İçerik

1. I. Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
2. II. Tahliye Taahhütnamesi Ne İşe Yarar?
3. III. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
   • 1.

     Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Olmak Zorundadır.

   • 2. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği'Kiralananın Tesliminden Sonra' Düzenlenmesine Bağlıdır.
   • 3. Kira Sözleşmesinde Kiracıların Tümünün Tahliye Taahhütnamesini İmzalamış Olması Gerekir.
   • 4. Tahliye Tahhütnamesi Ancak Özel Yetkili Vekil Tarafından İmzalanırsa Geçerli Olur.
   • 5.

     Tahliye Taahhütnamesi Şarta Bağlanmışsa Şartın Gerçekleşmiş Olması Gerekir.

   • 6. Tahliye Taahhütnamesinin Geçersizliği
   • 7. Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Süresi
4. III. Örnek Tahliye Taahhütnamesi
5. IV.

   Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Kiracı Tahliye Süreci

6. V. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle İcraya Başvurarak Tahliye Süreci
   • 1. İcra Takibi Başlatmak İçin Süre
   • 2. Tahliye Talepli Takip Talebi
   • 3.

     Tahliye Emrinin Düzenlenmesi ve Kiracıya Tebliği

   • 4. Tahliye Emrine İtiraz
   • 5. İcra Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye
   • 6. Sulh Hukuk Mahkemesinde İtirazın İptali ve Tahliye
   • 7.

     Tahliye Emrine İtiraz Edilmezse veya Tahliye Kararı Kesinleşirse Tahliye Süreci

7. II. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Dava Açarak Tahliye Süreci
   • 1. Arabuluculuk Süreci
   • 2. Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava Süreci
8. III.

   Tahliye Taahhüdünün Yerine Getirilmemesi Nedeniyle Uğranılan Zarar

9. Sonuç Yerine

I. Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesiEn basit tanımıyla; kiralanan bir konutun veya çatılı işyerinin belli bir tarihte tahliye edileceğinin kabul edildiği taahhüttür. Tahlıye taahhüdü; Türk Borçlar Kanunu’nun 352’inci maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir. Bu kanuni düzenlemeye ek olarak bir çok Yargıtay İçtihadı ile de uygulama alanı bulunmaktadır.

II.

Tahliye Taahhütnamesi Ne İşe Yarar?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi sebepleri sınırlıdır. Tahliye taahhütnamesinin en büyük avantajı, kiraya vereninSüreye bağlı olmadan tahliyeSağlayabilmesidir. Zira konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak tahliye hakkı yoktur. Kiraya veren, akde aykırı davranmayan kiracıyı en az on yıl çıkaramamaktadır.

Konut ve çatılı kira sözleşmelerinde tahliye nedenleri;

• Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye
• Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
• Aidat Borçlarının Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
• Kiracının Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye
• Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Nedeniyle Tahliye
• Zorunlu Onarım veya Tadilat Nedeniyle Tahliye
• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliyedir.

Tahliye taahhütnamesinin önemi ve ihtiyacı da bu zor yasa hükmünden kaynaklanmaktadır.

Tahliye için sayılan sebeplerden en kolay, en hızlı ve en az masraflı, prosedür kiracının tahliye taahhütnamesine dayalı tahliyesi diyebiliriz.

III. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Koşulları

Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartlarının ne olduğunun bilinmesi gerekmektedir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’nun 352’inci maddesinde tahliye taahhütnamesinin geçerli olması emredici hükme bağlanmıştır. Tahliye taahhütnamesi geçerlilik koşulları kısaca şu şekildedir;

1.

Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Olmak Zorundadır.

Tahlye taahhütnamesinin birinci koşulu yazılı olmasıdır. Tahliye taahhüdü kural olarak noterden olmak zorunda değildir. Taraflar arasında adi yazılı olarak düzenlenmesi yeterli olacaktır.

Kiracının yargı mercii huzurunda sözlü olarak kiralananını belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair taahhüdü de tahliye taahhütnamesi hükmünde olacaktır.

2. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği ‘Kiralananın Tesliminden Sonra’ Düzenlenmesine Bağlıdır.

Kiralananın tesliminden önce kiracının verdiği tahliye taahhüdü aslında geçersizdir.

Yani kira sözleşmesinde belirtilen kira başlangıç tarihinden önce kiracıdan tahliye taahhütnamesi alınamaz. Ancak kiralananın tesliminden önce imzalansa dahi boş tahliye taahhütnamesi alınarak tarihler ileri bir tarih olarak doldurulmaktadır.

Tahliye taahhütnamesindeiki tarihbulunur:Düzenlenme tarihiVeTahliye tarihi. İlki tahliye taahhütnamesininDüzenlendiği tarihidir. İkincisi ise kiracının kiralananı tahliye edeceğini taahhüt ettiği tahliye tarihidir.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile aynı veya bu tarihten önce düzenlenmiş bir tahliye taahhüdüKanunda “Kiralananın tesliminden sonra” koşulu söz konusu olduğu için geçersiz olacaktır.

Böyle bir tahliye taahhütnamesi yasanın emredici hükmüne aykırı düzenlendiği için tahliye davasının kazanılması davacı-ev sahibi açısından mümkün olmaz.

Bu sebeple tahliye taahhütnamesi ya emrivaki ile kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte boş tahliye taahhütnamesi olarak imzalatılır ya da düzenlenme tarihi kira başlangıcından ileri bir tarihe göre düzenlenir. Taahhütte düzenlenme tarihi mevcut olmasa da taahhüt metninden kira ilişkisinin varlığı anlaşılıyorsa düzenlenme tarihine gerek olmayabilir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/7774 Esas ve 22017/17974 Hüküm sayılı 20/12/2017 günlü hükmü.Benzer yönde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/8307 Esas ve 2023/168 Hüküm sayılı hükmü)

Taraflar arasında mevcut bir kira sözleşmesi varken sözleşmenin yenillenmesi ve aynı tarihte tahliye taahhütnamesi düzenlenmesi ise geçerli kabul edilmektedir. (Yargıtay 6.

Hukuk Dairesi’nin 2015/5771 Esas ve 2016/1190 Hüküm sayılı 22/02/2016 günlü hükmü)

Boş tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmadığı hususunda “Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?” yazımızı okumanızı tavsiye ederim.

3. Kira Sözleşmesinde Kiracıların Tümünün Tahliye Taahhütnamesini İmzalamış Olması Gerekir.

Kira sözleşmesinde kiracı birden fazlaysa yalnızca birinin tahliye taahhütnamesini imzalamış olması yeterli değildir. Tüm kiracıların tahliye taahhütnamesini imzalamış olması gerekir.

Kira sözleşmesinin başlangıcında, sözleşmenin tarafı olmayan eşin kira sözleşmesine tek taraflı bildirim ile “kiracı” olma hakkı vardır. (Türk Medeni Kanunu 194/son Türk Borçlar Kanunu 349/son)

Bu geçerlilik koşulu “Aile konutu” olarak kullanılan konutlarda eşin sonradan kira sözleşmesinin tarafı olması ile tahliye taahhütnamesinin iptali için önemlidir. Bu konuda detaylı bilgi edinmek için “Tahliye Taahhütnamesi Nasıl İptal Edilir?” yazımızı okuyabilirsiniz.

4.

Tahliye Tahhütnamesi Ancak Özel Yetkili Vekil Tarafından İmzalanırsa Geçerli Olur.

Kira sözleşmeleri azımsanmayacak derecede vekaleten imzalanmaktadır. Kira sözleşmesinin vekaleten imzalanmasında bir sakınca olmasa da kiracının “Tahliye taahhütnamesi imzalamaya özel olarak yetkili” kılmadığı vekil tahliye taahhütnamesi imzalarsa kiracıyı bağlamayacaktır.

