Önalım hakkı paylı mülkiyete konu taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını satmak istemesi halinde paydaşların öncelikli satın alma hakkıdır. Önalım hakkının kullanılması ancak alıcıya karşı önalım yasal süreci ile mümkündür. Bu yazıda önalım hakkı ve yasal süreci 25/12/2025 günlü yasa değişiklikleri ile birlikte açıklanmıştır.

İçerik

1. I. Önalım Hakkı
   • Satışın Noterle Bildirilmesi
   • Satışın Noterle Bildirilmemesi
2. II.

   Önalım Hakkının Kullanılmasını Engelleyen Durumlar

3. III. Önalım Davası
   • 1. Önalım Davasının Tarafları
   • 2. Önalım Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
   • 3.

     Önalım Davasının Şartları

4. IV. Önalım Davasında Karar – Hüküm
5. V. Önalım Davasında İstinaf
6. VII. Önalım Davasında Temyiz
7. Dipnotlar

I.

Önalım Hakkı

Önalım hakkı eski kanuni ifadesinde şufa hakkı olarak kullanılmaktadır. Bu hak ile paylı taşınmazlarda paydaşlara satın alma önceliği tanınır. Ön alım hakkı yenilik doğurucu niteliktedir. Bu nedenle kullanmakla tükenir.

Feragat halinde yeniden kullanılamayacaktır. Öte yandan önalım hakkı taşınmaz paydaşlığına bağlı feri bir haktır.

Önalım hakkı kanundan veya sözleşmeden kaynaklanabilir.

Kanundan kaynaklanan önalım hakları Türk Medeni Kanunu’nun 732’inci maddesinde, Sınai Mülkiyet Kanunu’nun 148’inci maddesindee, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 8’inci maddesinde, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/İ maddesinde düzenlenmiştir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise Türk Borçlar Kanunu’nun 237’inci maddesinde düzenlenmiştir.

Yasal önalım hakkı doğrudan yasa ile tanınan bir haktır. (TMK 732) Buna göre paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satmak istemesi halinde diğer paydaşların öncelik hakkı mevcuttur. Ancak bu hak mutlak bir hak olmayıp paydaşların yasal önalım hakkından feragat ettiklerine ilişkin resmi şekilde taahhütleri tapu siciline şerh edilirse bu hak ortadan kaldırılmış olur.

Satışın Noterle Bildirilmesi

Yasal önalım hakkınının kullanılmasının önüne geçilmesi için paydaşın veya alıcının yapılan satışı en geç üç ay içinde diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmesi gerekecektir. Noterle bildirimin içeriğinde taşınmazın satış bedelinin gösterilmesi gerekmez.

Noterle bildirimden itibaren üç ay içinde paydaşların yasal önalım hakkına ilişkin yasal aşama açarak hakkını kullanması gerekir. Aksi takdirde paydaşın önalım hakkı düşer.

Satışın Noterle Bildirilmemesi

Noterle bildirim olmaksızın satıştan haberdar olunması halinde 3 aylık süre değil 1 yıllık süre geçerlidir. Paydaşlar başka bir yasal aşama yolu ile satıştan haberdar olsa dahi 3 aylık süreye tabi değildir. Yasanın aradığı noterle bildirim koşulu emredici niteliktedir.

Paydaşların noterle bildirimden başka bir suretle satıştan haberdar olmaları onları kötüniyetli yapmaz. Alıcının açacağı ortaklığın giderilmesi yasal süreci dahi 3 aylık süreyi başlatmayacaktır. Hatta paydaşlar ortaklığın giderilmesi hükmü sonunda ihaleye dahi katılıp ihaleden çekilmiş olabilir. Bu vaziyette dahi noterle bildirim koşulu yerine getirilmemişse paydaşın önalım hakkı devam etmektedir.1Paydaşların 1 yıllık süre içinde satıştan haberdar olmasına rağmen yasal aşama açmaları dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil etmeyecektir.

