Kiracı tahliye yasal süreci, kiraya verenin, kiracıyı kanuni sebeplerle taşınmazdan çıkarmak için yargı merciine başvurduğu yasal bir süreçtir. Kiracının tahliyesi için yasal aşama açmadan önce yapılması gereken bir kısım prosedürler söz konusudur. Bu yazıda kiracı tahliyesi hakkında güncel bilgiler paylaşılacaktır.

İçerik

1. I. Kiracının Tahliyesi İçin Tercih Edilecek Yöntem
   • 1.

     Bildirim Yoluyla Fesih

   • 2. Dava Yoluyla Fesih
   • 3. Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yolu İle Tahliyesi
2. II. İcra Mahkemesinde Kiracı Tahliye Davası
3. III.

   Sulh Hukuk Mahkemesinde Kiracı Tahliye Davası

   • 1. Dava Şartı Arabuluculuk
   • 2. Dava Değeri
   • 3. Kiralananın Vasfı
   • 4.

     İddia ve Savunmalar

   • 5. Hüküm – Karar
   • 6. Kiracı Tahliye Davası İstinaf Süreci
4. IV. Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
5. V.

   Kiracı Tahliye Davası Dava Dilekçesi Örneği

6. VI. Kiracı Tahliye Davası Sırasında Evi Tahliye Ederse Ne Olur?
7. VII. Tahliye Davası İlk Celsede Biter mi?

Kiraya veren ve kiracınınanlaşarakkiralananın tahliyesinin sağlanması her zaman mümkündür. Ancak taraflarca anlaşılamadığı takdirde; Tahliye taahhütnamesi ile icra takibi dışında (itiraz edilmezse) kiracının tahliyesi ancak yargı mercii kararıyla mümkündür.

Kiracının tahliyesi için tercih edilen yöntem, tahliye sebeplerinin varlığına ve kiracının itirazlarına göre seçilmelidir. Bu yazı özel olarak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için hazırlanmıştır.

Kiracı tahliye yasal süreci sürecine başlanmadan önce dikkat edilmesi gereken öncelikli husus sürecin kim adına takip edileceği ve kime karşı başlatılacağıdır. Kiraya veren ve ev sahibi aynı kişiler olmak zorunda değildir. Ayrıca kira sözleşmesi vekille de yapılmış olabilir.

Bu iki husus netleştirilmeden sürece başlamak davanın reddine sebep olabilecekitr. Kiracı Tahliye Davası Kimler Açabilir? ve Kira Sözleşmesinin Vekaleten Yapılmasıyazılarımızla sürece kimin adına başlanacağının doğru şekilde tespiti mümkündür.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde tahliye sebepleri sınırlıdır. Bu sebepler dışında açılan kiracı tahliye yasal süreci reddedilecektir. Kiracı tahliyesi sebepleri hakkında detaylı bilgi için; Kiracının Tahliyesi – Kiracı Nasıl Çıkarılır? yazımızı okuyabilirsiniz.

I.

Kiracının Tahliyesi İçin Tercih Edilecek Yöntem

1. Bildirim Yoluyla Fesih

Türk Borçlar Kanunu’nun düzenlemesine göre kiracının tahliyesi nedenlerinden bazıları kiraya verenin bildirimiyle sona erdirilebilmektedir. Bildirimin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Özenle kullanma ve komşulara saygı hakkı nedeniyle fesih, on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle fesih nedenleri kiraya verenin bildirimiyle gerçekleşecektir.

Fesih iradesini gösteren bildirimin kiracıya usulüne uygun olarak ulaşması gerekecektir.

İhtarnamenin noterden gönderilmesi mecburi olmamakla birlikte ispat açısından tavsiye olunur.

Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshedilmesinin sonuçları vardır. Örneğin kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshinden sonraki dönemler için kira bedeli değil ecrimisil istenecektir. Çünkü fesih beyanı bozucu yenilik doğurucudur. Bu beyan feshin geçerliliği için tek başına yeterlidir.

Bildirim yoluyla feshe rağmen kiracının kiralananı tahliye etmemesi hâlinde yine tahliye yasal süreci açılacaktır.

Kiracıya gönderilecek fesih bildirimiyle ilgili detaylı bilgiye Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir? yazımızdan ulaşabilirsiniz.

2.

