Bireysel veya kurumsal olarak karşılaşılabilecek yasal itilaflarda hakların tam olarak bilinmesi, adil bir çözümün anahtarıdır. Bu yazımızda ilgili mevzuat detaylarını mercek altına alıyoruz.

Hukuk Büromuz

• Ehlibeyt Mah. Ceyhun Atuf Kansu Cd. No:112 D:30, Cevat Muratal İş Merkezi, Balgat, /

Yazı İçeriği:

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

2. Nama İfa Ne Demektir?

3. Kimler Nama İfa Talebinde Bulunabilir?

4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Nama İfa İznine Niçin İhtiyaç Duyulur?

5. Nama İfaya İzin Nasıl Alınır?

6. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Uyuşmazlıklarda Nama İfa İzni Verilebilmesi İçin Aranılan Şartlar

7. Nama İfa İzni ile Birlikte İleri Sürülecek Talepler

   1. Arsa Sahibinin Nama İfa Talebinde Bulunması Halinde İleri Sürülebilecek Talepler

   2. Müteahhidin Nama İfa Talebinde Bulunması Halinde İleri Sürülebilecek Talepler

8. Nama İfaya İzin Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

9. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Nama İfa İznine İlişkin Yargıtay Kararları

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: arsa sahiplerinin, arsa paylarının belirli bir kısmını müteahhite vermeyi taahhüt ettiği; buna karşılık müteahhitin de bağımsız bölümlerin inşaatını gerçekleştirip arsa sahiplerine sözleşme ve projeye uygun bir şekilde teslim etmeyi taahhüt ettiği isimsiz sözleşmelerdir.

Böylece arsa sahipleri, inşaata dair hiçbir bilgi birikimine veya sermayeye sahip olmadıkları halde arsaları üzerinde dikilecek olan yapılar için bu alana ilişkin bilgi, deneyim ve sermayeye sahip olan yüklenici(müteahhit) ile anlaşmakta ve müteahhit de inşaat faaliyetini gerçekleştirmek istediği arsayı veya arsaları satın alma külfetine girmeksizin sermayesini yalnızca inşaat faaliyetleri için kullanabilmektedir.

Dolayısıyla doğru işletilen birKat karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafları açısından bir çeşit kazan/kazan durumu oluşturmaktadır denilebilir.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan bir çok itilaf da bahsi geçen olabilmektedir ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çok büyük kapsamlı ve kompleks itilaflar olduğu görülebilmektedir. Bu nedenle gerek yasa hükümleri gerekse yargısal ve bilimsel içtihatlarda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin bir çok "kaçış rampası" görevi görebilecek çıkış yolları öngörülmüştür. Nama ifaya izin de, ortaya çıkması muhtemel bu tip uyuşmazlıkların çözümü için uygulamada kullanılmakta olan araçlardan biridir.

Bu yazımızda yalnızca kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan itilaflarda nama ifaya izin davasının uygulamasını işleyecek olduğumuzdan mütevellit, yalnızca kat karşılığı inşaat sözleşmelerine dair kapsamlı bilgi edinmek için tıklayınız: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Nama İfa Ne Demektir?

Nama ifaya izin, yapma veya yapmama borcuna ilişkin bir borç ilişkisinde, borçlu olan tarafın borcunu ifa etmemesi halinde alacaklı olan tarafın, giderler borçluya ait olmak üzere borcun kendisi vasıtasıyla ifa edilmesini veya kendisi vasıtasıyla seçilecek bir başkası vasıtasıyla ifa edilmesini talep etmesidir. Örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesi özelinde konuşacak olursak, müteahhidin temerrüde düşmesi ve/veya eksik ifada bulunması halinde arsa sahipleri vasıtasıyla nama ifaya izin alınabilir ve böylece eksiklikler arsa sahipleri vasıtasıyla giderilerek, eksikliklerin giderimine dair masraflar müteahhitten alınabilir.

