İdare kamu yararına uygun hizmetlerini gerçekleştirmek amacıyla çoğu zaman taşınır ve taşınmaz mallara ihtiyaç duymaktadır. Nitekim, yükselen şehirleşme ile şehir planlamalarının önemi artmış olup; şehirleşmeye uygun kamu hizmetinin gerçekleştirilmesi noktasında ihtiyaç duyulan taşınmazın özel mülkiyete haiz olması durumlarına ilişkin Yasa ile belirli mal edinme türleri düzenlenmiştir.
- Kamulaştırma
Kamu yararı amacıylaÖzel mülkiyetin elinde bulunan bir taşınmazın idare ne geçmesi kamulaştırma ile mümkün olabilmektedir. Kamulaştırma, mülkiyetin idareye cebren geçmesini ifade etmektedir.
Anayasanın 46. Maddesi ile düzenlenerek; devlet ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektiği hallerde gerçek karşılıklılarını peşin ödemek şartıyla yasanın öngördüğü usuller çerçevesinde mülkiyetin idareye geçebileceğini ifade etmiştir. Kamulaştırma, esasen mülkiyet hakkına yapılan müdahale olduğundan mülkiyet ilişkisi açısından yakın ilişki içerisindedir. Kamulaştırma alelade bir kurum tarafından yapılamayacağı gibi 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanun’un öngördüğü üzere devlet veya kamu tüzel kişiler tarafından, özel mülkiyete tabi bulunan mallar hakkındaKamu yararı amacıyla malın gerçek değeri ödenerek yapılmaktadır.
- Malın gerçek değerinin peşin olarak ödenmesine ilişkin ise Kamulaştırma Yasanın 3.
Maddesi ile bir istisna getirilmiş; tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanlarının yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılan kamulaştırılmalarda taksitlendirme yapılabileceği ifade edilmiştir. Ancak her halükârda, taksitlendirme 5 yılı aşamamaktadır.
- 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanun’un 3 maddesi uyarınca düzenlenen taksit şeklinde veya peşin ödenmesi gerekenKamulaştırma bedellerininÖdenmemesiHaline karşı Anayasasının 46/3 fıkrası uyarıncaKamu alacakları için öngörülen en yüksek faizi uygulanmaktadır. Uygulan bu yüksek faiz ise, değişen enflasyon oranları gereği mülkiyet değerini koruyucu bir yaklaşımın gereğidir. Diğer yandan Yasanın 3/2 fıkrası ile kamulaştırılan topraktan,O toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait taşınmazın kamulaştırılması halinde ise bedelin peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır.
- Kamulaştırma Usulü
Kamulaştırma süreci idari ve adli aşama olmak üzere iki aşamaya ayrılmaktadır.
Bir kamulaştırma işleminin gerçekleşmesi için öncelikle, idare kamulaştırma bedeli için yeterli bir ödenek temin etmelidir. Yeterli ödeneğin temin edilmesi akabinde kamu yararı hükmü alan idare, kamulaştırılacak taşınmazı belirler. Kamulaştırma hükmü alan ve kamulaştırılacak idareyi belirleyen idare, tapu siciline bu taşınmaz için şerh verilmesini ister. Tüm bu işlemlerin akabinde vatandaşı ilgilendiren en önemli husus olan bedel ise öncelikle satın alma usulü ile denenmektedir.
Satın alma usulü; bir özel hukuk ilişkisindeki gibi malın bedeli konusunda anlaşma yapılması ile ilgilidir.Malik rıza gösterirse; mülkiyetin idareye devri için tapuya ferağ verir ve mülkiyet idareye geçer. Eğer ki malik rıza göstermezse;
- Kamulaştırma hükmü alan idare, görevli Asliye Hukuk MahkemelerindeBedel Tespiti ve TesciliIçin yasal aşamaAçar,
- Görevli Asliye Hukuk Yargı Makamı, malike meşruhatlı davetiye tebliğ eder. İşbu davetiyede malike 30 gün içerisinde İdare MahkemelerindeKamulaştırma İşleminin İptaliIçin yasal aşama açabileceği ihtar edilir. Ayrıca davetiyenin tebliği ile artık malın üçüncü kişiye devri yasaklanır.
