Kira Tahliye Davalarında Arabuluculuk Başvuru Zamanının Önemi

Kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, zorunlu arabuluculuk sistemi dava şartı olarak uygulanmaktadır. Bu doğrultuda, tahliye talebiyle açılacak davalarda öncelikle arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması gerekmektedir. Ancak uygulamada, bu başvurunun ne zaman yapılacağı hususunda bölge adliye mahkemeleri arasında ciddi görüş ayrılıkları ortaya çıkmıştır.

Bölge Adliye Mahkemeleri Arasındaki Görüş Ayrılığı

Uyuşmazlığa konu olan durumlarda, belirli süreli kira sözleşmelerine dayanan gereksinim sebebiyle tahliye davaları ele alınmıştır. Bu tür davaların, kira döneminin bitiminden itibaren belirli bir yasal süre içinde açılması zorunludur.

Bir kısım bölge adliye mahkemesi, dava açma hakkı henüz doğmadan, yani kira sözleşmesi süresi devam ederken yapılan arabuluculuk başvurularını geçersiz kabul etmiştir.

Bu görüşe göre, henüz vadesi gelmemiş ve uyuşmazlık boyutu kazanmamış bir süreçte arabulucuya gitmek, yasanın amacına aykırıdır.

Diğer taraftan bazı daireler ise mevzuatta arabuluculuğa başvurmak için dava açma süresinin beklenmesi gerektiğine dair açık bir kısıtlama bulunmadığını belirterek, erken yapılan başvuruların da geçerli sayılması gerektiğini savunmuştur.

Yargıtay Kararı ve Değerlendirmesi

Yargıtay, bu farklı yaklaşımlar arasındaki uyuşmazlığı gidererek kesin bir sonuca varmıştır. Kararda, tahliye davalarında süre sınırlarının kamu düzenine ilişkin olduğu vurgulanmıştır.

Yüksek mahkemenin karar gerekçeleri şu şekildedir:

• Arabuluculuk sürecinin başlayabilmesi için öncelikle taraflar arasında somut bir uyuşmazlığın doğmuş olması şarttır.
• Kira sözleşmesinin süresi sona ermeden, kiracının taşınmazı boşaltıp boşaltmayacağı kesinleşmeyeçeği için bu aşamada hukuki bir uyuşmazlığın varlığından söz edilemez.
• Dava açma süresi başlamadan yapılan başvurular, arabuluculuk kurumunu sadece şekli bir prosedür haline getirmektedir.
• Dava hakkının doğumu ile birlikte arabulucuya başvurulması halinde, bu süreçte geçen süreler hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında durdurucu etki yapacaktır. Bu nedenle mülk sahibinin herhangi bir süre kaybı yaşaması mümkün değildir.

Sonuç

Yargıtay tarafından verilen kararla birlikte, gereksinim nedeniyle açılacak tahliye davalarında mecburi arabuluculuk başvurusunun mutlaka dava açma süresi içerisinde yapılması gerektiği netleşmiştir. Süre başlamadan önce atılan adımlar, dava şartı yokluğu sebebiyle davanın usulden reddedilmesine yol açacaktır.

Vekillerin ve hak sahiplerinin bu süre hassasiyetine dikkat etmesi gerekmektedir.