Satışın noterle bildirilmemesi halinde ise paydaşın satıştan haberi olsun veya olmasın en geç 1 yıl içinde önalım hakkını kullanması gerekir. 1 yıllık süre hakdüşürücüdür.

Bu süre içinde kullanılmayan önalım hakkı düşer.

II. Önalım Hakkının Kullanılmasını Engelleyen Durumlar

Önalım hakkı mutlak bir hak olmamakla birlikte bazı durumlarda önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.

Öncelikle önalım hakkı yalnızca taşınmazlara ilişkin paydaşlıkta söz konusudur. Taşınırlar için önalım hakkı yoktur. Bununla birlikte kat irtifakı veya kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler bakımından diğer bağımsız bölüm malikleri açısından önalım hakkı doğmaz.

Önalım hakkı paylı mülkiyete konu taşınmaz için söz konusu olup elbirliği ile mülkiyette geçerli olmayacaktır.

Önalım hakkının kullanılmasının bir diğer koşulu ise devrin muhakkak satış yoluyla gerçekleşmesi koşuludur.2Bağış, trampa sözleşmesi, miras intikali gibi devirlerde önalım hakkı doğmayacaktır. Benzer şekilde pay ölünceye dek bakma sözleşmesi ile veya arsa payı inşaat sözleşmesine istinaden3ya da bir şirkete sermaye olarak devredilmişse önalım hakkı doğmaz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devrolan paylar için de önalım hakkı söz konusu değildir. Ayrıca payların farklı bir amaçla devredilmesi ve paydaşlara daha sonra iade edilmesi gibi durumlarda -bina yapım işi gibi- önalım hakkı doğmamaktadır.4Ancak satıcı ile alıcının diğer paydaşların önalım hakkını kullanmasını engellemek için yaptıkları muvazaalı işlemler korunmaz.5

Alıcı ile satıcı paydaş arasında resmi taşınmaz satış sözleşmesi yapılmamışsa önalım hakkı doğmamaktadır.

Önalım hakkı yalnızca paydaş olmayan kişilere yapılan satış için geçerlidir.

Paydaşlar arasında yapılan devirler için önalım hakkı doğmamaktadır.6

Paydaşlardan birinin taşınmaz payı cebri icra yolu ile açık artırma usulü ile satılmışsa önalım hakkı doğmaz.

Taşınmaz paydaşları tarafından önalım hakkından feragat resmi şekilde yapılarak tapuya şerh olarak işlenmişse tarafların önalım hakkı yoktur.

Paylı taşınmaza konu hisse miras yoluyla intikal etmişse ve mirasçılar arasında söz konusu payın mirasçılardan birine özgülenmesi hâlinde akrabalar arasındaki devir nedeniyle önalım hakkı doğmaz.7

Taşınmaza konu payın kamulaştırılması halinde önalım hakkı kullanılmaz.

Paylı mülkiyete konu taşınmaz paydaşlar arasında fiili taksim şeklinde kullanılıyorsa o halde önalım hakkı doğmayacaktır.8

İmarın şuyulandırılmasından sonra ortaya çıkan yeni parseller bakımından önalım hakkı kullanmak mümkündür.

III. Önalım Davası

1. Önalım Davasının Tarafları

Önalım davasının tarafları davacı olan paydaş davalı ise pay satın alan alıcıdır.

Birden çok paydaşın aynı anda önalım hakkına ilişkin yasal aşama açması mümkündür. Bu vaziyette davaya konu pay o paydaşlara eşit olarak bölünecektir.9Paydaşların mevcuttaki paylarının sonuca etkisi olmayacaktır.10

Davanın açılmasından sonra davaya konu payın başka bir kişiye devredilmesi ya da aynı paydaşa geri dönmesi halinde Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 125’inci maddesi gündeme gelecektir.

