Geçmişten beri uygulamada kira sözleşmelerinin birden fazla şekilde düzenlendiği görülmektedir. Genelde bu uygulama ya işyeri kira sözleşmelerinde vergi yükümlülüğünden kaçmak şeklinde ya da yenilenen dönemlerde tarafların sözleşmenin kendiliğinden yenilendiğine dair bilgi eksikliğinden kaynaklanmaktadır. Taraflar arasında birden fazla kira sözleşmesi varlığı halinde uygulama sorunları ortaya çıkmaktadır.

Birden fazla kira sözleşmesinden hangisine itibar edileceği tüm kira ilişkisini etkilemektedir. Özellikle, kira bedelinin miktarı, kira bedelinin tespiti, kiracının tahliyesi hususlarında hangi yazılı sözleşmeye göre itilaf giderilecektir?

Örneğin kira başlangıç tarihlerinin değişmesi halinde hangi sözleşmeye göre tahliye yasal süreci açma süresi belirlenecektir? Başka bir örnek vermek gerekirse yeni bir kira sözleşmesi 5 yıllık ve 10 yıllık süreleri keser mi? Bu yazıda yüksek yargı mercii kararları doğrultusunda hangi sözleşmeye itibar edilmesi gerekeceği konusunda Yargıtay ve Bölge Adliye Yargı Mercileri kararları doğrultusunda bilgi verilecektir.

1. Birden Fazla Kira Sözleşmesinin Karşılaştırılması
   • İlk Sözleşmenin Sona Erdirdirildiğine Dair Şart
   • Kiracı Tarafından Yapılan Ödemeler
   • Birden Fazla Kira Sözleşme Yapılmasının Kira Bedelinin Tespiti Bakımından 5 Yıllık Süreye Etkisi
   • Yeni Sözleşme Yapmanın 10 Yıllık Uzama Süresine Etkisi
   • Sözleşme Şartlarının Çelişmesi Halinde İsticvap
2. Vergi Kaçırmak Amacıyla Düzenlenen Birden Fazla Kira Sözleşmeleri
3. İcra Takibinde İmzası İnkar Edilmeyen Kira Sözleşmesine Karşı İkinci Sözleşme Savunması
4. İkinci Kira Sözleşmesinde Değişiklik Yapılması
   • Sonuç Yerine

Birden Fazla Kira Sözleşmesinin Karşılaştırılması

Birden fazla kira sözleşmesinden hangisine itibar edileceği konusunda ilk olarak sözleşmelerin karşılaştırılması gerekecektir. Eğer yazılı kira sözleşmelerinde esaslı unsurların tamamı aynı olmasına karşın yalnızca kira başlangıç tarihi ve kira bedelinin değiştirildiği anlaşılıyorsa o halde yeni sözleşme eski sözleşmenin devamı niteliğinde kabul edilecektir.

İlk Sözleşmenin Sona Erdirdirildiğine Dair Koşul

Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı olarak fesih konusunda anlaşması, yargı mercii hükmü ya da kiralananın yok olması ile sona erebilir.

Bu ilke Yargıtay’ın yerleşik uygulamasıdır. İkinci sözleşmede ilk kira sözleşmesinin sona erdirildiğine ilişkin hüküm varsa o halde ikinci sözleşme geçerli olacaktır.1

Kiracı Tarafından Yapılan Ödemeler

Bir diğer husus ise iki sözleşmede belirtilen kira bedellerinin incelenmesidir. Kira sözleşmelerinden hangisine üstünlük tanındığının tespit edilebilmesi için önce, kiracının kiraya verene yaptığı ödemelerin incelenmesi gerekir.23

Birden Fazla Kira Sözleşme Yapılmasının Kira Bedelinin Tespiti Bakımından 5 Yıllık Süreye Etkisi

Kira bedelinin tespiti yasal süreci bakımından ilk sözleşmenin başlangıcı esas alınacaktır. Meğer ki yenilenen sözleşmelerde kira bedeli sözleşmedeki artış hükmüne uygun olarak (endeks artışı) artırılmış olsun.

