Soylu Mart 26, 2024 Kira Hukuku

Kira Tespit Davası | 2026 – Şartlar, Emsal Kararlar

Son Güncellenme Tarihi: Kasım 29, 2025

Kira sözleşmesinin yapıldığı anda taraflar genellikle kira bedeliniSerbestçeBelirleyebilirler. Ancak, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin kiraya veren tarafından feshi belli koşullara bağlı olduğundan, yenilenen kira dönemlerindeÖnceki bedelin korunmasıAdil olmayabilir. Bu nedenle, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi, yani kira tespiti kavramı ortaya çıkmıştır.

Bu yazımızda kira tespit yasal süreci ile ilgili emsal kararları, yasal aşama şartlarını, yasal aşama sürecini, usulü ve sonuçlarınıEle alacağız.

Kira Tespiti Nedir?

Türk Borçlar Kanunu‘nun 344. Maddesine göre, taraflar,Bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını geçmeyecek şekildeKira bedelini serbestçe artırabilirler.

Ancak, bazı durumlarda kira bedeli hakim tarafından belirlenmelidir. Bu yasal aşama kira tespiti olarak ifade edilir.

(…) 19/02/2013 başlangıç günlü, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda itilaf bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 6. Maddesinde, sözleşme bitiminde kira bedelininTEFE-TÜFE ortalamasına göre artırılacağı düzenlemesiBulunmaktadır.

Mahkemece, her ne kadar, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunmadığı (…)3. Hukuk Dairesi 2018/2245 E., 2018/5591 K.

Kira Tespit Davası Hangi Şartlarda Açılır?

Kira tespit yasal süreci açılabilmesi için şu şartların sağlanması gereklidir:

Taraflar arasındaGeçerli bir kira sözleşmesininBulunması;5 yıllık sürenin dolmuşOlması; kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerindeKira artışının nasıl olacağına dair bir hükmün bulunmaması; ve davacının kira bedelinin tespiti istemindeYasal yararınınOlmasıdır.

(…) Bu vaziyet, davacının ödeyeceği kira parasınınÖngörülenin üzerinde artışYapılması karşısında, kira parasının hangi miktarda olacağı ve ödeneceği konusunda ciddi bir tehdit oluşturmaktadır. Bu tehdit nedeniyle, davacı ödeyeceği kira parasınınMiktarı konusunda tereddütIçinde kalmıştır. Bu nedenle kira bedeli konusunda uzlaşma isteyen dilekçesine süresinde olumlu cevap alamaması nedeniyle, kendisine zarar verebilecek nitelikteki bu duruma son vermek, yasal durumunu tereddüt içinde olmaktan kurtarmak için eldeki davayı açmıştır.
Dolayısıyla, görülmekte olan kira tespit yasal süreci açmasındaDavacı kiracının, menfaatiBulunmaktadır.
O halde, Özel Dairenin davacının (kiracının) kira tespit yasal süreci açmasındaYasal yararınınBulunmadığı yönündeki bozma hükmüne, yerel mahkemece direnilmesi usul ve yasaya uygundur (…)Hukuk Genel Kurulu 2010/3-119 E., 2010/159 K.

Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Hakim yeni kira bedelini belirlerken aşağıdaki hususları göz önünde bulundurur:

TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) Değişim Oranı:TÜFE, bir ekonomideki tüketici fiyatlarının zaman içindeki değişimini ölçen bir göstergedir.

Türkiye’de kira artış oranları genellikle TÜFE’ye bağlı olarak hesaplanır.

Yıllık kira artış oranı belirlenirken, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranı baz alınır. Bu oran, kira sözleşmesinde belirtilen artış oranının belirlenmesinde yol gösterici olur.

Örneğin, TÜİK tarafından açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranı %62 ise, kiraya verilecek yeni bedel bu oran dikkate alınarak artırılır. 2020 yılında yürürlüğe giren yasa ile konut kiralarında yıllık artış oranı, on iki aylık ortalama TÜFE oranını geçemeyecek şekilde sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme, kiracıların aşırı kira artışlarına maruz kalmalarını engellemek amacıyla getirilmiştir.

