Kiracı Nasıl Çıkarılır? (Kiracı Tahliyesi Yolları) Ekibi14 Aralık 2023Gayrimenkul Hukuku
Kiracı nasıl çıkarılır veya kiracı tahliyesi koşullarıSorusu vatandaşlar tarafından bizlere sıkça sorulan sorular arasında yer almaktadır. Yazmış olduğumuz bu yazı kiracı tahliyesine ilişkin birçok çözüm yolu sunmaktadır. Konut tahliyesi için verdiğimiz bilgilerin tamamı iş yeri kiraları için de aynen geçerlidir. Kiracı tahliyesi ya da diğer adıyla kiracıyı çıkarma, uygulamada oldukça sık rastlanan ve önemle takip edilmesi gereken bir konudur.
İçindekiler- Kira Sözleşmesi Nasıl Fesih Edilir?
- Tahliye Taahhütnamesiyle Kiracıyı Çıkarmanın En Kolay Yolu
- Kiracı Hangi Durumlarda Çıkarılabilir?
- Tahliye Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- İhtiyaç Nedeni ile Kiracının Tahliyesi
- Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?
- Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliyesi
- Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kiracı Tahliyesi
- 10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır?
- Aidat Ödemeyen Kiracı Tahliyesi?
- İki Haklı İhtar ile Kiracının Tahliyesi
- Kirasını Süresinde ve Eksiksiz Ödeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?
- 5 Yılı Dolduran Kiracının Tahliyesi- 5 Yılı Dolduran Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
- Kiracının Tadilat Nedeniyle Tahliyesi
- Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi
- Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi
- Sözleşmesi Olmayan Kiracı Nasıl Çıkarılır? Kontratsız Kiracı Tahliyesi
- Polisle Kiracı Çıkarılabilir Mi?
- 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
- Alt Kiraya Verme Yasağının İhlali Halinde Tahliye
- Kiracının Tahliyesinde Arabuluculuk Süreci
- Kiracı Tahliyesi Dava Dilekçesi
- Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir?
- Kiracıya İhtarname Çekildikten Sonraki Süreç
- Kiracı Tahliyesi Davası Ne Kadar Sürer?
- Avukatsız Kiracı Tahliyesi Mümkün Müdür?
- Kira Hukuku Avukatı Kimdir?
- Kiracı Tahliyesi Kira Hukuku Avukatı
- Kira Hukuku Avukatı Ne İş Yapar?
- 2025-2026 Güncel Kira Avukatı Ücreti Ne Kadardır?
- Sıkça Sorulan Sorular
- Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır?
- Kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilirim?
- Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?
- Kirasını düzenli ödeyen kiracıyı çıkarabilir miyim?
- Sözleşme bitince kiracı çıkmazsa ne yapabilirim?
- Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
- Kiracı evi boşaltmazsa polis çağırabilir miyim?
- Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?
- Tahliye taahhütnamesi nedir, nasıl kullanılır?
- Kiracı evi kötü kullanırsa ne yapabilirim?
- Kiracıya yüksek oranda zam yapmak için onu çıkarabilir miyim?
- Kontratsız (yazılı sözleşmesiz) kiracıyı nasıl çıkarırım?
Mevzuat düzenlemeleri bir yandan kiracıya ciddi bir koruma sağlarken diğer yandan kiraya verenler için de çeşitli kiracı tahliyesi yolları belirlemiştir. Kira hukukumuza göre kiracıyı tahliye edebilmek için haklı sebepler. Kiracının tahliyesi için kanunda belirtilen birçok yol ve imkân mevcuttur.
Bu imkânı tanıyan durumlardan birinin varlığı halinde, tahliye nedenine göre kanunen öngörülen prosedürler gerçekleştirilerek kiracı çıkarılır.
Kira Sözleşmesi Nasıl Fesih Edilir?
Kira sözleşmesinin feshi;Süre sonunda bildirimle,Haklı sebepleVeyaTahliye sebeplerine dayanarakYapılabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı,Süre bitiminden en az 15 gün önceYazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir; kiraya veren ise ancakIhtiyaç/yeniden inşa-imar(TBK m.350-351),Tahliye taahhüdü(TBK m.352/1),Aynı kira yılında iki haklı ihtar(TBK m.352/2) ya daSözleşmeye aykırı kullanım(TBK m.316) gibiKanuni tahliye nedenleriyleFesih ve tahliye talep edebilir. Ayrıca10 yıllık uzama süresiDolduysa kiraya veren, her uzama yılının sonu içinEn az 3 ay önceBildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347).
Uygulamada; geçerli sebep tespit edildikten sonraNoterden ihtar/ihbarnameGönderilir, kiracı boşaltmazsaIlamsız icra yoluyla tahliyeYa daTahliye davasıAçılır. Tüm işlemlerdeSüreler (1 ay, 15 gün, 3 ay)VeYazılı şekilKritik olduğundan, fesih veKiracı tahliyesiSürecinin doğru yürütülmesi için profesyonel destek alınması önerilir.
Tahliye Taahhütnamesiyle Kiracıyı Çıkarmanın En Kolay Yolu
Kiracının,Belirli bir tarihte evi boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi(tahliye taahhütnamesi) en pratik tahliye yoludur.
TaahhütnameninGeçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonraVeBoşaltma tarihi açıkça belirtilerekImzalanması gerekir; teslimden önce alınan taahhütler Yargıtay uygulamasında geçersiz sayılmaktadır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi,Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içindeIlamsız icra yoluyla tahliyeBaşlatabilir veyaYasal aşama açabilir(TBK m. 352/1). Bu yöntem; kira borcu, aykırılık veya ihtar gibi ek şartlara gerek olmaksızın,Sadece geçerli bir tahliye taahhüdüneDayanılarak hızlı ve etkili biçimde sonuç verir.
Kiracı Hangi Durumlarda Çıkarılabilir?
Türk Borçlar Kanunu’na göre ev sahibi,Kiracıyı ancak belirli haklı sebepler varsaEvden çıkarabilir. İşteKiracı tahliyesine imkan veren başlıca durumlar:
- Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt): Kiracının kira borcunu ödememesi veya sürekli geç ödemesi hâlinde ev sahibi tahliye sürecini başlatabilir.
Özellikle kiracı, kira ödeme yükümlülüğünü ciddi şekilde ihlal ediyorsa bu önemli bir tahliye sebebidir.
- Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi: Kiracı, belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ancak bu tarihte çıkmamışsa ev sahibi tahliye işlemlerine başlayabilir. BuTahliye taahhütnamesi, kiracının kendi rızasıyla verdiği çıkma sözüdür ve yasal bir dayanak oluşturur.
- Ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacı: Ev sahibi, kendisinin, eşi, çocukları, anne-babası gibi bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının konut ihtiyacı varsa kira sözleşmesini sonlandırıp kiracının çıkmasını talep edebilir. İhtiyacın samimi, gerçek ve mecburi olması gerekir.
- Kiracının kiralanan yeri kötüye kullanması: Kiracı, evi amacı dışında kullanıyor, zarar veriyor veya komşuların huzurunu bozuyorsa ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Örneğin, kiracının eve ciddi zarar vermesi veya yasadışı faaliyet yürütmesi tahliye sebebi sayılabilir.
- Kiracının aynı yerleşim yerinde başka evi olması: Eğer kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralananla aynı ilçe/belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu olduğu sonradan ortaya çıkarsa ve bu vaziyet kira sözleşmesi yapılırken ev sahibi tarafından bilinmiyorsa, sözleşme belirli süreliyse süresinin sonunda kiracı çıkarılabilir.
Yasa, bu durumu ev sahibi için bir fesih hakkı olarak tanımıştır.
- Kiralananın esaslı tamiri veya yeniden inşası: Kiraya veren, eviBüyük tadilat yapmaYa daYeniden inşa etmeAmacıyla boşaltmak isteyebilir. Bu durumda tadilatın esaslı (zorunlu ve kapsamlı) olması ve işlerin kiracı otururken yapılamayacak nitelikte olması gerekir. Böyle birYeniden yapım veya büyük onarım ihtiyacı, yasal tahliye sebeplerindendir.
- Uzun süreli kiralamalarda 10 yıl kuralı: Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresi bittikten sonra kiracı çıkmazsa, sözleşme kanunen belirsiz süreli hale gelir ve her yıl uzar. Bu uzamalarToplam 10 yılı bulduğunda, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
Yani10 uzama yılını dolduran kiracıIçin, ev sahibi en az 3 ay önceden yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi yenilemeyeceğini belirtip kira yılının sonunda tahliye talep edebilir.
- Diğer özel durumlar: Kiracı ve ev sahibi arasında kararlaştırılmış başka fesih koşulları varsa (örneğin sözleşmeye konulan özel hükümler) bunlar da dikkate alınabilir. Ayrıca kiracının izinsiz alt kiraya vermesi, konutu sözleşmeye aykırı kullanması gibi durumlar da ihtar sonrası tahliye sebebi olabilir. Ancak her durumda, somut gerekçenin kanunda sayılan sebeplere uygun olması şarttır.
Yukarıdaki durumlardan birinin varlığı halinde ev sahibi,Yasal yollarla tahliye süreciniBaşlatabilir. Şimdi buKiracı çıkarma yöntemleriniVe sürecin işleyişini adım adım inceleyelim.
Tahliye Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kiracıyı çıkarma süreci her aşamadaYasal prosedürlere uygunIlerlemelidir.
Aksi halde ev sahibi haklıyken haksız duruma düşebilir veya aşama uzayabilir. İşte tahliye sürecinde dikkat edilmesi gereken önemli noktalar:
- Sözleşmenizi ve kanunu inceleyin: Önce kira sözleşmenizde tahliyeye ilişkin özel bir hüküm veya taahhütname olup olmadığına bakın. Ardından Türk Borçlar Kanunu’ndaki ilgili maddeleri gözden geçirin. Adımlarınızı bu yasal çerçevede planlayın.
- Yazılı bildirim ve ihtarlar: Hangi sebeple olursa olsun, kiracıya yapacağınız tüm bildirimleriYazılıYapın.
Özellikle kira ödememesi, sözleşme sonu feshi, ihtiyaç bildirimi gibi konularda noter aracılığıylaIhtarname çekmekGüçlü bir delildir. İhtar yazarken, kiracıya durumu düzeltmesi veya çıkması için yasal olarak tanınan süreyi vermeyi unutmayın (örneğin kira borcu için en az 30 gün ödeme süresi).
- Arabuluculuk zorunluluğu: 1 Eylül 2023 itibariyle, kiracı tahliyesi de dahil olmak üzere kira ilişkilerinden doğan itilaflardaYasal aşama açmadan önce arabulucuya başvurmak mecburi hale gelmiştir. Yani mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk başvurusu yapıp, kiracı ile aranızda bir uzlaşma sağlamaya çalışmanız gerekir. Arabuluculuk görüşmesinde anlaşma sağlanamazsa veya kiracı gelmezse, arabulucu bunu belgeleyerek süreci sonlandırır ve siz de yasal aşama açabilirsiniz. (Not: Kiracının kira ödememesi hâlindeIcra takibi yoluyla tahliyedeArabuluculuk şartı aranmaz, çünkü icra yolunda yasal aşama açılmamış olur.)
- Yasal Aşama süreci: Arabuluculuk sonuç vermez veya kapsam dışı kalırsa, ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmalısınız.
Yasal Aşama dilekçenizde tahliye sebebini ve dayandığınız delilleri net bir şekilde ortaya koyun. Yargı Mercii süreci birkaç ay ile bir-iki yıl arasında sürebilir; bu süreyi yasal aşama yoğunluğu ve sunulan deliller etkiler. Yasal Aşama sonunda tahliye hükmü çıkarsa, kiracı kararla belirtilen süre içinde evi boşaltmazsa icra dairesi aracılığıyla zorla çıkarılır.
- Kendi başınıza tahliye etmeye çalışmayın: Ev sahibi,Kiracıyı kendi kendine evden çıkaramaz. Örneğin kilidi değiştirme, kiracının eşyalarını dışarı atma, elektriği-suyu kesme gibi yöntemlerYasa dışıdırVe suç teşkil edebilir.
Aynı şekildePolis zoruyla kiracı çıkarmaGibi bir hak da yoktur; polis ancak yargı mercii kararının icrasında güvenlik için bulunur. Kiracı kendi rızasıyla çıkmazsa mutlaka yargı mercii veya icra yoluyla resmi tahliye yapılmalıdır. Aksi takdirde kiracı, ev sahibine karşı ödenek davası açabilir veya ceza şikayetinde bulunabilir.
- Profesyonel destek alın: Tahliye süreci karmaşık olabileceğinden, özellikle yasal detaylara hakim değilseniz birAvukatIle çalışmak faydalı olacaktır. Avukat, doğru dilekçelerin hazırlanması, yasal sürelerin takibi ve duruşmalarda temsil konularında sizi yönlendirir.