Çünkü yenilenen sözleşmede rayiç esas alınmışsa o halde kira tespit bakımından son rayiç güncellemesinin yapıldığı kira sözleşmesi esas alınacaktır.4

Yeni Sözleşme Yapmanın 10 Yıllık Uzama Süresine Etkisi

Birden fazla kira sözleşmesi yapılması yenilenen her sözleşme on yıllık uzama süresini kesecektir. Yani her bir sözleşme ile süre yeniden işlemeye başlayacaktır.5

Sözleşme Şartlarının Çelişmesi Halinde İsticvap

Yargıtay bir hükmünde birden fazla kira sözleşmesinden hangisinin artış şartının geçerli olarak kabul edileceği konusunda isticvap yapılması gerektiği konusunda hüküm kurmuştur.6

Vergi Kaçırmak Amacıyla Düzenlenen Birden Fazla Kira Sözleşmeleri

Birden fazla kira sözleşmesinin işyeri için yapıldığı ve kira başlangıç tarihlerinin de aynı olması halinde vergi kaçırmak amacıyla çift sözleşme yapıldığı kabul edilecektir. Yargıtay ikinci kira sözleşmesinin Bu vaziyette yüksek bedelli kira sözleşmesine itibar edilecektir.78Kira sözleşmesinin ileriki dönemlerde kiracı lehine bedelin fahiş oranda düşürülmesi halinde de vergiden kaçmak ve muvazaalı işlem nedeniyle ikinci sözleşmeye itibar edilmeyecektir.910111213141516

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi güncel günlü bir hükmünde eski malik ile düzenlenen 01.03.2010 günlü ve 10.03.2010 günlü kira sözleşmelerinden yukarıda belirtilen kriterleri esas alarak ikinci sözleşmede yıllık kira parasının fahiş oranda düşürülmüş olmasını, ilk sözleşmenin feshedildiği ya da sona erdirildiği yönünde bir şerh bulunmadığı, sonradan malik haline gelen kiraya verenin eski malik hesabına muvaazalı sözleşme düzenlenmesinin aleyhine sonuç doğrumayacağını nazara alarak 01.03.2010 günlü kira sözleşmesini geçerli kabul etmiştir.17

Yargıtay 12.

Hukuk Dairesi uygulaması da güncelde benzer şekildedir.1819

Bölge Adliye Mahkemelerindeki uygulama da Yargıtay içtihatlarına uygun şekildedir.20

İcra Takibinde İmzası İnkar Edilmeyen Kira Sözleşmesine Karşı İkinci Sözleşme Savunması

Kiralanan taşınmazların ilamsız tahliyesi yönünde takiplerde kiraya veren tarafından sunulan kira sözleşmesinde imzaya itiraz edilmediği takdirde söz konusu kira sözleşmesi takipte ve devamı niteliğindeki icranın kaldırılması davasında esas alınır. Kural olarak imazası inkar edilmeyen sözleşmeye karşı davalının ikinci bir sözleşme savunması icra mahkemesinde mümkün değildir. Davalı kiracı ancak sulh hukuk mahkemesinde açacağı menfi tespit davasında bu itirazını ileri sürebilecektir.21

İkinci Kira Sözleşmesinde Değişiklik Yapılması

Bölge Adliye Yargı Makamı 55. Hukuk Dairesi bir hükmünde kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin ikinci kira sözleşmesini “…Taraflar arasında 01/11/2019 başlangıç günlü ve 01/11/2021 başlangıç günlü, 1 yıl süreli, yazılı, konut kira sözleşmeleri bulunduğu anlaşılmıştır.

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmeleri incelendiğinde 01/11/2021 günlü kira sözleşmesinin 01/11/2019 günlü sözleşmenin devamı niteliğinde olduğuna dair düzenleme içermediği gibi, sözleşme içeriğinden taraflar arasında yeni bir sözleşme yapıldığının sabit olduğu…” şeklinde gerekçe ile “yeni bir kira sözleşmesi” olarak nitelendirmiştir. Halbuki Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kira sözleşmesinin yeni bir sözleşme olarak kabul edilebilmesi için eski sözleşmenin sona erdirildiği yönünde hüküm bulunması gerekmektedir.

