İçerik

1. I. Arabuluculuk Nedir?
2. II. Arabuluculuk Süreçleri
   • 1. Arabuluculuk Sürecinin Başlaması
   • 2.

     Arabuluculuk Süreci

   • 3. Arabuluculuk Sürecinin Sona Ermesi
3. III. Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk
   • 1. Kanuni Düzenleme
   • 2.

     Hangi Kira Uyuşmazlıklarında Arabulucuya Başvurmaya Gerek Yoktur?

   • 3. Arabulucuya Başvuru Süresi Ne Kadardır?
   • 4. Kira Arabuluculuktan Sonra Dava Açma Süresi
4. IV. İcra Edilebilirlik Şerhi
   • Örnek kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk formu örneği;

I.

Arabuluculuk Nedir?

Arabuluculuk, yasal itilaf yaşayan tarafların, aralarındaki uyuşmazlığın çözümü için bir araya gelmesidir. Taraflar, tarafsız ve bağımsız bir arabulucu tarafından bir araya gelir. Böylelikle birbirleri ile konuşmaları, müzakerede bulunmaları sağlanır. Genel olarak menfaatlerine uygun en iyi çözümü kendilerinin bulmalarına faaliyet eden dostane bir çözüm yöntemidir.1

Arabuluculuk,Ihtiyari arabuluculukVeMecburi arabuluculukOlarak ikiye ayrılmaktadır.

İhtiyari arabuluculukta taraflar; arabulucuya başvurmak, süreci devam ettirmek, sonuçlandırmak veya bu süreçten vazgeçmek konusunda serbesttirler. Mecburi arabuluculuk, tarafların yasal aşama açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmasıdır.

Kira uyuşmazlıklarında ve ortaklığın giderilmesi ile ilgili itilaflarda arabulucuya başvurulması mecburidir. Aynı şekilde işçi işveren arasındaki itilaflarda, ticari itilaflarda da mecburidir. Bir de tüketici uyuşmazlıklarında yasal aşama açmadan önce arabulucuya başvurmak mecburidir.

Arabuluculuk sürecinde taraflar arasında konuşulanlar gizlidir.

Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça arabulucu, arabuluculuk faaliyeti çerçevesinde kendisine sunulanları gizli tutar. Arabulucunun elde ettiği bilgi ve belgeler ile diğer kayıtları da gizli tutmak zorunluluğu mevcuttur.2

Arabulucu, yapmış olduğu faaliyet karşılığı ücret, masraflar ve avans isteme hakkına sahiptir. Arabulucu, ücret ve masraflar için avans da talep edebilme hakkına sahiptir. Aksi kararlaştırılmadıkça arabulucunun ücreti, Arabulucu Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenmektedir.

Arabuluculunun ücreti ile masraf taraflarca eşit olarak karşılanır.3

II. Arabuluculuk Süreçleri

1. Arabuluculuk Sürecinin Başlaması

Arabuluculuk süreci, arabulucular siciline kayıtlı, tarafsız ve bağımsız arabulucular tarafından yürütülmektedir.4Öncelikle arabuluculuk sürecinin başlaması için arabulucuya başvurulmalıdır. Taraflar, yasal aşama açmadan önce veya yasal aşama açıldıktan sonra davanın yargılaması devam ederken arabulucuya başvurması gerekmektedir.

Aşama, mecburi arabuluculuk başvurusuysa, yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna başvurunun yapılmasıyla başlar.5

Yasal Aşama açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması halinde ihtiyari arabuluculuk süreci söz konusu olur. Aşama, tarafların arabulucu tarafından ilk toplantıya davet edilmeleri ve sürecin devam ettirilmesi konusunda anlaşmaya varmasıyla başlar. Bu anlaşmanın bir tutanakla belgelendirildiği tarihte başlamış olur.6

Yasal Aşama açıldıktan sonra taraflarca ihtiyari olarak arabulucuya başvurulabilmektedir. Bu vaziyette aşama, mahkemenin tarafları arabuluculuğa davetinin taraflarca kabul edilmesi halinde başlayabilmektedir.

Aşama duruşmada bu beyanlarının tutanağa geçirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Ayrıca taraflar arabulucuya başvurma konusunda anlaşmaya vardıklarını duruşma dışında yargı merciine yazılı beyan edebilirler.

