Konut ve işyeri kiralarında geçerli olan yasal düzenlemeler, kira artış oranlarını sınırlandırmaktadır. Bu sınırlamalar, hem kiracıları hem de kiraya verenleri koruyan bir denge oluşturmayı amaçlamaktadır.
Kira sözleşmesinin akdedilmesinden itibaren 5 yıl boyunca yenilenen sözleşmeler bakımından TBK m. 344/f.2 uygulanmaktadır. Bu aşama için yasa koyucu kiracıyı koruma düşüncesini benimsemektedir.
Yasa, TBK m. 344/f.3 ile kira bedelinin TÜFE’ye göre belirlenmesi zorunluluğuna istisna getirmektedir. Buna göre, kira sözleşmesinin akdedilmesinden itibaren 5 yıl geçmesi halinde kiralayan, kira bedelinin tespiti talebinde bulunma hakkına sahip olmaktadır.
Söz konusu hüküm gereği, taraflar arasında yapılan sözleşmede kira artırım kaydı bulunsun ya da bulunmasın 5 yılın dolmasını takiben yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli belirlenmesinde hâkim tarafından 4 olgu dikkate alınmaktadır:
- Kiralananın Durumu
- TÜFE
- Hakkaniyet
- Emsal Kira Bedelleri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli olan “kiracı aleyhine düzenleme yasağı” sebebiyle kira artışı bakımından kiraya veren aleyhine sınırlamalar öngörülmektedir.
Bu yasak kapsamında akdin ilk beş senesi kiracı korunmakta iken sonrasında kiraya veren lehine düzenlemeler öngörülmektedir:
- Akdin başlangıcında belirlenen kira bedeli üzerinden yapılacak olan artış bakımından üst sınır olarak TÜFE değişim oranı belirlenmektedir.
Dolayısıyla kiraya veren en fazla TÜFE oranı kadar artırım yapma imkanına sahiptir. TÜFE’ye göre kira artış hesaplama şu şekilde yapılmaktadır:
Örneğin, taraflar arasında 15 Ağustos 2019’da aylık 1.500 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi akdedilmiştir. Bu kira sözleşmesinin yenilenme zamanı 15 Ağustos 2020 olmaktadır. Bu kira döneminde uygulanacak TÜFE temmuz ayına ilişkin değişim oranı ise %11.51 olarak öngörülmektedir.
Artış rakamı 172,5 olarak hesaplanmakta olup yeni kira bedeli 1672,5 olarak belirlenmektedir.
- Akdin gerçekleşmesi üzerinden 5 yıl geçtikten sonra ise kiraya veren, TÜFE oranı ile bağlı olmaksızın emsal kira bedelleri ile uyumlu bir meblağ talep etme hakkına sahiptir.
Bu düzenleme, mülkiyet hakkını ve dolayısıyla kiraya vereni koruma amacıyla getirilmiş bulunmaktadır. Kiraya veren, beş yılda bir bu imkânı kullanma hakkına sahip bulunmaktadır. Emsal kira bedellerine göre kira artışı neye göre yapılır diye bakıldığında, bilirkişi marifeti ile şu hususlar araştırılmaktadır:
- Kiralanana yakın bir muhitte bulunması
- Kiralanan ile aynı tarihlerde yapılmış olması
- Binanın yaşı
- Büyüklüğü
- Kullanım şekli
- Bulunduğu kat
- Kira bedelinin olağan şartlar altında belirlenmiş olması