Soylu Ocak 5, 2026 Gayrimenkul Hukuku

Önalım Hakkı Davası: Paylı Mülkiyette Paydaşların Korunması

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişilere satması hâlinde, diğer paydaşlara tanınan önalım hakkı Türk hukuk sisteminde mülkiyet hakkının önemli sınırlamalarından birini oluşturur. Bu hak, taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını sağlayarak yabancı kişilerin ortaklığa girmesini zorlaştırmayı amaçlar.

Önalım hakkı yenilik doğuran bir hak niteliğinde olup, hak sahibinin tek taraflı irade beyanıyla kullanılması mümkün değildir. Eskiden noter aracılığıyla yapılan bildirimle kullanılabilen bu hak, günümüzde ancak yargı mercii kanalıyla yasal aşama açılarak kullanılabilir. Açılan davanın sonucunda verilen hüküm da yenilik doğuran bir hüküm olup, kararın kesinleşmesiyle birlikte önalım hakkını kullanan paydaş ile alıcı arasında satıcı ile alıcı arasındaki sözleşmenin aynı şartlarını taşıyan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.

Önalım Hakkının Doğması İçin Aranan Şartlar

Önalım hakkının kullanılabilmesi için öncelikle taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekir.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı şeklinde tescilli taşınmazlarda bu hakkın kullanılması mümkün değildir. Taşınmazın arsa, daire veya başka bir vasıfta olmasının önemi yoktur; önemli olan paylı mülkiyet rejiminin varlığıdır.

İkinci temel koşul, hakkı kullanacak kişinin taşınmazda paydaş olmasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. Maddesinde“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”Hükmü yer almaktadır.

Bu düzenleme gereğince taşınmazda sınırlı ayni hak sahibi olanlar ya da kişisel alacak hakkı bulunanlar önalım hakkını kullanamaz. Hak, doğrudan paydaş sıfatına bağlıdır ve paydaşlık sona erdiğinde hak da ortadan kalkar.

Üçüncü önemli koşul, payın paydaşlar dışında bir kişiye satılmasıdır. Bir paydaşın payını diğer bir paydaşa satması hâlinde önalım hakkı kullanılamaz. Zira yasa koyucu bu hakkı yalnızca yabancı kişilerin ortaklığa girmesini önlemek amacıyla düzenlemiştir.

Paydaşlar arası satışlar zaten mevcut ortaklık yapısını bozmadığından önalım hakkının kullanılmasına gerek yoktur.

Fiili taksimin bulunduğu taşınmazlarda da önalım hakkı kullanılamaz. Paydaşların taşınmazın hangi bölümünü kullanacağını sözleşmeyle veya fiilen aralarında belirlemeleri hâlinde, bu düzenlemeye rağmen önalım hakkının kullanılması Türk Medeni Kanunu’nun 2. Maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırılık oluşturur. Yargıtay kararlarında fiili taksim durumu, paydaşlar arasında önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanımlarından biri olarak nitelendirilmiş ve bu tür durumlarda davaların reddine hüküm verilmiştir.

Davanın Tarafları ve Yargı Mercii

Önalım hakkı yasal süreci, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır.

Payını satan paydaşın davalı gösterilmesi yaygın bir yanlış anlama olup, hukuka uygun değildir. Yasal Aşama, mutlaka alıcıya yöneltilmelidir. Türk Medeni Kanunu’nun 733/3. Maddesine göre“Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir”Düzenlemesi yer almaktadır.

Bu bildirim yükümlülüğü alıcı açısından mecburidir ve noter dışında başka bir yolla yapılan bildirimler geçerli sayılmaz.

Önalım hakkı davalarında görevli yargı mercii Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili yargı mercii ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki mutlak nitelikte olup, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Örneğin ’de bulunan bir taşınmaz için Çağlayan Adliyesi’nde yasal aşama açılması mümkün değildir; yetkili yargı mercii Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

Hak Düşürücü Süreler

Önalım hakkının kullanılması belirli sürelerle sınırlandırılmıştır.

