Kira Bedeli Tespit Davası kısaca,5 yılı dolduran kira sözleşmesinde kira bedelinin rayiç kira bedelleri altında kalması halinde yargı mercii kararıyla kira bedellerinin rayiç bedellere yükseltilmesi davasıdır. Yeni malikte aynı şekilde kiracısı olan bir gayrimenkulü alır ise belirtilen bu 5 yıllık süreden faydalanabilir, yani süre kesintiye uğramaksızın yeni malikte ilk sözleşme tarihinden/eski malikin/kiraya verenin imza tarihinden itibaren süreyi hesaplayıp yasal aşama açabilir. Aksine yani gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren süre başlamayıp eski malikle/kiraya verenle imzalanan kira sözleşmeden itibaren başlar.
Kira sözleşmesi, gerek kiracı gerekse de kiraya verenin (ev sahibi) haklarını müdafaa etmek için tarafların iradelerini içeren sözleşmelerdir. Bu sözleşme kapsamında; taşınmazın niteliği ve ne amaçla kullanılacağı, kira bedeli gibi hususlar aydınlık kazanmaktadır.
Bu yazımızda sözleşmede belirlenen kira bedelinin ne şekilde güncellenebileceği konusuna açıklık getirilecektir.
Kira tespit yasal süreci, kira sözleşmesi taraflarının, mevcut kira bedelinin güncellenmesi amacıyla açtıkları yasal bir davadır. Bu davaların amacı, ekonomik değişiklikler, enflasyon oranları veya piyasa koşulları gibi faktörler doğrultusunda kira bedelini yeniden belirlemektir. Türkiye’de son yıllarda özellikle enflasyon oranlarının artışı, kira tespit davalarının sayısında ciddi bir artışa neden olmuştur. Türk Borçlar Kanunu kira bedelinin tespitine ilişkin esasları belirlemiş, taraflar arasındaki kira ilişkisinin düzenlenmesi ve tespit davasına ilişkin kurallar getirmiştir.
Kira tespit davalarının Türkiye’de sıkça gündeme gelmesinin bir diğer nedeni de, taraflar arasındaki kira artış oranlarıyla ilgili anlaşmazlıklardır.
Genellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarının taraflar arasında mutabakata varılamadığı veya sözleşmeye göre güncellenmediği durumlarda kira tespit yasal süreci gündeme gelmektedir.
TÜRK BORÇLAR KANUNU IŞIĞINDA KİRA TESPİTİ VE KİRA TESPİT DAVASI
Her şeyden önce “Kira Bedeli” başlıklı Türk Borçlar Kanunu’nun 343. Maddesi “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” der ve genel kapsamda kiracının korunması hedeflenmektedir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu, kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkileri düzenlerken,Kiracının korunması ilkesiniTemel almıştır. Kiracının ekonomik ve sosyal anlamda daha zayıf bir pozisyonda olduğu kabul edilir ve bu nedenle kira ilişkileri, TBK’da oldukça ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
TBK’da kira tespiti konusu özellikle kira bedelinin belirlenmesi ve artışı ile ilgilidir.
KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
TBK’nın kira bedelinin “Belirlenmesi” başlıklı 344. Maddesi,
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göRe değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göRe değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüNe alInarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızıN, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göRe değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göRe değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 günlü ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Yasa hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
Ancak, bu Yasanın,“Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancıParanIN değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüNcü fıkra hükmü uygulanır.”
Kira bedelinin belirlenmesi ve artışına ilişkin en temel hükümlerdir. Bu maddeye göre,Kira bedelinin belirlenmesinde ve artırılmasındaÜRetici Fiyat Endeksi (ÜFE) oranları dikkate alınır. Ancak, kira sÖZleşmesinde kira bedelinin hangi esaslara gÖRe artIrılacağı konusunda bir anlaşma yoksa bile, mahkemeler kira bedelinin belirlenmesinde piyasa koşullarını ve hakkaniyeti gÖZÖNünde bulundurarak bir tespit yapabilirler.
