İçerik

  1. I. Kiracının Kiralananı Gösterme Yükümlülüğü
  2. II. Kiraya Verenin Bildirimde Bulunma Yükümlülüğü
  3. III. Kiralananı Göstermeye İzin Davası
    • 1.

      Arabuluculuk Şartı

    • 2. Yetkili ve Görevli Mahkeme
    • 3. Dava Değeri
    • 4. Karar
    • 5.

      İstinaf

    • 6. Kiralananı Göstermeye İzin Davasında İhtiyati Tedbir

I. Kiracının Kiralananı Gösterme Yükümlülüğü

Kiralananın göstermeye izin, Türk Borçlar Kanununun 319’uncu maddesinin ikinci fıkrasında;“Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için mecburi olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.”Hükmüne yer verilerek kiracının kiralananı gösterme yükümlülüğü düzenlenmektedir. Yasa maddesinde bu borç “kiralananın gösterilmesine katlanma borcu” olarak ifade edilmiştir.

Kiraya veren tarafından taşınmazın satılmasına hüküm verilirse kiracının;

  • Ev sahibinin veya emlakçının evin ını çekmesine,
  • Evin belirli gün ve saatlerde muhtemel alıcılara gösterilmesine,
  • Satılık ilanının asılmasına izin vermesi gerekmektedir.

Kiracı yakın zamanda evden ayrılacaksa da kiraya veren evin yeniden kiraya verilmesi için ilan verebilir.

Bu vaziyette da kiracının aynı şekilde muhtemel yeni kiracılara evi gösterme yükümlülüğü mevcuttur. Tüm bunların yanı sıra evde bir hasar olduğunda veya taşınmazda yaptırılması gereken bir bakım olduğunda da kiracının bakım veya tamir için gelen kişilere taşınmazı göstermesi gerekmektedir.

Kiracının gösterme yükümlülüğü, sadece bir kez göstermekten ibaret değildir. Satış veya kiralama için mecburi olan ölçüde ve zaman diliminde göstermesi gerekmektedir. Kiracının ne kadar süreyle ve sıklıkla kiralananı göstermesi gerektiği ise;

  • Kiralananın niteliği,
  • Bulunduğu mevkii,
  • Taşınmazı satılabilme süresine etkili ekonomik, sosyal vaziyetler ile diğer özel ve genel etkenler,
  • Satışın yapılabileceği, muhtemel, makul ve uygun bir sürenin belirlenmesi gerekmektedir.

II.

Kiraya Verenin Bildirimde Bulunma Yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanununun 319’uncu maddesinin üçüncü fıkrasında;“Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.”Hükmüne yer verilerek kiraya verenin bildirim zorunluluğu düzenlenmektedir.

Kiraya veren, kiracıya önceden bildirimde bulunmadan satış veya yeniden kiralama için kiralananı başkalarına göstermemektedir. Önceden kiracıya bildirimde bulunarak evi satmaya veya kiralamaya hüküm verdiğini söylemesi gerekmektedir. Kiracıya hangi günlerde, hangi saatlerde ve ne kadar süre boyunca kiralananı göstermesi gerektiğini bildirmesi gerekmektedir.

Kiraya verenin bu bildirimi şekil şartına bağlı değildir. Sözlü olarak da bildirimde bulunabilir.

Fakat ispat açısından noter yoluyla ihtarname gönderilmesi daha uygun olacaktır.

İstinaf yargı makamı bir hükmünde kiraya veren tarafından bir anda kapıya getirilen insanların eve alınmamasını bildirim olarak kabul etmiştir.1

III. Kiralananı Göstermeye İzin Davası

1. Arabuluculuk Şartı

Yasal Aşama açılmadan öncearabuluculuğabaşvurmak mecburidir. Arabuluculukta tarafların anlaşamaması hâlinde yasal aşama açılabilecektir.

Arabulucuya başvurmadan davanın açılması hâlinde yasal aşama usulden reddedilecektir.

2. Yetkili ve Görevli Yargı Mercii

Kiraya veren tarafından kiracıya kiralananı göstermesine ilişkin bildirimde bulunduktan sonra kiracı kiralananı göstermeye rıza göstermezse kiralananı göstermeye izin yasal süreci açılmalıdır. Kiralananı göstermeye izin yasal süreci, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır.

3. Yasal Aşama Değeri

Kiracının kiralananı gösterme yükümlülüğü nedeniyle açılacak davada yasal aşama değeri davanın açıldığı tarihteki yıllık kira bedeline göre belirlenmektedir.

Ayrıca yasal aşama sırasında kiralananın ne kadar sürede satılacağı (veya yeniden kiraya verileceği) sürenin belirlenmesi içinbilirkişi incelemesivekeşifmecburidir.

4. Hüküm

Kiralananı göstermeye izin yasal süreci, genellikle ev sahipleri tarafından evin satışına hüküm verilmesi ve kiracının evi göstermeye rızasının olmaması hâlinde açılmaktadır. Kiralayanlar taşınmazı satmak istediğinde kiracının taşınmazı satın almak isteyen kişilere göstermemesi halinde yargı merciine müracaat edildiğinde, mahkemece izin hükmü verilmelidir.2

Fakat kiraya verenin bu hakkını kötüye kullanmaması gerekmektedir. Kiracının da uygun olabileceği gün ve sürelere göre göstermeye izin hükmü verilmektedir.