Ancak nama ifaya izin talebini bu örnekle kısıtlı olarak düşünmemeli ve makalemizin devamında detaylı olarak açıklayacağımız üzere, müteahhitin dahi çeşitli durumlarda nama ifaya izin talebinde bulunabileceği unutulmamalıdır.

Nama ifa, kaynağını Türk Borçlar Kanunumuzun 113. Maddesi ile doktrin ve Yargıtay içtihatlarından almaktadır. Esasında nama ifanın kanuni dayanağını teşkil eden Türk Borçlar Kanunumuzun 113. Maddesinde bu şekilde isimlendirilmiş bir kavram bahsi geçen değildir; nama ifaya izin terimi, bilimsel ve yargısal içtihatlar ile ortaya çıkmış olan bir ifadedir.

Maddesine Göre:"Yapma borcu, borçlu vasıtasıyla ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası vasıtasıyla ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır.Yapmama borcuna aykırı davranan borçlu, bu aykırı davranışının doğurduğu zararı gidermekle yükümlüdür.Alacaklı, ayrıca borca aykırı durumun ortadan kaldırılmasını veya bu konuda masrafı borçluya ait olmak üzere kendisinin yetkili kılınmasını isteyebilir."

Kimler Nama İfa Talebinde Bulunabilir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan bir veya birkaç yapma ya da yapmama borcunun yerine getirilmemiş olması ve bu durumun yargı merciinde açıkça ortaya konulması, nama ifa izni alınabilmesi için yeterlidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Bu nedenle nama ifaya izin talebi, hem arsa sahipleri hem de müteahhit vasıtasıyla ileri sürülebilmektedir. Uygulamada, müteahhitin nama ifaya izin alması durumunun mevcut olamayacağı düşünülüyor olsa da, böylesi bir tespit son derece yalnış olacaktır.

Arsa sahiplerinin kendileri üzerlerine düşen çeşitli sorumlulukları yerine getirmemeleri halinde müteahhit de nama ifaya izin talep edebilir. Örneğin gerekli işlemlerin yapılması için müteahhide verilmiş olan vekaletnameye ilişkin azilname düzenlenmiş olması halinde müteahhit de nama ifaya izin talep edebilecektir.

Kural olarakKat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişilerCe nama ifa talebinde bulunulamamaktadır. Ancak bu durumun da istisnaları mevcuttur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişi, müteahhit ile alacağın temliki niteliğinde olarak kabul edilen bir sözleşme akdetmişse(Müteahhitin satış ofisinde taşınmaz satışına dair adi yazılı şekilde imzalanan sözleşmeler, Yargıtay kararlarında görüldüğü üzere alacağın temliki sözleşmesi olarak kabul görmektedir), arsa sahiplerine karşı temliken tescil talepli olarakTapu iptali ve tescil yasal süreciAçabilmektedir; eğer bu davada arsa sahipleri vasıtasıyla müteahhitin sözleşmesel yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmediği gerekçesi ileri sürülür ve ispatlanırsa, arsa sahipleri tescilden kaçınabilir.

Ancak bu noktada üçüncü kişi eksik iş bedelini depo etmek suretiyle tescili talep edebilir. Burada tam anlamıyla bir nama ifadan söz edilemez. Ancak arsa sahibinin nama ifa talebinde bulunmuyor olmasına rağmen üçüncü kişi vasıtasıyla depo edilen eksik iş bedelini almak hâlinde bırakılması da nama ifaya benzer bir sonuç doğurmaktadır. Çünkü arsa sahibinin bahsi geçen eksik iş bedelini, eksik işlerin giderilmesi amacıyla kullanması önünde bir engel bahsi geçen değildir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Itilaflarda Nama İfa İznine Niçin İhtiyaç Duyulur?

Yukarıda açıklamış olduğumuz üzere: Yapma veya yapmama borcunun gerektiği gibi ifa edilememesi halinde edim alacaklısı vasıtasıyla, eksik işin giderim masraflarının borçlu vasıtasıyla karşılanmasını sağlayarak, eksik işleri kendisinin tamamlaması veya bir başkasına tamamlatması mümkündür.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin(müteahhitin) veya arsa sahibinin sözleşmeden veya kanundan doğan bir yapma veya yapmama borcunu gerektiği gibi yerine getirmediği bir çok hal bahsi geçen olabilir.

Örneğin imar düzenlemelerindeki değişiklikler nedeniyle yapılmış olan inşaatta engelli erişimine yer verilmemiş olması halinde müteahhit iskan almakta zorluk yaşayabilir veya inşaatı tamamlayamadan sermayesi tükendiği için inşaat yarım kalabilir. Aynı şekilde arsa sahipleri vasıtasıyla, sözleşmede belirlenmiş olduğu haliyle müteahhite inşaata devam edebilmesi için gerekli imkanlar sağlanmamış olabilir. Bu gibi durumların varlığı halinde, müteahhit de arsa sahipleri de nama ifaya izin talebinde bulunabilecektir.

Nama İfaya İzin Nasıl Alınır?

Nama ifa, tarafların kendi aralarında anlaşmaları yoluyla gerçekleştirilebileceği gibi, görevli ve yetkili yargı merciinde yasal aşama açılması yoluyla da alınabilir. Bu davada davacı, nama ifaya izin talebinde bulunan alacaklı, davalı ise yapma veya yapmama borcunu layığıyla yerine getirmediği iddia olunan borçludur.

Davayı incelemekte olan yargı mercii vasıtasıyla nama ifaya izin verilebilmesi için, aşağıda detaylı olarak ifade edecek olduğumuz şartların mevcudiyeti ve bu şartların mevcut olduğunun açıkça ortaya konulmuş olması gerekir.

Ayrıca taleple bağlılık ilkesi gereği, yürütülecek olan nama ifa faaliyetinin finansman ihtiyacı için gerekli olması halinde mutlaka eksik iş bedeli de talep edilmeli ve karşı tarafın payına denk düşen taşınmazların satışı için de izin alınmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Itilaflarda Nama İfa İzni Verilebilmesi İçin Aranılan Şartlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından nama ifaya izin verilebilmesi için:

• Nama ifa talebi, dürüstlük kuralına uygun olmalıdır,

• Karşı tarafın yapma veya yapmama borcunu ifa etmemiş olmasının sebebi nama ifa talebinde bulunan kişiden kaynaklanmış olmamalıdır,

• Arsa sahibi talepte bulunuyorsa:Müteahhit eksik ifada bulunmuş olmalı veya herhangi bir başka sebeple temerrüde düşmüş olmalıdır,

• Müteahhit talepte bulunuyorsa: Arsa sahibi yapması veya yapmaması gereken bir edimi ifa etmemiş olmalıdır. Örneğin arsa sahibi, müteahhide vermiş olduğu vekalet yetkisini azilname ile geri almış veya başka herhangi bir şekilde müteahhitin faaliyetlerini yerine getirmesini engelliyor olabilir,

• Nama ifaya sebep gösterilen hususların yargı mercii huzurunda açıkça ispat edilmiş olması

Bu şartların varlığı halinde yargı mercii vasıtasıyla nama ifaya izin verilebilir.

Nama İfa İzni ile Birlikte İleri Sürülecek Talepler

Nama ifa izniyle birlikte, somut olayın gereklerine göre birçok farklı talep de ileri sürülebilecektir. Öncelikle Türk Borçlar Kanunumuzun 113. Maddesinde belirtildiği gibi nama ifa talebinde bulunan kişininHer türlü giderim isteme hakkı saklıdır.

Bu anlamda alacaklı, borca aykırı durumun ortadan kaldırılması veya aykırılıkların giderim masrafı borçluya ait olmak üzere bu hususa ilişkin olarak kendisinin yetkili kılınmasını isteyebilir.