Malik ihtara rağmen yasal aşama açmaz yalnızca bedel konusunda itilaf yaşanırsa, Asliye Hukuk Yargı Makamı duruşmada tarafları bedelin tespiti konusunda anlaşmaya davet eder. Anlaşırlarsa, dosya bilirkişiye gitmez. Anlaşma sağlanamazsa, bedel bilirkişi ve keşif marifetiyle hâkim tarafından tespit edilir. Kamulaştırma bedeli hak sahibi adına idare tarafından bankaya yatırılır ve buna ilişkin makbuz yargı merciine ibraz edilirse, taşınmaz idare adına tescil olur.YD KARARI VERİLİRSEYD KARARI VERİLMEZSEİdarenin açmış olduğu bedel tespiti davasını gören Asliye Hukuk Yargı Makamı, İdari Yargının nihai kararını bekler.
Eğer nihai olarak, kamulaştırma işleminin reddine hüküm verirse Asliye Hukuk yargı makamı de davayı reddeder. YD kararının verilmemesi halinde ise, Asliye Hukuk Yargı Makamı duruşmada tarafları bedelin tespiti konusunda anlaşmaya davet eder. Anlaşırlarsa, dosya bilirkişiye gitmez. Anlaşma sağlanamazsa, bedel bilirkişi ve keşif marifetiyle hâkim tarafından tespit edilir.
Kamulaştırma bedeli hak sahibi adına idare tarafından bankaya yatırılır ve buna ilişkin makbuz yargı merciine ibraz edilirse, taşınmaz idare adına tescil olur.
- Kamulaştırma Yoluyla İrtifak Hakkı Kurulması
Kamu tüzel kişileri bazı durumlarda özel kişilerin taşınmazları üzerinde bütün taşınmazı işgal etmeyecek boyutta yalnızca irtifak hakkı kurma ihtiyacı duyar. Kamulaştırma Kanunda özel olarak kamulaştırma yoluyla irtifak hakkının tesisi düzenlenmemiş olup, bu usule başvurmak isteyen idare, irtifak hakkının kurulmasını da kamulaştırma usulü ile yapacaktır. Nitekim, yukarıdaki şema ile anlatılan kamulaştırma usulü irtifak hakkının tesisinde de aynen geçerli olacaktır. Bedel ile kurulacak olan irtifak tesisinde taşınmazın mülkiyeti idareye geçmemekte yalnızca, tesis edilen hak kapsamında kullanma ve yararlanma hakkı idareye geçmektedir.
Örneğin, bir doğalgaz boru hattının arsadan geçmesi için arsanın mülkiyetinin idareye geçmesine gerek yoktur, yalnızca kullandırma ve yararlandırma amacıyla irtifak hakkı kurulması yeterlidir.
- Kamulaştırmasız El Atma
Kamulaştırmasız el atmaBir kamu tüzel kişisinin özel mülkiyette bulunan bir taşınmazı fiilen işgal etmesidir. Yani, kamulaştırma bedelinin ödenmesi ile idarenin mülkiyetine geçen kamulaştırma işleminden farklı olarak, idarenin taşınmazaBedelsizOlarak el koymasıdır. Uygulamada oldukça yaygın olan ilgili duruma istinaden, işbu hukuka aykırı el koymaya karşı yasal aşama açma hakkı vatandaş nezdinde elbette ki mümkündür. Örneğin, kamulaştırma işlemlerininTamamlanmaksızın,Özel mülkiyete tabi taşınmaza el konulmasına veyaImar planına göre taşınmazı kamu yararına tahsis etmeIşlemlerinin hukuka aykırı olması halindeEl atmanın önlenmesi, ecri – i misil, kamulaştırmasız el atma adı altında mahkemelerde yasal aşama konusu olabilecektir.
Kamulaştırmasız El Atma işlemi ile yapılan hukuka aykırı işgale karşı aşağıdaki yasa yollarına başvurulabilir;
- Müdahalenin Men’i Davası Açılabilir.
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanun’da bu hususa ilişkin açık bir hüküm bulunmasa dahi, Borçlar Kanunda düzenlenen haksız fiil hükümlerine dayanak olarak müdahale-i men yasal süreci açılabilecektir.
