Soylu Ocak 30, 2025 Kira Hukuku

Kira Sözleşmesinin On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Sona Erdirilmesi: Kiraya Verenin Fesih Hakkı

Son Güncellenme Tarihi: Ocak 30, 2025

6098 sayılıTürk Borçlar Kanunu‘nun 347. Maddesi,Konut ve çatılı işyeriKiralarında önemli bir düzenleme getirmiştir. Bu düzenleme, kirayalayana10 yıllık uzama süresiSonunda herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanımaktadır. Bu yasal düzenleme, mülkiyet hakkı ileKiracının barınma hakkıArasında bir denge kurmayı amaçlamaktadır.

Yasa koyucu, kiralanan taşınmazın uzun yıllar boyunca aynı kiracı tarafından kullanılmasının yarattığı toplumsal etkiyi göz önünde bulundurarak, belirli koşullar altında kiraya vereneTahliye hakkıTanımıştır.

Bu hak,3 ayÖnceden bildirimde bulunmak koşuluyla kullanılabilmektedir. Böylece mülkiyet hakkının özüne dokunmadan, kiracının da makul bir süre içinde yeni bir taşınmaz bulabilmesine olanak sağlanmıştır.

Bu makalede, on yıllık kiracının tahliyesine ilişkin yasal çerçeve, tahliye koşulları, sürelerin hesaplanması ve uygulama esasları incelenecektir.

Yasal Düzenleme ve Temel Kavramlar

TBK Madde 347’nin İçeriği

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi,Konut ve çatılı işyeriKiralarında sözleşmenin sona ermesine ilişkin temel düzenlemeyi içermektedir. Bu maddeye göre, kiracı belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden15 günÖnce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla1 yılIçin uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi kendiliğinden sona erdiremez. Ancak,10 yıllık uzama süresiSonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden3 ayÖnce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Kavramı

Konut ve çatılı işyeri kirası kavramı, insanların barınma ihtiyacını karşılayanKonutlarIle üstü örtülü olanIşyerleriNi kapsamaktadır. Yargıtay içtihatlarına göre, bir yerin çatılı işyeri sayılabilmesi içinÜstünün örtülüVeEtrafının çevriliOlması gerekmektedir. Bu kapsamda, apartman daireleri, müstakil evler, dükkanlar ve ofisler bu düzenlemeye tabidir.

Ancak açık araziler, arsalar, baz istasyonları ve depo olarak kullanılan konteynerler bu kapsamdaDeğerlendirilmemektedir.

On Yıllık Uzama Süresi Kavramı

On yıllık uzama süresi, kira sözleşmesininIlk süresinin bitimindenSonra başlayan ve kendiliğinden uzama dönemini ifade eder. Bu sürenin hesaplanmasında sözleşmenin türü önem taşır.Belirli süreliSözleşmelerde, sözleşmede kararlaştırılan sürenin bitiminden sonra başlayan uzama süresi dikkate alınır.Belirsiz süreliSözleşmelerde ise süre, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren hesaplanır. Tarafların aralarında yaptıkları her yeni kira sözleşmesi, on yıllık uzama süresini yeniden başlatır.

On Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin Gerekli Şartlar

On Yıllık Uzama Süresinin Tamamlanması

On yıllık uzama süresinin tamamlanması, tahliye davasının açılabilmesi için gereken temel şarttır. Bu sürenin hesaplanmasında,Kira sözleşmesinin niteliğiBüyük önem taşır.

Belirli süreli sözleşmelerde ilk sözleşme süresinin bitiminden sonra başlayanUzama sürelerinin toplamının 10 yılı doldurmasıGerekmektedir. Örneğin,2 yıllıkBir kira sözleşmesinde tahliye hakkının kullanılabilmesi için sözleşme süresinin bitiminden itibaren10 yıllıkUzama süresinin de geçmesi gerekir. Bu vaziyette toplam12 yılSonra tahliye hakkı doğacaktır.

Fesih Bildirimi Koşulları

Kiraya verenin tahliye hakkını kullanabilmesi içinFesih bildirimindeBulunması mecburidir. Bu bildirim, on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az3 ayÖnce yapılmalıdır.

Fesih bildirimi mutlakaYazılıŞekilde yapılmalı ve kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmelidir. BildiriminNoterAracılığıyla yapılması, ispat kolaylığı sağlaması açısından önerilmektedir. Fesih bildiriminde herhangi bir sebep gösterilmesi gerekmez, ancak tahliye talebininTBK md. 347‘ye dayandığı açıkça belirtilmelidir.

Yeni Kira Sözleşmesi Yapılmamış Olması

Tahliye hakkının kullanılabilmesi için, on yıllık süre içinde taraflarınBağımsız yeni bir kira sözleşmesiYapmamış olmaları gerekir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, tarafların yeni bir kira sözleşmesi yapmaları halinde, önceki dönemde işleyen süreler sıfırlanır ve on yıllık süre yeni sözleşme tarihinden itibaren yeniden işlemeye başlar.

