Kira Arabuluculuğu
Kira arabuluculuğu, önceleri ihtiyari iken 7. Yargı Paketi ile 2023'te mecburi arabuluculuk kapsamına alınmaktadır. Ülkemizde 14 Kasım 2013 tarihinden itibaren ihtiyari arabuluculuk müessesi uygulanmaktadır. Bu sürede yaklaşık 963,990 tane dosyada arabuluculuk görevlendirmesi yapılmış olup %99’u anlaşma ile sonuçlanmıştır.
Kirada Arabuluculuk Mecburi Mu?
Türk Hukuku’nda mecburi arabuluculuk istisnai bir kurumdur dolayısıyla yalnızca kanunda öngörülen hallerde uygulanmaktadır.
Kanunda ticari uyuşmazlıklar, işçi işveren uyuşmazlıkları ve tüketici uyuşmazlıkları sınırlayıcı olarak sayılmak suretiyle mecburi arabuluculuk kapsamında tutulmaktadır.
Kira davalarında arabuluculuk mecburi muDiye bakıldığında, bu davalar bakımından kural olarak yasal aşama şartı arabuluculuk söz konusu olmamaktadır. Nitekim, kanunda mecburi arabuluculuk kapsamında sayılmamaktadır.
Ancak, Adalet Bakanlığı veArabuluculuk Daire BaşkanlığıTarafından sık sık yapılan açıklamalar ile kira uyuşmazlıklarının tamamı bakımından mecburi arabuluculuk müessesinin kabul edileceği ifade edilmektedir. Bu nedenle önümüzdeki günlerde, kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar veKira alacağı için arabuluculuk yasal aşama şartıDüzenlenmesi beklenmektedir.
Tahliye Davalarında Arabuluculuk Mecburi Mu?
Kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye davaları mecburi arabuluculuk kapsamında yer almamaktadır. Taraflar,Tahliye davası arabuluculukBaşvurusunda bulunmak isterler ise ihtiyari arabuluculuk söz konusu olmaktadır.
Kiraya veren, kiracı, malik, paydaşlar ve intifa hakkı sahibi arabuluculuk başvurusunda bulunabilmektedir.
İhtiyari arabuluculuk olmasından ötürü süre sınırı öngörülmemektedir. Aşama tarafların anlaşması ile sonuçlandığı takdirde, taraflar mahkemeden anlaşma belgesinin icra edilmesine ilişkin şerh almak suretiyle belgeye ilam niteliği kazandırmaktadır.
Kira Alacağı Arabuluculuk Mecburi Mu?
Kira alacağı mecburi arabuluculukKapsamında öngörülen uyuşmazlıklar arasında yer almamaktadır. Kira alacağının kaynağıkira sözleşmesinin niteliği ticari olmadıkça arabuluculuk başvurusunda bulunulmaksızın yasal aşama açılması mümkündür. DolayısıylaKira alacağı arabuluculukYasal aşama şartı olarak görülmemektedir.
Kira sözleşmesi arabuluculukKonusu yapılmak istendiği takdirde ihtiyari arabuluculuk prosedürü gerçekleştirilmektedir.
Ticari Kira Arabuluculuk Mecburi Mu?
TTK m. 4 gereği uyuşmazlığın her iki tarafın da ticari işletmesini ilgilendirdiği durumlarda söz konusu yasal aşama “nispi ticari yasal aşama” sayılmaktadır.
Dolayısıyla, kira sözleşmesinin taraflarının her ikisinin de ticari işletme olması hâlinde itilaf ticari yasal aşama sayılmaktadır.
TTK m. 5/A gereği ticari davalar bakımından mecburi arabuluculuk öngörülmekte olduğundanTacirler arası kira sözleşmesi arabuluculukYasal aşama şartı kapsamında yer almaktadır.
Kira Arabuluculuğu İçin Başvuru Nasıl Yapılır?
Kira arabuluculuğu bakımından yapılacak başvuru ihtiyari arabuluculuk prosedürüne ilişkin olmaktadır.
İhtiyari arabuluculuk başvurusu belirli aşamalardan oluşmaktadır. Bu aşamalar şu şekildedir:
- Taraflardan biri diğerine arabuluculuk teklifinde bulunmaktadır.
- Diğer taraf bu teklife kural olarak 30 gün içinde olumlu yahut olumsuz cevap vermektedir. Cevap vermediği takdirde, teklifi zımni olarak reddetmiş sayılmaktadır.
- Tarafların arabuluculuğa gitme hususunda anlaşmalarının akabinde,Arabuluculuk Daire BaşkanlığıSayfasında Arabuluculuk Siciline kayıtlı bulunan arabulucular arasından yahut adliyelerde bulunan arabuluculuk merkezinden seçilen bir arabulucu tarafından aşama ilerletilmektedir.
