Kiraya verenin hapis hakkı Türk Borçlar Kanunu’nda ve İcra ve İflas Kanunu’nda özel düzenlemesi bulunan bir teminat (güvence) türüdür. Kirayaverenin, kiralananda bulunan hacze kabil taşınırları paraya çevirerek alacağını öncelikli olarak alma imkanı tanınmaktadır.

1. I. Kiraya Verenin Hapis Hakkı Tanımı
2. II. Kiraya Verenin Hapis Hakkının Koşulları ve Kapsamı
   • 1.

     Kiraya Verenin Hapis Hakkı Taşınmaz Kiraları İçin Kullanılabilir.

   • 2. Kiraya Verenin Hapis Hakkı Kiralanandaki Haczedilebilir Taşınır Eşya İçin Kullanılabilir.
   • 3. 1 Yıllık Muaccel ve 6 Aylık Müeccel Kira Alacağı Üst Sınırdır.
   • 4. Teminat Şartı
3. III. Kiraya Verenin Hapis Hakkının Kullanılması Usulü
   • İİK 270 Uygulaması
   • Takip
4. Dipnotlar

I.

Kiraya Verenin Hapis Hakkı Tanımı

Hapis hakkı genel olarak Türk Medeni Kanunu’nun 950’inci ve devamı maddelerinde düzenlenmektedir. Bu genel düzenleme dışında yazımızın konusunu oluşturan kiraya verenin hapis hakkı ise Türk Borçlar Kanunu’nun 336 ve 338’inci maddeleri ile İcra ve İflas Kanunu’nun 270’inci maddelerinde özel olarak düzenlenmiştir.

Kiraya verenin hapis hakkı, kiralanan yerde bulunan kiracıya ait menkul eşyayı kira alacağına karşı alıkoymak ve kira bedeli ödenmediği takdirde onu paraya çevirerek alacağını öncelikle tahsil etme yetkisi veren bir tür rehin hakkıdır.1

II. Kiraya Verenin Hapis Hakkının Koşulları ve Kapsamı

1. Kiraya Verenin Hapis Hakkı Taşınmaz Kiraları İçin Kullanılabilir.

Kirayaverenin hapis hakkına ilişkin düzenleme yalnızca taşınmaz kiraları için söz konusudur.

Taşınır kira sözleşmesinden doğan kira ilişkilerinde uygulanmaz.

Kira sözleşmesinin süresinden ve taşınmazın niteliğinden bağımsız olarak tüm taşınmaz kira sözleşmeleri bakımından kiraya verenin hapis hakkının var olduğu kabul edilmektedir.

2. Kiraya Verenin Hapis Hakkı Kiralanandaki Haczedilebilir Taşınır Eşya İçin Kullanılabilir.

Kiraya veren, taşınmaz kiralarında işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedellerinin güvencesi olmak üzere kiralananda bulunan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. (TBK 336) Ancak kiraya verenin hapis hakkı yalnızca haczi kabil taşınırlar üzerinde kullabilecektir.

Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz. Bu nedenle konut kiralarında haczi kabil taşınır neredeyse bulunmadığından kiraya verenin hapis hakkını konut kiraları bakımından kullanması neredeyse imkansız hale gelmiştir. Konut olarak kiralanan taşınmazda ancak; para, kıymetli evrak, altın, gümüş, değerli taş, antika veya süs eşyası gibi kıymetli eşyalar veya lüzumlu eşyanın birden fazla olanlarından biri haczedilebilecektir.

Bu nedenle hapis hakkı da yalnızca bu tür eşya için kullanılabilecektir.

Hapis hakkının kullanılacağı taşınır eşyanın kiralananda bulunması mecburidir. Kiralananda bulunmayan ancak kiracının başka taşınır eşyaları için hapis hakkı ancak 338/2 uyarınca kiralanandan götürülüp geri getirilmesi şartıyla uygulanabilecektir.

3. 1 Yıllık Muaccel ve 6 Aylık Müeccel Kira Alacağı Üst Sınırdır.

Hapis hakkının kullanılabilmesi için kanunda özel olarak bir yıllık kira borcu bulunması yönünde bir koşul bulunmamasına karşın bazı Bölge Adliye Yargı Makamı kararlarında yasa farklı şekilde yorumlanmaktadır.23Halbuki kanunda belirtilen 1 yıllık kira borcu üst sınırı ifade etmektedir. Kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesi için kiracının 1 yıllık ödenmemiş kira borcunun bulunmasına lüzum bulunmamaktadır. Ancak mahkemelerce halen daha kiraya verenin hapis hakkının ancak 1 yıllık ödenmemiş kira borçları için kullanılabileceği yönünde hüküm verildiği görülmektedir.

4.

Teminat Şartı

Kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesinin bir diğer koşulu ise teminattır. Bu teminata güvence bedeli olarak ödenen depozito veya şahsi kefalet de dahildir. Kira alacağına ilişkin talep edilecek hapis hakkı miktarı bu teminatların üzerinde olmalıdır.

III. Kiraya Verenin Hapis Hakkının Kullanılması Usulü

Kiraya verenin hapis hakkı, kiraya verenin alacağını, icra takibi başlatmadan, kiralananda bulunan taşınmazlar bakımından güvenceye alması imkanı tanımaktadır.

