Kira sözleşmelerinde teminat birden çok şekilde olabilecektir: kefil, teminat senedi veya en sık uygulanan şekli ile depozito. Bu yazıda güvence bedeli hakkında kapsamlı bilgiye yer verdik.

İçerik
  1. I. Güvence Bedeli – Depozito Nedir?
  2. II. Genel Kira Sözleşmelerinde Depozito
  3. III.

    Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Depozito Güvence Bedeli

    • 1. Güvence Bedeli – Depozito Yasal Dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 342'inci Maddesi
    • 2. Para Cinsinden Kararlaştırılan Güvence Bedelinin Banka Mevduat Hesabına Konulması Zorunluluğu
    • 3. Depozito – Güvence Bedelinin İadesi Zamanı ve Şartı
    • 4.

      Kiralananın El Değiştirmesi Halinde Depozitoyu İade Yükümlülüğü Kimdedir?

  4. Dipnotlar

I. Güvence Bedeli – Depozito Nedir?

Güvence bedeli, kiralananda meydana gelebilecek değer eksikliklerini ve kira ya da yan gider alacaklarını garanti altına almak için kiraya verene verilen teminattır. Söz konusu depozito kira alacağını, yan giderleri ve kiralananın hor kullanılmasından kaynaklanabilecek zararları garanti etmek üzere alınır.

II. Genel Kira Sözleşmelerinde Depozito

Genel kira sözleşmeleri, araç, arsa, arazi, baz istasyonu, benzin istasyonu gibi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri dışındaki kira ilişkinlerini ifade eder.

TBK 299 – 332 arasında düzenlenmiştir.

Genel kira sözleşmeleri bakımından depozito (güvence bedeli) konusunda özel bir yasal düzenleme yer almamaktadır. Bu nedenle genel kira sözleşmeleri bakımından depozitonun cinsi veya sınırı ya da nemalandırılması hususunda herhangi bir yasal zorunluluktan bahsedilemeyecektir. Taraflar güvencekonusunda, dilediği şekilde (TMK 2 ve TBK 27 sınırlamasına uygun olarak.) anlaşabilecektir. Ancak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından depozito sınırlamaları mevcuttur.

III.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Depozito Güvence Bedeli

1. Güvence Bedeli – Depozito Yasal Dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 342’inci Maddesi

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde depozito ya da kanuni adıyla güvence bedeli 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir. 2012 yılından önce yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda bu yönde bir düzenleme mevcut değildi.

818 sayılı Borçlar Kanunu’nda güvence bedeli konusunda herhangi bir düzenleme olmamasına karşın uygulamada sıklıkla kullanılması nedeniyle yeni yasa düzenlemesinde de İsviçre Borçlar Kanunu’na benzer bir düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 342’inci maddesinde düzenlenmiştir. Bu sayede hem depozito bedeli bakımından yasal bir düzenleme, sınır ve seçenek sunulmuştur.

Türk Borçlar Kanunu‘nun 342’inci maddesi:

(1) Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

(2) Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş yargı mercii hükmüne dayanarak geri verebilir.

(3) Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir yasal aşama açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Şeklinde düzenlemeye yer verilmiştir.

İsviçre Borçlar Kanunu’nun 257 e maddesinde depozito bedeli bakımından yapılan düzenlemenin aynısı Türk Borçlar Kanunu’nda kullanılmıştır.

Bu itibarla Yargıtay’ın bir kısım görüşleri de kanunlaşmıştır.12

Doktrindeki hakim görüşe göre Türk Borçlar Kanunu’nun 342’inci maddesinin birinci fıkrası nisbi ikinci ve üçüncü fıkrası mutlak emredici niteliktedir. Buna göre; sınır bakımından kiracı lehine yorum yapılarak 3 aylık kira bedelinindan daha düşük miktarda bir güvence bedeli kararlaştırılabilecektir. Ancak güvence bedelinin para olarak kararlaştırılması hâlinde kiraya verenin bunu vadeli mevduat hesabına yatırması mecburi olarak gösterilmiştir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde depozito bedeli kararlaştırılmasına rağmen depozito bedelinin ödenmemesi fesih için yeterli bir neden olarak görülmemiştir.3Buna karşın söz konusu depozitonun alınması amacıyla icra takibi yapmak veya yasal aşama yoluna gitmek mümkündür.

Yargıtay depozito (güvence bedeli) para cinsinin yabancı para olarak kararlaştırılmasında bir sakınca görmemektedir.45

2. Para Cinsinden Kararlaştırılan Güvence Bedelinin Banka Mevduat Hesabına Konulması Zorunluluğu

Yukarıda izah edildiği üzere TBK 342 maddesinin iki ve üçüncü fıkraları emredici niteliktedir.

