Soylu Ocak 9, 2024 Yabancılar Hukuku

Yabancıların Gayrimenkul Edinimi *2025 –

Son Güncellenme Tarihi: Mart 17, 2025

Türkiye’de yabancıların gayrimenkul edinimi ile ilgili hükümler temel olarak Tapu Kanunu‘nda düzenlenmiştir. Bununla birlikte, diğer bazı kanunlarda da çeşitli sınırlamalar bulunmaktadır. Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi, diğer kanunlarda bulunan bu sınırlamalara da işaret etmiştir.

Bu yazımızda önce Tapu Kanunu’nda düzenlenen sınırlamaları ele alacağız. Ardından, diğer kanunlardaki sınırlamaları ele alacağız. Son olarak, yabancıların gayrimenkul edimine dair kolaylıklara değineceğiz.

Tapu Kanunu’nda Yabancıların Gayrimenkul Edinimi ile İlgili Sınırlamalar

Tapu Kanunu’na göre, yabancıların gayrimenkul edinimi için belirlenen şartlar şunlardır:

– Yabancının sahip olabileceğiMülk alanı, belirlenen ulusal ve yerel sınırlamaları aşmamalıdır.

– Gayrimenkul edinimine dair bir Bakanlar Kurulu kararıyla herhangi birKısıtlama, durdurma veya yasaklamaOlmamalıdır.

– Yapı izni olmayan mülkler için, belirli birProje geliştirme yükümlülüğüBulunmaktadır.

– Bakanlar Kurulu tarafındanBelirlenen ülkelerden birinin vatandaşıOlmak gerekmektedir.

NOT: 2012 yılında Tapu Yasasında değişiklik yapılmıştır. Buna göre, yabancıların gayrimenkul edinimi özelinde ”Karşılıklılık ilkesi” kaldırılmıştır.

Yabancıların Gayrimenkul Edinimi Hususunda Yüzölçümü Sınırı

Toplam gayrimenkul alanının, özel mülkiyete konu olanIlçeninYüzölçümününYüzde 10’unu aşmamasıGerektiği belirtilmektedir.

Ayrıca, kişi başınaEn fazla 30 hektarlıkBir sınırlamanın olduğu vurgulanmaktadır. Bunun yanında Bakanlar Kurulu, 30 hektarlık miktarı2 katına kadarArtırma yetkisine sahiptir.

NOT: Tapu Kanunu’nun 35. Maddesinde, Bakanlar Kurulu’na verilen bu takdir yetkisi için belirli bir sınırlama konulmamıştır. Bu nedenle, Bakanlar Kurulu’nun yüzölçümü miktarını artırma kararınıHerhangi bir gerekçe belirtmeksizinAlabileceği ifade edilebilir.

Bakanlar Kurulu’nun Kısıtlama, Durdurma veya Yasaklama Hükmü

Ülke menfaatleri gerektiğinde, Bakanlar Kurulu yabancı uyruklu gerçek kişilerin gayrimenkul edinimlerini belirleme yetkisine sahiptir.

Ayrıca, bu yetkiyle edinimleri sınırlandırma yetkisi de bulunmaktadır.

Bakanlar Kurulu aynı zamanda edinimleri kısmen veya tamamen durdurma veya yasaklama yetkisine sahiptir. Bu yetkiÜlke, birey, yüzölçümü, zaman gibiBirçok faktörü içerir. Bakanlar Kurulu’nun bu yetkiyi kullanma gerekçesi ”Ülke menfaatleri” olarak tanımlanmıştır.

Yapısız Gayrimenkulün Proje Yükümlülüğü

Tapu Kanunu’nun 35. Maddesinin 7.

Fıkrasıyla yabancı uyruklu gerçek kişilere “Yapısız taşınmaz” alma olanağı sunulmuştur. “Yapısız taşınmaz” ifadesi; üzerinde veya altında kalıcı bir yapı veya tesis bulunmayan gayrimenkulleri tanımlar. Bununla birlikte, bu yapısız gayrimenkul için geliştirilecek projeninIki yıl içerisinde ilgili Bakanlığın onayına sunulmasıMecburidir.

NOT: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, ”iki yıl içerisinde” ifadesinin belirsizliğine dair bir açıklamada bulunmuştur. Buna göre bu iki yıllık süre,Projenin onaylanması değil, Bakanlığa sunulması gereken zaman diliminiIfade eder.

Yabancıların Gayrimenkul Edinimi Hususunda Diğer Kanunlardaki Sınırlamalar:

Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri

Birinci Derece Askeri Yasak Bölgeler

Yurt savunması açısından kritik olan askeri bölgelerin çevresinden400 metreUzaklıktaki;

Kara sınır hattı boyuncaVe belirlenenKıyı kesimlerinde 600 metreUzaklıktaki alanları kapsamaktadır. Türk vatandaşları gibi yabancıların da bu askeri bölgelerden taşınmaz alması yasaktır.

İkinci Derece Askeri Yasak Bölgeler:

İkinci derece askeri yasak bölgeler, birinci derece askeri yasak bölgelerin5 kilometre sınır çapındakiBölgelerdir.

Türk vatandaşlarının bu bölgede yaşamaları ve çalışmaları serbesttir. Fakat yabancı uyruklu bireylerin, ikinci derece askeri yasak bölgelerde mülk edinmeleri yasaktır.Yabancıların önceden edinilmiş mülkleri, Bakanlar Kurulu kararıyla tasfiye edilebilir. Fakat bu tasfiyede zorunluluk bulunmamaktadır. Bakanlar Kurulu’nun takdirine bağlı bir karardır.

Bakanlar KuruluTasfiye hükmü almadığı takdirde, yabancı uyruklu bireylerin bu bölgelerdekiMülkiyet hakları devam eder.

Sulama Alanlarındaki Sınırlamalar:

Bakanlar Kurulu, toprağın verimli bir şekilde işlenmesi ve tarım üretiminin sürekli artırılması amacıyla gerekli bölgelerde düzenlemeler yapabilir. Bu hedeflere yönelik olarak, ilgili kuruluş tarafından, arazi sahiplerinin onayı olmadanArazi toplulaştırmasıGerçekleştirilebilir.

Tarım Arazisindeki Sınırlamalar:

Toprağın doğal veya yapay yollarla kaybını önlemek ve niteliğini korumak için planlı arazi kullanımına yönelik düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenleme ile tarım arazilerinin belirli bir büyüklük altında parçalara ayrılamayacağı kararlaştırılmıştır. Bu kapsamda, tarım arazisi olarak tanımlanan alanlarınKüçük parsel olarak devir veya temlik edilmesi yasaktır.

Özel Eğitim Kurumlarındaki Sınırlamalar:

Yabancı okulların sahip olduğu taşınmazlar, Bakanlar Kurlunun izniyle,Ilgili Bakanlığa veya eğitim amacı güden vakıflara devredilebilir.

Yabancıların Gayrimenkul Edimine Dair Kolaylıklar:

Yabancıların Gayrimenkul Edinimi

Türkiye sınırları içerisinde taşınmaz edinimleri belirli sınırlamalara tabi tutulmuştur.

Bununla birlikte, bu alanda kolaylıklar sağlayan birtakım yasal düzenlemeler de mevcuttur:

Turizm Teşvik Kanunu ile Getirilen Kolaylıklar

Turizm sektörünün geliştirilmesi ve yatırımcıların bu sektöre ilgisini çekmek amacıyla Turizm Teşvik Kanunu çıkarılmıştır. Bu yasa,Taşınmaz malların turizm amaçlıKullanımı için özel düzenlemeler içermektedir. Buna göre, turizm merkezlerindeki gayrimenkul ediniminde, Tapu Kanunu’ndaki yabancılara yönelik sınırlamalaraBakanlar Kurulu’nun kararıyla istisnaGetirilebilir. Bu istisnadan faydalanabilmek için ilgili yabancı uyruklu kişinin, Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan “Turizm yatırım belgesi” veya“turizm işletmesi belgesi” alması gerekmektedir.

Uzun Dönem İkamet İzni ile Getirilen Kolaylıklar.

Uzun dönem ikamet izni, Türkiye’de yaşayan ve belirli kriterleri karşılayan yabancılara sunulan bir imkândır.

