Ülkemizin deprem kuşağı içerisinde yer alması ve yakın zamanda meydana gelen 6 Şubat depreminin de etkisiyle kentsel dönüşüm alanındaki yasal düzenlemelerde Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Yasa Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Yasa 07.11.2023 tarihinde TBMM’ de kabul edilip 09.11.2023 günlü Resmi Gazetede yayınlanarak bu düzenleme ile 6 Şubat depremi sonucu meydana gelen yasal uyuşmazlıkların çözümü ve riskli binaların tespiti, tahliyesi, yıkımı, yeniden inşası hususunda önemli değişiklikler gerçekleştirildi. Yazımızın devamında ilgili yasa ile gerçekleştirilen önemli değişiklikleri başlıklar halinde paylaşacağız.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kuruldu.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurularak kentsel dönüşüm sürecinin birçok aşamasında bu Başkanlık yetkili hale getirildi.

Rezerv alanının kapsamı genişletildi.(m.6)
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Yasanın 2. Maddesinin 1. Fıkrasının (c) bendinde yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi kaldırılarak rezerv alanı tanımı oldukça genişletilmiştir.

Bu değişiklik ile üzerinde mevcut yerleşim yeri bulunan alanlar da rezerv alanı olarak belirlenebilir duruma getirilmiştir.

Binaların kentsel dönüşüme girmesi için aranan hüküm yeter sayısı değiştirildi.(m.10)
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Yasasında bir binanın kentsel dönüşüm kapsamına girmesi için belirlenen hüküm yeter sayısı maliklerin 2/3’ ü iken yeni düzenleme ile bu oran maliklerin salt çoğunluğu (%51) olarak değiştirildi. Bu değişiklik ile binaların kentsel dönüşüme girmesi için aranan hüküm yeter sayısının oranı düşürülmüştür.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı/İdare tarafından re’sen riskli yapı tespiti yapabilecek.(m.7,9)
İlgili kanuni düzenleme öncesinde malikler riskli yapı tespiti yaptırabiliyorken bu yasa ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya İdareye de re’sen riskli yapı tespiti yaptırabilme imkanı tanınmıştır. Başkanlık/İdare riskli yapıların tespitini re’sen yapabileceği gibi tespiti, süre vererek maliklerin veya kanuni temsilcilerinin yapmasını da isteyebilir. Ayrıca riskli yapı tespitlerine karşı hak sahipleri veya kanuni temsilcilerine on beş gün içerisinde itiraz hakkı tanınmıştır.

Riskli yapıların tespiti aşamasında maliklere ayrı ayrı tebligat yapılmayacak.(m.7)
Yapının riskli olduğunun tespiti halinde ayni ve şahsi hak sahiplerine ayrı ayrı tebligat yapılması yerine farklı bir tebligat usulü belirlenmiştir.

Bu usule göre tespite ilişkin bilgileri içerir tutanak yapıya asılacak, maliklere e – Devlet kapısı üzerinden bildirim yapılacak ve muhtarlıklarda on beş gün süre ile ilan edilecek. Böylelikle muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılacaktır. Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilecek.

Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıkımının engellenmesi halinde kolluk kuvvetleri müdahale edebilecek. (m.7,9)
Başkanlık/İdarenin riskli yapı tespitine, tahliyesine veya yıkımına hüküm vermesi ancak bu işlemlerden herhangi birinin engellenmesi halinde; Başkanlık/İdarece talep edilirse mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izin ile ve kolluk kuvvetleri marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle tespit için gerekli işlemler, tahliye ve yıkım işlemleri yapılabilecek.
Başkanlık veya idare tarafından yapılan riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıkımına ilişkin masraflar da maliklerden hisseleri oranında tahsil edilecek.

Tahliye ve yıkım sürecinde yapılan bildirim usulü değiştirildi. (m.9)
Riskli yapıların yıktırılması için bu yapıların maliklerine iki ayrı bildirim yapılmayacak, maliklere yapının tahliyesi ve yıkımı için tek seferde 90 günlük süre verilecektir. Ayrıca riskli yapıların yıktırılması konusunda görevli idare Kentsel Dönüşüm Başkanlığı olmuştur.