Böylece hak kaybına uğramadan, usule uygun bir şekilde sonuca varmanız kolaylaşır.
Unutmayın,Kiracı tahliyesi sabır ve dikkat gerektiren bir süreçtir. Yasal haklarınızı bilerek hareket ederseniz, hem kendi hakkınızı korur hem de kiracının haklarına saygı göstermiş olursunuz.
İhtiyaç Nedeni ile Kiracının Tahliyesi
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Yasal Aşama hem konut hem işyerine ilişkin olabilir.İhtiyaç nedeniyle tahliye davasıKabul edildiği takdirde kiracının taşınmazdan tahliyesi gerçekleşmektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayan veya kiralayanın yakınları tarafından kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyulması halinde açılan ve kiracının tahliyesini sağlayan davadır. Bu yasal aşama, ihtiyaç hususu kanıtlandığı takdirde kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlamaktadır.
Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kardeşi kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyuyor ve söz konusu ihtiyaç gerçek, samimi ve mecburi bir ihtiyaçsa kiracı tahliyesi sağlanabilir.
İhtiyacın ispatlanması ve kiracıyı çıkarmak için yasal aşama yoluna gitmek gerekir.
Bu durumda olan ev sahibinin atması gereken adımlar, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişir.
Kira sözleşmesiBelirli süreliIse sözleşme süresinin bitimiyle birlikte tahliye davası açılabilir. SözleşmeBelirsiz süreliIse her 6 ay bir kira dönemi demektir. 6 aylık kira döneminin bitimindenEn az 3 ay önceKiracıya ihtar çekilmeli ve tahliye tarihi verilmelidir. Bu tarihin gelmesiyle birlikte1 ay içindeTahliye davası açılabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye için kiracıya gönderilecek ihtarnamede, eve duyulan ihtiyaç izah edilmeli ve kiracı tahliyesi talep edilmelidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede ileri sürülen ihtiyaç için aranan kriterler, yasal aşama sürecinin işleyişi ve Yargıtay kararlarına yansıyan bazı ihtiyaç halleri “ihtiyaç nedeniyle tahliye” yazımızda bulunmaktadır. Ev sahibi kendim oturacağım diye kiracıyı çıkarabilir.
Bunun için eve ihtiyaç duyuyor olması ve ihtiyacını açacağı yasal aşama ile ispatlaması gerekir.
Kira sözleşmesiBelirli süreliIseSürenin sonundaKiracı tahliyesi için yasal aşama açılabilir. SözleşmeBelirsiz süreliIse her 6 ay bir kira dönemi kabul edilir.6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önceKiracıya ihtar çekilmeli ve tahliye tarihi verilmelidir. Bu tarihin gelmesiyle birlikte1 ay içindeKiracı tahliyesi için yasal aşama açılabilir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?
Belli şartların sağlanması halinde yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarmak için belli başlı yasal yollara başvurması mümkündür. Bu yollar şöyle sıralanabilir:
Yeni Malikin İhtiyacı,Yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoyunun veya üstsoyunun ihtiyacı halinde; kiracıya edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı şekilde bu talebini kiracıya bildirebilir.
Kiracının bildirime rağmen çıkmaması halinde yeni malikin 6 ay içinde yasal aşama açma hakkı bulunmaktadır.
Yeni malikin taşınmaza gerçekten ihtiyacı olup olmadığının takdiri bu noktada mahkemededir.
Kiracının tahliyesi halinde 3 yıllık kiralama yasağı söz konusu olacaktır. Ancak bu durumda yeni malik, yasağa uymaz ve taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralarsa eski kiracının ödenek hakkı doğacaktır.
“Yukarıda açıklandığı üzere her ne kadar davacının iktisaptan sonra ihtiyaca dayalı olarak yasal aşama açmak konusunda seçimlik hakkı mevcut ise de davacı keşide ettiği ihtarname ile davalıya kiralananı boşaltması için iktisap tarihinden itibaren altı ay süre tanımış, davayı ise verdiği sürenin sonunu beklemeden 11/05/2015 tarihinde açmıştır. İhtarname içeriğine göre davalının kiralananda 21/05/2015 tarihine kadar oturma hakkı olup mahkemece, davalıya tanınan altı aylık süreden önce açılan davanın reddine hüküm verilmesi gerekirken…”Yargıtay Hükmü 3. HD., E. 2017/7209 K. 2017/17902 T. 20.12.2017
Tahliye Taahhüdünün Olması HalindeTaraflar yasa hükümlerine uygun biçimde tahliye taahhütnamesi düzenlemişse, kiracının taahhütnamedeki tarihte taşınmazı boşaltması gerekmektedir.
Yeni malik sözleşmede eski malikin yerini aldığı gibi taahhütname açısından da vaziyet değişmeyecektir. Kiracının taahhüdü yeni malik döneminde de devam edecektir.
Kiracının taahhüt ettiği tarihte evden çıkmaması halinde yeni malik 1 ay içinde icra takibi yoluyla tahliye emri gönderebilecek veya yasal aşama yoluna başvurabilecektir.
Kiracının Başka Taşınmazı Nedeniyle Tahliye DavasıKiracının aynı belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli başkaca bir taşınmazı olması halinde yeni malik tahliye davası açabilecektir.
Eski Malikin İki Haklı İhtarda BulunmasıKiracı bir kira dönemi boyunca eski malikin, 2 kez kirayı ödememesi nedeniyle haklı ihtarda bulunmasına sebep olmuşsa bu halde yeni malik kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye istemiyle yasal aşama yoluna başvurabilecektir.
Yeni ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kardeşi eve ihtiyaç duyuyorsa, evi edinme tarihinden itibaren1 ay içindeIhtar çekerek veEdinmeden 6 ay sonraTahliye davası açarak kiracıyı çıkarır. Bunun için söz konusu ihtiyaç samimi, gerekli ve mecburi olmalıdır. Bunu yargı mercii değerlendirecektir.
Yeni ev sahibi, edinme tarihinden itibaren6 ay geçtikten sonraKiracı tahliyesi için yasal aşama açabilir.
Dilerse bunun yerine sözleşme süresinin sona ermesini bekleyerekSözleşme bitiminden itibaren 1 ay içindeKiracı tahliyesi için yasal aşama açmayı da tercih edebilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliyesi
Tahliye taahhüdü nedeniyle kiracının tahliyesi için, kiraya veren tahliye taahhüdünde yazılı tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde İcra dairesine müracaat etmeli veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.