Ancak kanunda kiraya verenin söz konusu yükümlülüğe aykırı davranması halinde ne şekilde bir yaptırımla karşılacağı belirtilmemektedir.

İsviçre Yüksek Mahkemesi’nin uygulaması güvence bedelinin para olarak kararlaştırılmasına rağmen bankada mevduat hesabına yatırılmaması halinde söz konusu mevduat getirisinin hesaplanarak depozito bedelinin bu şekilde değerlendirilmesi şeklindedir.

Yargıtay’ın güncel uygulamasında TBK 342’inci maddesini doğrudan emredici nitelikte uygulamadığı görülmektedir. Yargıtay öncelikle tarafların yazılı sözleşmesi ile belirledikleri koşulları gözeterek hüküm kurmaktadır. Örneğin Yargıtay bir hükmünde taraflar depozito bedelinin aynı şekilde iade edileceği yönündeki sözleşme şartını aynen uygulamıştır.6Eski Borçlar Kanunu yürürlükteyken Yargıtay’ın depozito bedelinin güncellenerek ödenmesi gerektiği konusunda da birden çok hükmü mevcuttur.7Eski Borçlar Kanunu’nun yürürlükte olduğu dönem için Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin depozito bedelinin güncellenmesinde depozitonun verildiği tarihteki kira bedeline oranının hesaplanması ve iade zamanında güncel kiraya göre bu orana göre depozito bedelinin hesaplanması yönünde uygulaması olmuştur.8910Ancak söz konusu hükümler incelendiğinde depozito bedelinin yaklaşık 20 yıl önceki bedel olduğu ve Türk Lirası’ndan altı sıfırın atılması nedeniyle bedelin karşılığının ne olduğunun da belirsizleştiği görülmektedir.

Yargıtay Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra akdedilen konut kira sözleşmesinde depozito bedelinin iadesi konusunda kendiliğinden bir vade faizi hesaplaması yapmaksızın depozitonun iadesi noktasında uyuşmazlığı gidermiştir.11Benzer şekilde BAM 15.

Hukuk Dairesi’nin de 01.03.2016 kira başlangıç günlü kira sözleşmesinde TBK 342’inci maddesine göre herhangi bir mevduat faizi hesaplaması yapmadığı görülmektedir.12

3. Depozito – Güvence Bedelinin İadesi Zamanı ve Şartı

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre depozito bedeli kira sözleşmesinin sona ermesinden önce iade edilemeyecektir. Bununla birlikte, kira bedeli, yan giderler, hor kullanma ödeneği, makul süre ödeneği depozito bedelinden takas ve mahsup edilebilir.13Hatta mevcut bir davada defi olarak ileri sürülmeyen takas ve mahsup itirazı, ayrı bir depozito bedelinin iadesi davasının konusunu da oluşturabilir.14

Taraflarca depozito bedelinin karşılıklı anlaşma ile takas edildiği kabul edilmişse o halde depozito bedelinin yeniden iadesi istenemeyecektir.15Buna karşın kira sözleşmesi sona ermeden depozito bedelinin kira borcundan mahsubu kural olarak mümkün değildir. Öyle ki; Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesinde düzenlenen temerrüt koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği noktasında depozito bedeli gündeme gelmeyecektir.16

Kanunda getirilen banka mevduatına yatırma uygulamasının kira ilişkilerinin hemen hemen hiçbirinde uygulanmadığı görülmektedir.

Buna karşın güvence bedelinin para olarak kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde ise söz konusu güvence bedeline faiz istenemeyeceği, aynen iade edileceği şeklinde şartlar konulduğu görülmektedir. Kanaatimize göre Yargıtay ve Bölge Adliye Yargı Mercileri TBK 342’inci maddesini taraflar için getirilmiş seçimlik bir hak olarak uygulayacaktır. Bu nedenle mevcut uygulamalar bakımından öncelikle kira sözleşmesince taraflarca yapılan anlaşma nazara alınacaktır. TBK 342’inci maddesi uyarınca kiraya verene getirilen yükümlülüğün emredici nitelikte olmasına rağmen seçimlik olarak uygulanacağı kanaatindeyiz.

Yargıtay’ın kira sözleşmesine müdahale etmeme ilkesi gereğince;

  • Tarafların güvence bedeline faiz, vade farkı işlemeyeceği yönündeki sözleşmeyi bu şekilde,
  • Kira bedelinin aynen iade edileceği şeklinde sözleşme şartını da bu şekilde uygulayacağı,
  • Kira sözleşmesinde açıkça belirtilmesi halinde depozito bedelini son kira bedeli üzerinden iadesi

Yönünde uygulamasına devam edeceği görüşündeyiz.

