Soylu Aralık 17, 2024 Gayrimenkul Hukuku
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Red Sebepleri
Son Güncellenme Tarihi: Aralık 15, 2025
Ortaklığın giderilmesi yasal süreci, paylı mülkiyetin sona erdirilmesinde başvurulan temel yasal yollardan biridir. Ancak bu davanın açılması her zaman başarıyla sonuçlanmamaktadır. Türk Medeni Kanunu ve diğer özel kanunlardan kaynaklanan çeşitli red sebepleri, sözleşmesel engeller ve usuli eksiklikler, davanın reddedilmesine yol açabilmektedir. Bu çalışmada, ortaklığın giderilmesi davasının reddedilme sebepleri ve bu red kararının yasal sonuçları ele alınacaktır.
1.
Kanundan Kaynaklanan Red Sebepleri
A. Paylı Malın Sürekli Bir Amaca Özgülenmiş Olması
Paylı mülkiyetteki bir mal kalıcı bir amaca faaliyet ediyorsa, bunun paylaşılması talep edilemez. Ancak burada önemli olan nokta şudur: Sadece süreklilik şartının varlığı yeterli değildir. Aynı zamanda söz konusu paylı mülkiyete konu malın paydaşlar açısından vazgeçilmez nitelikte olması ve varlığının zorunluluk arz etmesi gerekir.
Buna örnek olarak, iki gayrimenkulü birbirinden ayıran duvar, ortak kullanımdaki yol veya müşterek kuyu gibi yapılar gösterilebilir.
Bu şartların varlığı halinde, açılacak ortaklığın giderilmesi yasal süreci mahkemece kabul edilmeyecektir.
Paylı Malın Sürekli Bir Amaca Özgülenmiş Olması Nedir?
B. Kat Mülkiyetine Tabi Olma
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. Maddesi uyarınca, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi yasal süreci açılamaz. Bu kısıtlama, hem arsanın paylaşımını hem de otopark, bahçe, yüzme havuzu gibi ortak kullanım alanlarını içine alır.
Ancak, yasa bağımsız bölümlerin paylı mülkiyet altında olması halinde, bu bölümler için ortaklığın giderilmesine yönelik yasal aşama açma hakkı tanımıştır.
C. Uygun Olmayan Zamanda Paylaşma İstemi
Türk Medeni Kanunu‘nun 698. Maddesinin 3. Fıkrasında yer alan “uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz” düzenlemesi, genel bir ifade niteliğindedir ve bu ifadenin kapsamı TMK madde 2’de düzenlenen dürüstlük kuralları çerçevesinde belirlenmektedir.
Uygun olmayan zaman kavramı, diğer paydaşlar açısından olağanüstü koşullar nedeniyle paylaşmanın zararlı sonuçlar doğuracağı durumları ifade eder. Buna örnek olarak, ekonomik kriz dönemlerinde paylı mülkiyete konu taşınmazın gerçek değerinin çok altında elden çıkarılma riski gösterilebilir. Böyle bir vaziyette açılan paylaşma yasal süreci mahkemece kabul edilmeyecektir. Bununla birlikte, gelecekte taşınmaz değerinin yükselebileceği beklentisi, uygun olmayan zaman kapsamında değerlendirilmez.
2.
Sözleşmeden Kaynaklanan Red Sebepleri
Ortaklığın giderilmesi davasının reddine yol açan sebeplerden biri de paydaşların kendi aralarında yaptıkları sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler, paylaşma hakkının kullanılmasını belirli bir süreyle sınırlayan anlaşmalardır.
A. İdame-i Şüyu (Paylı Mülkiyetin Devamı) Sözleşmesi
Türk Medeni Kanunu madde 698/1’e göre paydaşlar arasında yasal bir işlem gereğince paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü varsa, ortaklığın giderilmesi yasal süreci açılamaz. Uygulamada “İdame-i Şüyu Sözleşmesi” veya “Paylı Mülkiyetin Devamı Sözleşmesi” olarak adlandırılan bu tür anlaşmalar, paydaşların oybirliği ile alacakları kararla yapılır.
Bu sözleşmenin varlığı halinde açılan ortaklığın giderilmesi yasal süreci reddedilir.
B. Sözleşmeyle Getirilen Sınırlamaların Kapsamı ve Süresi
Türk Medeni Kanunu madde 698/2’ye göre paylaşmayı isteme hakkı, yasal bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler için yasa koyucu iki önemli şekli koşul getirmiştir: resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi. Şerh, sözleşmenin üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar.
On yıldan uzun süreli yapılan sözleşmeler geçersiz olmayıp, süre on yıla indirilir.
Paydaşlar her on yılın sonunda yeniden bir on yıllık sözleşme yapabilirler. Bu vaziyette geçerli bir sözleşmenin varlığı halinde sözleşme süresi içinde açılan ortaklığın giderilmesi davaları reddedilir.
Dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, sözleşme ile getirilen sınırlamanın kişilik haklarına aykırı olmaması gerektiğidir. Bu nedenle TMK madde 23 kapsamında değerlendirme yapılmalı ve sözleşmenin makul bir süreyi aşmamasına dikkat edilmelidir.
3. Usuli Red Sebepleri
Ortaklığın giderilmesi davasının usuli sebeplerle reddedilmesi, davanın esasına girilmeden usul hukuku kuralları çerçevesinde verilen ret hükümlerini ifade eder.
Bu ret sebepleri yasal aşama şartlarının eksikliği ve ilk itirazların varlığı olmak üzere iki başlık altında incelenebilir.