Kiraya veren yasal süresi içerisinde icra dairesine müracaat ettiği takdirde, icra müdürlüğü tarafından icra emri düzenlenerek kiracıya 15 gün içinde tahliye etmesine dair icra emri gönderilir. Kiracı Tahliyesi istenen kiracının bu icra emrine karşı tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı vardır.
Kiracı itiraz hakkını kullandığı takdirde itirazın defedilmesi ve kiracının tahliyesine devam edilmesi için kiraya veren tarafından aşağıdaki davaların açılması gerekecektir.
Kiracının bu yolla tahliye edilebilmesi için taahhütnamenin geçerlilik şartlarını taşıyor olması gerekir. Bunlar; taahhütnamenin yazılı olması, kiracı veya temsilcisi tarafından imzalanması, kiralanan taşınmazın tesliminden sonra yapılması ve taahhütnamede tahliye tarihinin bulunmasıdır. Bu şartlardan biri dahi mevcut değilse tahliye sağlanamaz.
Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kiracı Tahliyesi
Kira ödemeyen bir kiracı için ilk yapılması gereken ne yapılacağına hüküm vermektir. Sadece kirayı tahsil edip ama kiracıyı tahliye etmemek mi, yoksa kirayı tahsil edip aynı zamanda kiracıyı tahliye etmek mi istediğimize hüküm vermek gerekir. Kira bedelini ödemeyen kiracı için yalnızca kira bedelinin tahsil edilmesi için icra takibi başlatılabilir. Ayrıca, kiracı ödemeyen bir kiracının tahliyesi istendiğinde, mevzuat genellikle üç seçenek sunar:
- Aynı kira yılı döneminde iki haklı ihtarda bulunarak yıl sonunda kiracının tahliyesi davası ikame etmek
- Kiracıyı temerrüde düşürerek kiracının tahliyesi davası açmak
- Kiracıya karşı ödenmemiş kira bedelleri sebebiyle tahliye talepli icra takibi başlatmak
Bu seçeneklerin detayları aşağıda verilmiştir.
Kira ödemeyen bir kiracı tahliye edilirken elbette bu uygulamalara uyulmalıdır. Sadece kirayı almak için olaya göre hızlı ve etkin bir icra takibi yapılmalıdır. Bu amaçla tecrübeli icra avukatları ile iş birliği yapmakta fayda vardır.
Kirayı ödemeyen kiracı, tahliye davası veya tahliye talepli icra takibi yoluyla çıkarılır. Bu iki yasal imkân tercih edilecekse buna göre gerekli adımlar atılır.
Uygulamada daha kısa sürmesi açısından tahliye talepli icra takibi yolu tercih edilmektedir.
Kirayı ödemeyen kiracı, tahliye davası yoluyla evden çıkarılmak isteniyorsa öncelikle kiracıya bir ihtarname gönderilir. Bu ihtarnamede, kiracıya ödemesini yapması içinEn az 30 günSüre verilir. Kiracı verilen sürede ödemeyi gerçekleştirmezse ev sahibi kiracı tahliyesi için yasal aşama açabilir.
Görüldüğü üzere, kirayı ödemeyen kiracıya karşı atılacak adımlar konusunda birden fazla seçenek mevcuttur. Ayrıca, her bir seçeneğin kendi içinde detayları da bulunmaktadır.
Bunlardan hangisinin en makul yol olacağı ise tamamen olayın koşullarına göre şekillenir. Bu nedenle, böyle bir durumda uzman gayrimenkul avukatına danışmakta yarar vardır.
10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır?
10 yıllık kiracı, Kanun’da öngörülen zaman aralıklarında ihtar çekip ardından tahliye davası açarak çıkarılır. İhtar prosedürü, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişkenlik gösterir.
10 yıllık kiracının kira sözleşmesi, belirli süreliIse sözleşmede belirlenen süre dolmalı ve bunu takip eden 10 yıl da dolmalıdır. Sonraki yıllarda,Kira yılının bitiminden en az 3 ay önceKiracıya ihtar çekerek dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir.
10 yıllık kiracının kira sözleşmesi kira sözleşmesiBelirsiz süreliIse kira ilişkisinin başlamasından itibaren 10 yıl geçmiş olmalıdır.
Bunu takip eden her 6 ay bir kira dönemi sayılacaktır.6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önceKiracıya ihtar çekilmesi suretiyle dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir.
10 yıllık kiracıya gönderilmesi gereken ihtarnamede, vaziyet açık bir şekilde belirtilmeli ve tahliye talep edilmelidir.
Görüldüğü üzere, 10 yıllık kiracının tahliyesinde sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli yapılmasına bağlı olarak sonraki aşamalar de farklılaşmaktadır. Bu konuya ilişkin “10 yıllık kiracının tahliyesi” yazımızda, 10 yılın hesabına ilişkin örneklere ve sürecin ihtimallere göre nasıl yürütülmesi gerektiğine değinilmiştir.
Aidat Ödemeyen Kiracı Tahliyesi?
Kiracının Aidat Ödememesi Tahliye Sebebidir.İlk olarak, kiracının ödemesi gereken aidat borcunu, mülk sahibi sadece ve sadece kendisi bu borcu ödemiş ise kiracıdan talep edebilir. Dolayısıyla, eğer kiracı aidatı ödememişse ve bu vaziyet tahliye sebebi olarak kullanılacaksa, kiraya verenin öncelikle ödenmemiş aidat borcunu site yönetimine ödemesi gerekmektedir. Bu aşama tamamlandıktan sonra, mülk sahibi, aidat borcunu tahsil etmek için yargı yoluna başvurabilir.
Ödemelerin yapıldığına dair ispat, genellikle mülk sahibinin banka yoluyla yaptığı ödemelerin belgeleri ile sağlanır.
Banka dekontları, ödeme emirleri veya elektronik bankacılık işlem özetleri gibi belgeler, ödemenin gerçekleştiğini ispatlamak için yeterli olacaktır.
Ev sahibi ödeme yaptıktan sonra, kiracının ödemediği borca dair kiracıya icra takibi yapılmalı, tahliye talepli ödeme emri göndermeli ve akabinde tahliye davası açılmalıdır.