Halbuki yapılması gereken her bir güvence bedeli bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 342’inci maddesini sanki banka mevduat faizi işlemiş gibi hesaplamak olacaktır.

4.

Kiralananın El Değiştirmesi Halinde Depozitoyu İade Yükümlülüğü Kimdedir?

Kiralananın herhangi bir nedenle el değiştirmesi halinde eski malik ile geçerli olan kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatı yeni malike geçecektir. (TBK 310) Bu vaziyette kiracının eski malike ödemiş olduğu güvence bedelini iade etme yükümlülüğü kimde olacağı itilaf konusu olmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi iade yükümlülüğünün yeni malikte olacağı yönünde hüküm kurmaktaydı.17Ancak güncel Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarında depozito bedelini iade yükümlülüğünün eski malikte olduğu, eski malikin depozito bedelini yeni malike devrettiğini ispatlaması halinde iade yükümlülüğünden kurtulacağı şeklinde hüküm kurulmaktadır.18İstanbul Bölge Adliye Yargı Mercileri 35. Ve 36.

Hukuk Daireleri de benzer yönde içtihat oluşturmuştur.1920

Bu yazıyı faydalı buldunuz mu? Kira Hukuku yayınlarımıza göz atın: Kira Hukuku

Dipnotlar

  1. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2003/271 Esas ve 2003/1630 Hüküm sayılı 24/02/2003 günlü hükmü↩︎
  2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2010/4729 Esas ve 2010/6965 Hüküm sayılı 20/04/2010 günlü hükmü: “…Kiralayanın depozitin değerini arttırma yükümlülüğü elbette yoktur.

    Ancak, mal sahibi kendisine güvence olarak bırakılan bu paranın enflasyon karşısında değerini kaybetmemesi için de gereken önlemleri alması da MK. M. 2’deki iyi niyet kurallarının bir gereğidir. Bu konuda en kolay yol, depozitonun ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırılmasıdır. Depozitodan elde edilen faiz geliri, depozitoya dahil olacaktır.

    Bununla teminatın değeri artacağı için, her iki tarafında menfaati korunmuş olacaktır. Kiracının kira ilişkisi sona erdiğinde, herhangi bir borcu yok ise, depozit olarak alınmış paranın iadesi gerekecektir…”↩︎

  3. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/4329 Esas ve 2025/3400 Hüküm sayılı 18/06/2025 günlü hükmü↩︎
  4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/2215 Esas ve 2022/4920 Hüküm sayılı hükmü↩︎
  5. Yargıtay 3.

    Hukuk Dairesi 2020/10233 Esas ve 2020/7199 Hüküm sayılı 30/11/2020 günlü hükmü↩︎

  6. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/5500 Esas ve 2021/10204 Hüküm sayılı 18/10/2021 günlü hükmü “Son olarak, taraflar arasında imzalanan 15/11/2011 günlü ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile de; yasal aşama konusu taşınmaza ilişkin taraflar arasında daha önce imzalanan tüm sözleşmelerin feshedildiği ve kiracının verdiği peşinat ve depozitodan faiz veya herhangi bir fazlalık talep edilemeyeceği, sözleşmenin 12 ve 22. Maddelerinde kararlaştırılmış olup, taraflar arasında bu hususlarda ve kiralananın tahliye edildiği konusunda herhangi bir itilaf bulunmamaktadır…. Her ne kadar mahkemece davalı/karşı davacının talebi doğrultusunda güvence bedeli, iki aylık kira bedeli karşılığı olarak güncellenerek iadesi ile teminat çekinin iadesine hüküm verilmiş ise de; taraflar arasında itilaf konusu olmayan 15/11/2011 günlü sözleşmenin açık hükmü gereği, verilen depozitodan fazlalık talep edilemeyeceğinin kararlaştırılmış olması karşısında, depozito bedelinin güncellenen değerin hesaplanması doğru olmadığı gibi, depozito ve teminatın kiracının taşınmaza verebileceği zararlara karşılık olarak alındığı ve noksansız tahliye anında iade edilebileceği hususları da değerlendirilerek bir hüküm verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”↩︎
  7. Yargıtay 3.