5. Tahliye Taahhütnamesi Şarta Bağlanmışsa Şartın Gerçekleşmiş Olması Gerekir.

Tahliye taahhütnamesinin şarta bağlandığı durumlarda şartın gerçekleşmiş olup olmadığı önemlidir. Şartın gerçekleşmediği durumlarda kiracının mecuru tahliye etme zorunluluğu da bulunmamaktadır.

Tabi ki şartın gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılması itiraza bağlıdır. Örneğin “30 gün boyunca kira ödenmediği takdirde” şeklinde bir koşul var ise ya da “İki kez üst üste kira ödenmediği takdirde” şeklinde bir koşul var ise bu şartların gerçekleşmediğini kiracının iddia ve ispat etmesi gerekecektir.

6. Tahliye Taahhütnamesinin Geçersizliği

Taahhütnamedeki ve kira sözleşmesindeki tarihlerden taahhütnamenin geçersizliği anlaşılıyorsa hakim bunu gözetmelidir. Ancak icra takibi sürecinde bu duruma itiraz etmek gerekecektir.

Tahliye taahhütnamesi şarta bağlanmışsa yine icra sürecinde şartın gerçekleşmediği vurgulanacaktır.

Yasal Aşama aşamasında şartın gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılacaktır.

Kiracının tahliye taahhütnamesi vermesinden sonra tahliye taahhütnamesini geçersiz kılması mümkündür. Bunları, noterden ihtarname veya yetkisiz vekil ile tahhütname imzalattırılması, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin taraf haline getirilmesi olarak sayabiliriz.

İrade sakatlıkları, hile, korkutma, yanıltma nedeniyle iptal yasal süreci açılarak tahliye taahhütnamesinin iptal edilebileceği görüşünde değilim. Benzer şekilde “aile konutu” olarak kullanıldığı kiraya veren tarafından bilinse dahi tahliye taahhütnamesinde kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin imzasının olmaması tahliye taahhütnamesini tek başına geçersizKılmayacaktır. Detaylı bilgi edinmek için “Tahliye Taahhütnamesine Aile Konutu İtirazı ve Eşin İmzası” yazımızı okuyabilirsiniz.

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreci yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için mümkündür.

Genel kira sözleşmelerinde tahliye taahhüdüyle tahliye süreci yapılamayacaktır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8818 Esas ve 2019/5342 Hüküm sayılı 12/06/2019 günlü hükmü)

7. Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Süresi

Tahliye taahhütnamesi geçerlilik süresi tahliye tarihinden itibaren 1 aydır. Taahhütnamenin üzerinde yazan tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmak veya yasal aşama açmak şeklinde müracaatta bulunulmadığı takdirde tahliye taahhütnamesi gereçliliğini yitirir.

Kiraya veren tahliye tarihinden itibaren 1 aylık süre içinde bu sebebe dayalı olarak tahliye süreci başlatacağını kiracıya bildirirse tahliye taahhütnamesinin geçerliliği o kira döneminin sonuna kadar uzayacaktır. (TBK m. 353)

III.

Örnek Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye taahhütnamesi örneği

IV. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Kiracı Tahliye Süreci

Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiraladığı konutu veya işyerini belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt ettiği yazılı belgedir. Taahhüt nedeniyle tahliye süreci için iki yöntem vardır. BunlardanIlkiIcra takibi başlatmakIkincisiIse yasal aşama açmak olacaktır.

Çoğu zaman icra takibiyle süreci başlatmak mantıklıdır. Zira kiracının tahliye emrine itiraz etmemesi hâlinde kiralananı tahliye etmesi gerekir. Bu vaziyette uzun bir yasal aşama sürecine ve masrafa da gerek kalmayacaktır.

Süreçlerin başlatılmasında ve takibinde veya sürece karşı itirazlar için; kira hukuku avukatındandestek almak hem masraf hem de zaman bakımından fayda sağlayacaktır. Çünkü yapılan hataların telafisi olmayabilecektir.

Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye süreci başlatmadan önce tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmadığını tartışmak yerinde olacaktır.

Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması gerekecektir.