İki Haklı İhtar ile Kiracının Tahliyesi
Yasa hükmünü incelediğimizde iki haklı ihtara dayalı olarak yasal aşama yoluyla tahliyenin sağlanabilmesi için;
- Kiracının kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması,
- Bu iki haklı ihtarın, 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde; 1 yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde veya bir kira yılını aşan süre içerisinde gerçekleşmesi,
- İhtarların yazılı olarak yapılması,
- Kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davasının açılması gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun temerrüde dayalı tahliye hükümlerinden farklı olarak burada sadece iki kez ihtarda bulunma ve sadece yazılı olması koşul koşulmuş; buna karşılık ihtarın içeriğinde kiracıya süre verilmesi gerekmediği gibi, süresi içerisinde ödenmemesi hâlinde kira sözleşmesinin feshedileceği şartının yazılması da gerekli görülmemiştir. Yine bununla birlikte ihtarların tebliğinden sonra borcun ödenmesi, iki haklı ihtar olgusunun sağlanmasına engel teşkil etmeyecektir.
Kirasını Süresinde ve Eksiksiz Ödeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kirasını düzenli ödeyen kiracı; tahliye taahhüdü bulunması, eve ihtiyaç duyulması, 10 kira yılının dolması gibi nedenler ileri sürülerek çıkarılır. Kiracı tahliyesine imkân tanıyan bir gerekçe ortaya çıkmışsa, kiracı kirasını düzenli bir şekilde ödüyor olsa bile evden kiracı tahliyesi yapılır.
Yazımızda anlatılan tahliye nedenleri, kirasını düzenli ödeyen kiracı bakımından söz konusu olursa kiracı tahliyesi mümkün olur. Kirasını düzenli ödeyen kiracının evden tahliye edilmesine imkân tanıyan durumlar hakkında bilgi almak için bizleri arayabilirdiniz.
5 Yılı Dolduran Kiracının Tahliyesi- 5 Yılı Dolduran Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kira sözleşmesinin sona ermesi bakımından kira ilişkisinin 5 yılı aşması önem arz etmemektedir.
Kira sözleşmesinin 10. Uzama yılına dek kiralayan, sürenin bitimi nedeniyle sözleşmeyi feshedemez.
Kira sözleşmesinin 5. Uzama yılının dolması kira bedelinin tespiti davası bakımından önem arz etmektedir. Bu durumda kiraya veren, emsal kira bedelleri uyarınca kira bedeli isteme hakkına sahiptir.
5 yılı dolduran kiracı, sırf 5 yılı doldurmuş olduğu için tahliye edilemez.
Fakat kiracı ile ev sahibi arasında tahliye taahhüdü varsa veya ev sahibinin ileri sürebileceği özel bir tahliye nedeni mevcutsa 5 yıllık kiracı tahliyesi edilebilir.
Kiracının Tadilat Nedeniyle Tahliyesi
Tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi mümkün olsa da bu tadilatın belirli koşulları yerine getirmesi gerekiyor. Mülkte yapılacak her tadilat için ev sahipleri, kiracı çıkarma talebinde bulunamaz. Öncelikle bu tadilatın esaslı onarım, değişim veya yenileme kapsamına girmesi gerekli. Yani, kiralanan taşınmaz yıkılıp yeniden inşa edilecekse ya da kullanılması kesinlikle mümkün olmayan bir tadilat yapılacaksa ev sahibi, tahliye davası açabilir.
Eski bir binanın güçlendirilmesi veya yıkılıp yeniden yapılması, inşaat nedeniyle kiracı tahliye sebeplerinin başında gelir.
Bina yıkılmayacak olsa bile iki dairenin birleştirilmesi veya daireye yeni kat eklenmesi gibi dairenin kullanım alanını etkileyen tadilatlar yapılması halinde de kiracı tahliyesi istenebilir. Ancak yapılacak projenin yargı mercii tarafınca kabul edilmesi için esaslı, yani inşaat projesi gerektiren bir çalışma olması koşul. Basit veya sadece estetik amaçlı yapılan tadilat işleri esaslı olarak kabul edilmez. Diyelim ki ev sahibi olarak mutfağı yenilemek istiyorsunuz.
Ama mutfağı yenilemeden de mutfak kullanıma uygun. Bu durumda yapacağınız tadilat için kiracı tahliyesi isteyemezsiniz.
Tahliye davasında tadilatın gerekli koşulları karşıladığına dair projenin detayları hâkime sunulur. Eğer ki yapılacak tadilat, koşulları karşılamıyor ve tadilat süresinde mülk kullanımı mümkünse tahliye davası, ev sahibi aleyhine sonuçlanır. Kiracı tahliyesi yapılamaz.
Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi
Kiracının eve zarar vermesi halinde, ev sahibi kiracıya ihtarname çekmeli ve zararın giderilmesi içinEn az 30 günSüre vermelidir.
Kiracı, kendisine verilen süre içinde zararı gidermezse ev sahibinin kiracı tahliyesi için yasal aşama açma imkânı doğar. Ev sahibi, kiracının verdiği zararın tazminini de ayrıca ileri sürebilecektir.
Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi
Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi mümkündür. Ev sahibi, kiracıya ihtar çekmeli ve rahatsızlığın giderilmesi içinEn az 30 günVermelidir. Kiracı bu süre içinde rahatsızlık halini gideremezse ev sahibi kiracı tahliyesi için yasal aşama açabilir.
Sözleşmesi Olmayan Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kontratsız Kiracı Tahliyesi
Kiracı ile ev sahibi arasında çıkan uyuşmazlıklar kira sözleşmesine dayanarak çözüme kavuşturulmaktadır. Her ne kadar kira sözleşmesinin yazılı yapılması hukuken mecburi olmasa da bir itilaf meydana geldiğinde sözleşme ispat anlamında güvence teşkil etmektedir. İmzalı bir belge mevcut olmadığı durumlarda çıkan itilaflarda sözleşmesi olmayan kiracının nasıl çıkarılacağı sorusu gündeme gelmektedir.
Sözleşmesi olmayan kiracının çıkarılması için ev sahibinin ilk olarak kiracının o evde bir kira ilişkisine dayalı olarak ikamet ettiğini ispat etmesi gerekir. Kiracının düzenli olarak yaptığı kira ödemelerini mahkemeye sunmak kira ilişkisinin ispatı anlamında yeterli kabul edilebilecektir.
Ancak kira ödemelerinin elden yapıldığı hallerde kiracılık sıfatının ispatı zorlaşmakta ve hatta imkânsız hale gelebilmektedir.
Ev sahibi kiralananda oturan kimsenin sözleşmesi olmasa da kiracı olduğunu ispatlayacak bir belgeye sahipse buna dayanarak tahliye davası açabilir. Böyle bir belgeye sahip değil ve kiracı olduğunu ispatlayamıyorsa kiralananın kendisine ait olduğunu gösterir tapu belgesi edinmelidir. Böylelikle sözleşmesi olmayan kiracının tapu belgesine dayanarak fuzuli işgal davası yoluyla kiralanandan tahliyesini talep edebilir.
