Kira Uyarlama Davası ve Koşulları (TBK 138) Ekibi19 Aralık 2023Gayrimenkul Hukuku

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi devam ederken ortaya çıkan beklenmedikÖngörülemeyen vaziyetLar karşısında kira bedelinin hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesini sağlayan bir yasal aşama türüdür. Bu davaya hem kiracı hem de kiraya veren başvurabilir. Örneğin ekonomik kriz, enflasyon patlaması, pandemi veya devalüasyon gibi olağanüstü koşullar sözleşme yapılırken taraflarcaÖngörülemeyen vaziyetLar olarak ortaya çıkabilir ve mevcut kira bedeli taraflardan biri için katlanılamayacak hale gelebilir.

1. İlgili Yasal Dayanak: TBK 138 (Aşırı İfa Güçlüğü)
2. Kira Uyarlama Davası Açma Şartları
3. Görevli Mahkeme ve Dava Süreci
   1. Arabuluculuk Zorunluluğu
   2. Dava Açma ve Yargılama Süreci
4. Kira Tespit Davası ile Farkları
5. Sıkça Sorulan Sorular
   1. Kira Uyarlama Davası Nedir?
   2. Kira Uyarlama Davası Şartları Nelerdir?
   3. Kira Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılır?
   4. Kira Uyarlama Davası İçin Arabuluculuk Zorunlu Mu?
   5. Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer?
   6. Kira Uyarlama Davası Masrafları Nelerdir?
   7. Kira Uyarlama Davası Devam Ederken Kirayı Ödemeli Miyim?
   8. Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark Nedir?
   9. Kira Uyarlama Davası Sonucunda Ne Olur?
   10. Kira Uyarlama Davası Dilekçesi Örneğini Nereden Bulabilirim?
6. Kira Uyarlama Davası Dilekçe Örneği
7. Sonuç

İşte böyle hallerdeKira uyarlama davasıAçılarak sözleşmedeki kira bedelinin yeni koşullara göreUyarlanması talep edilebilir. Bu davayla amaç, sözleşmenin başlangıcında mevcut olan dengenin bozulması halinde, kira bedelini adil bir seviyeye getirmektir.

Kira uyarlama davasında davacı konumunda hem kiracı hem de kiraya veren olabilir.Kiraya veren, ekonomik şartlar sebebiyle mevcut kiranın çok düşük kaldığını düşünüp kira bedelinin artırılması (yani uyarlanması) için yasal aşama açabilir.

Diğer yandan kiracı da, özellikle ekonomik kriz veya gelir kaybı gibi nedenlerle mevcut kirayı ödemekte güçlük çekiyorsaKira bedelinde indirimTalebiyle uyarlama davası açabilir. Bu yönüyle uyarlama davası, ne tek taraflı sadece kiracıyı ne de sadece ev sahibini koruyan bir yasal aşama değildir; her iki tarafın da olağanüstü koşullarda hakkaniyet talep edebilmesine imkân tanır.

Kira uyarlama davası ileKira tespit davasıKarıştırılmamalıdır. Kira tespit davası, genellikle kira artış dönemlerinde veya sözleşme yenilenirken kira bedelinin objektif olarak belirlenmesi için açılır. Oysa uyarlama davası, beklenmedik bir vaziyet nedeniyle mevcut kira bedelinin ifası taraflardan biri için son derece güç hale gelmişse, var olan kira bedelinin değişen koşullara göreUyarlanmasını talep etmeyiIçerir.

Aşağıda, kira uyarlama davasının yasal dayanağı, koşulları, açılış süreci,Sulh hukuk yargı makamıSüreci,Kira tespit davasıIle farkları, sıkça sorulan sorular ve birKira uyarlama davası dilekçe örneğiAyrıntılı olarak ele alınmıştır.

İlgili Yasal Dayanak: TBK 138 (Aşırı İfa Güçlüğü)

Kira uyarlama davalarının yasal temelini,Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 138Oluşturmaktadır. TBK m. 138, “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığı altında, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir vaziyet ortaya çıktığında, borcun ifasının borçlu için dürüstlük kurallarına aykırı derecede güçleşmesi halinde, borçluya sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep etme hakkı verir. Bu maddeye göre eğer uyarlama talebi hakkaniyete uygun bulunmaz veya uyarlama imkânsız hale gelmişse, borçlu sözleşmeden dönme (fesih) hakkını da isteyebilir.

