Türkiye genelinde binlerce hisseli tapu sahibini ve devam eden mülkiyet davalarını ilgilendiren ön alım hakkında değişiklik düzenlemesi,25 Aralık 2025’te Resmi Gazete’deyayımlanarak yürürlüğe girdi. Halk arasında “ön alım hakkı kalktı mı” sorusunu gündeme getiren bu devrim niteliğindeki ön alım hakkı yeni yasa paketi, sadece yeni satışları değil, mahkemelerde yıllardır süren dosyaları da piyasa rayiç bedeli esasıyla sil baştan değiştirecek güce sahip.
Artık tapuda gösterilen düşük bedeller üzerinden ucuza mülk edinme devri kapanırken, mülkiyet hakkının üzerindeki belirsizlik süreleri de yarıya indirilerek yatırımcılar ve paydaşlar için yeni bir yasal ekosistem oluşturuldu. İşte mülk sahiplerinin ve davacıların hak kaybına uğramamak için 2026 itibarıyla bilmesi gereken en kritik yasal detaylar…
Sayfa içeriği:
Toggle6 Dakikalık Okuma- Yargı Paketi Yasalaştı: TMK 733 ve 734’te Ön Alımda Ne Değişti?
- Şufa Davalarında “Düşük Tapu Bedeli” Devri Kapandı: Artık Rayiç Bedel Şartı Var
- “Komşu Tuzağı” Sona Eriyor: Gerçek Piyasa Değeri Üzerinden Ödeme
- Dava Açmada Hak Düşürücü Süre 2 Yıldan 1 Yıla İndi
- Hangi Satışlarda Artık Ön Alım Hakkı Kullanılamayacak?
- Davacılar İçin “Peşin Nakit” ve “Kesin Süre” Zorunluluğu
- Yatırılan Bedel Bankada Nemalandırılacak (Faiz Koruması)
- DİKKAT: Yeni Kanun Mevcut (Derdest) Davaları da Kapsıyor!
- Devam Eden Şufa Davalarında Mahkemeler Rayiç Bedel Deposu İsteyecek
- Kapanan Davalarda Yeni Ön Alım Düzenlemesi Uygulanmayacak
- Ön Alım (Şufa) Hakkında Yeni Dönem: Karşılaştırma Tablosu
Yargı Paketi Yasalaştı: TMK 733 ve 734’te Ön Alımda Ne Değişti?
TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen 11. Yargı Paketi, 25 Aralık 2025 günlü ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak Türk Medeni Kanunu’ndaki (TMK)ön alım hakkı hükümlerini kökten değiştirdi.
Yapılan bu düzenleme ile gayrimenkul hukukunun en karmaşık alanlarından biri olanşufa (ön alım) hakkımüessesesinde kapsam daraltılırken, sürelere ve bedel hesaplama yöntemine dair yeni bir dönem başladı. Kamuoyunda en çok sorulan “ön alım hakkı kalktı mı” sorusuna yanıt veren bu yasa, hakkı tamamen ortadan kaldırmak yerine belirli satış türlerini kapsam dışı bırakarak ve hak düşürücü süreleri kısaltarak mülkiyet güvenliğini artırmayı hedeflemektedir.
Ön alım hakkında değişiklikGetiren 7571 sayılı Yasa uyarınca, TMK 733. Maddede yer alan iki yıllık hak düşürücü süre bir yıla indirildi ve Devlet İhale Kanunukapsamındaki satışlar ile cebrî artırmalar bu hakkın tamamen dışına çıkarıldı. Mülkiyetin askıda kalma süresini kısaltan buÖn alım hakkı yeni yasaDüzenlemesinin vatandaşlar ve yatırımcılar üzerindeki temel etkileri şunlardır:
- Süre Kısıtlaması:Noter bildirimi yapılmayan satışlarda önceden 2 yıl olan yasal aşama açma süresi artık 1 yılın geçmesiyle sona erecektir.
- Kapsam Daralması:Kamu kurumlarının 2886 sayılı Yasa kapsamında yaptığı ihaleli satışlar ve icra dairelerince gerçekleştirilen cebri satışlar artık şufa davasına konu edilemeyecektir.
- Yasal Belirlilik:İhale alıcıları için satışın kesinleşmesinden sonra davanın yıllarca sürmesi riski ortadan kaldırılarak işlem güvenliği sağlanmıştır.
Yasa koyucu, bu revizyonla mülkiyet hakkı ile ön alım hakkı arasındaki dengeyi yeniden kurarak hakkın kötüye kullanılmasını ve“komşu tuzağı”Olarak bilinen haksız kazanç yöntemlerini engellemeyi amaçlamıştır.
