Kira Uyarlama Davası

Yasal Dayanak:

Uyarlama davalarının temel yasal dayanağı olan yasa hükmü Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138. Maddesidir. Söz konusu madde genel bir yasal aşama türü olan uyarlama davalarını açıklamakla birlikte kira sözleşmelerinin uyarlanabilmesi imkanını ortaya koymaktadır. Yasa maddesi şöyledir:

“ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir vaziyet, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Kira Uyarlama Davası Açılabilmesi İçin Gerekli Koşulları:

1-Önceden tahmin edilmesi, öngörülmesi veya göz önünde tutulması mümkün olmayan olağanüstü durumların ortaya çıkmış olması gerekmektedir. Salgın hastalık, savaş, doğal afet, ekonomik kriz gibi vaziyetler maddede belirtilen olağanüstü durumlara örnektir.

2-Aşırı ifa güçlüğüne neden olan olağanüstü duruma borçlunun yol açma vermemiş olması gerekir. Borçlunun herhangi bir ihmali veya kusurlu davranışı ile ortaya çıkmamış mücbir sebep dediğimiz önlenemez bir vaziyet var olmalıdır.

3-Olağanüstü vaziyet sebebiyle borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşmüş olması ve borçludan borcunu aynen ifa etmesini istemenin dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacak vaziyette olması gerekir. Örnek vermek gerekirse Covid-19 salgını sebebiyle kanunen iş yeri kapatılan bir kira borçlusunun aşırı ifa güçlüğüne düşmüş olduğu kabul edilecektir.

Ancak gıda marketleri, maske ve dezenfektan gibi tüketimi ve fiyatları artış gösteren malzemelerin imalatının yapıldığı iş yerleri açısından aşırı ifa güçlüğünden söz edilmesi çok güçtür. Dolayısıyla ifa güçsüzlüğü sebebiyle uyarlama talep edilebilmesi için olağanüstü durumun olması yetmeyecek, bu durumun borçlunun borcunu aynen ifa etmesini çok güç duruma getirmesi gerekecektir.

Yetkili ve Görevli Yargı Mercii:

HMK’nın 4. maddesi uyarınca görevli yargı mercii Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili yargı mercii ise kira konusu taşınmazın olduğu yer veya genel yetki kuralına göre davalı kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesidir.