Yasal itilaflarda hak kayıplarının önüne geçebilmek adına yasal süreçlerin titizlikle takip edilmesi gerekmektedir. Bu yazımızda konuyla ilgili bilmeniz gereken temel yasal esasları derledik.

Hukuk Büromuz

• Ehlibeyt Mah. Ceyhun Atuf Kansu Cd. No:112 D:30, Cevat Muratal İş Merkezi, Balgat, /

Yazı İçeriği:

1. Riskli Yapı Nedir?

2. Riskli Yapı Tespitinin Sonuçları Nelerdir?

3. Riskli Yapı Tespiti Niçin ve Nasıl Yapılır?

4. Riskli Yapı Tespitine İtiraz

   1. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi

   2. Riskli Yapı Tespitine Kimler İtiraz Edebilir?

   3. Riskli Yapı Tespitine Karşı Nereye İtiraz Edilir?

   4. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Yolunda Usul ve Süreç

5. Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davası

   1. Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı İptal Davası Açma Süresi

   2. Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davasında Yürütmenin Durdurulması Kararı

   3. Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davasında Davalı - Husumet Sorunu

   4. Riskli Yapı Tespitinin İptali Davasına Diğer Maliklerin Katılımı

   5. Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davasında Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre

6. Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi ve Sonuçları

7. Kiracılar ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri vasıtasıyla İtiraz veya İptal Davası Yoluna Başvurulması

Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunumuzun 1.

Maddesinin d. Bendinde tanımlanmıştır.

Tanıma göre bir yapı hakkında riskli yapı tespiti gerçekleştirilebilmesi için o yapının:

1. Ekonomik ömrünü tamamlamış olması ya da

2. Yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığının ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmiş olması gerekmektedir.

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanunumuz ve 6306 sayılı yasanın uygulama yönetmeliği hükümlerine uygun olarak gerçekleştirilir.

Riskli Yapı Tespitinin Sonuçları Nelerdir?

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde, ilgili idari merciler vasıtasıyla yıkım işlemlerine başlanır ve öncelikle maliklere yıkım ve tahliye bildirimi gönderilir. Bu anlamda 6306 sayılı Yasanın Uygulama Yönetmeliğinin 8.

Maddesi uyarınca tahliye ve yıkım işlemleri için ilgililere 60 günlük süre verilir. Bu süre içerisinde yıkım işlemlerinin yürütülmemiş olması halinde ise 30 günlük ek süre verilerek ilgili yapı idare vasıtasıyla yıktırılır.

Riskli Yapı Tespiti Niçin ve Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti gerçekleştirilmesine ilişkin olarak taşınmaz maliki veya birden çok malik bulunması halinde maliklerden herhangi birisi vasıtasıyla müracaatta bulunulabilir.

6306 sayılı Yasanın 3. Maddesine göre riskli yapıların tespiti, uygulama yönetmeliğinde belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri vasıtasıyla; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı vasıtasıyla lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç, Bakanlık veya İdareye bildirilir.

Riskli yapı tespitinde görev alabilecek kişi ve kurumlar 6306 sayılı Kanunumuzun 6. Maddesinde sayılmıştır, bunlar:

• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,

• Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri ve Bakanlık vasıtasıyla yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri,

• Bakanlıkça lisanslandırılan kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler, sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler,

• Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren STK'lar,

• Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetim kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları,

• İnşaat, Jeoloji ve Jeofizik mühendisleri odalarına usulüne uygun büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlardır.

Lisanslı kurum ve kuruluşlar, ülke genelinde herhangi bir alan ile sınırlı olmaksızın riskli yapı tespiti yapabilirler.

Uygulamada riskli yapı tespitine ilişkin işlemlerin lisanslı özel firmalar aracılığıyla gerçekleştirildiği görülmektedir.

Riskli yapı tespit müracaatında aşağıdaki belgelerin ibraz edilmesi gerekmektedir:

• Güncel tapu durumunu gösterir belge,

• Kimlik fotokopisi,

• Müracaat dilekçesi ve

• Müracaat vekaleten gerçekleştirilecekse 6306 sayılı yasaya ilişkin riskli yapı müracaatı yapma yetkisinin mevcut olduğu bir vekaletname

Kural olarak her yapı için yalnızca bir adet riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir. İtiraz yolu ya da yargı hükmü sonucunda yeniden riskli yapı tespit raporu tanzim edilmesinin gerekmesi ya da riskli yapı tespit raporunun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmiş olması ve yapının risk durumunu etkileyebilecek kasıtlı bir müdahale dışında somut bir olgunun gerçekleşmiş olması halleri, bu kuralın istisnasıdır.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Bakanlık veya diğer ilgili İdare vasıtasıyla yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı malikler, maliklerin mirasçıları veya bu kişilerin kanuni temsilcileri vasıtasıyla süresi içerisinde itiraz edilebilmektedir. Bu itirazlar 6306 sayılı Yasa ve uygulama yönetmeliği uyarınca teşkil edilecek olan teknik heyetler vasıtasıyla incelenir ve karara bağlanır.

Riskli yapı tespiti, ilgili tapu müdürlüğü vasıtasıyla işlenen şerh ile birlikte hak sahiplerine tebliğ edilir. Maliklere yapılacak olan tebligatta riskli yapı tespitine ilişkin itiraz süresi ve itiraz merci ile, bahsi geçen tespite ilişkin olarak itiraz yoluna başvurulmaması halinde meydana gelecek sonuçlar bildirilir.

Riskli yapı tespitine ilişkin vaziyet, kendilerine bildirildikten sonra hak sahipleri vasıtasıyla itiraz yoluna başvurulabileceği gibi iptal yasal süreci yoluna da başvurulabilir. Ancak itiraz yoluna başvurulması akabinde itirazın reddedilmesi halinde de iptal yasal süreci açılabilecek olduğundan dolayı, kentsel dönüşüm avukatı vasıtasıyla öncelikle iptal davasına nazaran çok daha hızlı sonuçlanan itiraz yoluna başvurulması tavsiye edilmektedir.

A) Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi

Riskli yapı tespitine ilişkin olarak gerçekleştirilecek tebligatın ilgililere ulaşması akabinde 15 günlük süre içerisinde itiraz edilmesi gerekmektedir. Ancak süreye ilişkin bu hususun, ilgililere yapılacak olan tebligatta açıkça belirtilmiş olması gerekmektedir. Aksi takdirde, 6306 sayılı Yasa ve bu yasanın uygulama yönetmeliğine aykırı olacak şekilde 15 günlük süre bildirilmeksizin yapılan riskli yapı tespit bildiriminin usulüne uygun olduğundan söz edilemeyeceğinden dolayı, 15 günlük sürenin de başlamış olduğundan bahsedilemez.

B) Riskli Yapı Tespitine Kimler İtiraz Edebilir?

Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri, yapı malikleri vefat etmişse mirasçıları ya da onların kanuni temsilcileri vasıtasıyla itiraz edilebilir.

İtirazı incelemeye yetkili idare, itiraz yoluna süresinde başvurulmuş olup olmadığını ve itiraz yoluna başvuran kişilerin itirazda bulunmaya yetkili olup olmadıklarını inceler ve yapı maliki vasıtasıyla yapılmamış ya da yapı malikinin vefat etmiş olduğu hallerde, yapı malikinin mirasçıları vasıtasıyla yapılmamış olan itirazları işleme almaz.

C) Riskli Yapı Tespitine Karşı Nereye İtiraz Edilir?

Riskli yapı tespitine karşı yapılacak olan itirazlar, riskli yapı tespitine konu olan taşınmazın bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılmış olması halinde ilgili İdareye gerçekleştirilir. Burada "Müdürlük" ifadesinden kasıt, 6306 sayılı Kanunumuzun uygulama yönetmeliğinin 3. Maddesinin 1. Fıkrasının d.

Bendi uyarınca Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olan illerde bu müdürlük, diğer illerde ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'dür.

Bunun yanında, https://ebasvuru. csb. gov. tr/adresinden e-devlet ile giriş yapılarak da riskli yapı tespitine elektronik başvuru yoluyla itiraz gerçekleştirilebilmektedir.