A. Yasal Aşama Şartlarının Eksikliği
Ortaklığın giderilmesi davasında yargı mercii, öncelikle yasal aşama şartlarının mevcut olup olmadığını inceler. Yasal Aşama koşulları eksik ise, yargı mercii davanın esasına girmeden usulden ret hükmü verir. Bu davada genel yasal aşama şartlarının yanı sıra özel yasal aşama koşulları da aranır.
Örneğin görevli yargı mercii sulh hukuk mahkemesidir ve başka bir yargı merciinde açılan yasal aşama görev yönünden reddedilir. Benzer şekilde taşınmazın bulunduğu yer yargı makamı kesin yetkilidir ve yetki kuralına uyulmaması halinde yasal aşama usulden reddedilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında özellikle dikkat edilmesi gereken bir yasal aşama koşulu da taraf sıfatıdır. Davacı ve davalıların paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetinde paydaş olmaları gerekir. Bu sıfatın eksikliği halinde yasal aşama, sıfat yokluğundan reddedilir.
Ayrıca tüm paydaşların davada yer alması mecburidir, aksi halde yasal aşama husumet yönünden reddedilir.
B. İlk İtirazların Varlığı
Ortaklığın giderilmesi davasında davalı taraf, ilk itiraz sebeplerini ileri sürebilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda düzenlenen ilk itirazlar; yetki itirazı, kesin yetki hariç, işbölümü itirazı ve tahkim itirazıdır. Ancak ortaklığın giderilmesi davasında kesin yetki söz konusu olduğundan, yetki itirazı ilk itiraz olarak değil, yasal aşama koşulu olarak incelenir.
Özellikle aynı paydaşlar arasında daha önce açılmış ve görülmekte olan bir ortaklığın giderilmesi yasal süreci varsa, ikinci davanın derdestlik itirazı ile karşılaşması mümkündür.
Derdestlik itirazının kabulü halinde yasal aşama usulden reddedilir. Benzer şekilde, daha önce açılan bir davanın kesin hükümle sonuçlanması halinde, aynı konuda açılan yeni yasal aşama kesin hüküm sebebiyle reddedilir.
İlk itirazlar, cevap dilekçesinde ileri sürülmelidir. Süresinde ileri sürülen ve mahkemece kabul edilen ilk itirazlar, davanın usulden reddine sebep olur. Ancak bu ret kararları maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmediğinden, aynı yasal aşama şartlarının sağlanması ve ilk itiraz sebeplerinin ortadan kalkması halinde yasal aşama yeniden açılabilir.
4.
Red Kararının Sonuçları
Ortaklığın giderilmesi davasında verilen red kararının yasal sonuçları, bu kararın kesin hüküm teşkil etmesi ve yeni bir yasal aşama açma imkanını etkilemesi bakımından önem taşır.
A. Kesin Hükmün Sınırları
Ortaklığın giderilmesi davasında verilen ret kararının kesin hüküm etkisi, sadece ilk davada hüküm altına alınan talep sonucuyla sınırlı olarak ortaya çıkar. Örneğin, sadece aynen paylaştırmanın istendiği ortaklığın giderilmesi davasının reddedilmesinden sonra, satış yoluyla paylaştırmayı konu alan yeni bir yasal aşama açılabilir. Zira burada ikinci davanın talep sonucu, ilk davadaki talepten farklıdır.
Red kararının kesin hüküm etkisi, kural olarak sadece davanın tarafları ve onların halefleri açısından geçerlidir.
İlk davadaki taraf rolleri ikinci davada değişmiş olsa bile, taraflar aynı kabul edilerek ikinci yasal aşama kesin hüküm sebebiyle reddedilmelidir. Örneğin, payı devralan üçüncü kişi, ilk davada verilen hükmün kesinleşmesi sebebiyle, aynı konuda ortaklığın giderilmesi yasal süreci açamaz.
Red kararının kesin hüküm etkisi, tarafların iddia ve savunmalarını davaya getirebilecekleri son zaman kesiti ile sınırlıdır. Red kararının kesinleşmesinden sonra ortaya çıkan yeni vakıalar, kesin hüküm etkisini ortadan kaldırabilir. Örneğin, ilk davanın uygun olmayan zaman sebebiyle reddedilmesinden sonra, ekonomik koşulların değişmesi halinde yeni bir yasal aşama açılabilir.
B.
Yeni Yasal Aşama Açma İmkanı
Ortaklığın giderilmesi davasının reddedilmesi, bazı durumlarda yeni yasal aşama açma imkanını tamamen ortadan kaldırmazken, bazı durumlarda yeni yasal aşama açılmasına engel olur. Usuli red sebepleriyle verilen hükümler maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmediğinden, eksikliklerin giderilmesi halinde yasal aşama yeniden açılabilir. Esastan red kararlarında ise, red sebebinin ortadan kalkması veya yeni bir paylaştırma türünün talep edilmesi halinde yeni yasal aşama açılabilir.
Yasa değişikliği hâlinde da yeni yasal aşama açma imkanı doğabilir. Örneğin, İmar Kanunu’ndaki bir hüküm nedeniyle reddedilen davanın konusu olan paylaştırma, yasa değişikliği ile mümkün hale gelmişse, yeni bir yasal aşama açılabilir.
Zira paydaş, paya sahip oldukça paylaştırmaya yönelik inşai hakkı da varlığını sürdürür.
Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimleiletişimegeçebilirsiniz.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Red Sebepleri