Dolayısıyla somut olayın gereklerine göre alacaklının çok çeşitli giderim talepleri de gündeme gelebilmektedir. Örneğin arsa sahiplerinin müteahhide karşı açacağı nama ifa davasında eksik işlere dair masrafların müteahhitten alınmasına hüküm verilebileceği gibi, bu masrafların karşılanması amacıyla müteahhide düşen bağımsız bölümlerin satışı için izin de alınabilmektedir. Ancak bu noktada taleple bağlılık ilkesinin mevcut olduğu unutulmamalıdır, dolayısıyla davacı, bu taleplerini davalıya karşı ileri sürmek durumundadır.

Bununla birlikteKat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesiIçin açılacak olan yasal aşama ile birlikte terditli olarak feshin mümkün olmaması halinde nama ifaya izin de talep edilebilecektir.

A) Arsa Sahibinin Nama İfa Talebinde Bulunması Halinde İleri Sürülebilecek Talepler

Arsa sahibinin nama ifa talebinde bulunması halinde, müteahhitin eksik ifada bulunmuş olması veya başkaca herhangi bir nedenle temerrüde düşmüş olması bahsi geçen olacaktır.

Bu halde arsa sahipleri vasıtasıyla eksik iş bedeli istenebilir. Ancak bu neviden bir talep, yüklenici(müteahhit) firma veya kişi nezdinde tahsil kabiliyeti sağlayan ve haczedilebilir nitelikte herhangi bir taşınır veya taşınmaz malın bulunmaması hâlinde, eksik iş bedelinin müteahhitten tahsil edilememesi sonucunu doğurabilir.

Bu nedenle arsa sahipleri, nama ifaya izin talebiyle birlikte müteahhide düşecek olan bağımsız bölümlerin satışı için izin verilmesini de talep edebilirler.

Ancak arsa sahibinin nama ifa talebinde bulunması halinde unutulmaması gerekir: Müteahhitin temerrüde düşmesine yol açma veren vaziyetler arsa sahiplerinden kaynaklanmamalıdır. Aksi halde dürüstlüğe aykırı bir talebin mevcut olduğunun kabulü gerekecektir.

Nama ifa talebinde bulunulabilmesi için sözleşmenin ayakta tutulması, sözleşme ilişkisinin faal olması gerekmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi usulüne uygun olarak feshedilmişse mahkemeden nama ifaya izin talebinde bulunulamaz, fesih hükümlerince ilerleme sağlanır. Ancak yukarıda ifade etmiş olduğumuz gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin olarak açılacak olan davada terditli olarak mahkemece feshe hüküm verilmemesi halinde nama ifaya izin verilmesi de istenebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesine ilişkin ayrıntılı bilgi edinmek için konuya dair makalemizi okuyabilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshedilmesi

B) Müteahhidin Nama İfa Talebinde Bulunması Halinde İleri Sürülebilecek Talepler

Müteahhitin nama ifaya izin talebinde bulunması halinde, somut olayın gereklerine göre arsa sahibinin sorumluluğunda bulunan edimlerin yerine getirilmediği tespit edilir ve nama ifa şartlarının oluştuğuna kanaat getirilmesi halinde müteahhide yetki verilir. Örneğin arsa sahibinin müteahhide vermiş olduğu vekalet yetkisini azilname ile sona erdirmesi halinde, sözleşmeye göre arsa sahibinin kendi üzerine düşen bir edimi yerine getirmemesi durumu bahsi geçen olmuş olacağından dolayı, müteahhit vasıtasıyla yasal aşama açılıp nama ifaya izin talebi ileri sürülebilecektir.

Nama İfaya İzin Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Nama ifaya izin talepli olarak açılan davada somut olay incelemesi doğru yapılmalı akabinde hazırlanacak bilirkişi raporları ile mahkemece verilecek kararların hiçbir eksiklik içermediğinden emin olunmalıdır.