KİRA TESPİ DAVASI ŞARTLARI
Kira Tespit Davası açma süresi
MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yasal aşama her zaman açılabilir.
Ancak, bu yasal aşama, yeni dönemin başLangIcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süRe içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yAzılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla,Izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başLangIcından itibaren kiracıyıBağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başLangIcından itibaren geçerli olur.
Kira tespit yasal süreci açmak için sözleşmenin sona erme tarihine dikkat edilmesi gerekir.
TBK 345,Kira bedelinin tespiti talebinin hangi süRe iÇinde yapılacağınıDüzenlemektedir.
Kira Tespit Davasında İhtar Şartı
Kira sÖZleşmesi sona ermedenÖNceKira tespit yasal süreci açılabilir, ancak yasal aşama sonucunda belirlenen yeni kira bedeli, sözleşme süresi sona erdikten sonra geçerli olacaktır. Yani, eğer yasal aşama kira döneminin bitiminden önce açılırsa, yargı mercii yeni kira bedelini belirlese bile, bu yeni bedel bir sonraki kira dönemi için geçerli olur. Örneğin; Eğer kira sözleşmesi 1 Ocak 2023 tarihinde sona eriyorsa, kiraya veren 2022 yılı içinde kira tespit yasal süreci açabilir. Ancak, mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli, ancak 1 Ocak 2023’ten sonra geçerli olmaktadır.
Kira bedeli tespit yasal süreci, TBK 345’e göreYeni kira dÖNemine ilişkin olarakAçılabilir.
Bu, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren kira bedelinin yeniden belirlenmesi gerektiği anlamına gelir. Ancak burada belirli kurallar bulunur:Yasal Aşama aÇılma süresiKonusunda TBK, yasal aşama açılabilmesi için kiraya verenin kira sözleşmesinin bitimindenEn az 30 günÖNceKiracıya yazılı bildirimde bulunması (örneğin ihtar göndermesi) gerektiğini düzenler. Eğer kiraya veren bu süre içinde kira artışına ilişkin yazılı bir bildirimde bulunmazsa, kira tespit yasal süreci açma hakkını kaybedebilir. Örneğin; Eğer kira sözleşmesi 1 Temmuz 2023 tarihinde sona eriyorsa, kiraya veren en geç 1 Haziran 2023 tarihinde kiracıya kira bedelinin yeniden belirlenmesi gerektiğine ilişkin bir ihtarname göndermelidir.
Geriye Dönük Tespit Davası
Bunun dışında önemle belirtmek gerekir ki; ihtar çekildikten sonra bir sonra ki kira döneminde önce ki döneme ait kira tespit yasal süreci açılabilir yani ihtar bir anlamda önceki döneme ait yasal aşama açma hakkını korumuş olur.
Öte yandan ihtar çekilmez ise bir sonra ki dönem için yasal aşama hakkı baki olup bu yeni dönem için de yasal aşama açılabilir veya aynı şekilde yasal aşama açılmazsa bile bu yeni dönemde ki yasal aşama hakkının bir sonra ki dönemde korunması için en azından ihtar çekilerek bu yasal aşama hakkının saklı kalması sağlanabilir. Özetle 5 yıldan sonra ki her bir kira dönemi için kira tespit yasal süreci açılabilir, açılmaması halinde ise ihtarla bir önce ki döneme ait yasal aşama açma hakkı korunmuş olur.
TBK 345’e göre açılan kira tespit davalarında, yargı mercii tarafından belirlenen yeni kira bedeli,Yasal aşama tarihinden itibarenGeçerli olur. Ancak, taraflar aralarında farklı bir anlaşma yapmadığı sürece, kira bedeliGeçmiş dÖNemlere yÖNelikOlarak artırılamaz. Yani, yasal aşama açıldığı andan itibaren mahkemenin tespit ettiği yeni kira bedeli geçerli olur.
Kiraya veren, yeni dönem için kira tespit davasını kira sözleşmesi sona ermeden önce açabilir.