Polisle Kiracı Çıkarılabilir Mi?
Türk Borçlar Kanunu kapsamında konut ve çatılı işyerlerinin kiralarında kira sözleşmeleri belirli süre için yapılmış olsa dahi dönem sonunda tekrar yenileneceği düzenlenmiştir. Örnek vermek gerekirse bir yıllık kira sözleşmeniz varsa, bir yılın sonunda kira sözleşmesi Borçlar Kanunu’na göre kendiliğinden yenilenmektedir.
Dolayısıyla bir yılın sonunda polise başvurarak kiracının çıkarılması mümkün değildir.
Polisle kiracı çıkarılamaz. Ev sahibi, kiracı tahliyesi için haklı bir nedene sahipse bunun için öngörülen prosedürleri işletmeli ve nihayetinde tahliye davası açmalıdır. Yasal Aşama neticesinde tahliye hükmü çıktığı takdirde, kiracı evi yine de boşaltmıyorsa hüküm cebri icraya konur.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
1 yıllık kira sözleşmesi sona erince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? Sorusu kiracıların sürekli sorduğu sorulardan biridir.
Mevzuata göre ev sahibi, kira sözleşmesi süresi bitmeden kiracısına “Ya güncellenen yüksek kirayı öde ya da çık” şeklinde bir talepte bulunamaz. Ev sahiplerinin, kira sözleşmesinin bitmesinden dolayı kiracıyı evden çıkartması mümkün değildir. Türkiye Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi ve devamına göre kira sözleşmesinde sürenin sona ermesi ile sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıda bulunur.
Kiracı bir yıllık sözleşmesinin ardından evden çıkıp çıkmayacağı hakkında bir bilgi vermediyse, sözleşme sürer.
Kira sözleşmesi yapılırken kiracıdan ıslak imzalı ve yazılı olarak tahliye taahhütnamesi alınmış ise ve çıkacağı tarih net olarak yer alıyor ise sözleşme sona erdiğinde kiracının mülkten çıkartılması mümkündür.
Alt Kiraya Verme Yasağının İhlali Halinde Tahliye
Alt kiraya verme yasağının ihlali halinde, kiracı tahliye edilebilir. Kiracının evi bir başkasına kiraya vermesi, alt kira olarak ifade edilir. TBK uyarınca, ev sahibinin yazılı izni olmadan kiracı böyle bir işlem gerçekleştiremez.
Ev sahibinin izni olmadan kiracı alt kira ilişkisi kurmuşsa ev sahibi kiracıya ihtar çekmeli ve durumu eski haline getirmesi içinEn az 30 günSüre vermelidir. Kiracı bu süre zarfında alt kira ilişkisini sonlandırmayacak olursa ev sahibi hem kiracı hem da alt kiracıya tahliye davası açmalıdır.
Kiracının Tahliyesinde Arabuluculuk Süreci
Kiracı tahliyesi süreci bakımından, 7445 sayılı Yasa ile bir yenilik getirilmiştir.
Buna göre,01.09.2023 tarihinden itibarenAçılacak tahliye davaları için arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu çerçevede, yasal aşama açmadan önce arabuluculuk süreci işletilmesi mecburi hale gelmiştir. Arabuluculuk şartı yerine getirilmeden yasal aşama açılırsa yargı mercii davayı reddedecektir.
Yasal Aşama süreci kadar arabuluculuk sürecinin de titizlikle yürütülmesi gerekir. Bu süreçte izlenecek yasal strateji, önceden belirlenmelidir.
Bu nedenle, sürecin başında uzman gayrimenkul avukatına danışmakta fayda vardır.
Kiracı Tahliyesi Yasal Aşama Dilekçesi
Kiracı tahliyesi yasal aşama dilekçesi, dikkat ve özenle doldurulmalıdır. Yasal Aşama dilekçesinde belirtilmeyen hususlar, sonradan ileri sürülemeyecektir. Bu nedenle, olayın kapsamı ve koşulları iyi tespit edilip detaylı bir dilekçe hazırlanmalıdır. Dilekçeye ek olarak da kira sözleşmesi, ihtarnameler, arabuluculuk tutanağı gibi belgeler eklenmelidir.
Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir?
Kiracıya çekilecek ilk ihtarname büyük önem arz etmektedir.
Çünkü çekmiş olduğunuz bu ihtarname ışığında eğer evden çıkmazsa izleyeceğini yol şekillenecektir. Kiracıya ihtar çekmeden önce hangi hususlarda anlaşamadığınızı ve hangi gerekçelere dayanarak tahliye etmek istediğinizi belirlemelisiniz.
Öncelikli olarak bu gerekçeler belirlendikten sonra kiracıya ihtarname çekme işlemlerine başlanılmalıdır. Bu gerekçeleri belirledikten sonra ihtarname içeriği hazırlanmalıdır. Tahliye davaları aşamasında bir hak kaybına uğramamak için ve beklenen sonuçların dışında bir durumla karşılaşmamak için ihtarname aşaması önemlidir.
Kiracıya karşı çekilen ihtarnamelerde ispat açısından noter kanalıyla çekilmesi gerekmektedir. Noter ihtarnameyi muhataba yani kiracının kendisine tebliğ ettirmesi gerekecektir.
Mesela kira borcunu yerine getirmeyen kiracıyı tahliye etmek için iki haklı ihtar zorunluluğu bulunmaktadır. Bu ihtarlara rağmen bir ödeme yapılmazsa ve cevap verilmezse tahliye davası açma hakkını elde edecektir. Kiracıyı çıkarmak için yapılan bu işlemlerin noter aracılığıyla yapılması ve uzman bir avukatla çalışılması davanın sonucu açısından büyük önem taşımaktadır.
Kiracıya İhtarname Çekildikten Sonraki Aşama
Kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreçte atılması gereken adımlar, ihtarın hangi gerekçeyle çekildiğine ve kiracının cevabına bağlı olarak şekillenir.
Kiracı ihtarnamede belirtilen talepleri yerine getirmemişse bunun yasal aşama yoluna giderek yargı mercii hükmü ile yaptırılması gerekir.
Kiracı Tahliyesi Davası Ne Kadar Sürer?
Kendisine, bakmakla yükümlü olduğu kimseye veya alt/üst soyundan olan kimseye konut ihtiyacı olması nedeniyle açılan ihtiyaçtan tahliye davası 2 ila 3 ay içerisinde sonuçlandırılmaktadır.