Yargıtay vasıtasıyla kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde nama ifa sorununa dair verilmiş olan birçok kararda gerekli keşif incelemelerinin yetersiz bir şekilde yapılmış olmasını ve bilirkişi raporlarının eksik ve ayıplı iş kalemlerini, sözleşmeye ve projeye aykırı olan imalatları ve bu eksikliklerin giderilmesi için gereken giderleri kalem kalem içermiyor olması ya da bilirkişi raporunun itiraza elverişli olmaması sebepleriyle bozma hükmü kurulduğu görülmektedir. Ayrıca tahkikat gerektiği gibi yapılmış olsa dahi, hükümde infazda tereddüte yol açmayacak şekilde ve icra edilebilir nitelikte, detaylı açıklamaların mevcut olmaması halinde de bozmaya hüküm verildiği görülmektedir. Makalemizin sonunda bu duruma ilişkin olarak çeşitli Yargıtay kararlarının ilgili kısımlarını siz değerli okuyucularımız ile paylaşacağız.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Nama İfa İznine İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay 15.

Hukuk Dairesi 2019/3093 E., 2020/2026 K. Sayılı hükmü

"İçtihat Metni"

Yargı Makamı: Bölge Adliye Yargı Makamı 5. Hukuk Dairesi

"...

...

...

2-Nama ifaya izin yasal süreci 6098 sayılı TBK’nın 113. Maddesinde düzenlenmiştir.

Bu madde hükmüne göre yapma borcu, borçlu (eser sözleşmesinde yüklenici) vasıtasıyla süresi içerisinde ifa edilmediği takdirde alacaklı (eser sözleşmesinde iş sahibi) masrafı borçluya ait olmak üzere ifa edilmeyen ya da eksik bırakılan edimin kendisi veya başkası vasıtasıyla tamamlanmasına izin verilmesini isteyebilecektir. Bu maddenin uygulanabilmesi için yüklenicinin sözleşme hükümlerine aykırı olarak borcunu yerine getirmediğinin sübuta ermesi ve bu konuda temerrüde düşmesi gerekir. Dosya kapsamına göre davalı yüklenicilerin inşaatı kararlaştırılan sürede bitirmediği, davacıya ait bağımsız bölümlerde ve ortak yerlerde bir takım eksik ve kusurlu imalâtın bulunduğu, bu suretle yüklenicinin temerrüde düştüğü, davacının giderleri davalı yükleniciye ait olmak üzere inşaatın kalan kısmını tamamlamak için izin verilmesini talep etmekte haklı olduğu görülmektedir. Nama ifaya izin talepli davalarda arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurlu işler ile ortak alanlardaki eksik ve kusurlu işlerin tamamlanması için kendisi vasıtasıyla yaptırılması şeklinde nama ifaya izin ve bunların giderimi için avans niteliğindeki bedelin tahsiline hüküm verilmesini talep edebilir.

Bu anlatımlar çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde; ilk derece mahkemesinde ortak alanlardaki eksik ve kusurlu işlerin davacının arsa payına düşen kısmı ile davacılara ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurlu işlerin bedelinin nama ifaya izin kapsamında avans olarak tahsiline hüküm verilmiştir.

Bölge Adliye Yargı Makamı ise davacı avukatinin bir kısım istinaf itirazları kabul ederek ortak alanlardaki eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinin tamamı ile yükleniceye ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurlu işler de dahil olmak üzere tüm bağımsız bölümlerdeki giderim bedeline yönelik tahsil hükmü kurulmuştur. Arsa sahipleri, sadece kendilerine düşen bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelini talep edebileceğinden yükleniciye ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelini de kapsayacak şekilde hüküm kurulması hatalı olmuştur.

Bu vaziyette Bölge Adliye Mahkemesi’nce yapılacak iş; gerekirse ilk derece mahkemesinde rapor düzenleyen bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak ek raporun düzenleneceği tarih itibariyle davacının nama ifaya izin isteyebileceği kendisine düşen bağımsız bölümlerdeki ve ortak alanlardaki eksik ve kusurlu işlerin nelerden ibaret olduğunun tespitinden ve bunların avans niteliğindeki giderim bedelinin hesaplattırılarak sonucuna uygun hüküm vermekten ibarettir.

Açıklanan nedenlerle eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yükleniciye düşen bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurları da içine alır şekilde nama ifaya izin verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

...

...

..."