TBK 345, bu vaziyette yeni kira bedelinin, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren geçerli olacağını öngörür. Ancak, bu vaziyette kira tespit yasal süreciMevcut kira dÖNeminde herhangi bir değişiklik yapmaz; yalnızca yeni kira dönemine ilişkin olur.
Kira bedelinin belirlenmesinde5 yıllık bir periyotDikkate alınır. TBK 345’e göre, kira bedeli her yıl en fazla ÜFE oranında artırılabilir. Ancak,5 yıllık bir dÖNemGeçtiğinde, taraflar kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilirler.
Bu vaziyette, kira bedelinin tespiti için ekonomik koşullar, emsal kira bedelleri gibi faktörler dikkate alınır ve yargı mercii hakkaniyetli bir kira bedeli belirler. Bu 5 yıllık süre dolmadan kira bedelindeSÖZleşmeye bağlı kalınarakArtışlar yapılabilir, ancak 5 yıl sonunda kira bedelinin yeniden tespit edilmesi mümkündür.
Yasal Aşama süreci boyunca yargı mercii, kira bedelini geçmişe yönelik olarak artırabilir. Eğer kira bedeli tespit yasal süreci açıldığında yasal aşama süreci uzarsa ve yargı mercii hükmü gecikirse, yargı mercii hükmü çıktığında tespit edilen kira bedeli yasal aşama tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Bu vaziyette, kiracı geçmiş dönemlere ait farkı ödemek zorunda kalabilmektedir.
Özetle TBK 345.
Maddeye göre, kira tespit yasal süreci kiracının veya kiraya verenin mevcut kira bedelinin güncellenmesini talep edebileceği bir yasal aşama türüdür. Madde lafzından da anlaşılacağı üzereKira bedelinin belirlenmesine ilişkin yasal aşama her zaman açılabilir. Bu madde, kira tespit davasının açılabileceği halleri ve süreleri belirler. Örneğin, kira bedelinin belirli aralıklarla güncellenmesi gerektiği uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar arasında anlaşmazlık çıktığında kira tespit yasal süreci açılabilir.
Ayrıca, sözleşmede kira bedelinin belirlenmediği veya artış koşullarının netleştirilmediği durumlarda da bu yasal aşama açılabilir.
HUKUKİ NİTELİĞİ
Kira Tespit Davasında Yasal Menfaat Şartı
Her yasal aşama türünde olduğu gibi kira tespit davasında da davanın açılabilmesi için yasal menfaat koşulu bulunmaktadır. Kiracı veya kiraya verenin mevcut kira bedelinin güncellenmesini talep etmek için yasal bir menfaate sahip olması gerekir. Bu menfaat, kira bedelinin piyasa koşullarına göre belirlenmemesi hâlinde ortaya çıkar.
KiracI ve Kiralayanın Davada Taraf Olma Yetkisi
Kira tespit davasında kiracı ve kiralayan, davanın taraflarını oluşturur. Kiralayan, taşınmazın sahibi olup kira bedelinin yeniden tespit edilmesini talep edebilir.
Kiracı ise taşınmazı kullanan kişi olarak mevcut kira bedelinin yüksek olduğunu ileri sürerek kira bedelinin düşürülmesi talebinde bulunabilir. Her iki tarafın da bu yasal aşama sürecinde hak ve sorumlulukları mevcuttur.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİNDE UYARLAMA TALEBİ VE HAKKANİYET İLKESİ
Kira tespit davasında mahkemeler, sözleşme koşullarının aşırı ifa güçlüğüne yol açtığı durumlarda uyarlama talebini dikkate alabilirler. Uyarlama, kira bedelinin sözleşme şartlarına göre ekonomik koşullara uymadığı ve hakkaniyetsizlik doğurduğu durumlarda mahkemenin kira bedelini yeniden düzenlemesidir. Bu konuda Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, ekonomik kriz veya enflasyon gibi dışsal faktörlerin sözleşme koşullarını aşırı derecede etkilediği hallerde kira bedelinin uyarlanabileceğini ortaya koymuştur.
