Yasal itilaflarda hak kayıplarının önüne geçebilmek adına yasal süreçlerin titizlikle takip edilmesi gerekmektedir. Bu yazımızda konuyla ilgili bilmeniz gereken temel yasal esasları derledik.

1. Taraflar arasındaki “taahhüt nedeniyle tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, … 2. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın konusu kalmadığından hüküm verilmesine yer olmadığına ilişkin hüküm davacı avukati vasıtasıyla temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6.

Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda önce onanmış, davacı avukatinin hüküm düzeltme istemi üzerine ise bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma hükmüne karşı direnilmiştir.

2. Direnme hükmü davacı avukati vasıtasıyla temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4.

Davacı avukati yasal aşama dilekçesinde; davalı …’un yasal aşama konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç günlü kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, yazılı taahhüdüne uymayan davalıya … 1. Noterliğinin 06.03.2014 günlü ve 2454 yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiğini, davalının ihtar ve uyarılara rağmen yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine hüküm verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı avukati cevap dilekçesinde; davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön koşulu olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının aynı taşınmaz ile ilgili olarak başka hukuksal nedene dayalı olarak … 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde müvekkili aleyhine tahliye yasal süreci açtığını ve kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Yargı Mercii Hükmü:

6. … 2.

Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.12.2014 günlü ve 2014/256 E., 2014/963 K. Sayılı hükmü ile; gerek davacı avukatince dosyaya sunulan içeriği doldurulmuş 14.03.2013 günlü tahliye taahhütnamesinin, gerekse davalı avukatince dosyaya sunulan içeriği doldurulmamış ancak tarafların isim ve imzalarını taşıyan tarihsiz tahliye taahhütnamesinin basılı (matbu), bilgisayar çıktısı olarak düzenlenmiş olmaları ve imzaları taraflarca inkâr edilmeyen (asılları da bulunan) bu iki belgenin mevcut olması, diğer taraftan gerek davacı tanığı …’in yeminli beyanı, gerekse davacı asilin duruşma sırasındaki isticvabında bizzat söylediği “tahliye taahhütnamesini sözleşmeyi yaparken aldığı, bu taahhütnameyi almadan sözleşme yapmadığı” yönündeki ifadesi karşısında, 14.03.2013 günlü “tahliye taahhütnamesi” başlıklı belgenin, sözleşmenin yapıldığı 05.03.2010 tarihinde içeriği boş ve zemini basılı olarak düzenlendiği ve taraflarca altının imzalandığı, bu belgenin daha sonra davacı tarafça içeriğinin el yazısı ile doldurulduğu yönünde bir kanaat oluştuğu, bunun üzerine; davacı avukatine, dilekçesinde “her türlü yasal delil” ifadesi geçtiği için, karşı tarafa yemin teklif edip etmeyeceğinin sorulduğu, davacı avukatinin yemin teklif etmeyeceklerini belirttiği, bu vaziyette; “taraflar arasında düzenlenen tahliye taahhütnamesinin sözleşme yapıldığı sırada kiralayan vasıtasıyla kiracıdan alındığı” yönündeki karine ve bu konuda oluşan kanaat çerçevesinde, davacı tarafın “taahhütnamenin sonraki bir tarihte kiracı vasıtasıyla verildiği” yönündeki iddiasını kanıtlayamadığı, davaya konu tahliye taahhütnamesinin sözleşme başlangıcında alındığı ve bu yönüyle kiralayanın sözleşme yapmama baskısı altında alınan bir taahhütname niteliğinde olup hukuken geçersiz olduğu, dolayısıyla davada tahliye koşullarının oluşmadığı, davacı taraf davada haksız olup taşınmazın tahliye edilmesi nedeniyle konusuz kalan davanın esası hakkında herhangi bir hüküm verilmesine yer olmadığından yargılama giderlerinden davacı tarafın sorumlu olduğu gerekçesiyle yasal aşama konusu taşınmaz kiracı vasıtasıyla tahliye edildiğinden konusu kalmayan yasal aşama hakkında hüküm verilmesine yer olmadığına ve davacı tarafın davalının yargılama giderlerine mahkum edilmesi yönündeki talebinin reddine hüküm verilmiştir.

Özel Daire Bozma Hükmü:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen hükmüne karşı süresi içinde davacı avukati temyiz isteminde bulunmuş, Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 26.03.2015 günlü ve 2015/2042 E., 2015/3042 K.

Sayılı hükmü ile kararın onanmasına hüküm verilmiş, bunun üzerine davacı avukati hüküm düzeltme isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 16.11.2015 günlü ve 2015/7313 E., 2015/9971 K. Sayılı hükmü ile; “…Davacı avukati yasal aşama dilekçesinde; 05.03.2010 başlangıç günlü ve 2 yıl süreli sözleşme ile kiracı olan davalının 14.03.2013 günlü tahliye taahhütnamesi ile kiralananı 04.03.2014 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmesine rağmen bu tarihte tahliye etmediğini belirterek tahliye taahhütü nedeniyle kiralananın tahliyesini talep etmiştir.

Davalı avukati tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin imzalanmasından önce boş ve tarihsiz olarak alındığını, davacının ön koşul olarak taahhütnameyi imzalatmak istediğini belirterek manevi cebir altında alınan tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu ve davanın reddini savunmuştur. Mahkemece kiralananın yargılama sırasında tahliye edilmesi sebebiyle yasal aşama konusuz kaldığından davanın esası hakkında hüküm verilmesine yer olmadığına ve davacının yasal aşama açmakta haklı olmadığı gerekçesiyle yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasına hüküm verilmiştir. …nun 190. Maddesi uyarınca ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan yasal sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olup, mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek yazılı şekilde hüküm verilmesinin doğru olmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmakla davacı avukatinin hüküm düzeltme isteminin kabulü ile hükmün bu nedenle bozulmasına hüküm verilmiştir.” gerekçesi ile hüküm bozulmuştur.