Ev sahibinin konut ihtiyacı üzerine kiracı evden çıkartılabilir. Ancak ihtiyaç sebebiyle boşalan taşınmaz, 3 sene boyunca eski kiracı dışında kimseye kiralanamaz. Kiracı tahliye davası, hangi sebep için açılacağına bağlı olarak değişmekle birlikte7 ila 14 ayArasında sürer.
Avukatsız Kiracı Tahliyesi Mümkün Müdür?
Avukatsız kiracı tahliyesi mümkündür. Fakat TBK kapsamında her tahliye nedeni için farklı usul ve prosedürler düzenlenmiştir.
Bu kapsamda, ihtar gönderim süreleri ve yasal aşama açma süreleri de değişkenlik göstermektedir. Ayrıca, HMK bakımından da genel yasal aşama usul prosedürleri vardır. Bu nedenlerle, sürecin uzman gayrimenkul avukatıyla yürütülmesinde yarar vardır.
Kira Hukuku Avukatı Kimdir?
Kira hukuku üzerine çalışan, bu konuda uzmanlaşmış ve tecrübe sahibi olan bu konularda yasal danışmanlık ve temsil hizmeti sunan. Kiracılar ve ev sahipleri arasındaki ilişkileri düzenleyen yasaları kapsayan hukuk alanına kira hukuku denir.
Bu hukuk alanı, kira sözleşmeleri, kira artışları, tahliyeler, ev sahibi hakları ve kiracı hakları benzeri konuları kapsamaktadır.
Kira hukuku avukatları, kiracıların ve ev sahiplerinin yasal haklarını korumalarında temsil yetkisi kullanarak yardımcı olmaktadırlar. Kiracılar, ev sahiplerinin yasa dışı evden çıkarmalarına karşı korunma, depozito iadesi istekleri, kira artışlarına itiraz etme ve kiracı haklarını kavrama hususlarında bir kira hukuku avukatından destek alabilmektedirler. Ev sahipleri ise kiracıların yasal yollardan tahliyesi, kira bedelinin tespiti ve ödenmeyen kira bedellerinin tahsili gibi konularda kira avukatından destek almaktadır.
Kiracı Tahliyesi Kira Hukuku Avukatı
Kira hukuku avukatları, ve çevresinde, kira ilişkilerini düzenleyen yasal düzenlemelerin ve kira sözleşmelerinin karmaşıklığını yasal boyutta inceleyerek, kiracılar ve ev sahipleri için birçok farklı yasal danışmanlık ve temsil hizmetleri sunan kira hukuku avukatlarıdır. Kira hukuku avukatlarının çalışma alanları fazlaca geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır.
Larımızaburadanulaşabilirsiniz.
Kira Hukuku Avukatı Ne İş Yapar?
Kira hukukuavukatı, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıkların çözümünde danışmanlık hizmeti veren ve kira ilişkisinden doğan tüm yasal aşama ve işleri takip etmeye ve arabulucu görevini haiz ise kira uyuşmazlıklarında yasal aşama şartı olan arabuluculuk faaliyetlerini yürütmeye yetkili, tecrübeli ve alanında uzman kişidir. Kira Hukuku Avukatı için’nu ziyaret edebilirsiniz.
Güncel Kira Avukatı Ücreti Ne Kadardır?
Kira Hukuku davalarında avukatlık ücreti yasal aşama konusuna, davanın taraflarına, davanın içeriğine, avukatın kıdemine, bilgisine, tecrübesine, uzmanlığına ve tarafın ekonomik durumuna göre değişebilmekte olup güncel Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinebakarak Kira Hukuku avukatı ücretleri hakkında bilgi edinebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır?
Kiracı, herhangi bir tahliye nedeni söz konusu olduğunda Kanun’un öngördüğü usule göre yasal aşama açılarak veya tahliye talepli icra takibi açılarak evden çıkarılır. Hangi durumlarda kiracı tahliyesinin mümkün olduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bünyesinde düzenlenmiştir.
KİRACIYI EVDEN ÇIKARMA YOLLARI AŞAĞIDAKİ GİBİDİR
- İhtiyaç nedeni ile kiracının tahliyesi
- Yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle kiracıyı evden çıkarması
- Tahliye taahhütnamesi ile kiracı tahliyesi
- Kirayı ödemeyen kiracıyı evden çıkarma
- Aidat ödemeyen kiracıyı evden çıkarma
- İki haklı ihtar ile kiracının tahliyesi
- 10 yıllık kiracının tahliyesi
- Kiracının tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi
- Kiracının eve zarar vermesi nedeniyle tahliyesi
- Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi
- Kiracılık ilişkisinin çekilemez hale gelmesi nedeniyle kiracının tahliyesi
Listede belirtilen durumların varlığı halinde, ev sahibi kiracı tahliyesini sağlayabilir. Aşağıda, bu durumlardan her biri ayrı ayrı izah edilmiştir.
Kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilirim?
Kiracı ancak kanunda sayılan haklı sebepler varsa çıkarılabilir.
Bu sebepler arasında kira ödememe, kiracının tahliye taahhüdü vermiş olması, ev sahibinin veya ailesinin konut ihtiyacı, kiralananın büyük tadilata girecek olması, kiracının aynı yerde başka evi bulunması, kiracının evi kötü kullanması gibi durumlar sayılabilir. Bunun dışında, sürenin dolması tek başına kiracıyı çıkarma hakkı vermez.
Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?
Kirasını ödemeyen kiracı için en hızlı yol, icra dairesi aracılığıyla tahliye talepli ödeme emri göndermektir. Kiracı 30 gün içinde ödeme yapmazsa ve 7 gün içinde itiraz etmezse, icra kanalıyla tahliye gerçekleşir. İtiraz ederse, mahkemede yasal aşama açarak tahliye hükmü almanız gerekir.
Alternatif olarak, bir yıl içinde iki kez kira ödemesini geciktiren kiracıya iki haklı ihtar çekip, dönem sonunda yasal aşama açarak da tahliye sağlayabilirsiniz.
Kirasını düzenli ödeyen kiracıyı çıkarabilir miyim?
Kira ödemelerinde problemi olmayan bir kiracıyı, sırf evi boşaltmasını istediğiniz için çıkaramazsınız. Kiracı sözleşme şartlarına uyuyorsa, onu tahliye edebilmek için yasanın öngördüğü özel bir sebep olmalı. Örneğin kiracı zam oranına uymuyorsa veya ev sahibinin geçerli bir ihtiyaç durumu varsa tahliye düşünülebilir. Sadece daha yüksek kira geliri istemek yasal bir tahliye sebebi değildir.