Bu izin türü,En az sekiz yıl kesintisiz ikamet etmişOlan veyaGöç Politikaları Kurulu’nun belirlediği koşulları sağlayanYabancılara verilir.

Yasanın 44. Maddesi, uzun dönem ikamet izni sahiplerinin -belirli istisnalar dışında-Türk vatandaşlarına tanınan haklardan faydalanabileceğiniBelirtmektedir. Bu, uzun dönem ikamet izni sahibi olan kişilere diğer yabancılardan farklı bir statü sağlar.

Bu izne sahip kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinimine dair işlemleri, Türk vatandaşları için geçerli olan mevzuata uygun olarak gerçekleştirilir.

Türk Vatandaşlığından Çıkanlar için Getirilen Kolaylıklar

Çeşitli nedenlerle Türk vatandaşlığından ayrılmak isteyen bireylere, Türk Vatandaşlık Kanunu’nun 25. Maddesi gereğince İçişleri Bakanlığı tarafından çıkma izni veya çıkış belgesi verilir.

Bu şekilde Türk vatandaşlığını kaybeden ve yabancı statüsüne geçen bireylerin yasal statüleri, yabancı olan kişilerden ayrılır.

Bu ayrım, gayrimenkul edinimi gibi konularda da geçerlidir.

Bu çerçevede, doğumla Türk vatandaşı olan ve daha sonra çıkma izniyle vatandaşlıktan ayrılan bireyler ile onların üçüncü dereceye kadar olan aile fertleri,Gayrimenkul edinimlerinde yabancılar için uygulanan koşullara tabi olmadan Türk vatandaşlarıyla aynı haklara sahip olacaklardır.

KKTC Vatandaşlarına Getirilen Kolaylıklar:

KKTC vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul edinimi konusunda özel bir vaziyet söz konusudur. Bu kişiler, Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynı şekilde yararlanır ve yabancılara yönelik belirli kanuni kısıtlamalardan muaf tutulurlar. Bu sayede, KKTC vatandaşlarıTürkiye’de gayrimenkul satın alırken, Türk vatandaşları için geçerli olan hak ve imkanlardan faydalanabilirler.

Yabancının Tapu Kanunu’na Aykırı Şekilde Gayrimenkul Edinimi ve Yaptırımı

Tapu Kanunu’nun 35. Maddesinin son fıkrası, gayrimenkul edinim sürecinde belirli yükümlülüklerin yerine getirilmemesi hâlinde ortaya çıkan yaptırımları belirlemektedir.

Maddede belirtilen vaziyetler şunlardır:

– Eğer bir gayrimenkulHükme aykırı bir şekilde edinilmişse,

– Eğer gayrimenkulün edinimAmacına aykırı bir şekilde kullanıldığıBelirlenirse,

– Yapısız bir gayrimenkul satın alındığında ve belirli bir süre içerisindeGerekli projeler geliştirilmediğinde,

Bu tür gayrimenkullerin malikleri,Maliye Bakanlığı’nın belirleyeceği ve bir yılı geçmeyecek bir süre zarfındaBu gayrimenkulü tasfiye etmekle yükümlüdür. Eğer bu süre içerisinde gayrimenkul tasfiye edilmezse, ilgili Bakanlık tarafından gayrimenkulü tasfiye eder. Ardından elde edilen bedel, taşınmazın sahibine ödenir.

Yabancının Gayrimenkul Edinimi Prosedürü

Türk Hukuk Sisteminde gayrimenkul mülkiyeti, tapu siciline tescil edilerek resmi bir şekilde devredilir. Bu devir için tapu sicil müdürlüğüne müracaat edilip resmi belge imzalanmalıdır.

Tapu sicil dairelerine başvuru esnasında yabancı uyruklu bireylerdenGayrimenkul tapu belgesiVeya tapudaki gayrimenkule dair tüm bilgiler, yabancı ülkeninKimlik kartı veya pasaport(gerektiğinde çevirisiyle), ilgili belediyeden alınanGayrimenkulün değerini gösteren belge, binalar için mecburi deprem sigortası, iki adet ve eğer başvuru sahibi temsilciyse vekaletnameGibi belgeler talep edilir.

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimleiletişimegeçebilirsiniz.

Yabancıların Gayrimenkul Edinimi