Sonuç Yerine

Sonuç olarak birden fazla kira sözleşmesi varlığı halinde söz konusu kira sözleşmelerinden hangisine itibar edileceği icra takibi ya da davanın sonucunu da etkileyecektir. Bu nedenle kira davalarında birden fazla kira sözleşmesinin varlığı halinde baştan uygun hareket etmek yerinde olacaktır. Aksi takdirde davanın aleyhe sonuçlanması kaçınılmaz olabilir.

Kira Hukuku Yayınları

İletişim

Bizi Arayın:

Mail Gönderin: info@ballawfirm. com

→

1. Yargıtay 6.

   Hukuk Dairesi 2015/1232 Esas 2015/10953 Hüküm 10/12/2015 günlü hükmü↩︎

2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/3039 Esas 2019/5566 Hüküm sayılı 19/06/2019 günlü hükmü↩︎
3. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/7624 Esas 2013/10261 Hüküm sayılı 11/06/2013 günlü hükmü: “…Kira sözleşmelerinden hangisine üstünlük tanındığının tespit edilebilmesi için satın alma tarihinden önce davalının önceki malike yaptığı ödemelerin incelenmesi gerekir.”↩︎
4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5411 Esas 2018/11236 Hüküm sayılı 08/11/2018 günlü hükmü: “…Muris ile davalı arasında imzalanan 15.08.2009 başlangıç günlü ve üç yıl süreli aylık 800 TL bedelli, 01.01.2013 başlangıç günlü ve dört yıl süreli aylık 900 TL bedelli kira sözleşmelerinin varlığı hususunda itilaf bulunmamaktadır.

   Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek koşulları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir…”↩︎

5. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/3-458 Esas 2021/614 Hüküm sayılı 25/05/2021 günlü hükmü: “…İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır…”↩︎
6. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5937 Esas ve 2019/2212 Hüküm sayılı 18/03/2019 günlü hükmü: “…Sunulan kira sözleşmeleri incelendiğinde, her iki tarafça sunulan kira sözleşmesinde de muayyen ve belirgin kira artış hükmü öngörüldüğü anlaşılmaktadır. Buna göre kiracının usulüne uygun anahtar teslimine ilişkin olarak yapılmış bir işlem de bulunmadığından kiracının usulüne uygun tahliyeye kadar kira bedelinden sorumlu olduğunun kabulü gerekir.

   Sunulan kira sözleşmelerindeki artış hükümleri farklı olmakla davalıların icra takibine itirazları da dikkate alınarak gerekirse tarafların buna ilişkin isticvabı yapılarak hangi artış hükmünün geçerli olacağı belirlenip bu doğrultuda belirlenerek davacının kira alacağının hesaplanması,..”↩︎

7. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/5385 Esas 2015/422 Hüküm sayılı 19/01/2015 günlü hükmü↩︎
8. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7939 Esas ve 2019/3629 Hüküm sayılı 24/04/2019 günlü hükmü: “…Tüm bu var olan vaziyet karşısında davalının dayandığı 20.03.2011 günlü ikinci kira sözleşmesinin kira bedelini belirlemenin dışında başka bir nedenle düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır. Uyuşmazlığın tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlenen 15.05.2009 başlangıç günlü, aylık 1.000,00 TL bedelli kira sözleşmesi uyarınca çözümlenmesi gerektiği açık olup mahkemenin de bu sözleşmeye itibar etmesinde herhangi bir yanlışlık görülmemiştir…”↩︎
9. Yargıtay 3.