Bu halde davacı isterse devreden tarafla olan davasından vazgeçerek yasal aşama konusunu devralmış kişiye karşı davaya devam edebilecektir. Bu takdirde yasal aşama davacı lehine sonuçlanırsa yasal aşama konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur. Davacı dilerse davasını devreden taraf hakkında ödenek davasına da dönüştürebilecektir.

2. Önalım Davasında Görevli ve Yetkili Yargı Mercii

Önalım yasal süreci taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Bu davada yetki bakımından kesin yetki kuralı geçerlidir.

3. Önalım Davasının Koşulları

A. Önalım Davasında Süreler

Yasal önalım yasal süreci satış tarihinden itibaren her halükarda 1 yıl içinde açılmak zorundadır.11Öte yandan yapılan satış alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilebilir. Bu vaziyette yasal önalım davasının bildirimin paydaşlara ulaştığı tarihten itibaren en geç 3 ay içinde açılmalıdır.

Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin 3 aylık ve 1 yıllık süreler hakdüşürücü niteliktedir. Önalım davasının süresinde açılıp açılmadığını hakim kendiliğinden inceler.

B. Önalım Davasında Harç ve Masraflar

Önalım davasında harca esas değer davaya konu taşınmazın davanın açıldığı tarihteki değeri ile alıcıya düşen tapu giderleri toplamıdır. Ön alım davasında peşin harç toplam değerin binde 68,31’inin 1/4’ü oranında yatırılacaktır.

Bununla birlikte başvurma harcı, vekalet harcı ve taraf sayısına göre hesaplanan gider avansı da önalım davasının açılış masrafları arasındadır.

Davada ödenmesi gereken diğer harç ve masraflar ise keşif harcı ve bilirkişi ücretleri ile keşfin icrası için ATGV araç ücretleridir.

C. Önalım Davasında İhtiyati Tedbir ve Davalıdır Şerhi

Tüm tapu iptali ve tescil istemli davalarda olduğu gibi önalım davasında da davaya konu taşınmazın davanın açılmasından sonra üçüncü kişilere satılması davanın uzamasına neden olacaktır.

Davanın açılmasında, davaya konu edilen payın devrinin önüne geçmek için ihtiyati tedbir talebinde bulunulması ve mahkemece belirlenecek teminatın yatırılarak tedbir hükmü alınması, yasal aşama süresince payın el değiştirmesinin önüne geçecektir.

Bununla birlikte çoğu zaman, yatırılacak teminat miktarının yüksek olması davacının zaten yüksek bedel ödeyerek pay alması gibi hususlar nedeniyle tedbir yerine tapuda “davalıdır şerhi” koydurmak da davacının lehinedir. Davalıdır şerhi taşınmaz devrine engel olmasa da payı devralan üçüncü kişiyi iyiniyetli olmaktan çıkaracaktır. Bu nedenle davaya sonradan devralan üçüncü kişiye yine tapu iptali ve tescil istemli olarak devam edilebilecektir.

D.

Önalım Davasında Usul

25.12.2025tarihinde Türk Medeni Kanunu’nun 734’üncü maddesinde önemli değişiklik yapılmıştır. Bu yasa değişikliği hem mevcut önalım davalarına hem de yeni davalara etki etmiştir.12

25/12/2025 Tarihinden Sonra Açılan Önalım Davaları

25/12/2025 tarihinden sonra açılan önalım davalarında ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hakim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin13nemalandırılmak üzere hakim tarafından belirlenen yere kesin süre içinde nakden yatırılması gerekecektir. Rayiç değer davanın açıldığı tarihteki pay değeri olacaktır. Değerin belirlenmesi için ön inceleme duruşması tamamlanarak tahkikata geçilince derhal keşif yapılarak rayiç değer davanın açıldığı tarihe göre belirlenecektir.

Mahkemenin depo hükmüne süresi içinde uyulmazsa davanın usulden reddine hüküm verilecektir. Nemalandırılma tarihi depo hükmü süresi olacaktır. Davanın açıldığı tarih itibariyle tespit edilen rayiç değer satışta gösterilen değerden daha düşükse davada rayiç değer dikkate alınacaktır.

