakkı bulunmaktadır. Ancak, davacının tescilini istediği ipotek hakkı doğmadığından davanın reddi bu nedenlerle doğru olduğundan temyiz itirazlarının reddi ile hükmün onanması…”14. Hukuk Dairesi 2011/6124 E., 2011/7884 K.

“İİK’nun 45. maddesinde, rehinle temin edilmiş bir alacağın borçlusuna karşı alacaklının, yalnız rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabileceği düzenlemesi getirilmiş olup, taşınır rehni veya taşınmaz ipoteği ayrımı yapılmaksızın rehnin mevcudiyeti yeterli görülmüştür.
Somut olayda, alacağın taşınmaz ipoteği ile teminat altına alınmış olması, alacaklının, borçlu hakkında taşınır rehninin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapmasına engel değildir. O halde mahkemece istemin reddine hüküm verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulü yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.”12.

Hukuk Dairesi 2011/18441 E., 2012/4354 K.

“Şikayet dilekçesinde, taşınmaz rehni kapsamında bulunan makine ve teçhizatın, alacaklıya zarar vermek kastı ile taşınmaz dışına çıkarıldığının iddia edilmesi ve suçun İİK’nun 331/4. Maddesi kapsamında iki yıldan dört yıla kadar hapis ve bin güne kadar adlî para cezası öngörülmesine karşın; cezanın alt sınırdan takdir edildiği gerekçesiyle sanıklar hakkında 6’şar ay hapis cezasına hükmedilmek suretiyle eksik ceza tayini..”11. Ceza Dairesi 2012/30777 E., 2014/5882 K.

“…tescil edilmemiş rehnin veya yolsuz olarak terkin edilmiş taşınmaz rehninin yargı mercii hükmüyle tapu kütüğüne tescil edilmesi ya da terkin edilmesi mümkündür. Yine belirtmek gerekir ki, Türk Medeni Kanununun 1022. maddesi hükmüne göre “tescilin etkisi kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil halinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar.” Burada, ayni hakkın tescilden evvelki hüküm ve sonuçları düzenlenmiştir.

Diğer taraftan, yasanın 888. maddesinin 1. fıkrası gereğince de “ipotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmamış olmadıkça borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez.” Başka bir deyişle, ipotekli taşınmaz kayden el değiştirse dahi yeni malik ipoteğin borçlusu sayılır.”14. Hukuk Dairesi 2011/7147 E., 2011/8817 K.

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimleiletişimegeçebilirsiniz.

Taşınmaz Rehni Nedir?