TBK 138’de öngörülenUyarlama davası koşullarıŞöyle özetlenebilir:

• Öngörülemeyen olağanüstü vaziyet:Sözleşme kurulurken tarafların öngöremediği ve öngörmesinin beklenmediğiOlağanüstü bir vaziyetSonradan ortaya çıkmış olmalıdır (örneğin ülke çapında ekonomik kriz, doğal afet, salgın, ciddi devalüasyon gibi durumlar). Bu olağanüstü hal, kira ilişkisini etkileyecek nitelikte olmalıdır. (NitekimEkonomik krizlerGibi durumlar TBK 138 kapsamında tipik örneklerdendir.)
• Durumun borçluya etkisi:Ortaya çıkan olağanüstü vaziyet, mevcut sözleşme şartlarında ısrar edilmesini borçlu taraf aleyhine aşırı ölçüde ağırlaştırmış olmalıdır.

  Yani, değişen koşullar nedeniyle kira bedelinin aynen ödenmesini beklemek, dürüstlük kuralına aykırı derecede borçluya yük getirmelidir. Bu koşul, uyarlama talebinin hakkaniyete uygun olması açısından kritik bir ölçüttür.

• Borçlunun kusuru olmamalı:Olağanüstü vaziyet borçludan (uyarlama talep eden taraftan) kaynaklanmamış olmalıdır. Yani borçlu, kendi kusuru ile bu zor duruma düşmemiş olmalıdır.
• Borcun ifa edilmemiş veya rezervle ifa edilmiş olması:Borçlu, sözleşmeden doğan borcunu henüz ifa etmemiş olmalıdır. Eğer ifa etmiş ise, bunuIhtirazi kayıt(haklarını saklı tutarak) ile ifa etmiş olmalıdır.

  Bu madde, kiracılar açısından örneğin yasal aşama sürecinde kirayı öderken “fazlaya ilişkin haklarımı saklı tutuyorum” şeklinde kayıt düşülmesini ifade eder. Aksi halde, borcun koşulsuz ifa edilmesi uyarlama talebini zayıflatır.

Yukarıdaki şartlar gerçekleştiğinde, TBK 138 uyarınca kira sözleşmesinin uyarlanması talebiyle yasal aşama açmak mümkündür.TBK 138Hükmü bir sözleşmeye müdahale kuralı olup, özellikle uzun süreli sözleşmelerde (örneğin konut ve işyeri kira sözleşmeleri gibi sürekli edimli sözleşmelerde)Akıde bağlılık (pacta sund servanda)Ilkesine istisna getiren önemli bir düzenlemedir. Yasa maddesi, hakimin sözleşmeye doğrudan müdahale ederek kira bedelini yeni koşullara uygun hale getirebilmesini sağlar. Hakim, somut olaydaki koşulları değerlendirerek kira bedelinde indirim veya artış yönünde uyarlamaya hükmedebilir ya da uyarlama mümkün görülmezse sözleşmenin feshine hüküm verebilir.

TBK 138 ile birlikte kira hukukunda uyarlama konusunu değerlendirirken TBK 344 gibi kira bedel artış oranını sınırlandıran maddeler de dikkate alınmalıdır.

Örneğin, Borçlar Kanunu’nun emredici hükmü gereği konut kiralarında sözleşmede belirlenen kira artış oranı, kanunen TÜFE oranını aşamaz; ancak olağanüstü vaziyet nedeniyle TBK 138 devreye girerek bu sınırlamalara rağmen uyarlama talebine imkân tanıyabilir. Bu yönüyle TBK 138, kira sözleşmelerine ilişkin diğer hükümlerin sağladığı dengeleri, istisnai hallerde bozulan adaleti yeniden kurmak için esnetebilen bir yasal dayanak sunar.

Kira Uyarlama Davası Açma Koşulları

Yukarıda özetlenen TBK 138 koşullarını somutlaştırmak gerekirse,Kira uyarlama davası açılabilmesi içinŞu temel şartlar bulunur:

• Sözleşme devam ediyor olmalıdır:Uyarlama talebi, kira sözleşmesininhalen yürürlükte olması hâlinde mümkündür. Yani kira ilişkisi sürerken ortaya çıkan zorluklar için uyarlama istenir. Sözleşme sona ermiş ve taraflar yollarını ayırmışsa, uyarlama davası söz konusu olmaz.
• Olağanüstü ve beklenmedik bir vaziyet gerçekleşmiş olmalıdır:Kira sözleşmesi kurulduktan sonra, piyasa koşullarını veya tarafların ekonomik durumunu kökten etkileyen sıra dışı bir vaziyet meydana gelmelidir.