Özellikle konut kiralarında devlet bir dönem %25 zam sınırı da koymuştur ve bu sınırı aşmak isteyen ev sahibi, kiracı razı olmadığında onu çıkaramaz.
Sözleşme bitince kiracı çıkmazsa ne yapabilirim?
Kira sözleşmesinin süresi dolduğunda, eğer kiracı çıkmak istemezse sözleşme aynı şartlarda uzamış sayılır. Ev sahibi olarak tek taraflı sözleşmeyi bitiremezsiniz. Ancak yukarıda bahsedilen haklı tahliye sebeplerinden biri mevcutsa (örneğin kendi oturma ihtiyacınız gibi), sözleşme bitimine 3 ay kala ihtar çekip, kiracı çıkmazsa 1 ay içinde yasal aşama açarak tahliye sağlayabilirsiniz. Hiçbir sebep yoksa, 10 uzama yılı dolmadan sırf süre bitti diye kiracıyı çıkarma hakkınız yoktur.
Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır.
Evi satın alan yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve kiracıyıHemen çıkaramaz. Ancak yeni malik, eğer kendisinin veya ailesinin konut ihtiyacı varsa, evi aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak 6 ay sonunda tahliye talep edebilir. 6 ay dolunca kiracı çıkmazsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kiracıyı çıkarma yoluna gidebilir. İhtiyaç yoksa, yeni ev sahibi kira sözleşmesi koşullarına uymak zorundadır.
Kiracı evi boşaltmazsa polis çağırabilir miyim?
Hayır, polis kiracıyı yargı mercii hükmü olmadan evden çıkaramaz. Polis, tahliye işlemlerinde ancak yargı mercii kararının icrası sırasında güvenliği sağlamak için bulunur.
Kiracı evi boşaltmazsa izlemeniz gereken yol, önce arabuluculuk (zorunlu ise) ardından mahkemeden tahliye hükmü almaktır. Yargı Mercii hükmü olmadan kendi kendinize kilit değiştirmek, eşyaları atmak gibi yöntemlere başvurmayın; bunlar yasa dışıdır ve suç sayılır.
Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?
Davanın süresi, bulunduğunuz şehre, mahkemenin iş yüküne ve davanın karmaşıklığına göre değişir. Ortalama olarak bir tahliye davası 6 ay ile 1,5-2 yıl arasında sonuçlanabilir. Delillerin durumu, bilirkişi incelemeleri vs.
Süreyi etkileyebilir. Eğer kiracı haksız bulunup tahliye hükmü çıkarsa, temyiz süreçleri de vakit alabilir. Bu nedenle sürecin hızlı ilerlemesi için belgelerin tam olması ve mümkünse bir avukatla takip edilmesi önemlidir.
Tahliye taahhütnamesi nedir, nasıl kullanılır?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgedir. Genelde kira kontratı imzalanırken veya sonradan kiracıdan alınır.
Bu belge sayesinde, o tarih geldiğinde kiracı çıkmazsa ev sahibi direkt icra yoluyla tahliye sürecini başlatabilir. Taahhütnameye dayalı tahliyede ev sahibi, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibine geçmelidir. Süresi içinde kullanılmayan (1 ay geçmiş olan) taahhütnameler hukuken geçerliliğini yitirir. Geçerli bir tahliye taahhüdü, mahkemesiz tahliye imkanı verebildiğinden ev sahibi için önemli bir kozdur.
Kiracı evi kötü kullanırsa ne yapabilirim?
Kiracınız eve zarar veriyor, komşuları sürekli rahatsız ediyor veya sözleşmeye aykırı şekilde kullanıyorsa (örneğin konutu izinsiz işyeri gibi kullanmak), öncelikle durumu düzeltmesi için yazılı ihtar verin.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kiralanana özen göstermek ve komşulara saygılı olmak zorundadır. Verdiğiniz ihtara rağmen kiracı aynı şekilde devam ederse, sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilirsiniz. Yargı Mercii, kiracının gerçekten sözleşme yükümlülüklerini ihlal ettiğine kanaat getirirse tahliyeye hüküm verebilir. Özellikle ciddi zarar verme veya kanuna aykırı davranışlarda, ev sahibi daha sözleşme süresi dolmadan haklı nedenle fesih yoluna gidebilir.
Kiracıya yüksek oranda zam yapmak için onu çıkarabilir miyim?
Sadece daha fazla kira almak amacıyla kiracıyı çıkaramazsınız.
Mevcut yasal düzenlemelere göre konut kiralarında yıllık kira artışı, sözleşmede aksi yoksa TÜFE 12 aylık ortalama oranıyla sınırlıdır (geçmiş dönemde %25 gibi sınırlamalar da getirildi). Kiracınız yasal orandan fazla artışı kabul etmiyorsa, bu onun tahliyesi için bir gerekçe oluşturmaz. Eğer mevcut kira bölge emsallerine göre çok düşük kaldıysa, ev sahibiKira tespit davasıAçarak mahkemeden makul bir kira belirlemesini isteyebilir, ancak kiracıyı doğrudan tahliye edemez. Kiracının sadece zam talebinizi kabul etmemesi, tek başına yasal bir tahliye sebebi değildir.
Kontratsız (yazılı sözleşmesiz) kiracıyı nasıl çıkarırım?
Yazılı kira sözleşmesi olmasa bile, ortada fiili bir kiracılık ilişkisi varsa kiracı tahliye yasa hükümlerine tabidir.
Sözleşmesiz kiracı, örneğin elden kira ödüyor veya faturalar kendi adına ise, kiracı olarak hakları vardır. Bu durumda onu çıkarmak için yine geçerli bir tahliye sebebine ihtiyaç duyarsınız. Sözleşme yazılı olmadığı için, tahliye taahhüdü gibi bir belgeniz yoksa, kira ödememe, ihtiyaç, 10 yıl kuralı gibi genel sebeplere dayanabilirsiniz. Tahliye davasında öncelikle aranızda kira ilişkisi olduğunu kanıtlamanız gerekir (dekontlar, mesajlar, şahitler ile).
Ardından diğer koşullar da sağlanıyorsa yargı mercii tahliye hükmü verebilir. Kısacası, kontrat olmaması kiracıyı hemen çıkarabileceğiniz anlamına gelmez; kanuni yollar ve sebepler yine geçerlidir.