Bu sınırlama, alıcının süresiz bir tehdit altında kalmasını önlemek ve yasal istikrarı sağlamak amacıyla getirilmiştir. Satışın noter aracılığıyla paydaşlara bildirilmesi hâlinde, bildirim tarihinden itibaren üç ay içinde yasal aşama açılması gerekir. Bildirim yapılmamışsa, her halükarda satış tarihinden itibaren iki yıl içinde yasal aşama açılmalıdır.

Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, geçirilmeleri halinde yargı mercii tarafından resen dikkate alınır. Sürelerin geçmesinden sonra açılan yasal süreçler, esasa girilmeksizin reddedilir.

Davalı taraf da dilekçesinde ilk itiraz olarak bu sürelerin geçtiğini ileri sürebilir.

Önalım Bedelinin Belirlenmesi ve Yatırılması

Önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından oluşur. Yargı Mercii hükmü kesinleşmeden önce, davacının bu bedeli hakimin belirleyeceği süre içinde hakimin göstereceği yere yatırması gerekir. Yargıtay’ın 1951 günlü İçtihadı Birleştirme Hükmü gereği, önalım bedelinin en geç yargılamanın sonuna kadar depo edilmesi mecburidir.

Önemli bir nokta, önalım hakkını kullanan paydaşın alıcıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamamasıdır. Ancak davacı, önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla satış bedelinin resmi senetle yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille ispatlayabilir.

Zira davacı, satış sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişi konumundadır.

Buna karşılık davalı alıcı, tapuda gösterilen bedelin gerçekte daha yüksek olduğu gerekçesiyle önalım hakkını kullanan davacıya karşı muvazaa iddiasında bulunamaz. Böyle bir iddia hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilir. Çünkü alıcı, işlemin tarafı olarak kendi muvazaasına dayanamaz.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkının yanı sıra, taraflar aralarında yapacakları bir sözleşmeyle de önalım hakkı kararlaştırabilirler. Türk Medeni Kanunu’nun 735.

Maddesi“Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir”Düzenlemesini içermektedir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı yazılı şekilde yapılmalıdır ve bu koşul geçerlilik koşuludur. Sözleşme tarafların en fazla on yıllık süre için kararlaştırabilecekleri bir haktır. Şerhin etkisi her vaziyette şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer.

Sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı başlangıçta şahsi bir hak niteliğindedir ve yalnızca sözleşmenin tarafları arasında hüküm ifade eder. Ancak bu hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesi hâlinde ayni hak niteliği kazanır ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir.

Tapuya şerh verildikten sonra taşınmazın maliki değişse bile, önalım hakkı sahibi bu hakkını yeni malike karşı da kullanabilir.

Birden Fazla Paydaşın Hakkı Kullanması

Önalım hakkının kullanılması konusunda birden fazla paydaşın talepte bulunması hâlinde nasıl bir yol izleneceği önem taşır. Yargıtay’ın 1947 günlü İçtihadı Birleştirme Hükmü gereğince, birden fazla paydaşın yasal önalım hakkını kullanması halinde, pay oranlarına bakılmaksızın her bir paydaş satılan payın eşit oranda alıcısı durumuna girer.

Bu ilke mutlak nitelikte olup, paydaşların kendi aralarındaki pay oranlarının önemi yoktur. Örneğin taşınmazda 1/10 paya sahip bir paydaş ile 1/2 paya sahip bir paydaş önalım hakkını birlikte kullanırlarsa, satılan pay ikisi arasında eşit şekilde paylaştırılır. Ancak paydaşlardan sadece bir kısmı önalım hakkını kullanırken diğerleri kullanmazsa, yalnızca hakkı kullananlar payın alıcısı olurlar.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar

Önalım hakkı yalnızca satış işlemlerinde kullanılabilir.

Bağış, trampa, taşınmaz satış vaadi gibi işlemlerde önalım hakkı söz konusu olmaz. Ölüme bağlı tasarruflar yoluyla yapılan devirlerde de bu hak kullanılamaz. Paydaşın payını şirkete sermaye olarak koyması hâlinde yine önalım hakkı doğmaz.

Cebri arttırma yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Zira bu tür satışlar yargı mercii kararıyla gerçekleşir ve irade özgürlüğüne dayalı bir satış işlemi değildir.

Kamulaştırma işlemlerinde de önalım hakkı kullanılamaz.