  Bu vaziyet, tarafların öngöremeyeceği nitelikte olmalıdır (ani ekonomik çöküş, pandemi, büyük doğal afet, döviz kurunda ani %50-100 gibi artışlar vb).

• Uyarlama talep eden taraf için ifa aşırı zorlaşmış olmalıdır:Ortaya çıkan beklenmedik hal nedeniyle, mevcut kira bedelini ifa etmek (ödemek veya tahsil etmek) taraflardan biri için aşırı derecede güç hale gelmelidir. Örneğin kiracı açısından kazancındaki ciddi düşüş nedeniyle kira bedelini ödemek neredeyse imkansız hale gelebilir; kiraya veren açısından ise enflasyon veya piyasa değişimi nedeniyle aldığı kira çok değersiz kalıp mülkün giderlerini dahi karşılamayacak düzeye düşebilir. Bu gibi durumlardaSözleşmeye devam etmek, mağdur taraf için dürüstlük kuralına aykırı bir ekonomik fedakarlık oluşturacaktır.
• Talep önce uyarlama, mümkün olmazsa fesih yönünde olmalıdır:Yasal Aşama açılırken öncelikle sözleşme koşullarının uyarlanması (kira bedelinin yeni koşullara göre artırılması veya azaltılması) talep edilir. Talep eden taraf, ek olarak uyarlamanın mümkün olmaması halinde sözleşmenin feshedilmesini de isteyebilir.

  Genellikle konut ve çatılı işyeri kiraları gibi sürekli ilişkilerde hakim, fesih yerine uyarlamaya gitme eğilimindedir; ancak uyarlama hiçbir şekilde adil sonuç vermeyecekse fesih hükmü da verilebilir.

• Davadan öncearabuluculuk başvurusuyapılmış olmalıdır:(Bu koşul, kanuni bir yasal aşama şartıdır, aşağıda ayrıca açıklanacaktır.)

Bunlara ek olarak, uygulamada en az 1 yıllık süreli kira sözleşmelerinde uyarlama talebi gündeme gelmektedir. Çok kısa süreli (örneğin 3 aylık) bir kira sözleşmesi için uyarlama istenmesi pratikte görülmez; zira uyarlama davası sonuçlanana kadar sözleşme süresi bitmiş olabilir.Sözleşmenin uzun süreli olması veya belirsiz süreli olmasıHalinde uyarlama davası daha anlamlıdır. Nitekim yargı uygulamasında, kira sözleşmesinin bir yıldan kısa süreli olmaması aranır; 1 yıl ve üzeri kira ilişkilerinde uyarlama talebi değerlendirilmektedir.

Önemli bir diğer koşul,Uyarlama talebinin zamanlamasıdır. Olağanüstü hal ortaya çıktıktan makul bir süre içinde uyarlama davası açılmalıdır.

Mağdur taraf, bu durumun devam ettiği süre boyunca karşı tarafa durumu bildirip uyarlama müzakeresi yapabilir veya en kısa sürede mahkemeye başvurabilir.

Eğer kiracı, kira bedelini ödemeye devam ederken bir yandan bu davayı açacaksa, ödediği kira bedellerine mutlaka ihtirazi kayıt (itiraz şerhi) eklemelidir. Bu, “mevcut kira bedelini mecburi olarak ödüyorum ancak fazla ödemenin iadesini talep edeceğim” şeklinde yazılı bildiriler olabilir. Böylece yasal aşama sonucunda yargı mercii, yasal aşama tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde yeni kira bedelini belirlediğinde, kiracının o tarihten sonra yaptığı ödemelerdeki farkın iadesine hüküm verilebilir.

Son olarak, taraflar aralarında uyarlama konusunda anlaşma sağlayamamış olmalıdır. Yani uyarlama davası, tipik olarak sözleşmedeki bedeli yargı mercii yoluyla değiştirme girişimidir.

Eğer taraflar kendi aralarında kira bedelini yeni duruma göre yeniden belirlemeyi başarmışsa, yasal aşama açmaya gerek kalmaz. Ancak çoğu durumda, özellikleKira artışıKonusunda ev sahibi ile kiracı uzlaşamaz ve yargı mercii yoluna gidilir.