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/1709 E., 2020/2345 K. Sayılı hükmü

"İçtihat Metni"

Mahkemesi:...

Bölge Adliye Yargı Makamı 14. Hukuk Dairesi

"...

...

...

Yasal Aşama, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifası ile vekâletten azil nedeniyle verilen vekâlet yetkilerinin devam ettiğinin tesbitine, bu talepleri yerinde görülmez ise vekâletnamede geçen yetkilerin verilmesi istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesinin davanın kabulü ile davacı yükleniciye hüküm fıkrasında belirtilen yetkilerin verilmesine dair hükmüne davalı arsa sahibinin yaptığı istinaf başvurusu üzerine... Bölge Adliye Yargı Makamı 14.

Hukuk Dairesi'nce istinaf başvurusu kabul edilerek ilk derece yargı makamı kararının kaldırılması ve davanın reddine hüküm verilmiş, verilen hüküm davacı avukatince temyiz edilmiştir.

Davacı yüklenici, davalı arsa sahibidir.

... 1. Noterliği'nin 29.01.2015 gün 1523 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflar arasında imzalanmıştır. Sözleşmenin imzalandığı tarihte davalı arsa sahibi vasıtasıyla davacı yüklenici şirket yetkililerine arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifası sırasında arsa sahibinin yapması gereken işleri de kapsayacak biçimde düzenleme şeklinde vekâletname imzalanarak verilmiştir.

Davalı arsa sahibi daha sonra... 2. Noterliği'nin 22.04.2015 gün 2487 yevmiye nolu azilnamesi ile davacı şirket yetkililerini vekâletten azletmiştir.

Davacı şirketin 20.05.2015 gün 7170 yevmiye nolu ihtarına rağmen yeniden vekâletname verilmemiştir. Davalı cevap dilekçesinde davanın reddini talep etmesine rağmen sözleşmenin feshi ile ilgili karşı yasal aşama açmadığı gibi bununla ilgili ayrı bir yasal aşama açıldığı ve karşılıklı mutabakat ile sözleşmenin feshedildiği de ileri sürülmemiş ve buna ilişkin bir delil sunulmamıştır.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Açılacak fesih-dönme yasal süreci sonucu feshedilmesi ya da tarafların fesih-dönme konusundaki iradelerinin birleşmesi gerekir.

Somut olayda sözleşme feshedilmemiş olup geçerli ve halen yasal varlığını muhafaza etmektedir. 6098 sayılı TBK'nın 113/I. Maddesinde yapma borcunun borçlu vasıtasıyla ifa edilmemesi halinde alacaklının masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası vasıtasıyla ifasına izin verilmesini ve aynı maddenin son fıkrasında borca aykırı durumun ortadan kaldırılması için kendisinin yetkili kılınmasını isteyebileceği hükmü getirilmiştir.

Doktrin ve Yargıtay içtihatlarında nama ifaya izin olarak adlandırılan bu hükmün kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflara yapma borçları yüklediğinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici vasıtasıyla da uygulanıp yetki talep edilebilmesi mümkündür.

Bu vaziyette davacı şirket yetkilileri ile davalı arasında gelişen olaylar arsa sahibinde güven duygusunu azaltıp sözleşmeden dönme-fesih konusunda yasal aşama açılmasının haklı nedeni olabilir ise de; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi konusunda açılmış bir yasal aşama verilmiş bir hüküm bulunmadığı, bu sözleşme halen geçerli ve yürürlükte olduğu, davalı arsa sahibi de azilden sonra ihtara rağmen sözleşmenin ifası için gerekli işlemleri yapmadığı ve bunları yapmak için gerekli yetkileri ihtiva eden vekâletnameyi düzenleyip vermekten kaçındığından, bölge adliye mahkemesince geçerli olup feshedilmeyen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği arsa sahibinin yapmak zorunda olup yapmaktan kaçındığı akdin ifası için gerekli işlemlerin nelerden ibaret olduğunu araştırıp bunları arsa sahibi adına yapmak üzere TBK 113. Maddesi gereğince davacıya yetki verilmesi gerekirken, sözleşmenin feshedilmediği gözden kaçırılarak ifa olanağını ortadan kaldıracak şekilde davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 17.04.2006 gün 2006/853 Esas, 2006/2236 Hüküm sayılı ilamı ile benzer içtihat ve uygulamaları).