25/12/2025 Tarihinden Önce Açılan Önalım Davaları

25/12/2025 tarihinden önce açılan önalım davaları açısından davaya konu payın rayiç değeri 25/12/2025 tarihine göre yeniden belirlenecektir. Değişiklik tarihinden önce depo edilmiş ve nemalandırılmış bedeller 25/12/2025 tarihine göre belirlenen rayiç değerden mahsup edilerek bakiye bedelin aynı hesaba depo ettirilmesi gerekir.

Bu hesaba alıcıya düşen tapu masrafı da dahil edilmelidir.14

Aynı anda birden çok paydaşın önalım yasal süreci açması hâlinde rayiç değer ilk yasal aşama esas alınarak belirlenecektir.

Önalım hakkına dayalı davanın tapu iptali ve tescil değil de ödenek talebine ilişkin görülmesi halinde -önalım yasal süreci açıldıktan sonra davaya konu payı davadan haberdar olarak alan üçüncü kişiye karşı görülen davalarda- davalı, 25/12/2025 tarihinden önce açılan davalarda yine bu tarihe göre bundan sonra açılan yasal süreçler bakımından son satış tarihine göre belirlenecek rayiç bedele göre sorumlu olacaktır.15

Kanunda nemalandırmaya işleyecek faiz türü hakkında bir bilgi paylaşılmamıştır. Ancak uygulamada kamu bankalarınca işletilen 3 ay vadeli mevduat faizine göre nemalandırılma yapılmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Önalım Davası

Önalım davasının görüldüğü sırada, aynı zamanda ortaklığın giderilmesine ilişkin yasal aşama görülüyor veya satış aşamasına geçilmiş olabilir. Ortaklığın giderilmesi davasındaönalım yasal süreci bekletici mesele yapılmalıdır.

Ortaklığın giderilmesi yoluyla satış tamamlanmışsa o halde önalım yasal süreci konusuz kalacaktır. Davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmedilecektir.

Ortaklığın giderilmesi yasal süreci sonuçlanmamış veya satış aşamasındaysa o halde önalım davasından söz konusu satışın durdurulması yönünde hüküm kurulabilecektir.

Ortaklığın giderilmesi davasından sonra paydaşlar satıştan haberdar olsa dahi önalım hakkını süresi içinde kullanabilecektir.16

Önalım Davasında Yasal Aşama Konusu Payın Devredilmesi

Yasal Aşama konusu payın davalıdan üçüncü bir kişiye devri halinde davacı seçimlik hak olarak ödenek yasal süreci yolunu tercih edebilecektir. Bu vaziyette ödenek iki satış arasındaki fark olacaktır.17Seçimlik hakkı yalnızca bir kez kullanılabilecektir.

IV. Önalım Davasında Hüküm – Hüküm

Davacının alıcıya karşı açtığı tapu iptali ve tescil talepli davada usule uygun olarak yapılan yargılama neticesinde mahkemece davaya konu payın tapu kaydının iptaline ve davacı ve veya davacılar adına tesciline hüküm verilecektir. İlk derece mahkemesince verilen tapu iptali ve tescil hükmü ancak kesinleşme ile icra edilebilecektir.

Yargı Mercii davanın kabulü halinde aynı zamanda peşin alınan hüküm ve ilam harcı dışındaki hüküm ve ilam harcının da davalıca ödenmesine hüküm verecektir.

Bu harç, mahkemenin harç tahsil müzekkeresi ile vergi dairesince tahsil olunur. Hüküm ve ilam harcının tahsili için kararın kesinleşmesi beklenmemektedir.

Davanın değeri; rayiç değer ve alıcıya düşen tapu masrafı toplamına göre yasal aşama lehine sonuçlanan taraf kendisini vekil ile temsil etmişse Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre karşı yan vekalet ücretine de hükmedilecektir.