Görevli Yargı Mercii ve Yasal Aşama Süreci

Kira uyarlama davalarında görevli yargı mercii, kanunen Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu, tüm kira ilişkisinden kaynaklanan davalar gibi uyarlama davalarının da ilk derece çözüm merciinin sulh hukuk yargı makamı olduğunu ifade eder.Yetkili yargı merciiIse genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin kiralanan konut ’da ise ’daki ilgili sulh hukuk mahkemesinde yasal aşama açılmalıdır.

Arabuluculuk Zorunluluğu

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden doğan birçok davada olduğu gibi kira uyarlama davaları için deYasal aşama açmadan önce arabulucuya başvurmak mecburiHale getirilmiştir. 5 Nisan 2023’te yürürlüğe giren 7445 sayılı Yasa ile, kira alacakları ve kira bedelinin tespiti/uyarlanması gibi uyuşmazlıklarYasal aşama şartı arabuluculukKapsamına alınmıştır.

Dolayısıyla, kira uyarlama talebiyle karşılaşan taraflar öncelikle birMecburi arabuluculukSürecine katılmalıdır.

Mecburi arabuluculuk aşamasında taraflar, bir arabulucu huzurunda uzlaşıp uzlaşamayacaklarını denerler. Arabulucu, başvuru tarihinden itibaren normalde3 haftaIçinde süreci sonuçlandırmak zorundadır (gerekirse 1 hafta uzatılabilir). Bu süre sonunda taraflar anlaşırsa, anlaşma belgesi düzenlenir; anlaşılamazsa son tutanak verilerek aşama biter. Taraflardan biri ilk toplantıya geçerli mazeret olmaksızın katılmazsa, yasal aşama sonunda kısmen de haklı çıksa bile yargılama giderlerini ödemek zorunda kalır.Arabuluculuk olumsuz sonuçlanırsa, arabulucunun düzenlediği son tutanak davacıya verilir ve davacı bu tutanak ile mahkemeye başvurabilir.

Eğer arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan yasal aşama açılırsa, yargı mercii yasal aşama şartı noksanlığı nedeniyle davayı usulden reddedecektir.

Uygulamada genellikle yargı mercii, eksikliği gidermek için bir haftalık kesin süre verip arabulucu tutanağının sunulmasını ister; ancak bu gereksinim giderilmezseYasal aşama usulden reddolur. Bu nedenle, kira uyarlama davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak artık zorunludur ve bu aşama atlanmamalıdır.

Yasal Aşama Açma ve Yargılama Süreci

Arabuluculuk aşaması sonuçsuz kaldıktan sonra, davacı taraf sulh hukuk mahkemesinde yasal aşama dilekçesini verir ve yargılama süreci başlar.Yasal Aşama dilekçesinde, uyarlama talebinin dayanakları ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır. Mevcut kira sözleşmesinin detayları, olağanüstü durumun ne olduğu, bu durumun ne zaman ortaya çıktığı ve kira bedelini nasıl etkilediği izah edilir. Davacı, kira bedelinin hangi oranda veya miktarda uyarlanmasını istediğini belirtir.

Örneğin “Aylık 5.000 TL olan kira bedelinin, ekonomik koşullar gereği 8.000 TL olarak uyarlanmasını talep ediyoruz” şeklinde talep kısmı yazılabilir.

Harç ve değer hesabı:Kira uyarlama davasında davanın değeri, talep edilen yeni kira bedeli ile eski kira bedeli arasındaki farkın yıllık toplamı üzerinden hesaplanır. Örneğin aylık 5.000 TL’den 8.000 TL’ye çıkarılması talep ediliyorsa fark 3.000 TL, yıllık fark 36.000 TL olacaktır. Davanın nispi harcı da bu tutar üzerinden ödenir. Uyarlama davaları parasal değer içerdiğinden, maktu değil nispi harca tabidir.

Davayı açarken bu değer üzerinden başvurma harcı, peşin nispi harç ve gider avansı yargı mercii veznesine yatırılır.

Deliller:Taraflar iddialarını desteklemek için delillerini sunarlar. Uyarlama davasında deliller genellikle: kira sözleşmesi, tarafların mali durumuna ilişkin belgeler (örneğin kiracının gelirinde azalmayı gösterir kayıtlar veya kiraya verenin giderlerini gösterir belgeler), ekonomik durumu gösteren genel veriler (TÜFE oranları, döviz kuru grafikleri, pandemi nedeniyle iş yerinin kapalı kaldığını gösteren resmi kararlar vb) şeklinde olabilir. Taraflar dilekçelerinde tanık beyanı sunmak isterlerse tanık isimlerini bildirirler.