Taahhütten kiralananın tesliminden sonra düzenlendiği anlaşımalıdır. Ayrıca taahhütnamenin tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir. Tahliye taahhütnamesi şarta bağlı olarak yapılabilecektir. Ancak tahliye taahhütnamesinde şartın gerçekleştiğini ispat kültefi davacıdadır.

Tahliye taahhütnamesinin boş olarak imzalanması ve sonradan tarih eklenmesi geçerliliğini etkilemez.

Taahhütnamenin anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu, kiracı, yazılı delille ispatlamalıdır.

Tahliye taahhütnamesinde eşin imzasının olmaması da çoğu zaman tartışma konusu olmaktadır. Halbuki kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin taahhütnamede imzasının olması zorunluluğu bulunmamaktadır.

Tahliye taahhütnamesine nedeniyle tahliye süreci yalnızca kiraya veren tarafından başlatılabilir. Malik ve kiraya veren farklı olsa dahi kira sözleşmesinde kiraya veren olarak belirtilen kişinin süreci başlatması mecburidir. Kiracı Tahliye Davası Kimler Açabilir? yazımızdan detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.

V.

Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle İcraya Başvurarak Tahliye Süreci

1. İcra Takibi Başlatmak İçin Süre

Tahliye taahhütnamesinde iki tarih bulunmalıdır. Bunlardan birisi tahliye tarihidir. Diğeri ise tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği tarihtir.

Tahliye taahhütnamesine dayalı icr takibi tahliye tarihinden sonra en geç 1 ay içinde başlatılmalıdır. 1 aylık süre hakdüşürücü süredir.

2.

Tahliye Talepli Takip Talebi

İcra takibi takip talebiyle başlatılır. İcra takibi, kiralananın bulunduğu yer icra dairesinde ve/veya kiracının ikamet adresinde başlatılabilir. Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi başlatırken takip talebinde; kiracının adı soyadı adresi, tahliye taahhütnamesine ilişkin bilgiler ve tahliye talebinde bulunulduğunun yazması gerekecektir.

İcra dairesine takip açarken, harç ve masraf da yatırılması gerekecektir. İcra harç ve masrafları hakkında; Yargı Harçları ve Avanslaryazımızdan ulaşabilirsiniz.

Takip talebiyle, tahliye emrinin örtüşmesi gerekecektir.

Takip talebinde bulunmayan hususlara tahliye emrinde yer verilemez. Tahliye talepli takip talebi hakkında detaylı bilgiye; Tahliye Talepli İcra Takibiyazımızdan ulaşabilirsiniz.

3. Tahliye Emrinin Düzenlenmesi ve Kiracıya Tebliği

Usul ve yasaya uygun tahliye emri ve dayanak belgeleri icra dairesine sunulduktan sonra icra müdürlüğü tahliye emri düzenleyecektir. Bu tahliye emrinin kiracıya tebliği gerekir.

Tebligat Kanunu’nun 10’uncu maddesine göre kiracının adresi olarak bilinen son adres yazılmalıdır. Bu adres kira sözleşmesinde belirtilen adres olacaktır. Tebligatın iade dönmesi halinde icra dairesinden yeniden tebligat gönderilmesi istenecektir.

Borçlunun haricen icra takibini öğrenip, icra müdürlüğüne itiraz etmesi tahliye bakımından sonuç doğurmaz. Bu nedenle borçlu haricen öğrenmeden bahisle itiraz etse dahi ödeme/tahliye emrinin tebliği mecburidir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2021/996 Esas ve 2023/642 Hüküm sayılı 21/06/2023 günlü hükmü)

Tebligatın kiracıya tebliği aşaması oldukça önemlidir.

Zira tebligatın kanuna veya yönetmeliğe aykırı şekilde tebliğ edilmesi kiracıyaicra memur muamelesini şikayethakkı tanır. Tebligat ve tebligatın usulsüzlüğüne dair detaylı bilgiye Tebligat ve Tebligatın Usulsüzlüğüyazımızdan ulaşabilirsiniz.

