Soylu Aralık 22, 2024 Gayrimenkul Hukuku

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir? *2025

Son Güncellenme Tarihi: Aralık 22, 2024

Paylı mülkiyet, modern toplumda mülkiyet hakkının birden fazla kişi tarafından kullanılmasını sağlayan önemli bir yasal kurumdur. Türk Medeni Kanunu‘nun 688-700. Maddeleri arasında düzenlenen bu mülkiyet türü, birden çok kişinin maddi olarak bölünmemiş bir eşya üzerinde belirli paylarla malik olmasını ifade eder. Bu çalışmada, paylı mülkiyetin temel özellikleri, unsurları, kuruluş şekilleri ve uygulamada ortaya çıkan sorunların çözüm yolları incelenecektir.

1.

Paylı Mülkiyetin Tanımı ve Kapsamı

1.1. Kavramsal Çerçeve

Paylı mülkiyet, diğer adıyla müşterek mülkiyet, bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkının belirli paylar halinde birden fazla kişiye ait olması durumunu ifade eden özel bir mülkiyet türüdür. Bu mülkiyet türünde, paydaşlar arasında önceden var olan bir yasal ilişki aranmaz; her bir paydaş doğrudan eşya üzerinde pay sahibi olur. Paylı mülkiyeti diğer mülkiyet türlerinden ayıran en önemli özellik, eşyanın fiziksel olarak bölünmemiş olmasına rağmen, mülkiyet hakkından doğan yetki ve ödevlerin belirli oranlarla paydaşlara ait olmasıdır.

Paydaşlar bu yetki ve ödevleri kullanırken hem kendi paylarının sınırlarına hem de diğer paydaşların haklarına riayet etmek durumundadır.

1.2. Yasal Dayanaklar

Paylı mülkiyetkurumu, Türk Medeni Kanunu’nun 688 ile 700’üncü maddeleri arasında düzenlenmiştir. Temel düzenleme TMK’nın 688’inci maddesinde yer almakta olup, bu maddede paylı mülkiyetin genel çerçevesi ve paydaşların temel hakları belirlenmiştir. Yasa, paylı mülkiyeti tanımlarken “birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir” ifadesini kullanmış ve bu tanım çerçevesinde paylı mülkiyetin temel unsurlarını ortaya koymuştur.

1.3.

Paylı Mülkiyetin Özellikleri

Paylı mülkiyeti diğer mülkiyet türlerinden ayıran başlıca özellikler bulunmaktadır. Öncelikle, mülkiyete konu eşya üzerinde tek bir mülkiyet hakkı vardır ve bu hak birden fazla kişiye aittir. Her paydaş, paylı mülkiyet konusu eşya üzerindeki mülkiyet hakkının sadece belirli bir bölümüne (payına) sahiptir. Paydaşlar arasında önceden var olan bir şahsi bağ aranmaz; her bir paydaş doğrudan doğruya, üzerinde pay sahibi oldukları eşyaya mülkiyet bağı ile bağlıdır.

Paylı mülkiyette pay oranları açıkça belirtilmemişse, yasa gereği paylar eşit sayılır. Bu mülkiyet türünde her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olup, payını serbestçe devredebilir, rehnedebilir ve pay üzerinde alacaklılar tarafından haciz işlemi gerçekleştirilebilir.

2. Paylı Mülkiyetin Unsurları

2.1. Maddi Olarak Bölünmemiş Bir Eşyanın Varlığı

Paylı mülkiyetin temel unsurlarından ilki, mülkiyete konu olan malın fiili olarak bölünmemiş olmasıdır.

Bu vaziyette eşya fiziksel olarak parçalara ayrılmamış, bütünlüğünü korumaktadır. Örneğin, bir taşınmazın parsellere ayrılmamış olması veya bir taşınırın parçalara bölünmemiş olması gerekmektedir. Eğer mal fiilen bölünür ve her bir parça ayrı maliklere tahsis edilirse, artık paylı mülkiyetten söz edilemez, her bir parça üzerinde bağımsız mülkiyet hakları doğar.

2.2. Birden Çok Malikin Varlığı

Paylı mülkiyetten söz edilebilmesi için en az iki kişinin varlığı şarttır.

Bu kişiler gerçek veya tüzel kişi olabilir. Önemli olan nokta, bu kişilerin aynı anda mülkiyet hakkına sahip olmalarıdır. Farklı zamanlarda farklı ve tek malik olması hâlinde paylı mülkiyet söz konusu olmaz. Burada dikkat edilmesi gereken husus, birden çok malik olmasına rağmen, eşya üzerinde tek bir mülkiyet hakkının bulunmasıdır.

2.3.