Bilirkişi incelemesi:Kira uyarlama davalarında çoğu zaman yargı mercii, birBilirkişiVeya uzman görüşüne başvurur. Bilirkişi, tarafların sunduğu ekonomik verileri değerlendirerek kira bedelinin hangi oranda uyarlanmasının hakkaniyete uygun olacağı konusunda rapor hazırlar.

Örneğin; benzer bölgede benzer özellikteki kiraların düzeyine, enflasyon oranlarına, döviz kurlarına, gayrimenkulün değerine vb. Bakarak bir değerlendirme yapabilir. Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir ve taraflar rapora itiraz veya beyanlarını sunabilir.

Yargılama süresi:Uyarlama davasının süresi, mahkemenin iş yüküne ve davanın karmaşıklığına göre değişebilir. Basit vakalarda birkaç ay içinde sonuçlanabileceği gibi, itirazlar ve bilirkişi süreci nedeniyle6 ay ile 1,5 yılArasında sürebildiği görülmektedir.

Tarafların itirazları veya istinaf/yargıtay aşamalarına gitmesi halinde aşama uzayabilir. Ancak özellikle ekonomik dalgalanmaların hızlı yaşandığı dönemlerde mahkemeler uyarlama davalarını mümkün olduğunca hızlı görmeye çalışır, çünkü geciken adalet, özellikle kiracı için ödeme zorluğu ya da kiraya veren için düşük kira geliri sorununun devamı anlamına gelecektir.

Geçici önlemler:Kira uyarlama davasında yargı mercii, yargılama süresince geçici bir önlem olarak kira bedelinin belirli bir miktar üzerinden ödenmesine hüküm verebilir mi? Uygulamada nadiren de olsa, davanın uzun süreceği anlaşılıyorsa ve özellikle kiracı ciddi ödeme güçlüğü içindeyse, yargı mercii tedbiren kira bedelinin belirli bir miktar olarak (örneğin eski bedel ile talep edilen bedel arasında bir ara değerde) ödenmesine hükmedebilir.

Ancak bu tür tedbir kararları çok istisnaidir; genelde kira, sözleşmedeki bedel üzerinden ödenmeye devam eder ve nihai hüküm beklenir. Kiracı, mevcut kira bedelini ödeyemez hale gelmişse ve yasal aşama sonucu bekleniyorsa, bu süreçte kirayı eksik ödemesi hâlinde kiraya veren icra takibi yapıp tahliye davası açma hakkına da sahip olabilecektir.

Bu nedenle kiracının yasal aşama sürecinde tamamen ödemeyi kesmesi risklidir. Eğer ödeme gücü varsa mümkün mertebe kira ödenmeli veya hiç ödeyemiyorsa durumunu belgeleyerek mahkemeden tedbiren ödeme tutarının azaltılmasını talep etmelidir.

Hüküm ve sonuçların uygulanması:Yargılama sonunda yargı mercii talepleri değerlendirerek kararını verir.Hakim, genellikle uyarlama talebini haklı bulursa yeni bir kira bedeline hükmeder.Örneğin aylık kiranın 8.000 TL olması yönünde hüküm verebilir. Bu hüküm, kural olarakIleriye dönük etkilidir.

Yani, mahkemece belirlenen yeni kira bedeli yasal aşama tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde uygulanır. Hüküm kesinleştikten sonra, yeni belirlenen bedelle eski bedel arasındaki farklar, yasal aşama tarihinden itibaren oluştuysa kiracı tarafından kiraya verene topluca ödenir veya fazladan ödeme yapıldıysa kiraya veren tarafından iade edilir.

Yargı Mercii uyarlama talebini reddederse, sözleşme eski haliyle devam eder. Davacı uyarlama talebi kabul edilmediği takdirde talep etmişse sözleşmeden dönme/fesih konusunda da hakim hüküm verebilir; fesih hükmü verilirse, genelde hüküm tarihinden belli bir süre sonra sözleşme sonlandırılır (örneğin 30 gün içinde tahliye gibi).