Mahkemece taşınmazda keşif yapılarak taşınmazın ne kadar sürede satılacağı, hangi gün ve saatlerde gösterilmesinin uygun olacağına dair bilirkişi raporu alınmalıdır. Bilirkişi raporu doğrultusunda ve hakkaniyete göre yargı mercii, hangi gün ve saatlerce kiralananın gösterileceğine hüküm verecektir.

Ayrıca kiralananın gösterilmesinin belirli bir süre ile sınırlandırılması gerekmektedir. Evin ortalama olarak 1 yıl içerisinde satılacağı tespit edilmişse 1 yıl süre ile kiralananın gösterilmesine izin verilmelidir. Hiçbir süreye bağlanmadan sadece belirli gün ve saatlerde kiralananın gösterileceğine hüküm verilememektedir.34

Davacının talep ettiği günler ve saatlerin mahkemece değiştirilerek kabulü halinde davanın kısmen kabulü hükmü verilmemektedir.

Bu vaziyette dahi yasal aşama tam kabul olmuş gibi yargılama giderlerine hükmedilmektedir.

Mahkemece mecura aynı anda kaç kişi gireceğinin de sınırlandırılması kararla mümkündür.

Davanın kabulü halinde yargılama giderleri ve avukatlık ücretinden davalı kiracı sorumlu tutulacaktır.

5. İstinaf

Karara karşı istinaf yasa yolu açıktır. Meğer ki yasal aşama değeri (bir yıllık kira bedeli) istinaf parasal sınırının altında kalmamış olsun. Kiralananı göstermeye izin kararının icrası için kesinleşmesi gerekmez.

6.

Kiralananı Göstermeye İzin Davasında İhtiyati Tedbir

Kiralananı göstermeye izin davalarında ihtiyati tedbir hükmü verilebilecektir. Bu konuda bölge adliye mahkemelerinin farklı kararları arasındaki itilaf Yargıtay tarafından ihtiyati tedbir hükmü verilebileceği yönünde giderilmiştir.5

Dipnotlar
  1. Bölge Adliye Yargı Makamı 35. Hukuk Dairesi 2023/2366 Esas 2023/1880 Hüküm sayılı 17/10/2023 günlü hükmü: “…Davalının cevap dilekçesinde davacı tarafından getirilen alıcı adaylarını eve almadığı yönündeki beyanı ve bildirimin şekil şartına bağlı olmadığı dikkate alındığında mecurun alıcı adaylarına gösterilmesi bakımından bildirim yapıldığının kabulü gerektiği…”*Bu davadan davacı kiraya veren tarafından konut dokunulmazlığının ihlali ve huzur ve sükunu bozma bakımından şikayete konu eylemler Bölge Adliye Yargı Makamı tarafından bildirim olarak kabul edilmiştir.↩︎
  2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2014/9068 Esas, 2014/10173 Hüküm Sayılı ve 22.9.2014 Günlü Hükmü↩︎
  3. Yargıtay 6.

    Hukuk Dairesinin 2012/12387 Esas, 2013/5525 Hüküm Sayılı Hükmü↩︎

  4. Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2012/4371 Esas, 2012/5265 Hüküm Sayılı Hükmü↩︎
  5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/4081 Esas ve 2025/1441 Hüküm sayılı 10/03/2025 günlü hükmü: “.. TBK 319/2 maddesi uyarınca kiralananın gösterilmesine izin verilmesi istemiyle açılan davalarda, her somut olayın özellikleri ile bildirilen deliller değerlendirilerek mahkemece koşulları oluştuğu kanaatine varması halinde, kiralananın gösterilmesine ilişkin ihtiyati tedbir hükmü verilebileceğine, Bölge Adliye Yargı Makamı 15.

    Ve 37. Hukuk Daireleri, Bölge Adliye Yargı Makamı 6. Hukuk Dairesi, Bölge Adliye Yargı Makamı 4. Hukuk Dairesi ile, Bölge Adliye Yargı Makamı 36., 49., 54.

    Ve 55. Hukuk Daireleri, Bölge Adliye Yargı Makamı 6. ve 23. Hukuk Daireleri ile Bölge Adliye Yargı Makamı 6. Hukuk Dairesinin kesin nitelikteki kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine,..””↩︎

Son Güncelleme: 19 Mart Ece Deniz Vardar

Ece Deniz Vardar, Barosu’na 85375 sicil numarası ile kayıtlı bir avukattır.

Lisans eğitimini 2020 yılında Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde, yüksek lisans eğitimini ise 2024 yılında Bilgi Üniversitesi İnsan Hakları Hukuku alanında tamamlamıştır. Mesleki gelişimine büyük önem veren Ece Deniz Vardar, 2012 yılında Kanada King George International College’da İngilizce eğitimi almış; 2019 yılında ise Cambridge Law Studio ve King Education London bünyesinde iki ay süreyle Hukuk İngilizcesi eğitimi almıştır.

Tüm Yayınları

Sorunuz mu var? Hemen iletişime geçin.

Info@ballawfirm. com