Kiraya verenin ya da kiracının çokluğu halinde arabuluculuk başvurusunun da tüm taraflar bakımından yapılması gerekir.1

2. Arabuluculuk Süreci

Arabulucu, öncelikle taraflarla ve varsa kanuni temsilcileri veya vekilleri ile iletişime geçer. Tarafları arabuluculuk süreci, sürecin sonuçları hakkında bilgilendirir.

Ardından ve tarafları en kısa sürede ilk toplantıya davet eder.8İlk toplantı günü, taraflar ve arabulucu bir araya gelir. Arabulucu, açılış konuşması yapar ve sonrasında eşitlik ilkesi gözetilerek taraflar söz alır. Taraflar, birbirlerine taleplerini iletir ve uyuşmazlığın çözümü için müzakere ederler. Taraflar menfaatlerine en uygun çözümü bu aşamada bulabilmektedir.

Çözüm üretemedikleri noktada arabulucunun getirebileceği bir çözüm önerisini de kabul edebilirler. Bu şekilde arabuluculuk sürecini anlaşma ile sona erdirebilirler. Anlaşamazlarsa, bu durumu tespit ederek arabuluculuk sürecini anlaşma sağlamadan sonlandırabilirler.9

3. Arabuluculuk Sürecinin Sona Ermesi

Arabuluculuk süreci, tarafların bir anlaşmaya varmaları veya anlaşma sağlayamamaları ile sona erer.

Daha fazla çaba harcanmasının gereksiz olduğunun arabulucu tarafından tespit edilmesi halinde de sona erer. Ayrıca taraflardan birinin arabuluculuk sürecinden çekilmesi, uyuşmazlığın arabuluculuğa elverişli olmadığının tespit edilmesi durumlarında sona erer.10

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlayamayan taraflar, sürecin sonlanmasından sonra yasal aşama açabilirler. Aynı şekilde açılan bir yasal aşama varsa davaya kaldığı yerden devam edebilirler.11Mecburi arabuluculuk sürecinde, sürecin sona erdiği son tutanak ile belgelendirilmektedir. Anlaşamayan taraflar, yasal aşama açmak isterlerse son tutanağı yasal aşama dilekçesine ekleyerek yasal aşama açabilirler.12

Taraflar anlaşırsa, arabuluculuk süreci sonunda son tutanak ile anlaşmaları belgelendirilmektedir.

Arabuluculuk süreci sonunda varılan anlaşmanın kapsamı, içeriği, tarafların hak ve sorumlulukları taraflarca belirlenmektedir. Arabuluculuk süresi sonunda taraflarca anlaşmaya varılırsa taraflar artık bu konuda yasal aşama açamaz.13

Arabuluculuk sürecinin tamamlandığı tarih, son tutanaktaki tüm imzaların tamamlandığı veya tamamlanmış sayıldığı tarihtir.2

III. Kira Uyuşmazlıklarında Yasal Aşama Şartı Arabuluculuk

1. Kanuni Düzenleme

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 28 Mart 2023 Tarihinde 18/B maddesi eklenerek kira uyuşmazlıklarında yasal aşama açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerektiği yasal aşama koşulu olarak düzenlenmiştir.

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde;“Aşağıdaki itilaflarda, yasal aşama açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması yasal aşama şartıdır:

A) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan itilaflar.

B) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin itilaflar.

C) 23/6/1965 günlü ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan itilaflar.

Ç) Komşu hakkından kaynaklanan itilaflar.

18/B maddesinin yürürlüğe girmesi ile birlikte 01/09/2023 Tarihinden itibaren kira uyuşmazlıkları ile ilgili yasal aşama açmadan önce arabulucuya başvurmak mecburi hale gelmiştir.

Eğer arabulucuya başvurmadan önce yasal aşama açarsanız, davanız reddedilecektir.

2. Hangi Kira Uyuşmazlıklarında Arabulucuya Başvurmaya Gerek Yoktur?

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde;“kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere”Hükmüne yer verildiğinden bu durumlarda arabulucuya başvurmadan yasal aşama açılabilmektedir.

Kiraya verende geçerli ve hukuka uygun tahliye taahhütnamesi olabilir. Bu taahhütname icra takibine konularak kiralananın tahliye edilmesi için arabulucuya başvurması gerekmez. Kiracı tarafından icra takibine itiraz edilebilmektedir.