Yasal Aşama değerine göre, davanın açıldığı tarihteki parasal sınır gözetilerek istinaf yasa yolu açık veya kesin olarak hüküm verilecektir. Güncel parasal sınırlar için Yargıda Parasal Sınırlaryazımıza bakabilirsiniz.

V. Önalım Davasında İstinaf

Önalım davasında verilen hüküm istinaf yasa yolu açık hüküm verilmişse gerekçeli kararın taraflardan herhangi birinin tebliğini talep etmesi gerekir.

Yargı Mercii hükmü kendiliğinden tebliğ etmez. Kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içinde taraflar istinafa başvurabilecektir. Taraflar istinafa başvurmazsa hüküm kesinleşir. Hüküm kesinleşmesi ile icra edilebilecektir.

Taraflar istinafa başvurursa o halde hüküm kesinleşmeyecektir.

Davacı tarafından istinafa başvuru halinde istinaf hüküm ve ilam harcı maktu harçtan ödenecektir. Davalı tarafından istinaf başvurusunda istinaf hüküm ve ilam harcı yasal aşama değeri üzerinden nisbi olarak ödenecektir. Yargı Harçları ve Avanslaryazımızdan güncel istinaf hüküm ve ilam harcı, istinaf yasa yoluna başvurma harcı miktarlarına bakabilirsiniz.

İstinaf incelemesinde öncelikle kararın miktar itibariyle kesin olup olmadığı, tarafların istinaf başvurularının süresinde olup olmadığına bakılacaktır. Esasa ilişkin incelemede önalım hakkının kullanılmasına engel teşkil eden hususlar ve bu konuda yeterli araştırma yapılıp yapılmadığına da bakılacaktır.

Yasal Aşama aşamasında ileri sürülmemiş olsa dahi kamu düzenine ilişkin olan bazı hususlar istinaf incelemesinde ileri sürülebilecektir.

Örneğin fiili taksim18veya kötüniyet itirazı19gibi

İstinaf yargı makamı, başvuruları esastan reddedebilir, eksik araştırma nedeniyle istinaf başvurusunun kabulü ile kararın ilk derece mahkemesince verilmesine hüküm verebilir ya da yeninden hüküm kurabilir.

İstinaf mahkemesince verilecen kararlarda istinaf incelemesinin başladığı tarihe göre temyiz kesinlik sınırı belirlenecektir.

VII. Önalım Davasında Temyiz

Önalım davasına konu hüküm istinaf incelemesinden geçtikten sonra temyiz parasal sınırının üzerindeyse o halde istinaf hükmü taraflara tebliğ edildikten sonra iki hafta içinde temyiz başvurusu yapabilecektir. İstinaf mahkemesinin kesin hükmüne karşı temyiz yoluna gidilemeyecektir.

Temyiz incelemesinde de istinaf incelemesindeki hususlar geçerlidir.

Yargıtay tarafından verilen onama hükmü ile hüküm kesinleşecektir. Kararın kesinleşmesi ilk derece mahkemesince yapılacak ve ilgili tapu müdürlüğüne yargı mercii hükmü kendiliğinden gönderilerek tapu kaydının iptali ve tescil işlemi yargı mercii hükmü ile yerine getirilecektir.

Dipnotlar

1. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu 1951/1 Esas ve 1951/6 Karar sayılı 26/12/1951 günlü hükmü↩︎
2. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu 1949/13 Esas ve 1951/5 Karar sayılı 20/06/1951 günlü hükmü: “…Gayrimenkul mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni şufa hakkı gayrimenkulde hisse sahibi bulunan şahsa diğer bir hissenin üçüncü şahsa satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak salahiyetini veren ayni bir haktır.