Kentsel dönüşüm kapsamında kira yardımına ek yardımlar getirildi. (m.9)
Kentsel dönüşüm süresi boyunca devletin hak sahiplerine yapacağı yardımlar da merak konusuydu.

Yeni düzenleme ile kira yardımı ibaresine ek olarak “yapım için yardım” ibaresi eklenmiş oldu. Ancak yapım için yardım kapsamında getirilecek ek yardımların kapsamı hala belirli vaziyette değil. Yapım için yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenecek.

Rezerv yapı talebi için ön koşul getirildi. (m.7)
Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin % 30’unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmesi adına Başkanlığa verilmesi koşulu getirilmiştir.

Kentsel dönüşüm sebebiyle arsa haline gelen taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi yasal süreci açılabilecek. (m.10)

6 Şubat depremine ilişkin idari yargılamalarda süreci hızlandırmak amacıyla usuli değişiklikler yapıldı.(m. 2,18)
6 Şubat depremi nedeniyle afet bölgesi olarak kabul edilen on bir ilimizde, depremin etkisiyle meydana gelen hasarla bağlantılı olması kaydıyla hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında sürecin hızlandırılması adına önemli değişikler gerçekleştirildi. Bu düzenlemeler şu şekildedir:
A) 10 gün içinde ilk inceleme yapılarak, yasal aşama dilekçesi ile ekleri tebliğe çıkarılacak,

B) Savunma verme süresi yasal aşama dilekçesinin tebliğinden itibaren 15 gün olup, bu süre bir defaya mahsus olmak üzere en fazla 10 gün uzatılabilecek.

Savunmanın verilmesi veya savunma verme süresinin geçmesiyle dosya tekemmül etmiş sayılır. Savunma dilekçesinde bina askı koduna yer verilir.

C) Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin olarak verilen kararlara itiraz yolu kapatılmıştır,

Ç) Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gereken hâllerde, dosyanın tekemmülünden itibaren 15 gün içinde keşif yapılır. Tarafların hak ve menfaatlerinin korunması bakımından zorunluluk bulunan hâllerde keşif ve bilirkişi incelemesi, ilk incelemeyi müteakiben de yapılabilir. Bilirkişi raporları 15 gün içinde yargı merciine teslim edilir.

Bilirkişilere ve bilirkişi raporlarına, raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir.

D) Duruşma yapılması, tarafların istemine ve mahkemenin hükmüne bağlıdır. Duruşma davetiyeleri, duruşma gününden en az 15 gün önce taraflara gönderilir.

E) Bu yasal süreçler dosyanın tekemmülünden veya ara hüküm, keşif, bilirkişi incelemesi ya da duruşma yapılması gereken hâllerde bunların tamamlanmasından itibaren en geç 15 gün içinde karara bağlanır.

F) Elektronik tebligat adresi bulunmayan taraflara keşif ve duruşma günü, öncelikle 11/2/1959 günlü ve 7201 sayılı Tebligat Kanununun 7. Maddesine göre yapılır.

G) Verilen nihai kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde istinaf yoluna başvurulabilir.

H) İstinaf dilekçeleri 10 gün içinde incelenir ve tebliğe çıkarılır.

I) İstinaf dilekçelerine cevap verme süresi 15 gündür.

I) İstinaf istemi en geç 2 ay içinde karara bağlanır. İstinaf incelemesi aşamasında, istinabe olunan yargı mercii gerekli işlemleri on 5 gün içinde yerine getirir.

J) Tam yargı davalarıyla bu madde kapsamındaki iptal davaları birlikte görülemez.

Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce, birlikte açılmış olan iptal ve tam yargı davaları ayrılır ve bu yasal süreçler bulunduğu aşamadan itibaren görülmeye devam olunur.

K) Bu maddede süre öngörülmeyen hâllerde her türlü iş ve işlemler ivedilikle sonuçlandırılır.

Ek olarak yine sürecin hızlandırılması adına afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde liste dışında bilirkişi görevlendirilebileceği düzenlenmiştir.

Yürürlük Tarihi
Yasanın 20. Maddesindeki düzenlemeye göre 10 uncu maddesi ile 6306 sayılı Yasanın 6. Maddesine eklenen on beşinci fıkra hükmü yayımı tarihinden itibaren bir yıl sonra, diğer hükümleri yayımı tarihinde yürürlüğe girecektir.