...

...

..."

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/313 E., 2021/1306 K.

Sayılı hükmü

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Yargı Makamı

"...

...

...

Yasa hükmüne göre, nama ifaya izin verilebilmesi için sözleşmesinin feshedilmemiş, yani yürürlükte olması, borçlunun edimin ifasında temerrüde düşmesi ve borcun “yapma borcu”na dair bulunması gerekir. Yapma borcu borçlu vasıtasıyla ifa edilmediği takdirde, alacaklı (iş sahibi) gideri borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası vasıtasıyla ifasına izin verilmesini hakimden isteyebilir. (TBK 113-BK 97 md.) Hakim talep üzerine bilirkişi marifetiyle eksik ve ayıplı iş kalemlerini, projeye aykırı imalatları ve bunların tamamlanması ve aykırılıkların giderilmesi için gereken giderleri tek tek saptayıp ifaya izin hükmü verir. Mahkemece infazda tereddüde yol açmamak için izin kararının hüküm fıkrasında eksik ve ayıplı iş kalemleri ile miktarları, projeye aykırı imalatları ve giderilmesi için gereken giderleri tek tek gösterilir.

Somut olayda Mahkemece bozma gereği davacıdan sözleşmenin ifasına yönelik olarak sözleşme kapsamındaki hangi iş ve işlemlerin yapılacağı, yetki ve izin istediği açıklatılmış, bilirkişiden talep edilen izin ve yetkilerden sözleşmeye uygun bulunanların bedelleri hesaplatılmış ise de hüküm kurulurken hesaplanan bedelin, ödenek olarak davalıdan tahsiline hüküm verilmesi bozma ilamına uygun olmamıştır. Bu vaziyette Mahkemece yapılması gereken iş, davacı vasıtasıyla belirtilip bilirkişi vasıtasıyla da sözleşmeye uygunluğu denetlenerek bedelleri tespit edilen iş ve işlemlerden uygun bulunanlar açısından istem kabul ederek nama ifaya izin ve yetki verilmesi, infazda tereddüte yol açmamak için yapılacak işlerin hüküm fıkrasında tek tek gösterilmesi, ayrıca her bir işin tahmini bedeli hüküm tarihine en yakın tarihteki piyasa raiçlerine göre tespit edilerek arsa malikine avans olarak verilmesinden ibaret olmasına rağmen HMK’nın 297/2 maddesine aykırı olarak ödenek hükmü kurulması doğru olmamış kararın bu sebeple davalı yararına bozulması uygun bulunmuştur.

...

...

..."

Yargıtay 15.

Hukuk Dairesi 2020/196 E., 2020/3053 K. Sayılı hükmü

"İçtihat Metni"

Yasal Aşama, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince davalı yüklenici şirketin edimini ifada temerrüde düşmüş olması nedeniyle uğranılan zararın giderilmesi, davacıya inşaatı bizzat ya da bir başka yüklenici vasıtasıyla tamamlaması için izin verilmesi istemine ilişkindir.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulü ile eksik bırakılan bölümlerle ilgili 388.440,00 TL zararın davalılardan tahsili ile davacıya verilmesine, davalı...’a devredilen arsa payının davacıya iadesiyle ilgili ıslah talebinin reddine, davacının fazlaya ilişkin hakların saklı tutulmasına dair verilen kararın taraf avukatlerince temyizi üzerine Dairemizinden verilen 17.10.2019 gün 2019/2801 Esas 2019/3981 Hüküm sayılı bozma ilamına karşı davacı avukatince yasal süresi içerisinde hüküm düzeltme talebinde bulunulmuştur.