   Bu hak meşfu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğuran kurucu bir haktır ki, şefiin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir yasal vaziyet meydana getirmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur. Bu suretle şefi irade beyanını müşteriye isal edince yeni yasal bir vaziyet hasıl olur…”↩︎

3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1765 Esas ve 2020/1033 Hüküm sayılı 15/12/2020 günlü hükmü: “…Tüm bu anlatılanlar ışığında somut olaya gelindiğinde; yasal aşama konusu temliki işlemler arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yapılmıştır. Bu vaziyette yapılan pay devirleri gerçek bir satış niteliğinde bulunmadığından, davacının önalım hakkını kullanması mümkün değildir..”↩︎
4. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2022/890 Esas ve 2023/1223 Hüküm sayılı 13/12/2023 günlü hükmü: “…Dolayısıyla yasal aşama konusu taşınmaz üzerinde bina yapımının düşünüldüğü, …’in inşa edilecek binanın müteahhitliğini yapma durumunun söz konusu olduğu, bu amaçla taşınmazın devredildiği, …’e her ne kadar tapuda satış şeklinde devir işlemi yapılmış ise de mirasçılar …, …, … ve …’a hisseleri karşılığında herhangi bir satış bedelinin ödenmediği, …’in bu kişilere ait hisseleri ileride geri verilmek üzere emaneten herhangi bir bedel ödemeksizin üzerine aldığı, inşaat işinin gerçekleşmemesi nedeniyle aldığı hisseleri yine bedelsiz olarak sahiplerine iade ettiği, davalı …’a yapılan devir tapu kaydında satış olarak gözükse dahi gerçekte önceki payının iadesi niteliğinde olduğu kanaatine varılmakla bölge adliye mahkemesince davalı … yönünden verilen hüküm yerindedir…”↩︎
5. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2022/1029 Esas ve 2023/1184 Hüküm sayılı 29/11/2023 günlü hükmü: “…gerçekte satış olan işlemin sırf diğer paydaşların önalım haklarını kullanmalarının engellenilmesi için trampa olarak gösterilmesi hâlinde yasanın dolanılması söz konusu olur ki, bu hususu yasa korumaz…”↩︎
6. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2022/1203 Esas ve 2023/727 Hüküm sayılı 05/07/2023 günlü hükmü: “…Diğer yandan, önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz.

   Çünkü, TMK’nın 732 nci maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması hâlinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Yasal Aşama hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir..”↩︎

7. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı 1956/12 Esas ve 1957/2 Karar sayılı 27/03/1957 hüküm günlü hükmü: “…Müşterek mülkün hissedarı, hissesini kan ve kocaya evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış akti bulunsa hile hakikatte satıştan gayri miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi mülahazaların hakim olduğu ahvalde Medeni Yasanın hakiki satışlarda kabul eylediği şufa hakkının cereyan etmeyeceğine 27/3/1957 tarihinde ittifakla hüküm verildi…”↩︎
8. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/16522 Esas ve 2015/2324 Hüküm sayılı 03/03/2015 günlü hükmü: “…↩︎
9. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu 1947/5 Esas ve 1947/18 Karar sayılı 11/06/1947 günlü hükmü“…İzaha hacet yoktur ki, gerek müstakil olsun ve gerek şayi olsun herkesin mülkünde istediği gibi tasarruf etmesi ve rızası olmadıkça kimsenin elinden mülkünün alınmaması insanların en başta gelen hürriyet hakkının tabii ve zaruri neticesidir.

   Fakat çok defa ihtilaf ve münazaalara yol açan iştiraki, mümkün olduğu kadar tahdit etmek ve aynı zamanda hissedarlar arasına yabancı sokmamak ihtiyacına mebni kıyasa muhalif olarak kanuni şufa hakkı ve bu hakla mülkiyetin takyidi kabul olunmuş bulunmaktadır. Bu ihtiyaç ve illette hissesi az olan da çok olan da eşittirler. Binaenaleyh yine hukuk ilminde yer alan bir esas gereğince istihkakta da müsavi olmaları lazım gelir. Bunun içindir ki, mesela; yüz hisse itibariyle seksen hissesi birine ve on beş hissesi diğerine ve beş hissesi üçüncü bir hissedara ait olan müşterek mülkte on beş hisse sahibi hissesini üçüncü bir şahsa satıp da seksen hisse sahibi talip olmazsa beş hisse sahibi satılan hissenin tamamını almak hakkına malik oluyor.