    Hukuk Dairesi 2010/4729 Esas ve 2010/6965 Hüküm sayılı 20/04/2010 günlü hükmü↩︎

  8. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/2287 Esas ve 2014/4118 Hüküm ve 01/04/2014 günlü hükmü: “…Mahkemece iadesi gereken güncel depozito bedelinin tespiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin Türk Lirası karşılığı esas alınarak, depozitonun kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği 1.1.2011 tarihindeki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirlenip, sonucu dairesinde alacak miktarının belirlenmesi gerekirken…”↩︎
  9. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/14631 Esas 2014/5347 Hüküm sayılı 28/04/2014 günlü hükmü↩︎
  10. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/9280 Esas 2016/4902 Hüküm sayılı 22/06/2016 günlü hükmü: “…Mahkemece, öncelikle güncel depozito bedelinin tespiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin Türk Lirası karşılığı esas alınarak, depozito bedelinin kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği tarihinteki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirmesi gerekir..”↩︎
  11. Yargıtay 3.

    Hukuk Dairesi 2022/2215 Esas ve 2022/4920 Hüküm sayılı hükmü↩︎

  12. Bölge Adliye Yargı Makamı 15. Hukuk Dairesi 2023/89 Esas ve 2024/2626 Hüküm sayılı 12/12/2024 günlü hükmü↩︎
  13. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/10233 Esas ve 2020/7199 Hüküm sayılı 30/11/2020 günlü hükmü↩︎
  14. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/5805 Esas ve 2024/4473 Hüküm sayılı 19/12/2024 günlü hükmü: “…davalı kiraya veren tarafından taşınmazda meydana gelen zararın tahsili için açılan davada depozito bedelinin ödenek bedelinden mahsup edilmediği ve kararın bu haliyle kesinleştiği, bu nedenle depozito bedelinin kiracıya iadesine hüküm verilmesinde de bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına hüküm vermek gerekmiştir…”↩︎
  15. Yargıtay 3.

    Hukuk Dairesi 2022/4840 Esas ve 2022/6696 Hüküm sayılı 19/09/2022 günlü hükmü↩︎

  16. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/1837 Esas ve 2017/5403 Hüküm sayılı 11/04/2017 günlü hükmü↩︎
  17. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/15914 Esas ve 2013/9504 Hüküm sayılı 29/05/2013 günlü hükmü: “…Davacı kira sözleşmesinin 08/07/2011 tarihinde feshedildiğini belirterek davalıda kalan depozitonun iadesini istemiş, davalı ise kendisine depozito bedelinin önceki malik tarafından aktarılmadığından sorumlu olmayacağını savunmuştur. Davalının yeni malik sıfatıyla önceki malik ve kiraya verenin halefi olduğu gözetildiğinde depozitoyu iade etmekle yükümlü olduğu kuşkusuzdur.

    Mahkemece iadesi gereken güncel depozito bedelinin tesbiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin Türk Lirası karşılığı esas alınarak, depozitonun kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği 08/07/2011 tarihindeki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirlenip,”↩︎

  18. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/364 Esas 2017/5410 Hüküm sayılı 18/04/2017 günlü hükmü: “…Kiralananın üçüncü kişiye satılmasının kira sözleşmesine etkisi TBK’nun310. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan her hangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Yasa hükmü uyarınca yeni malik satımla birlikte sözleşmenin tarafı haline gelirken, eski malik ile kiracı arasındaki akdi ilişki de sona erecektir.

    Sona eren akdi ilişkinin satım tarihi itibariyle tasfiyesi gerekir. Bu çerçevede eski malikin akdi ilişkinin başlangıcında kiracıdan almış olduğu güvence parasını yeni malike teslim ettiğini kanıtlamadığı sürece güvence parasını kiracıya iade etmesi gerekir. Bu nedenle davacı tarafından güvence parasının eski malik tarafından davalı yeni malike teslim edildiği kanıtlanamadığına göre mahkemece davanın reddine hüküm verilmesi gerekirken depozito bedelinin iadesine hüküm verilmesi doğru değildir.”↩︎

  19. Bölge Adliye Yargı Makamı 36. Hukuk Dairesi 2019/1760 Esas ve 2021/1810 Hüküm sayılı 23/09/2021↩︎
  20. Bölge Adliye Yargı Makamı 35.

    Hukuk Dairesi 2018/3443 Esas ve 2021/369 Hüküm sayılı 16/02/2021 günlü hükmü↩︎

Son Güncelleme: 05 Nisan Memduh Remzi BAL

, Barosu’na 51620 sicil numarası ile kayıtlı avukattır. 10 yılı aşkın süredir yasal uyuşmazlıkların çözümünde aktif rol almaktadır. Aynı zamanda Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı'na 41140 sicil numarası ile kayıtlı arabulucudur.

Tüm Yayınları

Sorunuz mu var? Hemen iletişime geçin.

Info@ballawfirm. com