Özetle, kira uyarlama davası süreci birTespit ve hakkaniyete uygun belirlemeSürecidir. Doğru hazırlanmış bir dilekçe ve güçlü delillerle desteklendiğinde, özellikle ekonomik dalgalanmalardan etkilenen kira ilişkileri için mahkemeden adil bir çözüm elde etmek mümkün olabilmektedir.

Kira Tespit Davası ile Farkları

Kira uyarlama davası ilekira tespit davasıGörünürde benzer olsa da, aslında farklı amaç ve koşullara sahip iki davadır. Bu farkları ana hatlarıyla şöyle sıralayabiliriz:

• Davanın amacı ve zamanlaması:Kira tespit davası, kira sözleşmesinin yenileneceği dönemde tarafların kira artışı üzerinde anlaşamaması halinde, kira bedelinin objektif ölçütlerle yargı mercii tarafından belirlenmesini sağlar.

  Genellikle kontratın bitimine yakın veya 5 yıl gibi uzun bir süre geçtikten sonra, yeni dönem kirasının tespiti için açılır.

• Kira uyarlama davasıIse sözleşme süresi içinde ortaya çıkan olağanüstü bir vaziyet nedeniyle mevcut kira bedelinin değiştirilmesi (artırılması veya indirilmesi) için açılır. Yani uyarlama davası herhangi bir döneme bağlı olmaksızın, beklenmedik durumun etkisiyleHer anAçılabilir. Tespit davası için genellikle sözleşmede 5 yıl geçmesi veya bir sonraki kira dönemi başlangıcı beklenir; uyarlama davasında böyle bir süre şartı aranmadan, olayın meydana gelmesiyle yasal aşama açılabilir.
• Yasal gerekçe ve şartlar:Kira tespit davasında genellikle sözleşmede kira artış şartının olmaması veya 5 yılın dolması gibi durumlar aranır. Hâkim, yasa gereği (TBK 344 uyarınca) bir önceki yılın TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde kira bedelini belirler veya 5 yıl geçmişse emsal kiralar ve hakkaniyet dikkate alınır.

  Kira uyarlama davasında iseOlağanüstü hal ve aşırı ifa güçlüğüŞartı aranır; herhangi bir 5 yıl şartı ya da sözleşmede belirsizlik şartı yoktur. Yani uyarlama için sözleşmede madde olmaması gerekmez, mevcut bedel olağanüstü koşullar altında adaletsiz hale geldiyse süreye bakılmaksızın talep edilebilir.

• Mevcut kira bedeli vs. Belirsiz kira bedeli:Kira tespit davasında taraflar arasında genellikle “yeni dönem kirası ne olacak” konusunda anlaşmazlık vardır; yani mevcut kira bellidir ama yeni dönem için belirsizlik vardır. Hâkim bu belirsizliği giderip yeni kira bedeliniTespit eder.

  Kira uyarlama davasında ise halihazırda sözleşmede belirlenmiş bir kira bedeli mevcuttur; ancak bu bedelin aynen devam etmesi, değişen koşullar nedeniyleTaraflardan biri için haksızlıkYaratmaktadır. Hâkim burada var olan bedeliIndirme veya artırma yoluylaMakul seviyeye çeker. Yani tespit davası, kira bedelini sıfırdan belirleme davasıdır; uyarlama davası, mevcut bedeli değiştirme davasıdır.

• Retroaktif etki farkı:Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından geçerli olacak şekilde geriye dönük etki yapabilir. Örneğin sözleşme yenilendi ve üç ay sonra yasal aşama açıldıysa, yargı mercii kararını yeni dönemin başına yürütmeli uygulayabilir (eğer yasal aşama süresi içinde bu şartlar sağlandıysa).
• Kira uyarlama davasındaIse kural olarakHüküm, yasal aşama tarihinden itibaren etkilidirVe geriye dönük uygulanmaz.

  Sadece, kiracı yasal aşama öncesi fazla ödemeler yapmış ama bunları ihtirazi kayıtla ödemişse, yargı mercii bu fazlaları iade yönünde hüküm verebilir. Bu, uyarlama kararının kısmen geçmiş döneme de yansıması demektir ancak bunun için ödeme sırasında itiraz kaydı şarttır. Özetle, tespit davası belirli koşullarda geçmişe etkili olabilirken, uyarlama davası genel olarak ileriye dönük olarak sözleşmeyi değiştirir.