1-Yargıtay ilamında belirtilen gerektirici nedenler karşısında ve özellikle yasal aşama dilekçesinde; sözleşmeden doğan edimlerinin zamanında ve gereği gibi yerine getirilmemesi nedeniyle uğranılan zararların giderilmesi ve nama ifaya izin verilmesi talep edilmiş olup, davacının devrettiği taşınmaz, bağımsız bölüm ya da tapu payının kendisine iadesine ilişkin tapu iptâli ve tescil talebi bulunmayıp, Dairemiz ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun uygulama ve içtihatlarında yasal aşama dilekçesinde bulunmayan alacak kaleminin kısmi ıslah suretiyle davaya katılmasının mümkün olmadığının kabul edilmesi nedeniyle davacının yasal aşama dilekçesinde bulunmayan tapu iptâli ve tescil ya da kendi ifadesiyle davalı...’a devredilen arsa payının devrine yönelik kısmi ıslah talebinin reddinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı arsa sahibinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer hüküm düzeltme talepleri yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Az yukarıda açıklandığı gibi davacı davasında sözleşmeden doğan edimlerin zamanında ve gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle uğranılan zararların davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ve davacıya inşaatı bizzat ya da bir başka ehil yüklenici vasıtasıyla tamamlanması için izin verilmesine hüküm verilmesini talep etmiş olduğu, davacının nama ifa masraflarını karşılamak üzere yükleniciye ait olan ya da bırakılan bağımsız bölüm ya da arsa payının satışına izin ve yetki verilmesine dair bir talebinin bulunmadığı, mahkemece sadece

Eksik bırakılan bölümlerle ilgili giderim bedelinin tahsiline hükmedilip nama ifaya izin ile ilgili herhangi bir hüküm verilmemiş olmasına rağmen davacının nama ifaya izin ve satışa yetki verilmemesine yönelik bir temyizinin bulunmadığı, davalı yüklenicinin eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeline yönelik temyiz itirazlarının da kapsamına, alınan bilirkişi raporu ve mevcut delillere göre yerinde olmayıp tarafların temyiz itirazlarının reddi ile hükmün onanması gerekirken davacının temyizinin bulunmaması ve re’sen bozma nedeni yapılması mümkün olmamasına rağmen nama ifaya izin ile ilgili Dairemiz uygulamalarından söz edilerek hükmün yazılı şekilde bozulduğu bu kez yapılan incelemede anlaşıldığından davacının bu yöne ilişkin hüküm düzeltme talebinin kabulü uygun bulunmuştur.

Somut olayın incelenmesinde ise; davacı arsa sahibi mirasçıları vasıtasıyla nama ifaya izin ve satış yetkisi de talep edilmiş olup, davacılar vasıtasıyla nama ifaya izin talebi harçlandırılmamıştır. Bu nedenle hesaplanan eksik işlerin giderilmesi için gereken bedel üzerinden davacıların 492 sayılı Harçlar Yasası'nın 28/1. Maddesi uyarınca noksan harcı ikmâl etmesi için süre verilmesi, şayet noksan harç ikmal edilirse işin esası incelenip değerlendirilmek suretiyle hüküm kurulması, noksan harç yatırılmaz ise 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 30.

Maddesi uyarınca sonuçlandırılması gerekir. Ayrıca nama ifaya izin kararının hüküm fıkrasında, eksik ve kusurlu işlerin nelerden ibaret olduğu ve bunların giderilmesi için avans mahiyetindeki masrafların ayrı ayrı ve toplam olarak ne miktarda olduğu gösterilmek suretiyle nama ifaya izin ile, bu eksikliklerin giderilmesi ve gecikme tazminatını karşılayacak miktar ve değerde yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm satışına izin ve yetki verilmesi de gerekirken, harç tamamlanmaksızın yargılamaya devam edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

Her yasal vaziyet kendi içinde özel değerlendirmeler gerektirir. Olası itilaflarda herhangi bir hak kaybına uğramamak adına yasal sürecin uzman bir hukukçu ile yürütülmesi faydalı olacaktır.