Yasal Aşama Yoluyla Fesih

İhtiyaç nedeniyle, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle, kiracının veya eşinin konutunun olması, iki haklı ihtar nedeniyle, yeniden inşa, imar onarım nedeniyle, tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye nedenleri ise yasal aşama yoluyla ileri sürülmesi gereken fesih nedenleridir. (*Tahliye taahhütnamesi nedeniyle icraya başvurarak tahliye sürecinde kiracının itirazı olmazsa kiracı tahliye yasal süreci açılması gerekmez.)

3. Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yolu İle Tahliyesi

Tercih edilecek yöntemlerde İcra ve İflas Kanunu’nun kiracının ilamsız takiple tahliyesi için öngörülen süreçlerden de bahsetmek yerinde olacaktır.

İcra ve İflas Kanunu’nun 269’uncu ve devamı ve ayrıca 272’inci ve devamı maddelerinde “Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yolu İle Tahliyesi” için iki yöntem düzenlenmiştir. Bunlar; Örnek no:13 adi kira ve hasılat kiraları için takip ve Örnek no:14: mukavelename ile kiralanan taşınmazların tahliyesidir. Bunlar kiracının tahliyesi için tercih edilebilecek yöntemlerdir ve kiracının hızlı şekilde tahliyesini sağlayabilir.

Her iki icra takibinde de kiracının ödeme / tahliye emrine itiraz hakkı mevcut olup,Kiracının itiraz edip etmemesine ve itirazın içeriğine göre; icra mahkemesinde veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye talebinde bulunulabilecektir.

II. İcra Mahkemesinde Kiracı Tahliye Davası

İcra mahkemesinde kiracının tahliyesi için yasal aşama açılması ancak öncesinde başlatılmış olunan bir icra takibiyle mümkündür. Bu takip alelade bir takip olmayıp özel olarak kiracının tahliyesini sağlamaya yönelik olarak başlatılabilecek Örnek:13 veya Örnek:14 takibi olmalıdır. İcra takibinin başlatılması konusunda detaylı bilgi için Tahliye Talepli İcra Takibive yazımızı okuyabilirsiniz.

Kiracı kendisine usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş Adi Kira ve Hasılat Kiralarına Ait Takipte Ödeme Emrine karşı itiraz etmemiş ve/veya itiraz etmesine karşın sözlü veya yazılı kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzayı inkar etmemişse; takibe konu kira bedelini de 30 günlük ihtar süresi içerisinde ödememişse o halde kiracının tahliyesi için icra mahkemesinde tahliye yasal süreci açılabilecektir.

Kiracının ödeme emrine karşı itirazı yargılamayı gerektiren savunmaları içeriyorsa o takdirde davanın sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye yasal süreci şeklinde açılması gerekecektir.

İcra mahkemesinde görülebilecek ikinci kiracı tahliye yasal süreci ise Yazılı Sözleşme ile Kiralanan Taşınmazın Kira Süresinin Bitmesi Durumunda Tahliye Emri“Itirazın kaldırılması” istemli davadır.

İcra mahkemesinde görülen davalarda mahkemeninsınırlı yetkisi nedeniylesadece yazılı belgeye dayalı iddialar ileri sürülebilecektir. Tanık dinlenmez, yemin teklif olunmaz, keşif yapılmaz. Bu nedenle yazılı belgeye sahip taraf iddiasını ispatlayabilecektir. İcra mahkemesinde görülen kiracı tahliye davaları hakkında detaylı bilgi için; İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasıyazımıza göz atın.

İcra mahkemesinde görülen itirazın kaldırılması ve tahliye davalarında arabuluculuk koşulu yoktur.

III.

Sulh Hukuk Mahkemesinde Kiracı Tahliye Davası

1. Yasal Aşama Şartı Arabuluculuk

Kira ve/veya aidat borcunun ödenmemesi ve tahliye taahhütnamesi (*Kiracının itirazı yargılamayı gerektirirse bunlar için de sulh hukuk mahkemesine başvurulması gerekecektir.) dışındaki tüm kiracı tahliye davalarının sulh hukuk mahkemesinde görülmesi mecburidir. Tabi sulh hukuk mahkemesinde kiracının tahliyesi davasından öncekira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusununyapılması ve sürecin tamamlanması şarttır. Hakim tarafından öncelikle arabuluculuk sürecinin yerine getirilip getirilmediği araştırılır.

2.