Belirli Pay Oranlarının Varlığı

Paylı mülkiyette her bir paydaşın sahip olduğu pay oranının belirli olması gerekmektedir. Bu pay oranları genellikle kesirli sayılarla (örneğin 1/2, 1/3 gibi) ifade edilir ve matematiksel olarak gösterilir. Pay oranı, paydaşların yükümlülüklere katlanma ve yetkileri kullanma noktasındaki ölçüyü gösterir. Her paydaş payı oranında söz sahibidir.

Yasa gereği, eğer pay oranları açıkça belirlenmemişse, payların eşit olduğu kabul edilir. Bu oranlar, paydaşların paylı mülkiyetten kaynaklanan yetki ve ödevleri bakımından durumlarının belirlenmesinde önem arz eder.

3. Paylı Mülkiyetin Yasal Niteliği

3.1. Doktrindeki Görüşler

3.1.1.

Eşyanın Bölündüğü Görüşü

Doktrinde eski bir görüş olarak kabul edilen eşyanın bölündüğü teorisine göre, paylı mülkiyette bizzat eşyanın kendisi paylara ayrılmıştır. Bu görüş, paydaşların eşyanın belirli bir parçasına sahip olduğunu ileri sürer. Söz konusu yaklaşıma göre, eşya bölünmekte ve sonuçta birden fazla mülkiyet hakkı ortaya çıkmaktadır. Ancak bu görüş, Türk Medeni Kanunu’nun 688’inci maddesinin birinci fıkrasında payların fiilen bölünmemiş oldukları açıkça ifade edildiğinden, mevcut yasal düzenlemeye uygun düşmemektedir.

3.1.2.

Değerin Bölündüğü Görüşü

Bu teoriye göre, paylı mülkiyette bölünen eşyanın kendisi değil, eşyanın sağladığı değer ya da menfaattir. Paydaşlar, eşyanın ekonomik değerinden belirli oranlarda yararlanma hakkına sahip olmaktadır. Bu görüş, eşyanın fiziksel bütünlüğünü korurken, ekonomik değerinin paylaşılmasını esas almaktadır.

3.1.3. Hakkın Bölündüğü Görüşü

Hakkın bölündüğü teorisine göre, paylı mülkiyete konu olan eşya değil, eşya üzerindeki mülkiyet hakkı paydaşlar arasında payları oranında bölünmüştür.

Bu görüşe göre her paydaşın eşya üzerinde kısmi bir mülkiyet hakkı vardır ve bu kısmi mülkiyet haklarının toplamı paylı mülkiyeti oluşturmaktadır. Ancak Türk Medeni Kanunu’nun 689’uncu maddesinde öngörülmüş olan çoğunluk ilkesi, bu görüşün de mevcut düzenlemelere aykırı olduğunu ortaya koymaktadır.

3.1.4. Yetkilerin Bölündüğü Görüşü

Doktrinde kabul gören ve Türk Medeni Kanunu’nun düzenlemesine en uygun düşen görüş, yetkilerin bölündüğü teorisidir. Bu görüşe göre, paylı mülkiyette bölünmüş olan mülkiyet hakkı değil, mülkiyet hakkından doğan yetki ve ödevlerdir.

Paylı mülkiyette tek bir mülkiyet hakkı söz konusudur ve bu hakkın paydaş adını taşıyan birden fazla sahibi vardır. Paydaşlar bölünebilen yetkileri tek başlarına, bölünemeyen yetkileri ise oybirliği ile kullanırlar. Örneğin, tasarruf yetkisi gibi bazı yetkiler bölünebilir ve her paydaş kendi payına ilişkin olarak bu yetkileri diğerlerinden bağımsız olarak kullanabilirken, eşyayı kullanma ve zilyetlik gibi eşyanın tamamına ait olan bazı yetkiler bölünemez niteliktedir.

4. Paylı Mülkiyetin Kuruluşu

4.1.

Yasal İşlemle Kuruluş

Paylı mülkiyet, paydaşların kendi iradeleriyle yapacakları yasal işlemler sonucunda kurulabilir. Bu vaziyette taraflar aralarında anlaşarak bir eşya üzerinde paylı mülkiyet tesis edebilirler. Eşyanın türüne göre kurulma şekli de değişiklik gösterir. Taşınmaz mallar için tapuda resmi şekilde yapılacak bir sözleşme gereklidir.

Taşınır mallar için ise sözlü sözleşme ya da adi yazılı şekil yeterli olup, resmi şekil koşulu veya kanunda aranan başka bir koşul bulunmamaktadır.

