Konut kira sözleşmelerinde kiracının tahliye edilmesi için nedenler kanunla sınırlandırılmıştır. Bu nedenle kiraya veren kiracısını ancak Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan nedenler ile tahliye edebilecektir. Kiracının konutunun olması nedeniyle tahliye nedeni de 352’inci maddede düzenlenen tahliye nedenlerinden biridir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması hâlinde kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi yasal aşama yoluyla sona erdirebilecektir.

1. I. Dava Açma Şartları
   • 1.

     Varlığı İleri Sürülen Konutun Aynı İlçe veya Belde Belediyesi Sınırları İçinde Olması Gerekir.

   • 2. Konutun Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşi Adına Kayıtlı olması
   • 3. Konutun Oturulabilir Durumda Bulunması
   • 4. Konutun Kira Sözleşmesinin Yapıldığı Sırada Alınmış Olması
   • 5.

     Kiracının Konutunu Dava Aşamasında Satması

2. II. Dava Açma Süresi
3. III. Görevli ve Yetkili Mahkeme

I. Yasal Aşama Açma Koşulları

1.

Varlığı İleri Sürülen Konutun Aynı İlçe veya Belde Belediyesi Sınırları İçinde Olması Gerekir.

Kiracının konutunun olması nedeniyle tahliye yasal süreci açmadan önce kiraya verenin bazı araştırmaları yapması yerinde olacaktır.

İlk olarak kiraya verenin kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bir konutu bulunup bulunmadığını araştırmalıdır. Yasanın ifadesinde özel olarak aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde koşulu yer aldığı için birbirlerine yakın olsa dahi konutun farklı belediye sınırları içerisinde olması hâlinde tahliye koşulu oluşmayacaktır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2010/2660 Esas ve 2010/9071 Hüküm ve 13/07/2010 günlü hükmü)

2. Konutun Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşi Adına Kayıtlı olması

Kiracı ile birlite kiralananda başkaca kişiler yaşıyor olsa dahi konutun muhakkak kiracıya veya birlikte yaşadığı eşinin adına kayıtlı olması gerekmektedir.

Bu nedenle kiracının anne veya babasının, veya çocuklarının ya da kardeşlerinin konutları olması yasanın öngördüğü koşulu yerine getirmeyecektir.

Bununla birlikte, konutun kiracının eşi adına kayıtlı olması halinde kiracı, eşi ile birlikte yaşamadığını; ayrılık hükmü, terk durumu veya kesinleşmese dahi boşanma yasal süreci olduğu şeklinde savunma yollarına gidilebilecektir. Kanunda özellikle “Birlikte yaşadığı” eş şeklinde koşul arandığından böyle bir savunma hâlinde mahkemece bu şartın da araştırılması gerekecektir.

3. Konutun Oturulabilir Durumda Bulunması

Kiracıya veya kiracının eşine ait konutun onların oturmasına elverişli olması gerekecektir. Bunun için kiracının sosyal durumu, aile nüfus sayısı itibariyle oturmaya elverişli olup olmadığı da davada ayrıca incelenmelidir.

Örneğin kiracı kendisine ait aynı ilçe sınırlarında daire satın almış olsa bile söz konusu konutta başka bir kiracının yaşaması hâlinde konutun oturulabilir vaziyette olmadığı sonucu çıkacaktır.

Konutun oturulabilir nitelikte olup olmadığı ancak yasal aşama sırasında keşif ile belirlenecektir. Bu nedenle kiracının konutunun olması nedeniyle tahliye yasal süreci açacak kiraya verenin yasal aşama dilekçesinde muhakkak “keşif” ve “bilirkişi” deliline dayanmış olması gerekir.

4. Konutun Kira Sözleşmesinin Yapıldığı Sırada Alınmış Olması

Kanuna göre “Kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa” şeklindeki hüküm kiracıya veya eşine ait konutun kira sözleşmesi yapılırken var olması şeklinde yorumlanabilir.

Emsal bir yasal aşama da; kiracı tarafından kiracı adına kayıtlı taşınmazın kira sözleşmesinin yapıldığı sırada var olmadığını, 2 yıl sonra edinildiğini savunmuştur. Sulh Hukuk Yargı Makamı hakimi tarafından kira sözleşmesinin kurulması anında davalı tarafından varlığı gizlenen bir taşınmazın varlığından söz edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine hüküm verilmiştir.

Ancak istinaf aşamasında Bölge Adliye 49. Hukuk Dairesi “Kiracının oturulabilir nitelikteki konutu kira sözleşmesinin kurulmasından sonra edinmesinin sonuca etkisinin bulunmadığına” kanaat getirmiştir. ( BAM 49. Hukuk Dairesi 2020/862 Esas ve 2020/742 Hüküm sayılı 15/12/2020 günlü hükmü )

Bu nedenle kiracının hangi tarihte konut edindiğinin uygulama açısından bir önemi bulunmamaktadır. Ancak davanın açıldığı tarihte kiracı veya birlikte yaşadığı eşi adına kayıtlı bir taşınmazın varlığı gerekir.

5.

Kiracının Konutunu Yasal Aşama Aşamasında Satması

Yasal Aşama açıldıktan sonra oturabilir meskenin satılmış olması davaya etkili değildir. Davanın açıldığı tarihte kiracının oturmaya elverişli konutunun olması yeterlidir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 1999/2535 Esasa ve 1999/2498 Hüküm sayılı 18/03/1999 günlü hükmü)

II. Yasal Aşama Açma Süresi

Kiraya veren kiracı veya eşine ait konut olması nedeniyle tahliye davasını, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren en geç bir ay içinde açmalıdır.

Söz konusu süre hak düşürücü süre olup mahkemece re’sen nazara alınacaktır. Ancak kiraya veren kira sözleşmesi bitmeden önce kira sözleşmesinin bitim tarihinden sonra tahliye yasal süreci açacağı veya neden belirterek tahliye talep etmiş ise kira yasal aşama açma süresi 1 yıl uzamış olur.

III. Görevli ve Yetkili Yargı Mercii

Kiracının konutunun olması nedeniyle tahliye yasal süreci Sulh Hukuk Yargı Makamı görev alanına girer. Tahliye yasal süreci kiralananın bulunduğu veya kiracının ikamet yeri adresindeki yargı merciinde açılması mümkündür.

Kira tahliye davalarında yasal aşama değeri 12 aylık kira bedeli olarak hesap edilecektir.

Davayı kaybeden taraf bulunması halinde vekaletname ücreti ile yargılama giderlerini de ödemek zorunda kalacaktır.

Kiracının konutunun olması nedeniyle tahliye yasal süreci açma koşulları oldukça sıkıdır. Kiraya verenin davayı açmadan önce hazırlığını iyi yapması gerekecektir. Aksi takdirde kiracıyı tahliye edemediği gibi avukatlık ücreti ve yargılama giderleri ödemek zorunda kalabilecektir.

, Barosu’na 51620 sicil numarası ile kayıtlı avukattır. 10 yılı aşkın süredir yasal uyuşmazlıkların çözümünde aktif rol almaktadır. Aynı zamanda Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı'na 41140 sicil numarası ile kayıtlı arabulucudur.

Sorunuz mu var?

Hemen iletişime geçin.