Kiracıya karşı açılacak davalarda özel düzenlemeler mevcuttur. Malikin yasal aşama açma hakkı sınırlıdır. Kiraya veren ise her türlü davayı açma ehliyetine sahiptir. Malik sıfatına haiz olmayan kiraya veren ve kiraya veren sıfatına haiz olmayan malik işleri karmaşık hale getirir.

Uygulamada çoğu zaman bu ayrım gözetilmemektedir. Bu nedenle davanın husumet nedeniyle reddine hüküm verilmektedir. Kimler tahliye yasal süreci açabilir? Sorusunu yasal aşama türlerine ve sıfatlara göre ayrı ayrı cevapladık.

1. I.

   Kiraya Veren, Malik Olmak Zorunda Mı?

2. II. Kiraya Verenin Tahliye Davası Açma ve İcra Takibi Başlatma Hakkı
3. III. Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir Mi?
4. IV. Malik İcra Takibi Başlatabilir Mi?
5. V.

   Malik İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

6. VI. Malik Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracıyı Tahliye Edebilir Mi?
7. VII. Malik Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Tahliye Davası Açabilir Mi?
8. VIII. Malik Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Davası Açabilir Mi?
9. IX.

   Malik Kira Tespit Davası Açabilir Mi?

10. X. İntifa Hakkı Sahibi ve Malik
11. Dipnotlar

I. Kiraya Veren, Malik Olmak Zorunda Mı?

Kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiraya verendir.1Kiraya vereninTahliye yasal süreci açma hakkı ancak malikin yetkisiz temsilini geri almasıyla sınırlanabilir.MalikinIse her tahliye davasını açma hakkı yoktur.

Kiraya veren, taşınmazın maliki olmak zorunda değildir.Başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkündür ve bu sözleşme hukuken geçerlidir.2Kiraya verenin malik olmadığı durumlarda, malikin yasal aşama açma ve icra takibi başlatması konularında dikkat edilmesi gereken hususlar mevcuttur.

Kiraya veren veya malikin birden çok olması hâlinde taraf sıfatına haiz tüm kişilerin süreçleri birlikte başlatması ve takip etmesi mecburidir.

II.

Kiraya Verenin Tahliye Davası Açma ve İcra Takibi Başlatma Hakkı

Kiraya verenin tahliye yasal süreci açma hakkı her halükarda mevcuttur. Kirayaveren kira sözleşmesine dayalı her türlü tahliye yasal süreci açabilmekte ve icra takibi başlatabilmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye yasal süreci, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yasal süreci, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye yasal süreci, kiracının temerrüdüne dayalı tahliye yasal süreci, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye yasal süreci ve kira bedelinin tespiti yasal süreci açabilmektedir. Kira bedelinin ödenmemesine dayalı tahliye talepli icra takibi ve tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi başlatabilmektedir.

Kiraya verenin ölümü halinde kira sözleşmesi sona ermez.3Kiraya veren sıfatı, kiraya verenin mirasçılarına geçecektir.

Bu vaziyette kiracıya karşı başlatılacak alacak ve tahliye süreçlerinde tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekecektir.45

III. Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 350’nci maddesi gereğince kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya yasa gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye yasal süreci açabilmektedir.

İhtiyaç iddiasına dayalı olarak kural olarak kiraya veren yasal aşama açabilmektedir. Ancak kiraya veren hâlinde olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Kiralanan hâlinde olmayan malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye yasal süreci açabilmektedir.

Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir.

Bu koşullar birlikte yasal aşama açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilmektedir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla yasal aşama yürütülmektedir.6

Kiraya verenve kiracının bir taşınmazda paydaş olduğu vaziyette kiracı yönünden tahliye hükmü kurulamaz. Yalnızca kira sözleşmesinin feshi hükmü ile yetinilir.7

Kiraya veren veya kiraya veren hâlinde olmayan malik ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya yasa gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için yasal aşama açabilmektedir.8

IV. Malik İcra Takibi Başlatabilir Mi?

Ödenmeyen kira alacağı kiraya veren ya da kiraya veren olmayan malik tarafından talep edilebilmektedir.

Fakat kiraya veren hâlinde olmayan malikin ödenmeyen kira bedelini talep etmesi için gereken şartlar vardır.9

Kiraya veren hâlinde olmayan malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira bedellerinin kendisine ödenmesini talep etmesi ve bu ihbarın sonuçsuz kalması gerekir. Eğer ki ihbar sonuçsuz kalıp ihtarın kiracıya tebliğinden sonraki kira bedelleri kendisine ödenmezse tebliğden sonraki kira bedelleri için icra takibi başlatabilmektedir.10

Kiraya veren hâlinde olmayan malik, ihtarname göndermeden tarafı olmadığı kira sözleşmesine dayanarak icra takibi başlatamaz ve itiraz hâlinde itirazın iptali ve itirazın kaldırılması yasal aşama açamaz.11

V. Malik İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye yasal süreci, kiraya veren tarafından ve kiraya veren hâlinde olmayan malik tarafından açılabilmektedir. Fakat kiraya veren hâlinde olmayan malikin bu davayı açabilmesi için burada da daha önce kiracıya ihtar göndererek kiraların kendisine ödenmesini istemesi, kiralar kendisine ödenmezse söz konusu iki ihtarı göndermesi gerekir.12Kiraya veren sıfatına haiz olmayan malik kira ödeme yetkisi almadan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yasal süreci açamayacaktır.

VI.

Malik Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracıyı Tahliye Edebilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinde; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya yasal aşama açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmüne yer verilerek tahliye taahhütnamesi düzenlenmiştir.

Tahliye taahhütnamesi nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Bununla beraber liraya veren hâlinde olmayan malikin tahliye yasal süreci açma hakkı yoktur. Bu bağlamda kiraya veren hâlinde olmayan malik, tahliye taahhütnamesini icra takibine koyamaz, itiraz hâlinde itirazın iptali ve itirazın kaldırılması davalarını açamaz.13

VII. Malik Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesinde; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme hâlinde, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”Hükmüne yer verilmiştir.

Kira alacağı ya kiraya veren ya da kiraya veren olmayan malik tarafından talep edilebilmektedir. Ancak bunun için de malikin öncelikle kiracıya ihtarname tebliğ ettirerek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi gerekir. İhtarname tebliğinden sonra gerçekleşecek kira paralarının ödenmemesi halinde kiraya veren olmayan malik hem kira paralarının tahsili ve hem de temerrüt nedeniyle kiracının tahliyesini isteyebilecektir.14

Kiralanan paylı mülkiyete konu ise icra takibi başlatılırken ve yasal aşama açılırken pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir.15

VIII.

Malik Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

Yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle tahliye davaları kiraya veren açabilmektedir. Ancak kiraya veren hâlinde olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir.16Ayrıca Kentsel dönüşüme giren taşınmazlar da bu maddeye girmektedir.

Yargıtay’ın vermiş olduğu kararlarda hem kiraya veren olmayan malikin hem de malik olmayan kiraya verenin tahliye yasal süreci açabileceğini kabul etmektedir.17

IX. Malik Kira Tespit Davası Açabilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde;“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”Hükmüne yer verilerek kira bedelinin tespiti yasal süreci düzenlenmiştir.

Kira bedelinin tespiti davasını, kiraya veren açabileceği gibi, kiraya veren sıratı bulunmayan taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilmektedir.

Kiralanan, elbirliği halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte yasal aşama açmaları veya açılan davaya katılmaları, izin belgesi vermeleri ya da mirasa temsilci atanması ile mümkündür. Ayrıca kiralanan paylı mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilmektedir.18

X. İntifa Hakkı Sahibi ve Malik

Bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı mevcutsa o halde kuru mülkiyet sahibi malikin tasarruf yetkisi yoktur. Böyle bir vaziyette malikin tahliye yasal süreci açma hakkı da yoktur.19

Dipnotlar

1. Yargıtay HGK., E. 2017/976 K. 2021/1109 T. 28.9.2021↩︎
2. Yargıtay HGK., E. 2017/976 K. 2021/1109 T. 28.9.2021, Yargıtay 3.

   Hukuk Dairesi’nin 2022/3469 Esas ve 2022/7089 Hüküm sayılı 27/09/2022 günlü hükmü↩︎

3. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/3917 Esas ve 2017/12984 Hüküm sayılı 16/10/2017 günlü hükmü↩︎
4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3547 Esas ve 2018/9513 Hüküm sayılı 03/10/2018 günlü hükmü↩︎
5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5544 Esas ve 2019/1461 Hüküm sayılı 25/02/2019 günlü hükmü↩︎
6. Yargıtay 3.

   HD., E. 2017/4490 K. 2017/12254 T. 19.9.2017↩︎

7. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3598 Esas ve 2017/12938 Hüküm sayılı 28/09/2017 günlü hükmü: “…Kiralananda davacı ve davalının paylı mülkiyet hükümlerine göre paydaş oldukları anlaşılmaktadır. Davaya dayanak takibin kiraya veren sıfatıyla davacı tarafından kiracı paydaş hakkında yapılmış olmasında ve davanın açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Takibe konu alacağın ödenmemiş olduğu ve davalının temerrüde düştüğü anlaşılmakta olup temerrüt olgusunun gerçekleşmesi sebebiyle bir paydaşın diğer paydaş hakkında kiralananın tahliyesini istemesi mümkün ise de verilen bu kararın infazı mümkün değildir.

   Bu itibarla, paydaşlar arasında açılan davalarda tahliye hükmü verilemeyeceği ancak şartların oluşması, tahliye sebeplerinin varlığı halinde aktin feshi ile yetinilebileceği gözetilerek aktin feshine hüküm verilmesi gerektiği halde davacının tahliye istemine dair olumlu -olumsuz hüküm verilmemesi doğru değildir…”↩︎

8. Yargıtay Hükmü – 6. HD., E. 2013/1299 K. 2013/4227 T. 12.03.2013↩︎
9. Yargıtay 8. HD., E. 2017/5457 K. 2018/1562 T. 5.2.2018↩︎
10. Yargıtay Hükmü – 8. HD., E. 2017/5202 K. 2018/10311 T. 29.3.2018↩︎
11. Yargıtay Hükmü – 8.

    HD., E. 2017/5202 K. 2018/10311 T. 29.3.2018↩︎

12. Yargıtay Hükmü – 6. HD., E. 2013/9658 K. 2013/12074 T. 9.9.2013, Yargıtay Hükmü – 6. HD., E. 2014/4142 K. 2014/5419 T. 29.4.2014↩︎
13. Yargıtay 6. HD., E. 2015/9993 K. 2016/1961 T. 14.3.2016↩︎
14. Yargıtay Hükmü – 8.

    HD., E. 2018/974 K. 2018/11154 T. 11.4.2018↩︎

15. Yargıtay Hükmü – 6. HD., E. 2015/7862 K. 2015/10884 T. 9.12.2015↩︎
16. Yargıtay Hükmü – 6. HD., E. 2015/824 K. 2015/2027 T. 2.3.2015, Yargıtay Hükmü – 6. HD., E. 2014/2485 K. 2014/3405 T. 20.3.2014↩︎
17. Yarg. 6.

    HD., T. 28.02. 1980 ve E. 1979/10258, K.1980/1793↩︎

18. ↩︎
19. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/4932 Esas ve 2018/10166 Esas ve 17/10/2018 günlü hükmü: “…Dosya arasında bulunan tapu kayıt örneğinin incelenmesinde yasal aşama dışı … 26.04.2001- 26.04.2016 tarihleri arasında 15 yıl müddetle intifa hakkı sahibi olduğu anlaşılmakta olup kuru mülkiyet hakkı sahibi taşınmaz maldan başkasının intifa hakkı devam ettiği sürece yararlanma imkanına sahip olmadığından hiçbir suretle tahliye yasal süreci açma hakkını haiz değildir…”↩︎

Ece Deniz Vardar, Barosu’na 85375 sicil numarası ile kayıtlı bir avukattır. Lisans eğitimini 2020 yılında Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde, yüksek lisans eğitimini ise 2024 yılında Bilgi Üniversitesi İnsan Hakları Hukuku alanında tamamlamıştır. Mesleki gelişimine büyük önem veren Ece Deniz Vardar, 2012 yılında Kanada King George International College’da İngilizce eğitimi almış; 2019 yılında ise Cambridge Law Studio ve King Education London bünyesinde iki ay süreyle Hukuk İngilizcesi eğitimi almıştır.

Sorunuz mu var?

Hemen iletişime geçin.