Ancak kira bedelinin artırılması veya yan giderlerin düzenlenmesi gibiFer’i (ikincil)Nitelikteki değişiklikler,Yeni bir kira sözleşmesi yapıldığı anlamına gelmez.

On Yıllık Sürenin Hesaplanması

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Hesaplama

Belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık sürenin hesaplanması, sözleşmede belirlenenSürenin bitimindenItibaren başlar. İlk sözleşme süresi bu hesaba dahil edilmez. Örneğin2 yıllıkBir kira sözleşmesinde, sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren10 yıllıkUzama süresinin dolması ve bunu takip eden1 yıllıkUzama döneminin başlaması gerekir. Bu vaziyette kiraya veren, ancak toplam13 yılSonra tahliye hakkını kullanabilir.

Bu hesaplamada, her yıl kendiliğinden gerçekleşen uzamalar dikkate alınır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Hesaplama

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde on yıllık süre,Kira ilişkisinin başlangıcındanItibaren hesaplanır. Bu tür sözleşmelerde uzama süresinden bahsedilemeyeceği için, doğrudan sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren10 yıllıkSürenin dolması yeterlidir. Kiraya veren,10 yılınDolmasından sonra, genel hükümlere göre her6 aylıkDönemin sonunda,3 ayÖnceden bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Yenilenen Sözleşmelerde Süre Hesabı

Yenilenen sözleşmelerde sürenin hesaplanması özellik arz eder. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, taraflarınBağımsız yeni bir sözleşmeYapmaları halinde, önceki dönemde geçen süreler dikkate alınmaz ve10 yıllıkSüre yeni sözleşme tarihinden itibaren başlar.

Ancak sadeceKira bedeli artışıVeyaYan giderlerin düzenlenmesiGibi değişiklikler yapılması halinde, bu vaziyet yeni bir sözleşme olarak değerlendirilmez ve önceki süreler geçerliliğini korur. TaraflarınYenileme iradesiNin açık olması ve yeni sözleşmenin önceki sözleşmeden bağımsız olarak düzenlenmesi gerekir.

Tahliye Davası Süreci

Görevli ve Yetkili Yargı Mercii

Tahliye davalarında görevli yargı merciiSulh Hukuk Yargı MercileriDir. Yetkili yargı mercii ise kural olarakTaşınmazın bulunduğu yerMahkemesidir. Yetki kuralı kamu düzeninden olmadığından, taraflar yetki sözleşmesi yaparak başka bir yer mahkemesini de yetkili kılabilirler.

Ancak uygulamada tahliye davaları genellikleTaşınmazın bulunduğu yer mahkemesindeAçılmaktadır çünkü keşif gibi işlemlerin yapılması gerektiğinde bu vaziyet usul ekonomisi ilkesine daha uygundur.

Yasal Aşama Açma Süresi

Tahliye yasal süreci, fesih bildiriminin yapıldığıUzama yılının sonuNda açılmalıdır. Yasal Aşama açma süresi, kira döneminin bitiminden itibaren1 ayTır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve hakim tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Örneğin, kira dönemi 1 Ocak’ta sona eriyorsa, yasal aşama en geç31 Ocak‘a kadar açılmalıdır.

Yasal Aşama açma süresinin kaçırılması halinde, kiraya veren ancak bir sonraki uzama döneminde, yeni bir fesih bildirimi göndererek tahliye yasal süreci açabilir.

İspat Yükü ve Deliller

Tahliye davasında ispat yüküKiraya verenDedir. Kiraya veren, kira ilişkisinin varlığını,10 yıllık uzama süresininDolduğunu ve fesih bildiriminin usulüne uygun yapıldığını ispatlamakla yükümlüdür. Bu kapsamda sunulabilecek başlıca deliller şunlardır:

• Kira sözleşmesi
• NoterKanalıyla gönderilen fesih ihtarnamesi ve tebliğ belgesi
• Kira ödemelerini gösterenBanka dekontlarıVeya makbuzlar
• Taşınmazın niteliğini gösterenTapu kaydı

Kiracı ise savunmasında, kira süresinin dolmadığını, fesih bildiriminin usulsüz olduğunu veya yeni bir kira sözleşmesi yapıldığını ileri sürebilir ve bunu ispatlayabilir.

Özel Durumlar ve İstisnalar

Mülkiyetin El Değiştirmesi Durumu

Kiralanan taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi hâlinde, TBK madde 310 gereğince yeni malik,Kira sözleşmesinin tarafıHaline gelir. Bu vaziyette yeni malik, eski malikin kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülüklerine sahip olur.

Dolayısıyla,10 yıllık uzama süresiNin hesabında önceki malik döneminde geçen süreler de dikkate alınır. Ancak yeni malik ile kiracı arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılırsa, bu vaziyette süre yeni sözleşme tarihinden itibaren yeniden başlar.

Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Tahliye

Paylı mülkiyette tahliye yasal süreci açılabilmesi için, pay ve paydaşÇoğunluğununSağlanması gerekir. Fesih bildiriminin de aynı çoğunluk tarafından yapılması şarttır. Elbirliği mülkiyetinde iseTüm ortaklarınBirlikte hareket etmesi mecburidir.

Aksi halde, eksik taraf nedeniyle yasal aşama reddedilir. Bu vaziyet,Yasal aşama koşuluNiteliğindedir ve hakim tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, fesih bildirimindeki eksiklik sonradan tamamlanamaz.

Kiracının Ölümü Halinde Vaziyet

Kiracının ölümü halinde, TBK madde 356 uyarınca, öleninOturmaya bağlı haklarıKendiliğinden sona erer. Ancak mirasçıları1 ayIçinde sözleşmeyi devralmak istediklerini bildirirlerse, kira sözleşmesi devam eder.

Bu vaziyette10 yıllık uzama süresiNin hesabında, ölen kiracı döneminde geçen süreler de dikkate alınır. Mirasçıların kira sözleşmesini devralması yeni bir kira sözleşmesi niteliğinde değildir, dolayısıyla sürenin yeniden başlamasına neden olmaz.

Yargıtay Kararları Işığında Uygulama

Emsal Kararlar ve Yorumları

Yargıtay’ın son yıllardaki kararları, on yıllık kiracının tahliyesi konusunda önemli ilkeler ortaya koymuştur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2021/614 sayılı hükmünde,Yenileme sözleşmesiNin etkisi detaylı şekilde incelenmiştir. Bu karara göre, tarafların bir araya gelerek yaptıkları her yeni sözleşme,10 yıllık süreyiYeniden başlatmaktadır.

Ancak sadece kira artışı protokolü niteliğindeki belgeler, yeni bir sözleşme olarak değerlendirilmemektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/17713 sayılı hükmünde,Belirsiz süreliKira sözleşmelerinde sürenin hesaplanması konusuna açıklık getirilmiştir. Bu kararda, sürenin sözleşmenin başlangıcından itibaren hesaplanması gerektiği ve fesih bildiriminin6 aylıkDönemin bitiminden3 ayÖnce yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Tartışmalı Konular ve Çözümleri

Uygulamada en çok tartışılan konulardan biri,Baz istasyonuKiralarının durumudur. Yargıtay 3.

Hukuk Dairesi’nin 2017/16609 sayılı hükmünde, baz istasyonu kiralarınınKonut ve çatılı işyeriKirası kapsamında değerlendirilemeyeceği, dolayısıyla TBK md. 347 hükümlerinin uygulanamayacağı belirtilmiştir.

Bir diğer tartışmalı konu,Malikin tahliye yasal süreciAçma hakkıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/14491 sayılı hükmünde, kanunda açıkçaKiraya verenDen bahsedilmesine rağmen, Anayasa’nınMülkiyet hakkıNı düzenleyen 35. Maddesi ışığında, malikin de bu davayı açabileceği kabul edilmiştir.

Bu hüküm, uygulamada yaşanan tereddütleri gidermiştir.

Sık Sorulan Sorular

Ev Sahibi 10 Yıllık Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kiracıyı çıkarabilir. Bunun için kira döneminin bitiminden 3 ay önce fesih bildiriminde bulunması gerekir.

10 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Uzama süresi, belirli süreli sözleşmelerde ilk sözleşme süresinin bitiminden sonra başlar. Örneğin 2 yıllık bir sözleşmede, bu 2 yılın bitiminden sonraki 10 yıl hesaplanır.

Kiracıya İhtarname Ne Zaman Çekilmelidir?

Fesih bildirimi, kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce yapılmalıdır. Bu bildirim yazılı olmalı ve noter aracılığıyla gönderilmelidir.

Yeni Kira Sözleşmesi Yapılması 10 Yıllık Süreyi Etkiler mi?

Tarafların yaptığı her yeniBağımsız sözleşme, 10 yıllık süreyi sıfırlar ve süre yeniden başlar.

Ancak sadece kira artışı için yapılan protokoller süreyi etkilemez.

Tahliye Davası İçin Arabuluculuk Mecburi mudur?

Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren tahliye davalarındaArabuluculukYasal aşama koşulu haline gelmiştir. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan yasal aşama açılamaz.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Yargılama süreciOrtalama 6 ay ile 1 yıl arasında sürmektedir. Ancak bu süre mahkemelerin iş yoğunluğuna ve tarafların tutumuna göre değişebilir.

Yargı Mercii Kararına Rağmen Kiracı Çıkmazsa Ne Olur?

Tahliye kararının kesinleşmesinden sonra kiracıya 30 gün süre verilir. Bu sürede çıkmazsaIcra yoluylaTahliye gerçekleştirilir.

Paylı Mülkiyette Tahliye Davası Kim Tarafından Açılabilir?

Pay ve paydaş çoğunluğuTarafından yasal aşama açılmalıdır.

Elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortakların birlikte hareket etmesi mecburidir.

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimleiletişimegeçebilirsiniz.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi