İçerik

1. I. Kiracının Kiralananı Özenle ve Komşulara Saygı Gösterme Yükümlülüğü
2. II. Kiracının Özenle Kullanma Yükümlülüğüne Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası
3. III. Kiracının Özenle Kullanma Yükümlülüğüne Aykırı Davrandığı Haller
4. IV.

   İhtara Gerek Olmayan Haller

I. Kiracının Kiralananı Özenle ve Komşulara Saygı Gösterme Yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanunu‘nun 316’ncı maddesi hükmü uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarakÖzenle kullanmaVe kiralananın bulunduğuTaşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyıGöstermekle yükümlüdür.

II. Kiracının Özenle Kullanma Yükümlülüğüne Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracının özenle kullanma yükümlülüğe aykırı davranması hâlinde sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine hüküm verilebilmesi için öncelikle kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi gerekir.

Kiraya verenin tanıdığı bu süre içerisinde kiracı özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranmaya devam ederse kiraya veren tahliye yasal süreci açarak kiracıyı tahliye edebilir.

Söz konusu yasal aşama kiracının yerleşim yerinde bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır. Yasal Aşama açmadan önce kira uyuşmazlıklarındaarabuluculukbaşvurusunun da gerçekleştirilmiş olması gerekir.

III.

Kiracının Özenle Kullanma Yükümlülüğüne Aykırı Davrandığı Haller

Özenle kullanma borcuna aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliyeye hüküm verilmesi için borca aykırılığın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir.1İçtihatlara göre kiracının özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davrandığı hallerden bazıları;

• Kiracının, kiraya verene veya ailesineKötü söz ve davranışlardaBulunması,
• Kiralananda meydana gelenKokuVeGürültü nedeniyleBaşkalarına rahatsızlıkVerilmesi,2
• Kiracının komşulara yönelikTehdit içeren sözler söylemesi,3
• Kiracının gece geç saatlere kadarYüksek sesle müzik dinlemesiVe komşuların rahatsız olması halleridir.4

IV. İhtara Gerek Olmayan Haller

Konut ve çatılı kira ilişkisi olmayan diğer kira ilişkilerinde kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.5

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde açıktan fena kullanım hallerinde kiracıya herhangi bir ihtar verilmeksizin kiraya veren tahliye yasal süreci açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 316’ncı maddesinin üçüncü fıkrasına göre açıktan fena kullanım hali sayılan ve ihtara gerek görülmeyen haller;

• Kiracının kiralananaKasten ağır bir zararVermesi,
• Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması,
• Kiracının özen yükümlülüğüne aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olmasıdır.

Yargıtay içtihatlarıylaAçıktan fena kullanımSayılarakIhtara gerek görülmeyenHallerden bazıları;

• Kiralananda bulunan bir yapınınCan ve mal güvenliği açısındanTehlike arz etmesi,6
• KiracınınKomşuların mallarına zarar vermesi,7
• Kiracının kiralanandaÇok fazla hayvan bulundurmasıVeHayvanların koku ile sesinden komşuların rahatsızOlması,8
• Kiracının kiraya vereneKüfür etmesi,9
• Kiracının kiralananaKaçak priz hattı, kaçak elektrik çekmesi,10
• Kiracının ve kiraya verenin birbirlerindenŞikayetçiOlması ve haklarında ceza yargılamaları yapılması,11
• KiralanandaFuhuşYapılması halleridir.12

1Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/6961 K. 2017/18233 T. 26.12.2017

2Yargıtay 3.

Hukuk Dairesi’nin E. 2017/4483 K. 2019/189 T. 16.1.2019

3Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/4988 K. 2017/12944 T. 28.9.2017

4Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/6961 K. 2017/18233 T. 26.12.2017

5Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/8878 K. 2018/2221 T. 8.3.2018

6Yargıtay 3.

Hukuk Dairesi’nin E. 2017/8067 K. 2018/251 T. 17.1.2018

7Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/8259 K. 2018/189 T. 16.1.2018

8Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/9161 K. 2018/1613 T. 26.2.2018

9Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E. 2015/8992 K. 2016/308 T. 25.1.2016

10Yargıtay 6.

Hukuk Dairesi’nin E. 2015/10963 K. 2016/3835 T. 11.5.2016

11Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2017/1770 K. 2021/1738 T. 23.12.2021

12İzmir BAM, 6. HD., E. 2018/3046 K. 2020/612 T. 21.4.2020, BAM, 6. HD., E. 2019/2101 K. 2019/2185 T. 10.5.2019

Gökçe ARAL, Barosu’na 94284 sicil numarası ile kayıtlı bir avukattır. 2023 yılında Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden mezun olmuştur. Hukuk fakültesindeki eğitim sürecinde öğrenci değişim programlarıyla 2021 yılında Hamburg’ta ve 2022 yılında Strazburg’ta hukuk bürolarında staj yapmıştır.

Sorunuz mu var?

Hemen iletişime geçin.