4. Tahliye Emrine İtiraz

Tebligatın usul ve yasaya uygun olarak tebliğinden sonra kiracı7 günlük süreIçinde tahliye emrine itiraz edebilir. Kiracı itiraz olarak;

• Kira ilişkisine,
• Tarihlerin sonradan doldurulduğuna,
• Kiraya verenin kiralananı kullanmak için süre verdiğine,
• Tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığına,
• Kira sözleşmesinde birden çok kiracı olduğuna,
• İcra takibini başlatan kişinin kiraya veren olmadığına,
• Tahliye taahhütnamesinde belirtilen şartın gerçekleşmediğine,

Itirazlarını ileri sürebilecektir.

Kiracı itirazını, tahliye emrinin gönderildiği icra dairesine yazılı bir dilekçeyle yapabilir.

Kiracının itirazına göre kiraya verenin sürece ne şekilde devam edeceği belli olacaktır. Çünkü itirazda yargılamayı gerektiren hususlar için sulh hukuk mahkemesindeitirazın iptali ve tahliye yasal süreciaçılması gerekecektir. Yargılamayı gerektiren itirazlar yoksa; icra mahkemesindeitirazın kaldırılmasıyasal süreci açılabilecektir.

Kiracının, tarihlerin sonradan doldurulduğuna, imzaya, kira ilişkisine yaptığı itirazlar yargılamayı gerektirecektir. Benzer şekilde taahhütnamede belirtilen şartın gerçekleşip gerçekleşmediğine dair itiraz için de sulh hukuk mahkemesinde yasal aşama açılması gerekecektir.

5.

İcra Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye

Kiracı tarafından yapılan itiraz yargılamayı gerektirmiyorsa, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması İİK 272 ve devamı maddelerince sağlanabilecektir. İcra yargı makamı kural olarak şekli inceleme yapacaktır. Yalnızca yazılı belgelere göre hüküm kurar. İtirazın kaldırılması ve tahliye yasal süreci duruşmalı olarak görülecektir.

Eğer kiracı itirazının haklı olduğunu ispata elverişli yazılı delillerle haklılığını ispat ederse, davanın reddine hüküm verilecektir. Kiracı itirazını ispat edemediği takdirde itirazın kaldırılmasına hüküm verilir. Gerekçeli kararın icra dairesine sunulmasıyla takibe devam olunur. Kiracıya ayrıca bir tahliye emri gönderilmesi gerekmez.

Ancak çoğu icra dairesi, gerekçeli kararın kiracıya tebliğ edilip edilmediğini ve üzerinden on günlük sürenin geçip geçmediğini araştırmaktadır.

İcra mahkemesinden verilen itirazın kaldırılması ve/veya itirazın kaldırılması ve tahliye kararının icrası için kararın kesinleşmesi beklenmez. Hatta öyle ki, Yargıtay’a göre icra mahkemesinin tahliye taahhütnamesi nedeniyle verdiği kararlara karşı tehiri icra da mümkün değildir. Çünkü icranın geri bırakılması -tehiri icra- ancak İcra ve İflas Kanunu’nun 36’ıncı maddesi mucibince mümkündür. Tahliye taahhütnamesine karşı itirazın kaldırılması usulünü düzenleyen İcra ve İflas Kanunu 272’inci ve devamı maddelerinde tehiri icra için bir atıf maddesi bulunmamaktadır.

Tahliye Kararlarına İcranın Geri Bırakılmasıyazımızdan detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.

6. Sulh Hukuk Mahkemesinde İtirazın İptali ve Tahliye

Kiracının tahliye emrine karşı süresinde yaptığı itiraz yargılamayı gerektirmekteyse davanın sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekecektir. Ancak kira uyuşmazlıklarından dolayı açılacak davalardan önce yasal aşama koşulu arabuluculuk sürecinin yerine getirilmesi gerekmektedir.

Kira uyuşmazlıklarında yasal aşama koşulu arabulucuk 1 Eylül 2023 tarihinden sonra uygulanmaya başlanmıştır. İcra ve İflas Kanunu’nun 269’uncu ve 272’inci maddelerinde belirtilen itirazın kaldırılması ve tahliye davaları dışındaki bütün itilaflarda, yasal aşama açmadan önce, arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculukyazımızdan detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.