Kiralananın Durumu:Taşınmazın bulunduğu konum, fiziksel durumu, kullanım amacı ve çevresel faktörler dikkate alınır. İyi bakılmış, modern ve kullanışlı taşınmazlar genellikle daha yüksek kira bedeliyle değerlendirilir.

Rayiç Kira Bedeli:Benzer özelliklere sahip diğer taşınmazların kira bedelleri de incelenerek değerlendirilir.

Aynı bölgedeki rayiç kira bedelleri dikkate alınır.

Hakkaniyet:Yargı Mercii, kira tespit davalarında hakkaniyeti göz önünde bulundurur. Bu genellikle “eski kiracı indirimi” olarak adlandırılan uygulamayı içerir. Mahkemeler, kiralananın boş olması hâlinde kira bedelini düşürmek için eski kiracıya %15 ila %20 arasında bir indirim yapabilirler.

(…) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli,Hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularakHakkaniyete uygunBiçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Somut olayda, tespiti istenen 2012 yılı için kiranın başlangıcından itibarenBeş yıllık süre dolmadığından, son ödenen miktarın altına düşmeyecek şekildeDİE nin 12 aylık ÜFE endeksi oranında artış yapılarak kira bedelinin tespit edilmesi gerekirkenHak ve nesafete göre kira tespiti yapılarak hüküm kurulmasıDoğru değildir.
Hüküm bu nedenleBozulmalıdır(…)6.

Hukuk Dairesi 2015/167 E., 2015/1851 K.

5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Taraflar, 5 yıldan önce ya da sonra her zaman kira tespit yasal süreci açabilir. 5 yıldan önce açılan davanın olumsuz yönü hakimin rayiç bedele göre belirleme yapmadan yeni kira bedelini belirlemesidir.

Yargıtay bir hükmünde5 yıl geçmedikçe kira bedelinin tespit edilemeyeceğiVeArtış hükmü bulunmadığıGerekçesiyle kira bedeli tespit davasınıReddedenYargı mercii kararınıBozmuştur(3HD, 2018/2245 Esas 2018/5591 Hüküm 22.05.2018 Tarih)

Yargıtayın bu hükmüne göre herhangi bir artış koşulu olmasa bile tarafların kira bedelini yargı merciine taşıyabileceği kabul edilmelidir. Itilaf hâlinde kira bedelinin yargı mercii tarafından belirlenmesi gerekmektedir çünkü taraflar arasında belirlenmiş bir kira parası yoktur.

Kira Tespit Davası İçin İhtar Koşul mıdır?

İhtarname, kira tespit davasının açılması içinBir ön koşul değildir. Dolayısıyla, yasal aşama açılma koşulları sağlandığında,Ihtarname gönderilmedenKira tespit yasal süreci açılabilir. Ancak, ihtarname gönderimi Türk Borçlar Kanunu’nun 345/2.

Maddesi uyarınca yapılırsa, kiraya veren için önemli bir avantaj sağlar.

(…) Somut olayda, tarafların kira bedelinin her yıl artırılacağı konusunda anlaştığı veKira artışıyla ilgili zımni bir mutabakatınOlduğu anlaşılmaktadır. Taraflar arasında yıllık kira artışına ilişkin fiili bir uygulama bulunduğundan dolayı,Kira tespit yasal süreci ihtara gerek olmaksızın her zaman açılabilir(…)T. C. 3HD Esas: 1999/11847 Hüküm: 1999/12173 Tarih: 07.12.1999

İhtarname bildirimi, kiraya verenin kira sözleşmesinin sona ermesindenEn az otuz gün önceYapılmalıdır. Bildirimin Tebligat Kanunu hükümlerine veya noter aracılığıyla yapılması mecburi değildir.

Kiraya veren, kiracıya ihtarnameyi uygun bir şekilde iletebilir, ancakYazılı ve zamanındaYapılması gerekmektedir.

Geriye Dönük Kira Tespit Davası Nedir?

Geriye dönük kira tespit yasal süreci, kiraya verenin yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair yeni kira döneminin başlangıç tarihinden en geç otuz gün önceki bir tarihte, kiracıya yazılı bildirimde bulunmak suretiyle açtığı davadır.