Bu yapısal değişikliğin en sarsıcı sonucu ise şufa davalarında yıllardır uygulanan “tapudaki satış bedeli” kriterinin yerini tamamen piyasa gerçeklerine bırakmasıdır.
Şufa Davalarında “Düşük Tapu Bedeli” Devri Kapandı: Artık Rayiç Bedel Şartı Var
“Komşu Tuzağı” Sona Eriyor: Gerçek Piyasa Değeri Üzerinden Ödeme
11. Yargı Paketi ile TMK 734. Maddede yapılan değişiklik, şufa davalarında tapuda beyan edilen satış bedeli yerine taşınmazın güncel rayiç bedelinin esas alınmasını mecburi kılıyor. Mahkemece görevlendirilecek gayrimenkul değerleme uzmanları, tapu senedindeki rakama bakmaksızın emsal satışlar ve taşınmazın niteliklerine göre gerçek piyasa değerini tespit edecektir.
Bu düzenleme, tapu harcını düşük göstermek için bedeli eksik beyan eden alıcıların mülklerini piyasa değerinin çok altında bir fiyata paydaşlara kaybetmesi olarak bilinen“komşu tuzağı”Uygulamasına son vermeyi amaçlıyor.
Yasal Aşama Açmada Hak Düşürücü Süre 2 Yıldan 1 Yıla İndi
Yasa değişikliği ile noter bildirimi yapılmayan satışlarda ön alım hakkının kullanılabileceği azami süre 2 yıldan 1 yıla indirilmiştir. Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesi hâlinde 3 aylık süre korunurken, bildirim yapılmadığı hallerde mülkiyetin askıda kalma süresi yarı yarıya kısaltılarak mülkiyetin kesinleşme süreci hızlandırılmıştır. Bu ön alım hakkı yeni yasa düzenlemesi, taşınmazı satın alan üçüncü kişilerin uzun süre yasal aşama tehdidi altında kalması nedeniyle yatırım yapmaktan çekindiği belirsizlik dönemini minimize etmeyi hedefliyor.
Hangi Satışlarda Artık Ön Alım Hakkı Kullanılamayacak?
Yeni yasal düzenleme ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ve cebrî artırma yoluyla yapılan mülkiyet devirleri ön alım hakkı kapsamı dışına çıkarılmıştır. Daha önce sadece icra yoluyla yapılan satışlarda uygulanan bu muafiyet, artık kamu idarelerinin ihaleli satışlarını da kapsayacak şekilde genişletilerek yasal istikrar sağlanmıştır.
Böylece “ön alım hakkı kalktı mı?” sorusu kamu ihaleleri ve cebri satışlar için kesin bir “evet” yanıtına kavuşurken, bu ön alım hakkında değişiklik paylı mülkiyetin serbest iradeyle devredildiği özel hukuk satışlarında varlığını sürdürmektedir.
Davacılar İçin “Peşin Nakit” ve “Kesin Süre” Zorunluluğu
Yeni yasal düzenleme ile ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşlar, hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve ilgili tapu giderlerini, mahkemenin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlü kılındı. Ön alım hakkı yeni yasa kapsamında getirilen bu finansal disiplin uyarınca, nakit bedelin belirlenen süre içerisinde depo edilmemesi hâlinde mahkemece tescil hükmü verilemeyecek ve yasal aşama reddedilecektir. Hisseli tapu sahiplerinin merak ettiği “ön alım hakkı kalktı mı” sorusuna karşılık yasa koyucu, hakkı teknik olarak korumaya devam ederken davacıların ödeme gücünü davanın başında kanıtlama şartı getirerek spekülatif davaların önüne geçmeyi amaçlamaktadır.
Yatırılan Bedel Bankada Nemalandırılacak (Faiz Koruması)
Yargı Mercii veznesine veya belirlenen banka hesabına yatırılan nakit bedel, yargılama süreci boyunca paranın enflasyon karşısında değerini koruması amacıyla vadeli bir hesapta nemalandırılacaktır. Ön alım hakkında değişiklik getiren düzenlemeye göre, biriken ana para ve faiz getirisi (neması), ancak hükmün kesinleşmesiyle birlikte hak sahibi olan tarafa ödenecektir.
Bu sistemle, Türkiye şartlarında 1 ila 3 yıl sürebilen yargılama aşamasında paranın değer kaybetmesi engellenerek alıcı ve satıcı arasındaki hak dengesi korunmuş olmaktadır.
Mali yükümlülükleri artıran bu yeni kurallar sadece bugünden sonra yapılacak işlemlerle sınırlı kalmıyor; yargı paketindeki geçiş hükümleri halihazırda mahkemelerde şu anda hala görülen dosyalar için de kritik bir virajı işaret ediyor.