Kiracının tahliye taahhütnamesindeki imzaya veya tarihe itiraz etmesi hâlinde itirazın iptali yasal süreci açılması gerekir. Bu vaziyette arabulucuya başvurulması gerekecektir. Fakat borçlu icra takibine itiraz etmesine rağmen imzaya ve tarihe itiraz etmeyebilir. Bu vaziyette itirazın kaldırılması ve tahliye yasal süreci açılabilmesi için öncesinde arabulucuya başvurulmasına gerek yoktur.

Kiracının kira bedellerini eksik ödemesi sebebiyle icra takibi başlatılması için arabulucuya başvurmak gerekmemektedir.

Kiracının 30 gün içerisinde eksik ödediği kira bedellerini ödememesi durumu söz konusu olabilmektedir. Bu vaziyette icra hukuk mahkemesinde tahliye yasal süreci açılmadan önce arabulucuya başvurulmasına gerek bulunmamaktadır.

İcra hukuk mahkemelerinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davalarının açılması söz konusu olabilir. Bu vaziyette arabulucuya başvurulması yasal aşama koşulu değildir. Kira uyuşmazlıklarıyla ilgili geri kalan tüm davaların açılmasından önce arabulucuya başvurulması mecburidir.

3.

Arabulucuya Başvuru Süresi Ne Kadardır?

Kira uyuşmazlıkları ile ilgili davalarda taraflarca yasal aşama açmak için riayet edilmesi gereken süreler vardır. Bu süreler, arabuluculuk süreci için de geçerlidir.

Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye yasal süreci açıldığı vaziyette süre önemlidir. Kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır. Kira sözleşmesinin sona erme tarihi 15/09/2023 olduğu durumu ele alalım.

Bu vaziyette kiraya veren, 1 ay içerisinde 15/10/2023 tarihine kadar arabuluculuk sürecine başvurmalıdır. Ardından ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmalıdır.

Arabuluculuk sürecinde, sürecin başlaması olan arabulucuya başvuru tarihinde süre durur. Son tutunağın düzenlendiği sona erdiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur. Böylece hak düşürücü süre işlemez.14

Kira uyuşmazlıkları bakımından arabuluculuk sürecine yasal aşama açma hakkının doğumundan sonra başvurmak gerekir. (Yargıtay 3.

Hukuk Dairesi’nin 2025/1495 Esas ve 2025/3048 Hüküm sayılı hükmü)

4. Kira Arabuluculuktan Sonra Yasal Aşama Açma Süresi

Kiraya verenin arabuluculuğa başvurma tarihinden arabuluculuğun sona erdiği tarihe kadar 1 ay süre duracaktır. Arabuluculuk sürecinin sona erdiği tarihten itibaren yasal aşama açma süresi yeniden işlemeye başlayacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nda bazı kira davalarının açılması hakdüşürücü süreye bağlanmıştır. Kira arabuluculuktan sonra yasal aşama açma süresi hakdüşürücü süreye göre hesap edilmelidir.

Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 350)

Gereksinim nedeniyle tahliye davasında yasal aşama açma süresi belirli süreli sözleşemelerde 1 aylık hakdüşürücü süreye tabidir.

Bu süre içinde arabuluculuğa başvurulmalıdır.

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davasında da aynı koşul geçerli olacaktır.

Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliyede (TBK 351/1)

Tahliye taahhütnamesiyle tahliyede icraya başvurmak veya yasal aşama açmak 1 aylık hakdüşürücü süreye tabidir. İcra ve İflas Kanunu’nunn 272 ve devamına göre başlatılacak aşamada arabuluculuk zorunluluğu yoktur. Ancak itirazın niteliğine göre sulh hukuk mahkemesinde yasal aşama açmak gerekecekse o halde arabuluculuk mecburidir. İtirazın iptali ve tahliye isteminde itirazın tebliğinden itibaren 1 yıllık hakdüşürücü süre mevcuttur.

Buna dikkat etmek gerekir.

Tahliye talepli icra takibi yerine doğrudan yasal aşama açılmak istenirse 1 aylık hakdüşürücü süre içinde arabuluculuğa başvurmak gerekecektir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK 352/2)

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye yasal sürecida 1 aylık hakdüşürücü süreye tabidir. Kiraya veren, şartlar oluşmuşsa, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, yasal aşama yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Önce arabuluculuğa başvurulmalıdır.

Kiracının veya Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye (TBK 352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun olması da ayrı bir tahliye nedenidir. Bu nedene dayalı olarak açılacak davanın da belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir.

Yasal Aşama Açma Süresinin Uzaması (TBK 353)

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede yasal aşama açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, yasal aşama açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Bu vaziyette kanunda öngörülen 1 aylık hakdüşürücü süreler içinde yazılı bilidrimden sonra da arabuluculuk başvurusu yapılabilecektir. Arabuluculuk başvurusundan sonra bir kira yılı içinde davanın açılması gerekir.

Usulüne uygun olarak açılmış bir davada tam ıslah ile talep sonucunun değişmesi halinde davacı yana arabuluculuk için ek süre tanınması gerekir.3

IV. İcra Edilebilirlik Şerhi

İcra edilebilirlik, bir belgenin icrasının talep edilebileceği anlamına gelmektedir. Şerh ise mahkemenin bir belgenin icra edilebilir bir belge olduğunu belirleyen kararıdır.

Arabuluculuk anlaşma belgesinin ilam niteliğinde bir belge olmasını sağlamak için mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekmektedir.

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18’inci maddesinde icra edilebilirlik şerhi düzenlenmektedir. Arabuluculukta taraflar anlaştıklarında tarafların hak ve borçlarını düzenleyen bir anlaşma belgesi imzalanmaktadır. Bu anlaşma belgesi bir sözleşme niteliğinde olup taraflar borçlarını yerine getirmediğinde borcun yerine getirilmesinin sağlanılması için icra edilirken ilamsız icraya konu edilebilmektedir. Eğer ki taraflar anlaşma tutanağını ilamlı icraya konu etmek isterse bu vaziyette icra edilebilirlik şerhi alınması mecburidir.

Fakat bunun istinası mevcuttur.

Anlaşma belgesine taraflar ve avukatları ile arabulucu birlikte imza atmışlarsa, bu belge kendiliğinden ilam niteliğinde olacaktır. Bu vaziyette icra edilebilirlik şerhi alınmasına gerek bulunmamaktadır.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculukta taraflar belirli bir tarihte taşınmazın tahliye edilmesini kararlaştırabilirler. Kira bedelinin artırılmasına dair anlaşabilirler. Kiracı tarafından bu yükümlülükler yerine getirilmezse kiraya veren tarafından icra edilebilirlik şerhi alınarak anlaşma belgesinin ilamlı icraya koyulması gerekmektedir.

İcra edilebilirlik şerhi, sulh hukuk mahkemesinden dilekçe ile talep edilmektedir.

Yetkili yargı mercii ise yasal aşama açılmadan önce veya sonra arabuluculuğa başvurulması halinde değişmektedir. Yasal Aşama açılmadan önce arabuluculuğa başvurulduysa şerh, arabulucunun görev yaptığı yer mahkemesinden talep edilmektedir. Yasal Aşama açıldıktan sonra arabuluculuğa başvurulduysa şerh davanın açıldığı mahkemeden talep edilmelidir.

İcra edilebilirlik şerhi verilmesi, çekişmesiz yargı işi olup basit yargılama usulüne tabidir. Mahkemece inceleme dosya üzerinden yapılmaktadır.

Sulh hukuk yargı makamı, anlaşmanın içeriğinin arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını inceleyecek ve kararını verecektir.

Mahkemenin icra edilebilirlik şerhi verilmesi talebinde incelediği hususlar;

• Arabuluculuk anlaşma belgesinin var olması,
• Anlaşma belgesindeki uyuşmazlığın arabuluculuğa elverişli olması,
• Anlaşma belgesinin içeriğinin cebri icraya elverişli olması,
• Anlaşma belgesinin kamu düzeni ve emredici hukuk kurallarına aykırı olmamasıdır.

İcra edilebilirlik şerhi vermekle yetkili mahkemenin, henüz tahliye tarihinin gelmediği veya borcun ödenip ödenmediğine ilişkin bilgi ve belgelerin sunulmadığı gibi hususlarda inceleme yapması mümkün değildir.4

Sulh hukuk yargı makamı tarafından davanın kabulüyle icra edilebilirlik şerhi verilmesine hüküm verilirse anlaşma belgesi ilam niteliğini kazanmaktadır. İlam niteliğindeki belgeyi icra takibine koyarak icra edilebilecektir.