Bu koşullar altında, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan yasal aşama, mahkemece belirlenen kira bedeliyleBu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Eğer sözleşmede yeni kira dönemindeKira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada mahkemece belirlenen kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen zaman sınırlarına uygun olmayan bir yasal aşama açıldığında, hükümAncak bir sonraki kira dönemindeYürürlüğe girecektir.

(…)Davalıya davadan önce ihtarname gönderildiği ileri sürülmemiştir. Bu vaziyette kira tespitinin istendiği dönem olan 01.01.2013 tarihinde başlayan dönemdenEn az 30 gün önce tebliğ edilmiş ihtar koşulu gerçekleşmediğindenDavacı 01.01.2014 tarihinden itibaren başlayacak dönem yönünden kira bedelinin tespitini talep edebilir. Mahkemece 01.01.2014 tarihinden itibaren başlayan dönem yönünden kira bedelinin tespitini isteyip istemedikleri hususu davacıdan sorularak tespiti istemeleri halinde davanın esası hakkında inceleme yapılarak hüküm verilmesi, aksi taktirde davanın reddine hüküm verilmesi gerekirken, davanın reddine hüküm verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenleBozulmalıdır(…)6. Hukuk Dairesi 2014/6864 E., 2015/2267 K.

Kira Tespit Davasında Usul

Kira Tespit DavasıBelirsiz alacak yasal süreciVeyaKısmi yasal aşamaOlarak açılamaz.

Ayrıca,Islah kurumuBu davadaUygulanmaz. Bu nedenle, kira tespit davasını açan tarafın artış oranını ve istediğiKira bedelini davanın başında açık, kesin ve tam olarakBelirtmesi gerekir. ÇünküYargılama sürecinde kira bedelinde artış yapma imkanı yoktur. Ayrıca, yargı merciineEmsal kiralarıAraştırma veKiralananın durumu hakkında bilgiSunma yükümlülüğü deYasal aşama açan tarafaAittir.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davasını genellikle uygulamadaKiraya verenTaraf açar.

Ancak,Kiracının daBu davayı açmasında hukuken birEngel bulunmamaktadır.Çünkü kira tespit davasında kira bedelininIndirilmesi deTalep edilebilir. Ayrıca,Malik ve kiraya verenIstisnai olarakFarklı kişilerOlabilir. Yargıtay bu vaziyetteMalikin deDavayı açabileceğini kabul etmektedir.

Eğer kira sözleşmesindeBirden çok kiraya verenBulunuyorsa, bu kişilerMecburi yasal aşama arkadaşıOlarak kabul edilir ve davayı birlikte açmak zorundadırlar. Bu, kira tespit davasının tüm kiraya verenleri etkileyen bir hüküm içerebileceği için gereklidir.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Yargı Mercii Neresidir?

Kira tespit davasında görevli yargı mercii,Kira ilişkisinden doğan tüm itilaflarda görevli olanSulh Hukuk Mahkemeleridir.

YetkiliYargı mercii iseDavalının yerleşim yeriYa daSözleşmenin ifa edildiği yerMahkemesidir.Tacirler ve kamu tüzel kişilerininDahil olduğu bir sözleşmede ise,Sözleşmede yer alan yetki kuralındaki yer yargı makamıYetkilidir.

(…) Sulh Hukuk Yargı Makamı tarafından ise; “…davanın açıldığı tarihteUyarlama davalarındaGörevli mahkemenin Asliye Hukuk Yargı Makamı olduğu, ıslahla davanın konusunun değiştirilemeyeceği, davanın açıldığı tarihte kira tespiti olmayacağı gibi ıslahta olmayacağı, davanın tipik uyarlama yasal süreci olduğundan davaya bakma görevinin asliye hukuk mahkemesine ait bulunduğu…” gerekçesiyle görevsizlik hükmü vermiş, hüküm temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir (…)

Yasal Aşama,Kira bedelinin uyarlaması istemiyle açılmış ise de ıslah dilekçesi ile kira bedelinin tespiti istenmiştir.Dosya kapsamına göre itilaf,Kira bedelinin tespiti istemine ilişkin olup görevli yargı mercii sulh hukuk mahkemesidir.Anılan yasal düzenleme gereği sulh hukuk yargı makamı münhasıran görevli olduğundan davanın sulh hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22.

Maddeleri gereğince … Sulh Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 06.10.2015 gününde oy birliğiyle hüküm verildi (…)20. Hukuk Dairesi 2015/3725 E., 2015/8518 K.

Kira Tespit Davası Sonucunda Ne Olur?

Kira tespit yasal süreci sonucunda emsal kira bedeli dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenirken ve belirli bir dönemde geçerli olacak kira bedeli hakkında hüküm verilir.

Kira Tespit Davası ve Tahliye Davası Aynı Anda Açılabilir mi?

Tahliye davaları kesinleşinceye kadar kira sözleşmesi geçerliliğini korur. Bu vaziyette,Tahliye yasal süreci sonuçlanana kadar kira tespit yasal süreci da açılabilir.Ayrıca, tahliye davasının reddedilme olasılığı da göz önünde bulundurularak, kira tespit yasal süreci tahliye yasal süreci ile birlikte açılabilir. Uygulamada, kira tespit yasal süreci açılırken veya ihtar çekilirken, tahliye konusundaki haklar saklı tutularak işlem yapılır.

Not:Kira tespit yasal süreci ve tahliye yasal süreci aynı anda açılabilmesi için tahliye davasında ihtiyacınGerçek ve mecburi olduğunun ispatıGerekmektedir.

Aksi takdirdeTahliyeYasal süreciReddedilir.

Tahliye Davası Devam Ederken Kira Artışı Yapılabilir mi?

Kira sözleşmesi devam ettiği sürece, mal sahibinin güncel piyasa koşullarına uygun kira artışı talebi hakkı vardır. Tahliye yasal süreci açılmış olsa daKira sözleşmesi devam ettiği içinMal sahibinin yasal yarar vardır, dolayısıyla kira artışı isteyebilir.

Ayrıca tahliye yasal süreci devam ederken kira tespit yasal süreci açılmasının yasal aşama süreci bakımından da hukuken bir sakıncası yoktur.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Zamanaşımı Var mıdır?

Kira bedelinin tespiti davasında, herhangi birHak düşürücü süre veya zamanaşımı bulunmamaktadır. Bu nedenle, kira sözleşmesinin geçerli olduğu süre boyunca ve kira tespit yasal süreci açma koşulları mevcut olduğu sürece, yasal aşama zamanında açılabilir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Kadar Sürer?

Kira bedelinin tespiti davasının ne kadar süreceği mahkemenin yoğunluğuna göre değişir. Uygulamada genel olarak1 ilâ 2 seneArasında devam ettiği bilinmektedir.

Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Vekalet Ücreti

Kira bedelinin tespiti davalarında, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenenBrüt kira bedeli ile son dönem ödenen brüt kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarıHesaplanır.

Bu fark, davacı lehine ve davalı lehine ayrı ayrı değerlendirilir ve vekalet ücreti belirlenir. Belirlenen ücret, davanın görüldüğü mahkemenin belirlediği ücretin altında olamaz. Avukatlık ücreti, TBB tarafından belirlenen tarifeye göre belirlenir ve haksız çıkan tarafa yükletilir.

Kira tespit davalarında harç, tespit edilenYeni aylık kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden nispiOlarak alınır.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Mecburi mu?

1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak kira tespit ve tahliye davalarında öncelikle arabuluculuk başvurusu yapılmasıMecburi hale gelmiştir.Ancak, bu tarihten önce açılan davaları etkilememektedir.

Mecburi arabuluculuk süreci, davaların yeni tarihlerinden itibaren geçerli olup,Daha önce açılmış davaları kapsamamaktadır. Ancak,Önceden açılan yasal süreçler içinTarafların isteğe bağlı olarak arabuluculuk yoluna başvurmasıMümkündür.

Bu sürecin işleyebilmesi için her iki tarafın daAnlaşma konusundaIrade göstermesi gerekmektedir.

Kira Tespit Davası Sonrası İcra Takibi Süreci

Kira tespit davaları, kira bedelinin belirlenmesine odaklanır veSadece tespit hükmünüIçerir. Bu nedenle, kira tespiti kararlarıIlamlı icra yoluyla icraya konulamazlar. Kira bedelinin tahsili için ayrı bir yasal aşama izlenmelidir.