D) Riskli Yapı Tespitine İtiraz Yolunda Usul ve Aşama

Riskli yapı tespitine ilişkin itirazlar, 6306 sayılı Kanunumuzun uygulama yönetmeliğinin 9. Maddesi hükmüne uygun olarak teşkil edilecek olan teknik heyet vasıtasıyla incelenir. Teknik heyet, riskli yapı tespit raporunu yalnızca yapılmış olan itiraz ile bağlı olmaksızın, teknik yönden büyün unsurları ile inceler yönetmeliğin Ek-2. Maddesinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara uygun olarak hazırlanmış olup olmadığını denetler.

Raporda teknik yönden bir eksikliğin tespit edilmesi halinde, eksik hususların giderilmesi için riskli yapı tespit raporunu lisanslı kurum veya kuruluşa gönderir ve eksikliklerin tamamlanması akabinde yapının riskli olup olmadığına dair nihai kararını verir.

Gerekli görülmesi halinde teknik heyet vasıtasıyla itiraza konu yapıya ilişkin olarak yerinde inceleme yapılır. İtiraz üzerine yapının riskli olup olmadığına ilişkin olarak verilecek olan nihai hüküm, yapının riskli yapı tespitinin ilk yapıldığı tarihteki durumuna ve özelliklerine göre verilir. İtiraz üzerine verilen nihai hüküm riskli yapı tespitine ilişkin itirazda bulunan malike bildirilir. Heyet vasıtasıyla gerçekleştirilen itiraz incelemesi üzerine verilen nihai hüküm sonucunda risklilik durumunun değişmesi halinde hüküm Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına da gönderilir.

Riskli yapı tespitine yönelik gerçekleştirilen itirazın da reddedilmesi halinde, taşınmazın riskli yapı olmadığı iddiasında bulunan malik vasıtasıyla idare yargı makamı nezdinde idari işlemin iptali yasal süreci açılması bahsi geçen olacaktır.

Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davası

İdare hukuku bahsi geçen olduğunda, özel hukuk ile ceza hukukunun aksine yoğun bir yasal aşama çeşitliliğinden bahsedilememektedir.

İdare hukukunda iptal yasal süreci, tam yargı yasal süreci ve idari sözleşmelerden kaynaklanan yasal süreçler bahsi geçendur. Ancak nitelik itibariyle sınırlandırılmış olsa da, bazı istisnai haller haricinde idarenin her türlü işlem ve eylemlerinden kaynaklı sorumluluğu mevcuttur ve bu işlem ve eylemlere karşı idari yargıda yasal aşama açılabilir.

Riskli yapı tespiti de bir idari işlemdir ve riskli yapı tespitine ilişkin olarak da 30 günlük yasal aşama açma süresi içerisinde idari işlemin iptali yasal süreci açılabilmektedir.

İptal davasını inceleyen idare yargı makamı vasıtasıyla riskli yapı tespit raporunda usule veya esasa aykırılık tespit edilirse, raporun iptaline hüküm verilir; ancak riskli yapı tespit raporunun hukuka uygun olduğuna kanaat getirilecek olursa, iptal yasal süreci reddedilir. İdare mahkemesinin iptal davasına ilişkin olarak vereceği ret hükmü istinaf yoluyla yetkili bölge adliye mahkemesine gönderilebilir.

A) Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı İptal Davası Açma Süresi

Riskli yapı tespit raporuna karşı idare yargı makamı nezdinde iptal yasal süreci açma süresi, 6306 sayılı kanunumuzun 6. Maddesinin 9.

Fıkrasında yer alan açık hüküm gereği: 30 gündür. Bu husus, genel iptal yasal süreci süresi olan 60 günlük süre ile çelişkili olduğundan dolayı gözden kaçabilmekte ve vatandaşların hak kaybına yol açma verebilmektedir.

Aslında 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunumuza göre kural olarak iptal yasal süreci açma süresi 60 gündür. Ancak riskli yapı tespitine ilişkin olarak iptal yasal süreci açma süresi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunumuzun uygulamasından kaynaklı bir husus olmasından kaynaklı olarak, 6306 sayılı Kanunumuzun 6. Maddesinin 9.

Fıkrasında yer alan hüküm gereği tebliğ tarihinden itibaren30 günOlarak uygulanmaktadır.