İcra takibi başlatmadan sulh hukuk yargı makamı veya icra müdürü hükmü ile hapis hakkına başvurulup İİK 270 maddesi uyarınca hapis hakkı kullanılan kiralanandaki hacze kabil taşınırlar bakımından defter tutulur. Defter tutulmasından sonra kiraya veren verilen süre içinde takip başlatmalıdır. Defter tutulması yasal olarak haciz tutanağının verdiği imkanı tanır. Bu yol ile kiraya veren icra takibinin kesinleşmesi sürecini beklemeden doğrudan alacağını güvence altına alabilmek imkanına sahip olacaktır.

Çatılı işyeri kiraları bakımından ise özellikle şirket niteliğindeki veya tacir sıfatına haiz gerçek kişiler bakımından kiraya verenin hapis hakkı kullanması hacze kabil olmayan eşya sınırlaması olmadığından mümkündür.

Kiraya verenin hapis hakkını kullanması için sulh hukuk mahkemesine veya icra müdürlüğüne müracaatı gerekir.

Her ne kadar kanunda açıkça “icra müdürünün kararıyla” hakkın kullanılması mümkünse de uygulamada yaşanan sorunlar nedeniyle kiraya verenin hapis hakkının kullanılmasında doğrudan sulh hukuk mahkemesinden talepte bulunmanın doğru olduğu kanaatindeyim. Talep sulh hukuk mahkemesinden değişik iş olarak talep edilecektir. Mahkemece duruşma açılmaksızın hüküm verilebilecektir. Talep sonucu muaccel ve müeccel kira miktarlarının ve varsa icra takibine konu ferileri ile birlikte kiraya verenin hapis hakkının kullanılması şeklinde olacaktır.

Doktrinde kanundaki “kira alacağı” kavramının geniş yorumlanması ve yan giderlerin de hapis hakkı kullanmak için mümkün olduğu görüşü mevcut ise de uygulamada tam tersine dar yorum hakimdir.

Yani kira alacağı dışında yan giderler bakımından hapis hakkı tesis edecek yargı mercii veya icra dairesi bulmak zordur.

TBK 338’inci maddesinde; “Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde” şeklinde şarta yer verildiğinden kiraya verenin en azından başvurusunda bu hususta iddiaya yer vermesi yaklaşık ispatla da olsa iddiasını ispatlaması yerinde olacaktır.4

İİK 270 Uygulaması

Sulh hukuk mahkemesinin hükmü veya icra müdürünün kabul hükmü ile defter tutulur. Bunun için kiralanana gidilerek taşınırların tek tek yazılması gerekecektir.

Hapis hakkı kiraya verene rüçhan hakkı tanır. Kiralanandaki taşınırlar üzerinde başkaca hacizler var ise de kiraya veren öncelikli alacaklı haline gelir.56

İcra dairesi tarafından kiraya verene icra takibine geçmesi için süre verilecektir. Bundan sonra kiraya verenin rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takibe geçmesi gerekecektir.

Takip

Kiracı genel haciz yoluyla veya adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin takip türüne geçerse o halde hapis hakkı hükümsüz kalacaktır.

Kiracının başlatılan takibinde ödeme emrine itiraz hakkı vardır. Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe itiraz halinde itirazın iptali yasal süreci açılmalıdır. Kiracı itiraz etmezse ödeme emrinin tebliğinden itibaren rehnin paraya çevrilmesi için satış talep edilmelidir. Aksi takdirde takip düşer.

Dipnotlar

1. Yargıtay 19.

   Hukuk Dairesi 1995/119 Esas ve 1995/1767 Hüküm sayılı 18/03/1995 günlü hükmü↩︎

2. Bölge Adliye Yargı Makamı 15. Hukuk Dairesi 2022/861 Esas ve 2022/686 Hüküm sayılı 22/03/2022 günlü hükmü: “…6098 sayılı kanunu 336. Maddesi uyarınca kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesi için en önemli koşul işlemiş 1 yıllık kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemiş olması…”↩︎
3. Bölge Adliye Yargı Makamı 6. Hukuk Dairesi 2020/1387 Esas ve 2020/813 Hüküm sayılı 26/10/2020 günlü hükmü: “…Sonuç olarak kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesi için en önemli koşul işlemiş 1 yıllık kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemiş olması koşulu olup, yasanın aradığı 1 yıllık kira bedelinin ödenmeme koşulu olayımızda gerçekleşmemiştir…”↩︎
4. Bölge Adliye Yargı Makamı 6.

   Hukuk Dairesi 2020/2379 Esas ve 2020/2396 Hüküm sayılı 18/12/2020 günlü hükmü: “…Kiraya veren dilekçesinde kiracının mal
   Kaçırma ihtimali bulunduğunu iddia etmiş ise de, bu iddiasını ispatlayacak şekilde, talep delikçesine ekli belge bilgi bulunmamaktadır. Mahkemece, talebin reddine ilişkin verilen hüküm doğrudur…”↩︎

5. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/10141 Esas ve 2015/4399 Hüküm sayılı 08/06/2015 günlü hükmü↩︎
6. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/243 Esas ve 2015/2172 Hüküm sayılı 01/04/2015 Günlü hükmü↩︎

, Barosu’na 51620 sicil numarası ile kayıtlı avukattır. 10 yılı aşkın süredir yasal uyuşmazlıkların çözümünde aktif rol almaktadır.

Aynı zamanda Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı'na 41140 sicil numarası ile kayıtlı arabulucudur.

Sorunuz mu var? Hemen iletişime geçin.