   Hukuk Dairesi 2017/3013 Esas 2018/5279 Hüküm sayılı 16/05/2018 günlü hükmü: “…Davacılar ise; davalı tarafından ibraz edilen kira sözleşmesinin içeriğine karşı çıkarak, bu kira sözleşmesinin vergi dairesine verilmek üzere düzenlendiğini ileri sürmüşlerdir. Bu vaziyette düşük bedelli kira sözleşmesi stopaj vergisinden kaçmak için muvazaalı olarak düzenlenmiş olmakla tarafların gerçek iradesini yansıtmadığından, davalının ibraz ettiği sözleşmeye itibar edilemez..”↩︎

10. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/1190 Esas 2015/1804 Hüküm sayılı 25/02/2015 günlü hükmü: “…Taraflar arasındaki itilaf aynı taşınmaz için düzenlenmiş 10/01/2012 başlangıç günlü, aylık 1.650,00 TL ve aylık 250,00 TL bedelli sözleşmelerden hangisine itibar edileceği noktasındadır. 10/01/2012 başlangıç günlü 10 yıl süreli ikinci sözleşmede ilk sözleşmenin feshedildiği ya da sona erdirildiği yönünde bir şerh bulunmadığı gibi, ilk sözleşmenin yapılmasından sonra aylık kira parasının fahiş oranda 1650,00 TL den 250,00 TL ye indirilmesi de hayatın olağan akışına aykırıdır. Tüm bu var olan vaziyet karşısında davalının dayandığı kira sözleşmesinin kira bedelini belirlemenin dışında başka bir sebeple düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır.

    Uyuşmazlığın tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlenen 10/01/2012 başlangıç günlü 1 yıl süreli ve aylık 1.650,00 TL bedelli kira sözleşmesi uyarınca çözümlenmesi gerekirken muvazaalı kira sözleşmesi esas alınarak yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir..”↩︎

11. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3138 Esas ve 2016/729 Hüküm sayılı 09/02/2016 günlü hükmü. Benzer Yönde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7188 Esas 2015/10560 Hüküm sayılı 30/11/2015 günlü hükmü.

    Benzer yönde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/5656 Esas 2015/8283 Hüküm sayılı 12/10/2015 günlü hükmü.↩︎

12. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3998 Esas 2018/10660 Hüküm 25/10/2018 günlü hükmü: “…İkinci sözleşmede ilk sözleşmenin ortadan kaldırıldığına dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu vaziyette sonradan düzenlenen düşük bedelli sözleşmenin vergi dairesine ibraz için düzenlendiği ve muvazaalı olduğunun kabulü gerekir…”↩︎
13. Yargıtay 6.

    Hukuk Dairesi 2015/10355 Esas 2016/5976 Hüküm sayılı 17/10/2016 günlü hükmü.↩︎

14. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/16377 Hüküm 2014/564 Hüküm sayılı 20/01/2014 günlü hükmü↩︎
15. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7634 Esas 2019/5336 Hüküm sayılı 12/06/2019 günlü hükmü↩︎
16. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/5093 Esas 2012/9162 Hüküm sayılı 19/06/2012 günlü hükmü↩︎
17. Yargıtay 3.

    Hukuk Dairesi 2023/2012 Esas 2024/1733 Hüküm sayılı 21/05/2024 günlü hükmü↩︎

18. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2022/12773 Esas 2023/760 Hüküm sayılı 09/02/2023 günlü hükmü↩︎
19. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2022/6933 Esas 2022/8830 Hüküm sayılı 15/09/2022 günlü hükmü↩︎
20. Bölge Adliye Yargı Makamı 6. Hukuk Dairesi 2019/608 Esas 2020/161 Hüküm sayılı 13/02/2020 günlü hükmü↩︎
21. Yargıtay 6.

    Hukuk Dairesi 2011/3763 Esas 2011/8048 Hüküm 13/07/2011 günlü hükmü↩︎

, Barosu’na 51620 sicil numarası ile kayıtlı avukattır. 10 yılı aşkın süredir yasal uyuşmazlıkların çözümünde aktif rol almaktadır. Aynı zamanda Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı'na 41140 sicil numarası ile kayıtlı arabulucudur.

Sorunuz mu var? Hemen iletişime geçin.