Kiracının, tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz etmesi, tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğuna itiraz etmesi gibi yargılamayı gerektiren hususlarda sulh hukuk yargı makamı görevlidir. Sulh hukuk yargı makamı, basit yargılama usulünetabi olarak yargılama yürütür. Medeni usul hukukunda yargılamaya hakim ilkelerbu davanın görülmesinde de dikkate alınır.

Tahliye taahhütnamesinde kiracı tarafından imzaya itiraz edilmişse ispat külfeti davacı-kiraya verendedir. Kiracının imza örneklerinin alınması yönünde zorlama yapılamayacaktır.1

Sulh hukuk mahkemesinin davacıyı haklı görmesi halinde, itirazın iptaline ve tahliyeyehüküm vermesi gerekecektir.

Sulh hukuk mahkemesinin kiracının tahliyesine dair verdiği kararların kesinleşmesi gerekmez. Yani alacaklı gerekçeli hükmü icra dosyasına sunarak icra takibine devam edebilir. Alacaklı mahkemenin kararıyla yeni bir icra takibi de başlatabilir.

Aleyhine sulh hukuk mahkemesinden tahliye hükmü çıkan kiracıysa; tehiri icra talepli istinaf başvurusunda bulunarakicranın geri bırakılmasısüreci başlatabilecektir. Sulh hukuk mahkemesinin tahliye hükmüne karşı icranın geri bırakılması hükmü alınmışsa istinaf incelemesi sürecince kiracı tahliye olunmayacaktır.

7.

Tahliye Emrine İtiraz Edilmezse veya Tahliye Hükmü Kesinleşirse Tahliye Süreci

Kiracının tahliye tarihine itiraz etmemesi hâlinde; kiracının kiralananı 15 gün içinde tahliye etmesi gerekmektedir. Ancak kiracı kendi rızasıyla tahliye etmezse; icra dairesine talepte bulunularak tahliye için gün alınmalıdır. Çoğu icra dairesi doğrudan tahliyeye gitmek yerine kiracıya tahliye için tekrar gün vermektedir. Bu uygulamanın yasal dayanağı olmasa da kiracının kiralananı kendisinin tahliye etmesi masraf açısından kiraya verenin lehinedir.

Tahliye taahhütnamesine itiraz edilmezseMahkemeden / hakimden ayrıca hüküm alınmaksızınTahliye sağlanabilecektir.Yargı Mercii hükmü olmadanKiracının tahliyesinin tek istinası tahliye taahhütnamesidir.

Kiracıya verilen süreye rağmen tahliye etmemesi hâlinde kiralanan cebren boşaltılır ve vaziyet icra memurunca tutanak altına alınır.

Kiracının eşyaları lisanslı yediemin deposuna götürülür. Yapılan tüm masraflardan kiracı sorumlu olacaktır. Ancak bunların peşinen alacaklı tarafından ödenmesi gerekir.

II. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Yasal Aşama Açarak Tahliye Süreci

1.

Arabuluculuk Süreci

Kiraya veren, icraya başvurmak yerine tahliye taahhütnamesi nedeniyle yasal aşama açarak da tahliye süreci başlatabilecektir. Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihi geçmesine rağmen kiracının kiralananı tahliye etmemesi hâlinde kiraya veren 1 aylık kesin süre içinde önceliklekira uyuşmazlığı arabuluculuksürecine başvurmalıdır.

Arabulucuk süreci, yasal aşama koşulu olup; mecburi arabuluculuk sürecinin yapılmadan doğrudan yasal aşama açılması davanın usulden reddine neden olacaktır.

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamadığı takdirde, kiraya verenin kiralananın bulunduğu yer veya kiracının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinde tahliye yasal süreci açması mümkündür.

2. Sulh Hukuk Mahkemesinde Yasal Aşama Süreci

Sulh hukuk mahkemesinde yasal aşama, yasal süreç dilekçesiyleaçılacaktır. Davada, kira sözleşmesinin feshi, kiralananın geri verilmesi / tahliyesi talep edilmelidir.