   Bu ancak müsavat hakkının neticesi olabilir. Bu halde kanunda hisseler nispetinde gibi bir mazmun mülahazası karine ve delilsiz kanuna ilave yapmak demek olur. Kanunlara ve mukavelenamelere böyle ilaveler yapılması tecviz edilirse ifade ve beyan emniyet ve itimadı tamamen ortadan kalkar. Yasanın ifade tekniği de Yasa Vazunın kanuni şufada hisse miktar ve nispetini kastetmediğini göstermektedir.

   Müşterek mülkiyete terettüp eden veya müşterek mülkiyeti takyit eden idari masraflar, vergiler ve sair mükellefiyetler hisseler nispetinde olduğunu anlamak nispeten kolay oldoğo halde Yasa vazu bir gûnâ tereddüde mahal kalmamak, üzere 626. Maddede bunların hisseleri nispetinde bütün hissedarlara ait olacağını tasrih etmiştir. Eğer şufada maksadı böyle olsaydı beyan mevkii olduğundan tasrih edilmek lazım gelirdi..”↩︎

10. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/4351 Esas ve 2024/4040 Hüküm sayılı 03/12/2024 günlü hükmü: “…birden fazla paydaşın önalım hakkının kullanılmasında hisse miktar ve oranının bir önemi yoktur.

    Şufa hakkını kullanacak paydaşlar birden fazla olduğunda bu hakkın aralarında ortak olduğu ve şufa hakkından eşit olarak yararlanacağı yasa maddesinden anlaşılmaktadır. Paydaşlardan birinin davasından vazgeçmesi halinde, onun payı davalı üzerine bırakılmaz, bu miktar dahi davayı yürüten paydaşlar adına tescil edilir..”↩︎

11. 25/12/2025 günlü Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun‘un 35’inci maddesi “22/11/2001 günlü ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde ve dördüncü fıkrasında yer alan “iki yıl” ibaresi “bir yıl” şeklinde değiştirilmiştir.↩︎
12. 25/12/2025 günlü Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun‘un 36’ıncı maddesi “4721 sayılı Yasanın 734 üncü maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu sorumluluk, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline hüküm verilemez.

    Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.”↩︎

13. Alıcıya düşen tapu giderleri ifadesinden satış işleminde (resmi senette) alıcı tarafından ödendiği belirtilen tapu harcı vs. Bedelleri anlaşılacaktır.↩︎
14. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/2557 Esas ve 2026/870 Hüküm sayılı 17/02/2026 günlü hükmü: “…İlk Derece Mahkemesince, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Yasa ile TMK’nın 734. Maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan yasa hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne hüküm verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğunu sonucuna varıldığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması halinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre hüküm verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir…”↩︎
15. Bölge Adliye Yargı Makamı 4.