DİKKAT: Yeni Yasa Mevcut (Derdest) Davaları da Kapsıyor!
11. Yargı Paketi ile getirilen düzenlemelerin en kritik yönü, Türk Medeni Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 uyarınca, rayiç bedel tespiti ve bedelin nakden depo edilmesi zorunluluğunun derdest (devam eden) davalara da uygulanacak olmasıdır. Bu hüküm,Ön alım hakkı yeni yasaYürürlüğe girmeden önce açılmış ve halen mahkemelerde görülmekte olan tüm dosyaların seyrini anında değiştirdi. Artık mahkemeler, davanın hangi aşamasında olunursa olunsun, tapu senedindeki düşük rakamı değil, taşınmazın güncel piyasa değerini esas alarak işlem yapmakla yükümlüdür.
2026 itibariyle Uygulamada mahkemeler taşınmazların güncel değerinin hesaplanması için keşif ve bilirkişi işlemlerini yapmaya başladılar.
Devam Eden Şufa Davalarında Mahkemeler Rayiç Bedel Deposu İsteyecek
Yargılaması süren dosyalarda mahkemeler, gecikmeksizin keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak taşınmaz payının yasal aşama tarihindeki gerçek rayiç değerini belirleyecektir.
Davacı paydaşlar, belirlenen bu yüksek rayiç bedeli hâkimin vereceği kesin süre içinde nakden yargı mercii veznesine depo etmek zorundadır; aksi takdirde payın tesciline hüküm verilemeyecek ve yasal aşama doğrudan yasal aşama şartı yokluğundan usulden reddedilecektir. Bu vaziyet, “ön alım hakkı kalktı mı” sorusunu soran ancak tapuda yazan sembolik rakamlar üzerinden hak iddia eden binlerce davacı için dosyaların kapanması veya feragat süreçlerinin başlaması anlamına gelmektedir.
Kapanan Davalarda Yeni Ön Alım Düzenlemesi Uygulanmayacak
Öte yandan, süreler bakımından hak sahiplerini koruyan bir “ikili rejim” benimsenmiş; sürelerin bir yıla indirilmesi ve ihale satışlarına getirilen muafiyetler eski satışları kapsamayacak şekilde sınırlandırılmıştır. Yani, yasa öncesi yapılan satışlarda 2 yıllık eski hak düşürücü süre geçerliliğini korurken, yasal aşama sürecinde uygulanacak ön alım hakkında değişiklik içeren bedel kuralları derhal yürürlüğe girmiş durumdadır. Bu yapısal dönüşüm, şufa davalarını ekonomik gerçeklikten kopuk bir “zenginleşme aracı” olmaktan çıkararak piyasa koşullarıyla uyumlu hale getirmektedir diyebiliriz.
Ön Alım (Şufa) Hakkında Yeni Dönem: Karşılaştırma Tablosu
ÖzellikEski Düzenleme (2025 Öncesi)Yeni Yasa (2026 ve Sonrası)Bedel HesaplamaTapuda gösterilen satış bedeli esas alınırdı.Taşınmazın güncelRayiç bedeli(piyasa değeri) esas alınır.Yasal Aşama Açma SüresiSatışın bildirilmediği hallerde2 yıl.Satış tarihinden itibaren1 yılaDüşürüldü.Cebri ve İhale SatışlarıSadece icra satışları kapsam dışıydı.2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki tüm satışlar da muaf oldu.Ödeme YöntemiTeminat mektubu veya nakit (belirsiz aşama).Hâkimin belirlediği süre içindeSadece nakdenYatırılmalıdır.Paranın Değer KaybıDepo edilen para değer kaybedebiliyordu. Yatırılan bedel vadeli hesaptaNemalandırılır (faiz getirisi).Devam Eden DavalarEski hükümlere göre devam ederdi. Yeni bedel ve ödeme usulleriMevcut davalarda da uygulanır.
Not: 11. Yargı Paketi ile getirilen bu değişiklikler 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Bu güncel yasal değişikliklerin ardından, konunun temel esaslarını, davanın nasıl açıldığını ve genel işleyişini merak eden okuyucularımız için kapsamlı bir rehber hazırladık.
Haberimizde yer alan yeni düzenlemelerin yanı sıra; hakkın yasal niteliği, paydaşlar arası satışlar ve davanın tarafları gibi konunun tüm teorik ve pratik detaylarınaŞufa (Önalım) Hakkı ve DavasıBaşlıklı ana makalemizden ulaşabilirsiniz.
Uyarı:Bu içerikGenel bilgilendirmeNiteliğindedir; somut olaylar farklılık gösterebilir.Buradaki açıklamalarYasal danışmaDeğildir. Süreler hak kaybına yol açabilir; dosyanız için profesyonel değerlendirme alınız.