Kira Tespitinde Mahkemelerin Takdir Yetkisi
Hakkaniyet ilkesi, kira tespit davasında mahkemelerin takdir yetkisini kullanarak adil bir hüküm vermesini sağlar.
Kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için mahkemeler, kira tespiti yaparken sadece sözleşme hükümlerine değil, tarafların ekonomik durumlarına, taşınmazın özelliklerine ve piyasa koşullarına da bakarlar. Bu şekilde hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenir.
Emredici Hükümler Karşısında TaraflarıN SerbestliĞi
TBK’da kira tespiti ile ilgili emredici hükümler bulunsa da taraflar, bu hükümler karşısında belirli ölçüde serbestliğe sahiptirler. Özellikle kira artış oranları konusunda taraflar, TBK’nın emredici sınırları dahilinde anlaşma yapabilirler. Ancak, bu serbestlik sınırları aştığında kira tespit yasal süreci gündeme gelebilir veMahkemeler sÖZleşme hükümlerine müdahale edebilir.
YARGILAMA SÜRECİ
Yasal Aşama AÇMa SÜreci: Yetkili ve GÖRevli Yargı Mercii
Kira tespit davaları, genel olarak kira ilişkisinin tarafları arasında kira bedelinin güncellenmesi talebiyle açılan davalardır.
Bu davalarda görevli yargı mercii sulh hukuk mahkemeleridir. Yasal Aşama, taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili yargı merciinde açılmalıdır. Yasal Aşama dilekçesinde, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmadığı ve bu nedenle kira bedelinin yeniden tespit edilmesi gerektiği belirtilir.
Davanın Tarafları ve Müdahale Talepleri
Kira tespit davasında davacı, kira bedelinin tespitini talep eden taraf olurken, davalı mevcut kira bedelini savunan taraftır. Genellikle davacı kiraya veren olurken, davalı kiracı olabilir.
Davada müdahale talepleri, özellikle taşınmazın ortak mülkiyete konu olduğu durumlarda gündeme gelebilir. Bu vaziyette taşınmazın diğer malikleri de davaya müdahil olabilir.
Bilirkişi İncelemesi ve Emsal Kira Bedellerinin Tespiti
Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi büyük önem taşır. Yargı Mercii, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini tespit etmek amacıyla bilirkişiden rapor isteyebilir. Bu raporda taşınmazın fiziksel özellikleri, bulunduğu semt, çevre koşulları gibi faktörler göz önünde bulundurularak kira bedeli belirlenir.
Emsal kira bedelleri, aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazlar için ödenen kira bedelleridir ve kira tespitinde önemli bir kriterdir.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİNDE KULLANILAN KRİTERLER
Emsal Kira Bedelleri ve Piyasa Koşulları
Kira tespit davalarında, en önemli kriterlerden biri emsal kira bedelleridir. Bu bedeller, aynı semtte benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedellerine bakılarak belirlenir. Mahkemeler, piyasa koşullarını dikkate alarak kira bedelinin güncellenmesi gerektiğine hüküm verebilirler. Emsal kira bedelleri, piyasadaki arz ve talep dengelerine göre şekillenir ve kira tespitinde belirleyici rol oynar.
Kira SÖZleşmesi Süresi ve Kira Artış Oranları
Kira bedeli tespit davalarında sözleşmenin süresi ve kira artış oranları da dikkate alınır.
Uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedeli, belirli periyotlarla artırılmak zorundadır. Ancak, taraflar arasında kira artış oranları konusunda bir anlaşmazlık olduğunda yargı mercii, sözleşmede yer alan artış oranını inceleyerek uygun bir hüküm verebilir. TBK 344. Madde kapsamında ÜFE oranına dayalı artışlar dikkate alınarak kira bedeli belirlenir.
Mevcut Kira Bedeli ve Taşınmazın Durumu
Mevcut kira bedelinin taşınmazın durumu ve piyasa koşullarıyla uyumlu olup olmadığı da tespit davasında önemli bir kriterdir.
Taşınmazın fiziksel durumu, konumu, altyapısı, ulaşım imkanları gibi özellikler kira bedelini doğrudan etkileyen unsurlardır. Bu nedenle bilirkişiler, kira tespitinde taşınmazın tüm özelliklerini değerlendirirler.
- Kira Tespit Davasında Hüküm ve Hüküm
Kira Bedelinin Geçmişe YÖNelik Tespiti
Kira bedeli tespit yasal süreci sonucunda yargı mercii, yeni kira bedelini belirler ve bu hüküm genellikle yasal aşama tarihinden itibaren geçerli olur. Ancak taraflar arasında anlaşmaya bağlı olarak kira bedeli geçmişe yönelik olarak da tespit edilebilir. Bu vaziyette, yargı mercii hükmü uyarınca kiracı, geçmiş dönemlere ait eksik kira bedelini kiraya verene ödemek zorunda kalabilir.
Kararın Uygulanabilirliği ve İNfazI
Mahkemenin verdiği hüküm, kira bedelinin belirlenmesi açısından bağlayıcıdır.
Taraflar, belirlenen yeni kira bedeline uymak zorundadırlar. Kararın infazı için kiraya veren, yeni belirlenen kira bedeli üzerinden kira alacaklarını tahsil edebilir. Kiracı ise bu bedeli kabul ederek ödeme yapmak zorundadır. Kararın infaz süreci, genellikle icra yoluyla yapılır.
Kira Tespitine İlişkin Yargıtay Kararları
Yargıtay, kira tespit davalarına ilişkin birçok içtihat oluşturmuştur.
Özellikle kira bedelinin tespitinde emsal kira bedellerine dayanılması, hakkaniyet ilkesinin gözetilmesi ve piyasa koşullarının dikkate alınması gerektiği yönündeki hükümler, kira tespit davalarında rehber niteliğindedir. Yargıtay’ın bu konudaki kararları, kira tespit davalarının sonuçlanmasında önemli rol oynar.
KİRA TESPİT DAVASININ SONUÇLARI VE KİRACI- KİRAYA VEREN HAKLARI
Kira Bedelinin Artırılması veya Azaltılması
Kira tespit yasal süreci sonucunda yargı mercii, kira bedelinin artırılmasına veya azaltılmasına hüküm verebilir. Kiraya veren, kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük olduğunu ispatlarsa kira bedeli artırılabilir. Aynı şekilde kiracı, kira bedelinin yüksek olduğunu ispatlarsa kira bedelinin düşürülmesi talep edilebilir.
KiracInın Kira Tespit Davasından Doğan Hakları
Kira bedeli tespit yasal süreci sonucunda kiracının kira bedeli düşürülebileceği gibi, artış oranının sınırlandırılması da mümkündür.
Kiracının kira bedelinin adil ve piyasa koşullarına uygun olması hakkı vardır. Yargı Mercii hükmüne uymayan kiraya veren, kiracı tarafından yasal aşama edilebilir.
Kiraya Verenin Talepleri ve Sonuçları
Kiraya veren ise, kira tespit davasında kira bedelinin artırılmasını talep edebilir. Eğer yargı mercii, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük olduğuna hüküm verirse, kiraya verenin lehine bir sonuç doğar ve kira bedeli artırılır. Kiraya verenin yasal aşama sonucunda kiracıdan tahsil edeceği kira bedeli artmış olur.
SONUÇ OLARAK
Kira tespit davaları, kira bedelinin piyasa koşullarına ve ekonomik şartlara uygun hale getirilmesi için önemli bir yasal araçtır.
TBK ve ilgili kanunlar, bu davalarda tarafların hak ve yükümlülüklerini belirlemiştir. Kira tespit davalarının ekonomik ve yasal önemi, piyasa koşullarının hızla değiştiği ortamlarda daha da artmaktadır. Yargıtay’ın emsal kararları, bu davaların sonuçlanmasında önemli bir rehber niteliğindedir. Tarafların yasal haklarını koruması ve yasal aşama sürecinde bilinçli hareket etmesi, kira tespit davalarının sağlıklı sonuçlanması açısından büyük önem taşır.