    Hukuk Dairesi 2025/4352 Esas ve 2025/4733 Hüküm sayılı hükmü↩︎

16. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2218 Esas ve 2021/646 Hüküm sayılı 01/06/2021 günlü hükmü: “…TMK’nın 733/3. Maddesinde yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda geçerli olan kuralın “öğrenme” olgusu değil “noter aracılığıyla bildirim” olduğunun fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edildiği, 06.10.2011, 21.11.2011, 21.12.2011 ve 11.05.2012 tarihlerinde yapılan pay satışları ile ilgili davalı tarafından davacıya yapılmış bildirim bulunmadığından davanın yasanın öngördüğü 2 yıllık hak düşürücü süre içerisinde açıldığı, yine yukarıda açıklandığı gibi hakkın kötüye kullanılmış olduğunu kabul etmek için hakkın amacına aykırı olarak kullanılması ve hakkı kullananın bu kullanmada çıkarının olmaması gerektiği, bu bağlamda yargı mercii gerekçesinde belirtilen “davacının taraflar arasında görülen ortaklığın giderilmesine ilişkin davada satışı öğrendiği halde itirazda bulunmaması, yasal aşama sonuçlanmadan önalım yasal süreci açarak bekletici mesele yapmaması ve yasal aşama sonuçlandıktan dört ay sonra eldeki davayı açmasının” hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilemeyeceği, nitekim davacının yasanın öngördüğü süre içerisinde önalım hakkını kullanmak üzere yasal aşama açmasında hukukî menfaati bulunduğu, başka bir ifadeyle, davacının mülkiyet hakkına dayalı olarak yasada öngörülen koşullar içerisinde ve yasal süresinde önalım hakkını kullanması nedeniyle somut olayda dürüstlük kurallarına aykırılıktan ve yasal aşama hakkının kötüye kullanılmasından söz edilmeyeceği, dolayısıyla TMK’nın 2. Maddesi gerekçe yapılarak davanın reddine hüküm verilmesinin yerinde olmadığı sonucuna varılmıştır..”↩︎
17. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2006/9786 Esas ve 2006/36 Hüküm sayılı 23/01/2006 günlü hükmü: “…Davacı vekili yasal aşama konusu payın davalı tarafından bir başkasına satılması üzerine HUMK 186 maddesi gereğince davasını 27.10.2003 günlü dilekçesi ile tazminata dönüştürerek iki satış bedeli arasındaki fark olan 14.500.000.000.-Tl yi ödenek olarak tahsilini istemiştir.

    Davacı süresinde yasal aşama açarak önalım hakkının tanınmasını istediğine ve önalım hakkının kullanılmasında da yasal bir engel bulunmadığına göre bu hakkın kullanılmasından sonra hisseyi başkasına temlik eden davalının iki satış arasındaki farkı ödenek olarak ödemesi gerekir. Bu nedenle iki satış arasındaki fark olan 14.500.000.000.-TL’nin ödenek olarak tahsiline hüküm vermek gerekirken,”↩︎

18. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2024/447 Esas ve 2025/400 Hüküm sayılı 25/06/2025 günlü hükmü: “…Bu doğrultuda önalım davasına konu payın bulunduğu taşınmazda paydaşlar arasında fiili taksim yapıldıktan sonra bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa aynı taşınmazda farklı bir bölüm kendisine bırakılan ve satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. Maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 14.02.1951 günlü ve 1951/17 Esas, 1951/1 Hüküm sayılı hükmü uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir..”↩︎
19. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu 1990/4 Esas ve 1991/3 Karar sayılı 08/11/1991 günlü Kararı: “…Tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmaz malı iktisap eden kimseye karşı Medeni Kanun’un 931.

    Maddesinde öngörülen iyi niyet kurallarına aykırılık nedeniyle açılan tapu iptali davalarında, yasal aşama açma iradesinin iktisabın kötü niyete dayalı olduğu iddiasını da taşıdığına; kaldı ki öyle olmasa bile buradaki kötü niyet iddiasının yasal mahiyeti itibariyle itiraz niteliğinde bulunduğu ve bu nedenle de yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan her zaman ileri sürülebileceğine…”↩︎

Memduh Remzi BAL

, Barosu’na 51620 sicil numarası ile kayıtlı avukattır. 10 yılı aşkın süredir yasal uyuşmazlıkların çözümünde aktif rol almaktadır. Aynı zamanda Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı'na 41140 sicil numarası ile kayıtlı arabulucudur.

Tüm Yayınları

Sorunuz mu var? Hemen iletişime geçin.

Info@ballawfirm. com