Kira Arabuluculuk Ücreti Ne Kadardır?
Arabuluculuk ücretleri Arabuluculuk Ücret Tarifesi’ne göre belirlenmektedir. 2 taraflı ihtilaflarda uygulanacak ücret anlaşma olmaması halinde 860 TL + KDV, anlaşma olması halinde ilk 100,000 TL için en az 860 TL + KDV olmak üzere %6'dır.
Hangi Durumlarda Arabuluculuk Mecburi?
Arabuluculuk, bir uyuşmazlığın tarafı olan kimselerin tarafsız ve uzman bir üçüncü kişi hakemliğinde yasal aşama açılmadan önce yahut yasal aşama açıldıktan sonra başvurdukları bir itilaf çözüm yöntemidir. Uyuşmazlığın hızlı, yargı mercii dışı ve kesin bir şekilde çözümlenmesini amaçlamaktadır.
Arabuluculuk, ancak tarafların üzerinde serbestçe tasarruf etme imkanının bulunduğu iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıkları bakımından uygulanmaktadır.
Türk Hukuku’nda arabuluculuk, kural olarak isteğe bağlı olarak başvurulan bir müessesedir.
Ancak yasa, birtakım hallerde arabulucuya başvurulmasını mecburi kılmaktadır. Buna göre arabuluculuk “ihtiyari arabuluculuk” ve “zorunlu arabuluculuk” olarak ikiye ayrılmaktadır.
Mecburi arabuluculuk, kanunda sınırlı olarak sayılan uyuşmazlıklar bakımından arabulucuya başvurunun mecburi olarak öngörüldüğü durumlarda söz konusu olmaktadır.
Mecburi arabuluculuk öngörüldüğü hallerde arabulucuya başvuru yasal aşama şartı olarak sayılmaktadır. Nitekim, arabulucuya gitmeden açılan yasal aşama, yasal aşama şartı yokluğu nedeniyle reddedilmektedir.
Hangi Davalarda Arabuluculuk Mecburi?
Mecburi arabuluculuk üç tür itilaf bakımından yasal aşama şartı olarak kabul edilmektedir. Buna göre;
A) Ticari Uyuşmazlıkları
Ticari itilaflarda 01/01/2019 tarihinden itibaren, mecburi arabuluculuk yasal aşama şartı olarak kabul edilmektedir.
TTK m. 5/A hükmü uyarınca TTK m. 4 ile öngörülen davalarda ve diğer kanunlarda ticari yasal aşama olarak kabul edilen davalar bakımından arabuluculuk zorunludur.
B) İş Uyuşmazlıkları
İş uyuşmazlıklarında 01/01/2018 tarihinden itibaren yasal aşama şartı olarak kabul edilmektedir.
İş Yargı Mercileri Kanunu m. 3 gereği iş hukukunda mecburi arabuluculuk yasal aşama şartı olarak kabul edilmektedir.
- İşçi ve işveren arasındaki uyuşmazlıklardan kaynaklanan şu davalarda arabuluculuk zorunludur:
- İşe iade davaları
- Kıdem tazminatı
- İhbar tazminatı
- Fazla çalışma (mesai) ücreti
- İşçi ile işverenin birbirine hakaret etmesi
- Yıllık ücretli izin, maaş (işçilik aylık ücreti veya yevmiye ücreti), genel tatil ücretleri, milli ve dini bayram tatil ücreti
C) Tüketici Uyuşmazlıkları
Tüketici uyuşmazlıklarında 28/07/2020 tarihinden itibaren yasal aşama şartı olarak kabul edilmektedir.
TKHK m. 73/A ile tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklar bakımından arabulucuya başvuru zorunluluğu getirilmektedir. Tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklar bakımından mecburi arabuluculuğa istisna getirilmektedir:
- Tüketici hakem heyetinin görevi kapsamında olan uyuşmazlıklar
- Tüketici hakem heyeti kararlarına yapılan itirazlar
- İhtiyati tedbir kararlarının alınması
- Üretimin veya satışın durdurulması ve malın toplatılmasına ilişkin uyuşmazlıklar
- Tüketici işlemi mahiyetinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar
İtirazın İptali Davalarında Arabuluculuk Mecburi Mu?
İtirazın iptali davaları bakımından kira ihtilaflarında görevli yargı mercii Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bir davanın mecburi arabuluculuk kapsamında olup olmadığını, itiraza konu olan yasal ilişkinin esası belirlemektedir. Kira ilişkisi kapsamında görülenSulh hukuk itirazın iptali arabuluculukYasal aşama şartına tabi olmamaktadır.
Kaynakça:
Arabuluculuk Daire Başkanlığı
İletişime Geç