Mahkemenin hükmü, istinaf yasa yolu açık olarak verilmektedir. Fakat çekişmesiz yargı işi olduğundan dolayı hüküm kesinleşse dahi kesin hüküm teşkil etmeyecektir. Yargı Mercii icra edilebilirlik şerhi verdikten sonra taraflarca anlaşma belgesinin iptaline ilişkin yasal aşama açılmasının önünde bir engel bulunmamaktadır.

Bu iptal davasının da aynı sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekmektedir.5

Örnek kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk formu örneği;

Dipnotlar

1BABAOĞLU, Tuba, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Arabuluculuk Yoluyla Çözümü,, 2023, s.86.

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 2’nci maddesinde arabuluculuk;“Sistematik teknikler uygulayarak, görüşmek ve müzakerelerde bulunmak amacıyla tarafları bir araya getiren, onların birbirlerini anlamalarını ve bu suretle çözümlerini kendilerinin üretmesini sağlamak için aralarında iletişim sürecinin kurulmasını gerçekleştiren, tarafların çözüm üretemediklerinin ortaya çıkması hâlinde çözüm önerisi de getirebilen, uzmanlık eğitimi almış olan tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişinin katılımıyla ve ihtiyarî olarak yürütülen itilaf çözüm yöntemi”Olarak tanımlanmıştır.

2Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 4’üncü madde

3Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 7’nci madde

4BABAOĞLU, s.97.

5BABAOĞLU, s.97.

6Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 16’ncı madde

7Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 16’ncı madde

8BABAOĞLU, s.97.

9BABAOĞLU, s.98.

10BABAOĞLU, s.99.

11BABAOĞLU, s.99.

12BABAOĞLU, s.100.

13BABAOĞLU, s.101.

14BABAOĞLU, s.97.

1. Bölge Adliye Yargı Makamı 6. Hukuk Dairesi 2024/4600 Esas ve 2025/81 Hüküm sayılı 24/01/2025 günlü hükmünde: “…2 kiracı yönünden mecburi yasal aşama arkadaşlarından birisi tarafından usulünce arabuluculuk sürecine katılım sağlanarak anlaşmama olduğunda, diğer kiracı yönünden yeniden bir arabuluculuk süreci yürütülmesinde fayda bulunmamaktadır.” şeklinde içtihat oluşturmuştur. Ancak bu kararın doğru olmadığı kanaatindeyiz.↩︎
2. Yargıtay 9. Hukuk DAiresi 2025/1242 Esas ve 2025/5080 Hüküm sayılı 16/06/2025 günlü hükmü↩︎
3. Bölge Adliye Yargı Makamı 49.

   Hukuk Dairesi 2025/1928 Esas ve 2025/1135 Hüküm sayılı 21/05/2025 günlü hükmü↩︎

4. Bölge Adliye Yargı Makamı 4. Hukuk Dairesi’nin 2023/3834 Esas ve 2024/252 Hüküm sayılı 22/01/2024 günlü hükmü↩︎
5. Adalet Bakanlığı İcra İşleri Dairesi Başkanlığı 13/09/2024 günlü Arabuluculuk Belgesinin İcra Takibne Konu Edilmesi görüş yazısıhttps://ballawfirm. com/wp-content/uploads/adalet-bakanligi-arabuluculuk-belgesinin-icra-takibine-konu-edilmesi. pdf↩︎

Son Güncelleme: 19 Mart Ece Deniz Vardar

Ece Deniz Vardar, Barosu’na 85375 sicil numarası ile kayıtlı bir avukattır. Lisans eğitimini 2020 yılında Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde, yüksek lisans eğitimini ise 2024 yılında Bilgi Üniversitesi İnsan Hakları Hukuku alanında tamamlamıştır. Mesleki gelişimine büyük önem veren Ece Deniz Vardar, 2012 yılında Kanada King George International College’da İngilizce eğitimi almış; 2019 yılında ise Cambridge Law Studio ve King Education London bünyesinde iki ay süreyle Hukuk İngilizcesi eğitimi almıştır.

Tüm Yayınları

Sorunuz mu var?

Hemen iletişime geçin.

Info@ballawfirm. com