4.2. Yargı Mercii Kararıyla Kuruluş

Paylı mülkiyet yargı mercii hükmü ile de tesis edilebilir. Bunun tipik örneği Türk Medeni Kanunu’nun 644. Maddesinde düzenlenmiştir.

Bu düzenlemeye göre, murisin terekesi üzerinde mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti vardır. Ancak mirasçılardan birinin talebi üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi’nin vereceği bir hüküm ile elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülebilir.

4.3. İdari İşlemle Kuruluş

İdari makamların aldığı hükümler neticesinde de paylı mülkiyet kurulabilmektedir. Bunun en belirgin örneği İmar Kanunu’nun 16.

Ve 17. Maddelerinde düzenlenen şüyulandırma işlemidir. Bu kapsamda belediyeler, yapacakları idari işlemler ile taşınmazlar üzerinde paylı mülkiyet kurabilmektedir.

4.4. Yasa Gereği Kuruluş

Bazı durumlarda paylı mülkiyet doğrudan yasa hükmü gereğince kendiliğinden kurulur.

Örneğin, taşınırların karışması ve birleşmesi hâlinde, Türk Medeni Kanunu’nun 776. Maddesine göre, birden çok kişinin taşınır malları önemli bir zarara uğratılmadan ya da aşırı bir emek ve para harcanmadan ayrılamayacak şekilde birbiriyle birleşmiş ya da karışmışsa, o kişiler yeni şey üzerinde kendi taşınırlarının birleşme ya da karışma zamanındaki değerleri oranında paylı mülkiyete sahip olurlar. Benzer şekilde, TMK madde 721’e göre, iki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi kanıtlanmadıkça her iki komşunun paylı malı sayılır.

5. Paylı Mülkiyette Hak ve Yükümlülükler

5.1.

Paydaşların Pay Üzerindeki Hakları

5.1.1. Tasarruf Yetkileri

Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı üzerinde geniş tasarruf yetkilerine sahiptir. Türk Medeni Kanunu’nun 688. Maddesinin üçüncü fıkrasına göre, paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur.

Bu kapsamda paydaş, payını serbestçe devredebilir, satabilir, bağışlayabilir ya da rehin verebilir. Ayrıca pay, alacaklılar tarafından haczin konusu da olabilir. Ancak paydaşın tasarruf yetkisi bazı durumlarda sınırlandırılmıştır. Örneğin, paydaş kendi payı üzerinde geçit hakkı gibi fiziki kullanım gerektiren sınırlı ayni haklar kuramaz, çünkü bu vaziyet diğer paydaşların mülkiyet hakkını zedeleyecektir.

Benzer şekilde, bir paydaşın kendi payını tek başına kiraya vermesi de diğer paydaşların haklarını ihlal edeceğinden mümkün değildir.

5.1.2. Koruma Yetkileri

Paydaşlar, paylı mülkiyete konu malı koruma konusunda önemli yetkilere sahiptir. Her paydaş kendi payını korumak amacıyla çeşitli yasal yollara başvurabilir. Bu kapsamda paydaş, payını korumak için istihkak yasal süreci açabileceği gibi el atmanın önlenmesi yasal süreci da açabilir.

Bu davaları üçüncü kişilere karşı açabileceği gibi, payına müdahalede bulunan diğer paydaşlara karşı da açabilir. Paylı malın tamamını ilgilendiren ve bölünemeyen menfaatler söz konusu olduğunda, paydaşlardan her biri diğer paydaşları temsilen koruma davalarını açabilir. Örneğin, paylı malın çalınması veya gasp edilmesi hâlinde, herhangi bir paydaş zilyetlik yasal süreci veya el atmanın önlenmesi yasal süreci açabilir. Bu davalarda mülkiyet hakkına dayanıldığından zamanaşımı söz konusu olmaz.

Ancak ödenek yasal süreci gibi bölünebilir menfaatlere ilişkin davalarda, paydaş ancak kendi payı oranında talepte bulunabilir.

5.2. Paylı Malın Yönetimi ve Giderler

5.2.1. Olağan Yönetim İşleri

Olağan yönetim işleri, paylı mülkiyete konu malın gündelik ve rutin bakımını içeren ufak tefek işlerdir. Türk Medeni Kanunu’nun 690.

Maddesine göre, paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya yetkilidir. Örneğin, küçük onarımların yaptırılması, tarımsal işlerin yürütülmesi, ağaçların budanması veya bozulan bir çeşmenin tamiri gibi işler olağan yönetim kapsamındadır. Paydaşların bu işleri yapmak gibi bir zorunlulukları olmamakla birlikte, paydaşlar çoğunlukla alacakları kararla olağan yönetim işlerinde yetki düzenlemesi yapabilirler.