İkame edilecek bu yasal aşama ile idarenin tecavüzü engellenerek, idarenin haksız fiili durdurulacaktır. Eğer idarenin fiili tecavüzü devam etmiyor ise malik ödenek talep edebilme hakkına da ayrıca sahip olacaktır. Taşınmazı kullanan intifa hakkı sahibi de bu davayı ikame edebilir. İdarenin haksız fiilini durdurma amacıyla ikame edilen davada ayrıca işgal edilen taşınmazın eski hale getirilmesi de talep ediliyorsa, bu hale ilişkin olarak zarar ve fayda değerlendirilerek, el konulan taşınmaz (Bölüm) bedeli eski hale getirme masraflarından fazla ise, taşınmazın idare adına da tesciline hüküm verilebilmektedir.
- Bedel Davası Açılabilir.
Taşınmaz maliki idarenin haksız fiiline karşı dilerse bedel yasal süreci açabilir.
Nitekim, bahse konu yasal aşama ile taşınmaz sahibi el konulan taşınmaz bölümünün bedelini idareden talep edebilecektir. Ancak, taşınmazın üzerine kamu yararı amacıyla tatbik edilmiş bina veyahut tesis yapılması hallerinde ise, fiilin durdurulması idare nezdindeki yasal menfaati ortadan kaldıracağı ve masraflı bir işlem olacağından müdahale-i men yasal süreci yerine bedel davasının açılması gerekmektedir. Ayrıca, taşınmazın bedeli bedel davasını açıldığı tarihe göre değerlendirilecektir.Bedel Davası, 2942 Sayılı Kanun’un geçici 6. Maddesi ile düzenlenmiştir.
İlgili maddeye göre9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılanVeya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyleMalikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması sebebiyle,Mülkiyet hakkından doğan talepler bu madde hükümlerine göre uygulama alanı bulacaktır. Yeni düzenleme ile bu maddeye ilişkin bedel talepleri için uzlaştırma usulü yasal aşama koşulu olarak kabul edilmiştir. Nitekim, tespit edilecek bedel yasal aşama tarihi dikkate alınarak hesaplanarak taşınmaz malikine ödenecektir.
Müdahale-i men ve Bedel davaları için 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda 20 yıllık hak düşürücü süre kararlaştırılmış ise dahi Anayasa Yargı Makamı öngörülen hak düşürücü süreyi düzenleyen maddeyiIptal etmiştir. Bu sebeple, herhangi bir zamanaşımı ve hak düşürücü süreye tabi olmaksızın bedel ve müdahale-i men davaları açılabilecektir.
- Ecri misil Davası Açılabilir.
Bir diğer ödenek çeşidi olan ecri misil, kamulaştırmasız el atmanın gerçekleşmesi ile haksız suretle taşınmazı kullanan idareden mahrum kalınan gelirin tanzim edilmesi talebinden ibarettir.
Ecri – misil bedel yasal süreci ile birlikte talep edilebilir. Bedel davasının açılma tarihine kadar olan zaman dilimini kapsayacak şekilde; haksız suretle işgal edilen taşınmazdan ecr-i misil talebinde bulunabilecektir. Ecri-i misil davalarında ödenek tutarı olarak genel itibari ile taşınmazın kiralanması ile elde edilen gelir üzerinden değerlendirme yapılmaktadır. Ecri misil davalarında Yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca ancak 5 yıllık süre nazarında ecri misil talep edilebilmektedir.
- Ödenek Davası Açılabilir.
İdarenin haksız fiili sonucunda taşınmaz nezdinde bir zarara yol açma verilmesi halinde ise, yukarıdaki sayılan yasal aşama türleri ile birlikte ilgili ödenek ayrıca talep edilebilir.
Örneğin, tarla niteliğine haiz arsa payı üzerinde herhangi bir kamulaştırmasız el atma işlemi yapılarak tarlaya zarar verildiği halde idarenin sorumluluğuna tabii ki gidilebilecektir.