Davada ispat külfeti davacıdadır. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarının varlığı ve diğer hususları davacı kiraya veren ispat edecektir. Buna karşın davalı kiracı tahliye taahhütnamesine dayalı itirazlarını en geç cevap dilekçesiyle ileri sürmelidir.

Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye davasında; kiralanının bulunduğu yer veya kiracının ikametinin bulunduğu yerdeki sulh hukuk yargı makamı yetkilidir.

Yasal Aşama değeri, kiralanın bir yıllık kira bedeline göre tespit edilecektir. Yasal Aşama değeri, hem hüküm ve ilam harcının peşin ödenen kısmı açısından hem de davayı kaybeden tarafın ödeyeceği bakiye hüküm ve ilam harcı ve vekalet ücreti açısından önemlidir.

Harcın eksik olarak hesaplanıp yatırılması yasal aşama sürecinin uzamasına neden olacaktır.

Yasal Aşamabasit yargılama usulüne göre ilerleyecektir. Bu nedenle iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağı yasal aşama ve cevap dilekçeleriyle başlayacaktır. Dilekçelerin teatisinden sonra tahkikata geçilecektir. Tahkikat aşamasında deliler değerlendirilecek ve sözlü yargılamaya geçilecektir.

Araştırılması gereken başka bir husus yoksa hakim hükmünü verir. Hakim duruşmada kısa hükmünü açıkladıktan sonra gerekçeli kararını yazar.

Tahliye taahhütnamesinin boş olarak verildiği iddiası kiracı tarafından ispatlanmalıdır. Bu iddiananın ispatında tanık dinlenmez. Yazılı delil aranır.

Ayrıca yemin deliline de dayanılabilir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/8307 Esas ve 2023/168 Hüküm sayılı 21/02/2023 günlü hükmü.)

Taahhütnamenin baskı ile alındığına dair de yemin deliline dayanılabileceği yönünde hükümler da mevcuttur.23Aksi yönde bam hükmü.4

Taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlendiğine ilişkin iddia; davalı tarafından ispatlanmalıdır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/975 Esas ve 2021/1108 Hüküm sayılı 28/09/2021 günlü hükmü)

Tahliye taahhütnamesinde eşin imzasının olmadığı veya kiralananın aile konutu olarak kullanıldığı şeklindeki itiraz dinlenmez. Aile mahkemesinde tespit yasal süreci açılması da bekletici mesele yapılmaz. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/4794 Esas ve 2018/11923 Hüküm sayılı 02/05/2018 günlü hükmü) Detaylı bilgi için; Tahliye Taahhütnamesine Aile Konutu İtirazı ve Eşin İmzası

Davalı, tahliye taahhütnamesindeki tahliye tarihinden sonrasına ilişkin yeni bir kira sözleşmesi yapıldığını ispatlarsa davanın reddine hüküm verilecektir.

Sulh hukuk mahkemesinin kira sözleşmesinin feshi, ve tahliye yönündeki kararının icrası için kesinleşmesi gerekmeyecektir.

Bu nedenle hüküm ilamlı icra takibine konu edilebilecektir. Ancak kiracı icranın geri bırakılması talepli olarak istinafa başvurabilecektir. Bunun akabinde; icranın geri bırakılması sürecini tamamlayarak istinaf süresince tahliye kararının icrasını durdurabilecektir.

Detaylı bilgi için İtirazın İptali ve Tahliye Davasıyazımızı okuyabilirsiniz.

III. Tahliye Taahhüdünün Yerine Getirilmemesi Nedeniyle Uğranılan Zarar

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, “Belirtilen günde gayrimenkulü tahliye etmediğim takdirde bundan doğacak her türlü yasal sorumluluklara katlanmayı beyan ve taahhüt ederim” şeklinde beyana rağmen tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte çatılı işyeri niteliğindeki mecuru tahliye etmeyen kiracı aleyhine ödenek şartlarının oluştuğuna hükmetmiştir.

