Sözlü kira sözleşmesi, taraflarca yazılı olarak yapılmayan sözleşme anlamı taşır. Kira sözleşmesi şekil şartına tabi değildir. Bu nedenle sözlü kira sözleşmesi hukuken geçerlidir.
İçerik- I. Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli Midir?
- II.
Sözlü Kira Sözleşmesinin İspatı
- Senetle İspat Bakımından Parasal Sınır
- Tahliye Talepli İcra Takibinde Sözlü Kira Sözleşmesine Dayanılarak İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası
- II. Sözlü Kira Sözleşmesinde Kira Artışı Nasıl Yapılır?
- III. Sözlü Kira Sözleşmesinin Süre Bakımından Etkisi
- IV. Sözlü Kira Sözleşmesinin Kira Bedelinin Ödeme Zamanı Bakımından Etkisi
I.
Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli Midir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu maddesine göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ila 356’ncı maddeleri arasında konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması hususu düzenlenmiştir. Kanunumuzda kira sözleşmeleri için herhangi bir şekil koşulu bulunmamaktadır. Yazılı olarak yapılabileceği gibi sözlü olarak da yapılabilmektedir.
Nihayetinde kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşılması yeterlidir.1
Bu nedenle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı olma zorunluluğu yoktur. Sözlü kira sözleşmeleri de geçerlidir
II. Sözlü Kira Sözleşmesinin İspatı
İspatın konusunu, tarafların üzerinde anlaşamadıkları ve uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek çekişmeli vakıalar oluşturur. HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190’ıncı maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan yasal sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.
Yasanın belirli delillerle ispatını emrettiği hususlar başka delillerle ispat edilemez.
Sözlü kira sözleşmesinin ispatında yazılı delil, (yazılı kira sözleşmesi), ikrar, delil başlangıcı ve tanık delilleri değerlendirilecektir.
Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin miktarını ispat külfeti kiraya verene düşer. Kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise kiracıya düşer.2Sözlü kira sözleşmesinin ikrarı kira ilişkisini tartışmalı vaka olmaktan çıkarır.3
Kiraya verenin talep ettiği yıllık kira bedeli, senetle ispat sınırının üzerinde ise; kira bedelini, kesin delille ispatlamak zorundadır. Kesin delille kanıtlanmadığı takdirde ise, kiracının kabulünde olan kira bedeli esas alınmalıdır. Bununla beraber kiracı da kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması hâlinde, kira borcunu ödediğini kesin delille ispat etmelidir.
Senetle İspat Bakımından Parasal Sınır
2024 yılı güncel senetle ispat sınırı23.450-TL’dir.
Kira uyuşmazlıklarında ise sulh hukuk mahkemesinde görülen yasal aşama değeri yıllık kira miktarı üzerinden hesaplanacaktır. Bu nedenle yıllık kira miktarının 23.450-TL’nin altında olması halinde kira ilişkisi ve kira bedeli tanıkla ispat edilebilecektir. Ancak üstünde olması halinde halinde ise yazılı delille ispatlanabilecektir.
Kira ilişkisini inkar eden tarafça verilen veya gönderilen ancak tam olarak ispata elverişli olmayan deliller yazılı delil başlangıcı sayılabilecektir. Bu vaziyette kiraya verenin tanıkla ispatta bulunması mümkündür.
Sözlü kira sözleşmesine dayalı olarakkira alacağı, kiracının tahliyesiveitirazın iptali ve tahliyedavalarında yukarıdaki kurallar geçerlidir.
Tahliye Talepli İcra Takibinde Sözlü Kira Sözleşmesine Dayanılarak İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin icra takibindesözlü kira sözleşmesine dayanılabilecektir.
Borçlu-kiracının ödeme veya tahliye emrine itiraz ederken kira sözleşmesini açık ve kesin olarak reddetmesi gerekmektedir.
Aksi takdirde kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacaktır. (İİK m. 269) Bu husus sözlü kira sözleşmeleri için de geçerlidir. İcra takibine itirazında sözlü kira ilişkisini inkar etmeyen borçlu kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacaktır. İcra mahkemesinde ayrıca kira ilişkisinin varlığının ispatı aranmayacaktır.4Ayrıca kiracı-borçluitirazın kaldırılması ve tahliye davasındaitiraz sebepleriyle bağlıdır. (İİK m. 63)
Benzer kural kiralanan taşınmazların süresinin bitmesi nedeniyle tahliye takibinde de geçerlidir. Konut ve çatılı işyeri kiraları için örnek 14 takibi yalnızca yazılı tahliye taahhütnamesiyle yapılabilecektir.
Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin sözlü olma ihtimali yoktur. Ayrıca bu takip için kira sözleşmesinin sunulması da gerekmeyecektir.
Tahliye talepli ilamsız icra takibine karşı borçlu-kiracının kira ilişkisini inkar etmesi hâlinde davanın sulh hukuk mahkemesindeitirazın iptali ve tahliye yasal süreciolarak açılması gerekecektir. Çünkü yargılamayı gerektiren hususlar için icra mahkemesinden itirazın kaldırılması talep edilemez.
II. Sözlü Kira Sözleşmesinde Kira Artışı Nasıl Yapılır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin her dönem artırılması tarafların bu hususta yazılı anlaşmasına bağlıdır.
Eğer taraflarca kira bedelinin artırılacağına dair yazılı anlaşma yoksa kiracının kira bedelini artırması mecburi değildir. Sözlü kira sözleşmelerinde kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir. (TBK m. 344/2) Yani sözlü kira sözleşmesinde her dönem kira bedelinin artışı içinkira tespit yasal süreciaçılması gerekecektir.
Sözlü kira sözleşmeleri belirsiz süreli sözleşmelerdir.5Eğer taraflar arasında kiranın başlangıç tarihi hususunda bir anlaşmazlık yoksa, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren; yeni kira döneminden en az 30 gün önce davayı açmalı veya davayı açacağına ilişkin ihtarname göndermelidir.6
Özetle taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yoksa kiracının kira artışı yükümlülüğü bulunmamaktadır.
III. Sözlü Kira Sözleşmesinin Süre Bakımından Etkisi
Sözlü kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesidir. Buna göre konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından kira sözleşmesinin belirsiz olmasına ilişkin etkiler sözlü kira sözleşmeleri bakmından da geçerlidir.
Sözlü kira sözleşmesiyle akdedilmiş bir kiralanan nedeniyleihtiyaç nedeniyle tahliye yasal süreciaçmadan önce ihtarname gönderilmesi mecburidir.
Bununla beraber sözlü kira sözleşmesi10 yıllık kiracının tahliyesi bakımındanda önemlidir. Öncesinde sözlü kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesi olduğundan bahsetmiştik. Bu nedenle on yıllık sözleşme süresinin bitim tarihinden en geç 3 ay içinde ihtarname gönderilerek 6 aylık sürelere uygun olarak sözleşme bildirim yoluyla feshedilebilecektir.
IV. Sözlü Kira Sözleşmesinin Kira Bedelinin Ödeme Zamanı Bakımından Etkisi
Sözlü kira sözleşmesinde kiranın ne zaman ödeneceği kararlaştırılmamış olabilir.
Kararlaştırılmış olsa bile ne zaman ödeneceği kiraya veren tarafından ispatlanması gerekmektedir.7İspatlanamadığı takdirde veya taraflar arasında kira ödeme zamanı kararlaştırılmaması ihtimalinde Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerinde ifa zamanına ilişkin maddesi uyarınca kiracı, kira bedeliniHer ayın en geç son gününe kadarÖdemekle yükümlüdür.
Dipnotlar- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/1374 Esas 2024/1335 Hüküm ve 05/03/2024 günlü hükmünde“Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar.”Hükmüne yer vermiştir.↩︎
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/5299 Esas ve 2019/7393 Hüküm sayılı 02/10/2019 günlü hükmü↩︎
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2019/6-2 Esas ve 2022/242 Hüküm sayılı 03/03/2022 günlü hükmü↩︎
- Yargıtay 8.
Hukuk Dairesi’nin 2019/201 Esas, 2019/1449 Hüküm günlü hükmü↩︎
- ↩︎
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4779 Esas, 2018/193 Hüküm ve 16/01/2018 günlü hükmü↩︎
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2019/201 Esas, 2019/1449 Hüküm sayılı ve 14/02/2019 günlü hükmü↩︎
Gökçe ARAL, Barosu’na 94284 sicil numarası ile kayıtlı bir avukattır. 2023 yılında Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden mezun olmuştur. Hukuk fakültesindeki eğitim sürecinde öğrenci değişim programlarıyla 2021 yılında Hamburg’ta ve 2022 yılında Strazburg’ta hukuk bürolarında staj yapmıştır.
Tüm YayınlarıSorunuz mu var?
Hemen iletişime geçin.
Info@ballawfirm. com