Yasal Aşama Değeri

Sulh hukuk mahkemesinde açılan gerek itirazın iptali ve tahliye ve gerekse tahliye davalarında yasal aşama değeri yıllık kira bedelidir. Harçlar Kanunu’na göre kiracı tahliye davasında yıllık kira bedelinin binde 68,31 / 4 oranında peşin harç alınacaktır. Kira bedelinde ihtilaf varsa önce bu ihtilaf giderilecektir.

Kiracı tahliyesi yasal süreci masrafları peşin harç, başvurma harcı, vekil varsa vekalet harcı ve baro pulu ve gider avansı olacaktır. Masraf miktarı yasal aşama değerine (yıllık kira bedeli) göre değişir.

3.

Kiralananın Vasfı

Kira sözleşmesinden açıkça kiralananın konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesine ilişkin mi olduğu anlaşılamıyorsa ve taraflar arasında bu hususta ihtilaf mevcutsa hakim öncelikle uyuşmazlığa hangi yasa hükümlerini uygulayacağını değerlendirmek için kiralananın vasfını araştıracaktır. Kiralananın konut ve çatılı işyer kira sözleşmesi olup olmadığına göre tahliye nedenleri ve usul değişeceğinden bu konu önceliklidir.

4. İddia ve Savunmalar

Kiracı tahliye yasal sürecibasit yargılama usulünetabi olacaktır. Bu nedenle tarafların iddia ve savunmaları için yalnızca bir dilekçe hakkı söz konusudur: Yasal Aşama dilekçesi ve cevap dilekçesi.

Bunun dışında taraflarınıslahhakkı saklıdır.

Davacı kiraya verenin davasının nedenini açıkça belirtmemesi halinde; hakimin davacı yana süre vererek vakıalarını ve dayandığı nedenleri somutlaştırmasını istemesi gerekir.

Davacının dayandığı tahliye nedenine göre davada kullanacağı ispat araçları da değişebilecektir. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında üstün vasıf iddiasıkeşifdeliliyle, ihtiyacın samimi ve mecburi olmasıtanıkdeliliyle ispat olunabilecektir. Yine örnek vermek gerekecek olursa temerrüt nedeniyle tahliye davasında ihtar veya ödeme emrinin tebliğ edildiğine ilişkin iddia yazılı delille ispatlanmalıdır.

Genel olarak incelenmesi gereken deliller;

Temerrüt nedeniyle tahliye davasında; kira sözleşmesi, temerrüt ihtarı ve tebliğ belgeleri, ödeme savunmasında bulunulduysa ödeme belgeleri ve banka kayıtları ve gerekirse bilirkişi incelemesi.

Özenle kullanma nedeniyle tahliye davasında; kira sözleşmesi, mehil verilen ihtarname ve tebliğ belgeleri, keşif ve bilirkişi incelemesi

10 Yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye davasında; kira sözleşmesi, ihbar bildirimi ve tebliğ belgeleri,

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında; Kira sözleşmesi varsa ihtarname ve tebliğ belgeleri, tanık beyanları, gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında; kira sözleşmesi, ihtarname ve tebliğ mazbatası, tanık beyanları, gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi

Mecburi tadilat ve onarım nedeniyle tahliye davasında; kira sözleşmesi, ihtarname ve tebliğ mazbatası, onaylı inşaat veya tadilat projesi ve avan proje, keşif ve bilirkişi incelemesi

Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye davasında; kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi, itiraz durumuna göre bilirkişi incelemesi, yemin, varsa ihtarname ve tebliğ şerhi.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında; kira sözleşmesi, ihtarnameler ve tebliğ şerhleri ve/veya icra dosyaları ve tebliğ mazbataları, ödeme belgeleri, banka kayıtları, bilirkişi incelemesi

5. Hüküm – Hüküm

Davada aşamalar; dilekçelerin verilmesi, ön inceleme, tahkikat, sözlü yargılama, hüküm şeklinde ilerleyecektir.

Harcın ve delillerin eksiksiz olması halinde tek celsede hüküm verilebilecektir.

Kararın yasal aşama değerine göre kesin olarak verilmesi mümkündür. Bu vaziyette tarafların istinaf mahkemesine başvuru hakkı olmayacaktır. Ancak yasal aşama değerinin parasal sınırın üstünde olması hâlinde istinaf yasa yolu açık hüküm verilecektir. Duruşmada açıklanan hüküm kısa karardır.

Hakim tarafından en geç 30 gün içinde gerekçeli kararın yazılması gerekecektir.