Riskli yapı tespitine karşı iptal yasal süreci açma süresinin başlangıcı, rapora itiraz süresi içerisinde itiraz edilmemişse, raporun tebliğinden itibaren dikkate alınır. Ancak rapora itiraz edilmişse ve teknik heyet vasıtasıyla itiraz üzerine gerçekleştirilen inceleme sonucunda itiraz reddedilmişse, teknik heyetin verdiği ret kararının tebliğinden itibaren 30 günlük süre sayılacaktır. Burada tebligat sürecinin usulüne uygun olarak gerçekleştirilmiş olup olmadığı hususu da sürelerin tespiti açısından büyük önem taşımaktadır.

B) Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davasında Yürütmenin Durdurulması Hükmü

İdari yargıda yürütmenin durdurulması hükmü: Bir idari işlemin uygulanmasının ve yasal sonuçlarının, devam eden yargılama süresince yargı mercii vasıtasıyla durdurulması anlamına gelen ve İdari Yargılama Usulü Kanunumuzun 27. Maddesinde düzenlenmiş olan yasal müessesedir. 6306 sayılı Kanunumuzun eski düzenlemesinde yer alan ve riskli yapı kararlarına ilişkin olarak, idare yargı mercileri vasıtasıyla yürütmenin durdurulmasına hüküm verilemeyeceğine dair hüküm, Anayasa Yargı Makamı vasıtasıyla 27.02.2014 tarihinde verilmiş olan 2012/87 E.

Ve 2014/41 K. Sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Dolayısıyla bu davalarda da yürütmenin durdurulması koşulları oluşmuşsa, yargı mercii vasıtasıyla yürütmenin durdurulmasına hüküm verilebilmektedir.

Ancak riskli yapı tespit raporuna karşı açılacak olan iptal davasının açılması, İdari Yargılama Usulü Kanunumuzun 27. Maddesi gereğince yıkım işlemleri açısından yürütmeyi kendiliğinden durdurmamaktadır.

Bu nedenle mutlaka, olası bir yıkım işleminin gerçekleştirilmemesi ve iptal yasal süreci bitene dek ötelenmesi amacıyla iptal davasına bakmakla yetkili ve görevli olan mahkemeden yürütmenin durdurulmasına ilişkin hüküm kurulması talep edilmelidir. Aksi takdirde riskli yapı tespit raporunun iptaline ilişkin idari işlemin iptali yasal süreci devam edecek olsa dahi, yıkım sürecinin yürütmesi devam edecek ve istenmeyen sonuçlarla karşılaşma ihtimali bahsi geçen olabilecektir.

Tabii, mevzuatta öngörülmüş olan 60+30 günlük sürelerin sonunda yıkımın masrafları arsa sahiplerine ait olmak üzere idare vasıtasıyla gerçekleştirileceği hususu düzenlenmiş ise de, uygulamada genellikle yıkım için verilen 60+30 günlük sürelerin aşılmasına rağmen idare vasıtasıyla yıkımın gerçekleştirilmediği gözlemlenmektedir. Ancak yine de bu vaziyet riske edilmemeli ve mutlaka yürütmenin durdurulması talep edilmelidir.

İdari Yargılama Usulü Kanunumuzun 27. Maddesi uyarınca yürütmenin durdurulmasına hükmedilebilmesi için, telafisi güç ve imkansız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir.

Bu ifadeden açıkça anlaşılabileceği üzere, riskli yapı kararının yürütmesinin durdurulabilmesi için, yasal aşama dilekçesinde çok ciddi beyanlarda bulunulmalı ve yasal aşama dilekçesinde sunulan eklerle de bu beyanların doğruluğu yönünde yargı mercii nezdinde kanaat oluşturulması gerekmektedir. Dolayısıyla gerekirse uzman görüş raporu vb. Deliller temin edilerek yasal aşama dilekçesi ile birlikte yargı merciine sunulmalıdır.

C) Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davasında Davalı - Husumet Sorunu

Riskli yapı tespit raporuna ilişkin olarak açılacak olan iptal davasında davalı: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı olacaktır. Uygulamada Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile birlikte belediye gibi diğer idari mercilere de husumet yöneltildiği de görülmektedir.

Ancak taraf teşkili anlamında esas husumet yöneltilmesi gereken merci, bakanlıktır.