Söz konusu kararda davacı kiraya veren kiracıya ihtarname göndererek söz konusu mecurun üçüncü bir kişiye kiraya verildiğini tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte tahliye etmek için hazırlıklara başlaması aksi takdirde zarardan ve kira farkından dolayı kiracıyı sorumlu tutacağını bildirmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tahliyenin taahhüt edildiği tarih ile; yasal aşama yolu ile tahliye edildiği tarihler arasında yoksun kaldığı kira gelirinin tazmininin gerektiği yönünde hüküm kurmuştur.5

Sonuç Yerine

Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye sürecine icra takibiyle başlamak mantıklıdır. Çünkü kiracının itiraz etmemesi hâlinde uzun ve masraflı bir yasal aşama sürecine girmeye lüzum kalmayabilecektir. Hatta öyle ki; yargı mercii hükmü olmaksızın kiracının tahliyesinin sağlanabileceği tek yol budur.

Ancak duruma göre, yasal aşama koşulu arabuluculuk başvurusundan sonra sulh hukuk mahkemesinde deitirazın iptali ve tahliye yasal süreciaçabilecektir. Koşulları varsa icra mahkemesindeitirazın kaldırılmasıyasal süreci da mümkündür. Önemli olan hususHer iki sürecin de en geç 1 aylıkKesin süre içinde başlatılmasıdır.

Yasal süreçlerin takibinde uzmanlığı, uyuşmazlıkların çözümü olan avukatlardan destek almanızı tavsiye ederim. Tahliye taahhütnamesi hakkında bilgi edinmek için avukatlık büromuzu arayabilirsiniz.

Dipnotlar

1. Bölge Adliye Yargı Makamı 6.

   Hukuk Dairesi 2023/4892 Esas ve 2024/74 Hüküm sayılı hükmü. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7122 Esas ve 2017/17145 Hüküm sayılı 06/12/2017 günlü hükmü. Hukuk Genel Kurulu 2017/12-708 Esas ve 2018/1152 Hüküm sayılı 30/05/2018 günlü hükmü.

   Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/2907 Esas ve 2021/4168 Hüküm sayılı 07/04/2021 günlü hükmü.↩︎

2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/475 Esas ve 2017/1536 Hüküm sayılı 24/01/2017 günlü hükmü↩︎
3. Bölge Adliye Yargı Makamı 6. Hukuk Dairesi 2023/512 Esas ve 2024/37 Hüküm sayılı 19/01/2024 günlü hükmü↩︎
4. Bölge Adliye Yargı Makamı 23.

   Hukuk Dairesi 2022/4127 Esas ve 2023/452 Hüküm sayılı 03/03/2023 günlü hükmü↩︎

5. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/6-1291 Esas ve 2021/1412 Hüküm sayılı 16/11/2021 günlü hükmü. * Karara konu mecur okul binasının zemin katıdır. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kiralanan taşınmazın okul niteliğinde olduğu, bu nedenle her zaman kiraya verilemeyeceği, bu vaziyette mahkemece, kiralananın ne kadar süre ile kiraya verilebileceği bir başka anlatımla makul süre belirlenerek ödenek hesabının buna göre yapılması gerektiği, direnme kararının bu değişik gerekçe ile bozulması gerektiği görüşü ile, mahkemece kiralananda keşif yapılarak tahliye taahhüdü tarihi ile tahliye tarihi arasında hangi bedel ile kiraya verileceğinin belirlenerek buna göre tazminata hükmedilmesi gerektiği, direnme kararının ilave gerekçe ile bozulması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüşler yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.↩︎

Son Güncelleme: 20 Mart Memduh Remzi BAL

, Barosu’na 51620 sicil numarası ile kayıtlı avukattır. 10 yılı aşkın süredir yasal uyuşmazlıkların çözümünde aktif rol almaktadır. Aynı zamanda Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı'na 41140 sicil numarası ile kayıtlı arabulucudur.

Tüm Yayınları

Sorunuz mu var? Hemen iletişime geçin.

Info@ballawfirm. com