Gerekçeli hüküm tarafların talebiyle taraflara tebliğ edilecektir. Aksi takdirde usulsüzlük söz konusu olacaktır.

Kiracı tahliye yasal süreci kararları kesinleşmesi beklenmeden icra takibine koyulabilecektir. Yargı Mercii ilamı itirazın iptali yönündeyse icra dairesine hüküm sunularak yargılama giderleri bakımından takip talebi sunulmalı ve harç yatırılmalıdır. Yargılama giderleri yönünden takibin devamı icra emrinin tebliğinden sonra olacaktır.

Tahliye hükmü yönünden ayrıca yeniden tahliye emri gönderilmesi gerekmez.

6. Kiracı Tahliye Davası İstinaf Süreci

Sulh hukuk mahkemesinin hükmüne karşı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde istinaf yasa yoluna başvurulabilecektir. İstinafa başvurmak tahliye kararının icrasını tek başına durdurmaz. Aleyhine tahliye hükmü verilen kiracı istinafa giderken icranın geri bırakılması (tehiri icra) talebinde bulunursa ve devamında üç aylık kira bedelini icra dairesine depo edip hüküm alırsa tahliye kararının icrası durabilecektir.

Detaylı bilgi için Tahliye Kararlarına İcranın Geri Bırakılmasıyazımızı okuyabilirsiniz.

IV. Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Her yasal aşama kendine özgüdür. Bu nedenle tüm kiracı tahliye davaları için kesin bir süre vermek doğru olmayacaktır. İcra mahkemelerinde görülen kiracı tahliye davalarının yaklaşık olarak 6 ay ile 1 yıl arasında, sulh hukuk mahkemelerinde görülen kiracı tahliye davalarının 9 ay ile 1,5 yıl arasında sürmesi mümkündür.

İstinaf süreci yargı mercii yoğunluğu ve duruma göre 6 ay ile 2 yıl arasında sürmesi muhtemeldir.

Davanın ne kadar süreceği; tahliye nedenine, mahkemenin yoğunluğuna, davacı ve davalının iddialarına ve dosyadaki eksikliklerin takibine, bilirkişi raporu, keşif gibi delillerin olup olmayacağına göre değişecektir.

V. Kiracı Tahliye Davası Yasal Aşama Dilekçesi Örneği

Kiracı tahliye yasal süreci dilekçesi örnek olarak yazılmıştır. Dilekçede bahsi geçen kişi ve vakıalar hayal ürünüdür. Yasal süreçlere başlamadan önce avukata danışınız.

VI.

Kiracı Tahliye Davası Sırasında Evi Tahliye Ederse Ne Olur?

Kiracı tahliye yasal süreci sırasında evi boşaltırsa yasal aşama tahliye bakımından konusuz kalır. Bu vaziyette yargılama giderleri bakımından davaya devam edilecektir. Hakim haklılık durumuna göre yargılama giderlerini taraflardan birine yükletecektir. Çünkü kiracı tahliye yasal süreci sırasında evi tahliye ederse bu tek başına haksızlığını göstermez.

Kiracının evi tahliye ettiğini yargı merciine beyan etmesi yeterli değildir.

Bu vaziyette ev sahibi halen daha kiralananı kullanamaz. Kiracının tahliye hususunu usulüne uygun yerine getirmesi gerekecektir. Kiralananın tahliyesi anahtar teslim tutanağıyla veya tevdi mahalli tayini ile mümkün olabilecektir. Davada kiraya veren davacı tahliyeyi kabul ederse çekişme ortadan kalkacaktır.

VII.

Tahliye Davası İlk Celsede Biter mi?

Kiracı tahliye davasının ilk celsede bitmesi tahliye nedenine ve araştırılacak hususlara göre anlaşılacaktır. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında duruşma öncesinde tüm deliller toplanmışsa ilk celsede hüküm verilebilir. Benzer şekilde tahliye davasında sürelere uyulmamış, yasal aşama koşulları yerine getirilmemişse tahliye davasında ilk celsede hüküm verilebilecektir.

Son Güncelleme: 19 Mart Memduh Remzi BAL

, Barosu’na 51620 sicil numarası ile kayıtlı avukattır. 10 yılı aşkın süredir yasal uyuşmazlıkların çözümünde aktif rol almaktadır. Aynı zamanda Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı'na 41140 sicil numarası ile kayıtlı arabulucudur.

Tüm Yayınları

Sorunuz mu var?

Hemen iletişime geçin.

Info@ballawfirm. com