D) Riskli Yapı Tespitinin İptali Davasına Diğer Maliklerin Katılımı

Maliklerden biri veya birkaçı vasıtasıyla riskli yapı tespitine ilişkin olarak açılan iptal davasına, diğer maliklerin de müdahil olması mümkün olabilmektedir. Riskli yapı tespit raporunun iptalinin sağlanması hâlinde haklarının olumsuz yönde etkilenebileceği düşüncesinde olan malikler, davaya İdari Yargılama Usulü Kanunumuzun göndermesi ile Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzda feri müdahilliğe ilişkin olarak yer alan düzenlemeler uygun olarak idarenin yanında feri müdahil olarak katılım sağlayabilirler.

E) Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davasında Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre

Riskli yapı tespitine karşı açılacak olan iptal süreçlerinde yukarıda açıklamış olduğumuz üzere 30 günlük yasal aşama açma süresi dikkate alınmalıdır. Bu sürenin aşılması halinde İYUK 7/4. Maddesi ve 10.

Maddesi uyarınca idari işlemlere ilişkin sürelerin canlandırılması yoluyla yeniden yasal aşama konusu edilebilecekse de, Danıştay'ın benzer davalarda verdiği çelişkili hükümler da nazara alınacak olursa, bu neviden bir vaziyet hak sahipleri açısından stratejik açıdan elverişsiz ve son derece riskli olacaktır.

Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi ve Sonuçları

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin sonuçları tahliye, yıkım ve aksini gerektiren bir durumun mevcut olmaması halinde yeniden inşadır. Bunun için arsa sahipleri vasıtasıyla mimar, mühendis ve müteahhit gibi kimselerle anlaşılarak inşaat faaliyetleri gerçekleştirilebileceği gibi, müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi akdedilerek arsa payı karşılığında tüm inşaat ve ruhsat vb. Işlemlerin müteahhit vasıtasıyla gerçekleştirilmesi sağlanabilir.

Maliklerden biri veya birkaçının, diğerlerinin aldığı karara uygun davranmayı reddetmeleri gibi bir vaziyet bahsi geçen olduğunda, diğer malikler vasıtasıyla 2/3 çoğunluğun sağlanması halinde ortak hüküm protokolü düzenlenebilir ve azınlıkta kalan maliklerin ortak hüküm protokolünde alınmış olan kararlara katılımda bulunmaları sağlanabilir. Azınlıkta kalan malikler vasıtasıyla, kendilerine noter aracılığıyla usulüne uygun bir şekilde gönderilecek olan ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde ortak hüküm protokolünde yer alan kararlara katılım sağlanmaması hâlinde bu maliklere ait arsa paylarının satışı gündeme gelebilecektir.

Son derece teknik ve usule ilişkin sorunlar teşkil eden bu hususların mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile birlikte yürütülmesi tavsiye edilmektedir.

Kiracılar ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri vasıtasıyla İtiraz veya İptal Davası Yoluna Başvurulması

Danıştay vasıtasıyla kiracılar ve sınırlı ayni hak sahiplerinin itiraz hakkına yönelik olarak çelişkili hükümler verebilmektedir. 6306 sayılı Kanunumuz ile bu yasanın uygulama yönetmeliğinde, riskli yapı tespitlerine ilişkin olarak yalnızca malikler ve kanuni temsilcileri vasıtasıyla itiraz edilebileceği düzenlenmiştir. Mevzuatta yer alan açık düzenleme gereği, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahiplerinin itiraz yoluna başvuramayacaklarının kabulü gerekir.

Ancak kiracılar ve sınırlı ayni hak sahiplerinin iptal yasal süreci açmaları yönünde kanuni bir engel mevcut değildir. Dolayısıyla idare vasıtasıyla gerçekleştirilecek olan riskli yapı tespiti, yıkım ve tahliye işlemleri nedeniyle menfaatleri zedelenecek olan kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri gibi kimseler de kanaatimizce iptal yasal süreci açabilmelidir. Bununla birlikte Danıştay'ın bu hususa ilişkin olarak açık ve net bir duruş sergilediğinden de bahsedilmesi mümkün değildir.

Olası bir yasal itilaf halinde alanında uzman bir kentsel dönüşüm avukatı ile temasa geçilmeli; yasal danışma ve yasal aşama temsil desteği temin edilmelidir.

Her yasal vaziyet kendi içinde özel değerlendirmeler gerektirir. Olası itilaflarda herhangi bir hak kaybına uğramamak adına yasal sürecin uzman bir hukukçu ile yürütülmesi faydalı olacaktır.