Akrabalar arası yapılan bazı satışlarda da önalım hakkının kullanılması sınırlanmıştır. Yargıtay’ın 1957 günlü İçtihadı Birleştirme Hükmü gereğince, paydaş payını karı ve kocaya, çocuklarına veya akrabaya temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile miras hukuku ile ilgili amaçların veya bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bu halde satış işleminin gerçekte hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılıp yapılmadığının yöntemince ispatlanması gerekir.

Yasal Aşama Sırasında Payın Yeniden Satılması

Önalım yasal süreci görülürken yasal aşama konusu payın başka bir kişiye satılması hâlinde davacının seçimlik hakkı bulunur. Davacı dilerse davayı yeni alıcıya yöneltebilir, dilerse davasını ödenek davasına çevirebilir.

Yargı Mercii bu durumu tespit ettiğinde davacıya seçimlik hakkını kullanması için süre vermelidir.

Davacının davayı yeni alıcıya yöneltmesi hâlinde, bu yeni yasal aşama aslında ilk davanın devamı niteliğindedir. Eski davalının artık davada taraf sıfatı kalmaz. Davacının davasını ödenek davasına çevirmesi halinde ise, ilk davalıya karşı ödenek talebi hakkında hüküm verilir.

Payın yasal aşama sırasında birden fazla kez el değiştirmesi hâlinde, davacının seçimlik hakkını birden fazla kullanıp kullanamayacağı tartışmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, seçimlik hak aynı yasal aşama içinde veya farklı yasal aşama içinde olsa da bir kez kullanılabilir.

Davacı bir kez ayına yönelik yasal aşama açma yoluyla seçimlik hakkını kullandıktan sonra, artık ilk davaya dönerek ödenek talep edemez.

Önalım Hakkından Feragat

Önalım hakkı özel hukuk ilişkilerinden doğan bir hak olduğundan, hak sahibinin bu haktan feragat etmesi mümkündür. Feragat somut bir satışla ilgili olabileceği gibi, genel nitelikte de olabilir. Somut bir satışta haktan feragat yazılı şekilde yapıldığında geçerlidir ve feragat eden paydaş daha sonraki satışlarda önalım hakkını kullanabilir.

Genel nitelikte feragat ise daha katı şartlara tabidir. Bu tür feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Resmi şekil şartına uyulmadan yapılan genel nitelikte feragat hukuken geçersizdir ve hiçbir sonuç doğurmaz.

Önalım Davasında Deliller ve İspat

Önalım davasında taşınmaz mülkiyetini veya paylı mülkiyetin varlığını ispat gerekebilir. Fiili taksim olgusu ve muvazaalı işlemler de ispatı gerekebilecek diğer hususlardır. İspat yükü bu durumların varlığını iddia eden tarafta bulunur.

Tapu kayıtları, tanık ifadeleri, keşif raporları, bilirkişi görüşleri, yemin beyanları, kadastro tutanakları, ve topografik haritalar önalım davasında delil olarak kullanılabilir. Tapu kayıtları özellikle önalım bedelinin belirlenmesinde önemli rol oynar.

Bedelde muvazaa iddiasının ispatında özel bir vaziyet söz konusudur.

Önalım hakkı sahibi paydaş, satış sözleşmesinde üçüncü kişi konumunda olduğundan muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille ispatlayabilir. Kesin delil koşulu aranmaz. Buna karşılık alıcı davalı, sözleşmenin tarafı olduğundan kendi muvazaasına dayanamaz ve bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz.

Kararın Yasal Sonuçları

Önalım yasal süreci kabul edildiğinde verilen hüküm yenilik doğuran nitelikte olup, kararın kesinleşmesiyle birlikte önalım konusu payın mülkiyeti kendiliğinden davacıya geçer. Ayrıca bir tescil işlemine gerek yoktur.

Ancak davacı dilerse bu kararla birlikte tapu müdürlüğünden açıklayıcı tescilin yapılmasını talep edebilir.

Kararın kesinleşmesiyle birlikte davacı ile alıcı arasında, satıcı ile alıcı arasındaki sözleşmenin aynı şartlarını taşıyan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Davacı, depo ettiği önalım bedelini ödeme yükümlülüğü altındadır. Aksi halde yasal aşama reddedilir.

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimleiletişime geçebilirsiniz.