5.2.2. Önemli Yönetim İşleri

Önemli yönetim işleri, Türk Medeni Kanunu’nun 691.

Maddesinde düzenlenmiştir. Bu işler için hem pay çoğunluğu hem de paydaş çoğunluğunun sağlandığı bir hüküm alınması gerekir. Önemli yönetim işlerine örnek olarak işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi işler sayılabilir. Ayrıca olağan yönetim sınırlarını aşan bakım, onarım ve yapı işleri de bu kapsamdadır.

Örneğin, hububat ekili bir tarlada şeker pancarı ekimine geçmek önemli yönetim işi sayılırken, arpa yerine buğday ekilmesi olağan yönetim işi kapsamında değerlendirilir.

5.2.3. Olağanüstü Yönetim İşleri

Olağanüstü yönetim işleri, Türk Medeni Kanunu’nun 692. Maddesinde düzenlenen ve paylı mülkiyette en önemli yönetim işleri kategorisini oluşturan işlerdir. Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, paylı malın satılması, üzerinde ayni hak tesisi, bağışlanması veya tarlanın üzerine inşaat yapılması gibi vaziyetler bu kapsamdadır.

Bu yönetim işleri için tüm paydaşların oybirliği ile hüküm alması gerekir. Ancak paydaşlar oybirliği ile hüküm alma sayısını ve usulünü değiştirebilirler.

5.3. Gider ve Yükümlülüklere Katılma

Türk Medeni Kanunu’nun 694. Maddesine göre, paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça paydaşlarca payları oranında karşılanır.

Bu giderler; vergiler, harçlar olabileceği gibi paylı malın bakımı için yapılan masraflar da olabilir. Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu etmek hakkına sahiptir. Burada müteselsil sorumluluk söz konusu olmadığından, paydaş payından fazlasını ödemek zorunda değildir, ancak ödemiş olması halinde bunu diğer paydaşlardan talep edebilir.

6. Paylı Mülkiyette Itilaf Çözümü

6.1.

Yararlanma ve Kullanmada Uyuşmazlıklar

Türk Medeni Kanunu’nun 693. Maddesine göre, paydaşlardan her biri, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Ancak bu yararlanma ve kullanma hakkı bazen uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Örneğin, bir paydaşın ortak çeşmeden diğer paydaşların yararlanmasını engelleyecek şekilde aşırı su kullanması hâlinde itilaf ortaya çıkar.

Bu tür durumlarda “Muarazanın Giderilmesi Davası” açılabilir. Uygulamada paydaşların, paylı maldan yararlanma ve kullanma yetkisinin diğer paydaşlar tarafından engellenmesi halinde delil tespiti yoluna başvurdukları görülse de, yasa ile belirlenmiş bir konunun yargı mercii hükmü ile tespitinde yasal yarar bulunmamaktadır.

6.2. Koruma Davaları

Paydaşların paylı malı korumak için başvurabileceği iki temel yasal aşama türü bulunmaktadır: İstihkak yasal süreci ve el atmanın önlenmesi yasal süreci. Bu yasal süreçler hukuk mahkemelerinde açılır ve mülkiyet hakkına dayandıklarından zamanaşımına tabi değildir.

İstihkak davasında yargı mercii, davacı paydaşın haklı olduğuna kanaat getirirse, yasal aşama konusu eşyanın mülkiyetinin davacı paydaşa ait olduğunun tespitine ve eşyanın haksız zilyetten alınarak davacıya verilmesine hüküm verir. El atmanın önlenmesi yasal süreci ise, haksız el atma devam ettiği sürece açılabilir. Ayrıca, haksız el atma ihtimali varsa veya daha önce sona ermiş ancak tekrarlanma ihtimali bulunan durumlarda da önleme yasal süreci açılabilir.

6.3. Hakimin Müdahalesi

Paylı mülkiyette hakimin müdahalesi çeşitli şekillerde gerçekleşebilir.

Öncelikle, yararlanma ve kullanma konusunda itilaf çıkması halinde, hakim kullanma şeklini belirleyebilir. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibariyle paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde olabilir. Önemli yönetim işlerinde pay ve paydaşların eşitliği halinde hakim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir hüküm verir. Gerekli gördüğü takdirde işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.

Hakim ayrıca, el atmanın önlenmesi davalarında, haksız el atma ihtimalinin varlığını objektif kriterlere göre değerlendirir ve davacının sübjektif düşüncesiyle bağlı kalmaz.

İlginizi Çekebilir:Paylı Mülkiyet Nasıl Sona Erer?

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimleiletişimegeçebilirsiniz.

Paylı Mülkiyet Nedir: Unsurları, Yasal Niteliği ve Uygulaması