Direnme Hükmü:

9. … 2.

Sulh Hukuk Mahkemesinin 09.03.2016 günlü ve 2016/85 E., 2016/356 K. Sayılı hükmü ile; davalının “tahliye taahhütnamesi” başlıklı, içeriği doldurulmamış ancak tarafların isim ve imzalarını taşıyan belge ve tanık delili ile “davacıya verilen tahliye taahhütnamesinin sözleşme ile birlikte başlangıçta içeriği boş olarak verilen bir belge olup sözleşme yapmama baskısı ile alındığı” yönündeki savunmasını büyük ölçüde kanıtladığı, davalı asilin isticvap beyanında ifade ettiği “sözleşme ile birlikte iki boş taahhütname imzalatıldığı, birinin kiracı olarak kendisinde kaldığı, diğerini kiralayana verdiği” yönündeki ifadesinin kabule şayan olduğu, 17.12.2014 günlü duruşmada davalı avukatinin kendilerinde bulunan boş taahhütnamenin aslını sunduğu ve yapılan karşılaştırmada dosyadaki fotokopi belge ile aynı olduğunun gözlemlendiği, davacının elindeki taahhütnamenin matbu kısımları dışındaki boş yerlerinin sonradan kalemle doldurulduğu yönünde bir karine oluştuğunun kanaatine varıldığı, davacının, “sözleşme başlangıcında kiracıdan mutlaka tahliye taahhütnamesi aldığını ve bu belgeyi almadan sözleşme imzalamadığını” açıkça itiraf ederek davalının savunmasını doğruladığı, 14.03.2013 günlü, boş kısımları kalemle doldurulmuş belgenin, sözleşme ile aynı tarihte değil de gerçekten belgede yazılı tarihte düzenlenip kiralayana verildiği yönündeki iddianın kanıtlanması ile ilgili olarak ispat yükünün yer değiştirdiği, davacı taraf dilekçesinde “her türlü yasal delil” diyerek yemin deliline de başvurduğu için duruşmada kendilerine karşı tarafa yemin teklif edip etmeyecekleri hususunun hatırlatıldığı, yemin teklifi yapmayacaklarını ifade etmeleri üzerine davalı savunması doğrultusunda hüküm vermekgerektiği gerekçesiyle direnme hükmü verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme hükmü süresi içinde davacı avukati vasıtasıyla temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11.

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen itilaf; somut olayda, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalının bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olup olmadığı, buradan varılacak sonuca göre ispat yükünün ters çevrilip çevrilmediği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü için “taahhüt nedeniyle tahliye” davaları hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır.

13. Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Yasa) 7.

Maddenin 1. Fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. Maddesinin 1. Fıkrasında düzenlenmiştir.

Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya yasal aşama açmak suretiyle sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. Maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.

14. Türk Borçlar Kanunu’nun 352.

Maddesinin 1. Fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, 2021, s. 1289). Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, 2019, s. 1002).

15.

Taahhüt nedeniyle tahliye davalarına ilişkin bu açıklamalardan sonra ispat hukuku kavramı ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır

16. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “İspat yükü” başlıklı 6. Maddesinde; kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü tutulmuştur.

17. İspat yükünü düzenleyen 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190. Maddesi “(1) İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan yasal sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.

(2) Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır.

Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir” şeklindedir.

18. Yukarıda belirtilen maddenin birinci fıkrasında, ispat yükünün belirlenmesine ilişkin temel kural vurgulanmıştır. Buna göre, bir vakıaya bağlanan hukukî sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf ispat yükünü taşıyacaktır.

19. Her somut olaydaki maddi vakıaya göre lehine hak çıkaran taraf ve ispat yükü şekilleneceğinden, maddi hukuk kuralına ilişkin bu vakıaların doğru ve net bir şekilde belirlenerek ortaya konulması gerekmektedir.

Maddede aksine düzenleme olmadıkça ibaresi eklendiğinden, kanunda ispat yükü ile ilgili özel bir düzenlemeye yer verildiğinde, ispat yükü genel kurala göre değil de kanunda belirtilen özel düzenlemeye göre belirlenecektir.

20. Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (TMK m. 6).

21. Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı vasıtasıyla imzalanan tahliye taahhüdü alınması hâlinde, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı vasıtasıyla ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).

22.

Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı avukati davalı …’un yasal aşama konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç günlü kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 günlü taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine hüküm verilmesini istemiştir. Davalı avukati, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön koşulu olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. Maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan yasal sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.

Bu vaziyette mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine hüküm verilmesi doğru değildir.

23. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 günlü ve 1944/20 E., 1944/28 K. Sayılı İçtihadı Birleştirme Hükmünde, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı vasıtasıyla imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu vasıtasıyla benimsenmemiştir.

24. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma hükmüne uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

25.

Bu nedenle direnme hükmü bozulmalıdır.

IV.

Açıklanan nedenlerle; Davacı avukatinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma hükmünde gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. Maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Aynı Kanun’un 440. Maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde hüküm düzeltme yolu açık olmak üzere, 28.09.2021 tarihinde oy çokluğu ile hüküm verildi.

Her yasal vaziyet kendi içinde özel değerlendirmeler gerektirir.

Olası itilaflarda herhangi bir hak kaybına uğramamak adına yasal sürecin uzman bir hukukçu ile yürütülmesi faydalı olacaktır.