Kamulaştırmasız El Atma İşleminin İstinasları
- Acele Kamulaştırma
Bir kamulaştırma usulü olarak acele kamulaştırma bir istisnai haldir. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanun’un 27. Maddesi uyarınca 3634 Sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Yasanın uygulanmasında yurt savunması için,CumhurbaşkanlığıTarafından acele olduğuna hüküm verilen hallerde veÖzel kanunlarda öngörülen olağanüstü hallerdeAcele kamulaştırma yapılabilir. Acele kamulaştırma işlemi için yalnızca kıymet takdiri gibi işlemler yapılmaktadır. Diğer işlemlerin tamamlanması kamulaştırma süreci için mecburi değildir.
Bedel tespiti için örneğin yukarda anlatılan aşama işlemeyecektir.
- Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisi ile Kamulaştırma
3194 Sayılı İmar Kanun’un 18. Maddesi ile imar sınırı içerisinde bulunan arazilerin maliklerin ve diğer hak sahiplerinin rızası aranmaksızın kamu yararına faaliyet amacı ile idare adına tatbik edileceği düzenlenmiştir. Nitekim, rızası hilafında işgal edilen bu yerler aynı maddenin 3. Fıkrasında ‘’düzenlemeye tabi tutulan’’Yerler olarak belirlenmiş olup tek tek sayılmıştır.Sayılan bu yerlere ilişkin özel mülkiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerin taşınmazı bu madde uyarınca %40’ı bedelsiz olarak idare adına tescil edilebilecektir.
Nitekim Yasa uyarınca, taşınmaz maliki düzenleme ortaklık payı ile tatbik edilen arsasındaki azalma için kamulaştırmasız el koymaya ilişkin yasal yollara başvuramamaktadır. Pek tabii, %40 üzerindeki oran için ise idare DOP dışında kalan kısım için bedel ödemesi gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Aksi halde, malik bu kesintiye ilişkin kamulaştırmasız el atmaya ilişkin yasa yollarına başvurabilir.
Peki bedelsiz olarak el konularak kamulaştırılan bu arsaların akıbeti takip edildiğinde temin etme amacının gerçekleştirilmemesi yani taşınmazın kamu yararına uygun olarak kullanılmadığının tespiti halinde ne yapılabilir?
Yasanın 18. Maddesi ile el konulan taşınmazlarınHangi yasal faaliyet kapsamındaKullanılacağı ifade edilmiştir.
Yasa uyarınca tanzim edilen işbu taşınmazlar, yol, meydan, park, otopark ve buna benzer yasal hizmetlerle ilgili tesisler dışında kullanılamayacaktır. Bu şekilde bedelsiz olarak özel mülkiyetten çıkan araziler üzerinde yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri, karakol gibi umumi hizmetlerin ve bu hizmetlerle ilgili tesislerinImar planın yapılmaması veya çok uzun yıllar imar planlamasının yürütülmemesinin bir sonucu olarak uygulamada ihtilaflar ortaya çıkmaktadır.
Nitekim, İmar Yasanın 10. Maddesi uyarınca, idareler imar planlarının yürürlüğe girmesinden 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlamak zorunda olmalarına rağmen,Birçok taşınmaz üzerinde imar planları programa alınmaksızın kamu yararını gerçekleştirmeden pasif şekilde bırakılmaktadır. Hal böyle ki, 2942 Sayılı Kanun’un 23.
Maddesi ile Kamulaştırılan Malın Geri Alınması (Bu konu ile ilgili makalemize buradan ulaşabilirsiniz.Https://www.) başlığı altındaki şartlar dahilinde kamulaştırılan ancak 5 yıl itibari ile kamulaştırma amacı yerine getirilmeyen taşınmaz sahiplerine taşınmazı geri alma hakkı tanınmış iken 3194 Sayılı İmar Kanunu ile düzenlenDüzenleme Ortaklık PayıIle taşınmazının %40’ı kesilen taşınmaz malike, umumi faaliyet gerçekleştirilmemiş olsa dahi karşı böyle bir hak tanınmamıştır.
Ancak, belediyelerin ihmalkâr davranışları ile 5 yıl geçmiş olmasına karşın herhangi bir umumi faaliyet yapılmamış veya imar planları herhangi bir sebep olmaksızın ertelenmiş olması karşısında ne kadar yasa, malın geri alınması veya kesintiye denk bir bedel ödenmesi hakkı tanımamış olsa dahi Avrupa İnsan Hakları MahkemesineMülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesi ile başvurulabilecektir.