Kira tespitine ilişkin hükümler kesinleşmeden icra takibine konulamaz. Ancak kesinleştikten sonra, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeline ilişkinGenel haciz yoluyla ilamsız icra takibiBaşlatılabilir.

Kira tespitiGeçmiş dönemlereIlişkin olabilir, ancak bu tespit sonucunda oluşan alacaklaraFaiz uygulanabilmesi içinKira tespit kararının kesinleşmesi gerekmektedir.

Kira tespit davalarında faiz,Kararın kesinleşmesinden sonraIşlemeye başlar.

(…) Davacı, 10 Mart 2015 tarihinde açtığı davada, kira farkı alacağının tahsili için davalı aleyhine başlattığı icra takibine davalının haksız şekilde itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline, davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesine ve kiralananın tahliyesine hüküm verilmesini talep etmiştir. AncakDavacı, kira tespit hükmü kesinleşmeden kira farkı alacağının tahsili amacıyla icra takibi başlatmıştır.Bu nedenle davanınReddedilmesi gerektiği halde, yazılı şekilde yargılamaya devam edilerek hüküm verilmiştir, bu da bozmayı gerektirmiştir.(…) 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017/7339 Hüküm: 2019/5407

Kira Tespit Davasında Eski Kiracılık Nedeniyle İndirim

Eski kiracılık nedeniyle indirim, kira tespit davalarında, mahkemelerin yeni kira bedelini hakkaniyete uygun belirlerken. göz önünde bulundurdukları bir indirim türüdür. Uygulmada %15 – 20 arası belirlenen bu indirim, mal sahibi tarafınTaşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halindeGetirebileceği kira bedeli üzerinden hesaplanır.

(…) Mahkemece bilirkişi tarafından belirlenen brüt kira bedelinden davalınınEski kiracı olduğu gözetilerekUygun bir hak ve nesafet indirimi yapılarakTespit hükmü kurulması gerekirken…..

BOZULMASINA (…)6. Hukuk Dairesi 2013/15573 E.2014/6431 K.

Kira Tespit Davası Emsal Kararlar:

” (…) Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un 2. Maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında, “Türk Borçlar Kanunu’nun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun kira artışına ilişkin 344.

Maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu niteliktedir ve kamu düzenine ilişkindir.

Olayımızda, 01/08/2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti istenmiş olup, mahkemece yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek,Tespiti istenilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilmiş ve bu çerçevede, Devlet İstatistik Enstitüsü’nün 12 aylık ÜFE endeksine göre kira tespiti yapılması gerekmektedir.Ancak yazılı gerekçeye göre, hak ve nesafete göre kira bedelinin tespit edilmesi doğru olmadığından, hükmün bozulması gerekmektedir.(…)” 6. Hukuk Dairesi 2014/945 E., 2014/11170 K.

”(…) Ancak, hak ve nesafet ilkesi gereğince, kira tespitinde bilirkişiler tarafından yasal aşama konusu mülkün boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde elde edilebilecek kira bedelinin 2.750 TL olduğu dikkate alınmalıdır. Dolayısıyla, davalının eski kiracı olması nedeniyle hakim tarafından uygun bir kira bedeline hükmedilmesi gerekmektedir. Ancak,Boşa çok yakın bir miktara hükmedilmesi doğru değildir.

Bu vaziyette mahkemece yapılacak iş, bilirkişilerin taşınmazın boş olarak kiraya verileceğini bildirdikleri kira bedelinden, 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu hükmünde da açıklandığı üzere yeni dönem kira bedeli tespitinin bir “sınırlama” olduğu göz önüne alınarak, uygun bir indirim yapılarak aylık kiranın belirlenmesidir.

Yukarıda açıklanan esaslar göz önünde bulundurulmaksızın yazılı şekilde hüküm verilmesi, isabetli değildir.

Bu nedenlerle temyiz itirazları yerinde görülmüş ve hükmün Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 428. Maddesi gereğince BOZULMASINA hüküm verilmiştir.(…)” 3. Hukuk Dairesi 2012/23194 E., 2013/312 K.

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimleiletişimegeçebilirsiniz.

Kira Tespit Davası Şartlar, Emsal Kararlar