• Kapsam yönünden fark:Kira tespit davası daha çokKira artışıKonusunda açılır ve genelde konut/işyeri kiralarında 5 yıldan sonra veya en fazla TÜFE oranında artış sınırı konusunda devreye girer. Uyarlama davası iseHer türlü kira sözleşmesiIçin (konut, işyeri, arsa kirası, taşıt kirası vb.) olağanüstü vaziyet halinde gündeme gelebilir.

  Hatta uygulamada ilk 5 yıl dolmamış olsa bile, beklenmedik hal varsa uyarlama istenebilir; bu bakımdan kapsamı daha geniştir. Örneğin sözleşme yapıldıktan 2 yıl sonra ekonomik kriz patlak verdiyse, 5 yıl beklenmeden uyarlama davası açılabilir (oysa tespit davası 5 yıl dolmadan genelde açılamaz).

• Bildirim gerekliliği:Kira tespit davasından önce genellikle kiraya verenin kiracıya yeni dönem için zam talebini30 gün önce yazılı bildirmesiAranmaktadır (TBK 345 uyarınca) ve davanın yeni dönem içinde açılması gerekir. Uyarlama davasında böyle bir önceden bildirim şartı yoktur; vaziyet ortaya çıktıktan sonra makul sürede yasal aşama açılması yeterlidir. Yani kiracı veya kiraya veren, uyarlama koşulları oluşur oluşmaz mahkemeye başvurabilir, karşı tarafa önceden ihtar çekme zorunluluğu bulunmaz.

Sonuç olarak,Kira tespit davasıIleKira uyarlama davasıArasında amaç, şartlar ve usul bakımından önemli farklılıklar mevcuttur.

Kira tespit davası rutin kira artış/doğru kira bedeli belirleme mekanizması iken; uyarlama davası istisnai hallerde sözleşmeye müdahale mekanizmasıdır. Taraflar açısından, hangi davayı açacaklarına hüküm verirken durumlarını doğru değerlendirmeleri önemlidir. Eğer ortada öngörülemeyen bir kriz veya olağanüstü hal yok, sadece kira bedelinin düşük veya yüksek kaldığı düşünülüyorsa, doğru yolKira tespit davasıOlacaktır. Ancak gerçekten sıra dışı koşullar nedeniyle mevcut bedel hakkaniyetsiz hale geldiyse,Uyarlama davasıGündeme gelmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, uzun süreli kira sözleşmelerinde ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle mevcut kira bedelinin yeni koşullara göre değiştirilmesini sağlayan yasal aşama türüdür.

Türk Borçlar Kanunu m.138 hükmüne dayanır. Bu yasal aşama sayesinde, beklenmedik gelişmeler yüzünden kira bedelindeIndirim veya artışYapılarak sözleşme uyarlanabilir veya uyarlama mümkün değilse sözleşmenin feshi sağlanabilir.

Kira Uyarlama Davası Koşulları Nelerdir?

Kira uyarlama davası açabilmek için şu şartlar aranır: (1) Sözleşme kurulduktan sonraÖngörülemeyen ve olağanüstü bir olayMeydana gelmiş olmalı. (2) Bu olay, mevcut kira bedelini aynen ifa etmeyi borçlu (kiracı ya da kiraya veren) için aşırı derecede zorlaştırmış olmalı. (3) Olağanüstü durumun ortaya çıkmasında borçlununKusuru bulunmamalı. (4) Borçlu, kira bedelini henüz ödememiş olmalı ya da ödemişse bile hakkını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ödemiş olmalı. Bu koşullar bir arada gerçekleştiğinde uyarlama davası koşulları oluşur.

Kira Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira uyarlama davaları,Sulh Hukuk Yargı Makamı’nde açılır. Kira ilişkilerinden doğan itilaflarda görevli yargı mercii sulh hukuk mahkemesidir.

Yetki bakımından ise, genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer yargı makamı yetkilidir. Örneğin kira konusu ev ’da ise, sulh hukuk mahkemesinde yasal aşama açılmalıdır.

Kira Uyarlama Davası İçin Arabuluculuk Mecburi Mu?

Evet, 2023 yılı itibarıyla getirilen düzenleme gereği kira uyarlama davası açmadan önceArabulucuya başvurmak zorunludur. 1 Eylül 2023’ten sonra açılacak kira uyarlama davalarında, yasal aşama şartı olarak taraflarınMecburi arabuluculukSürecini tamamlamış olmaları gerekir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, son tutanak mahkemeye sunularak yasal aşama açılabilir. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davalar usulden reddedilir.

Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi, mahkemelerin iş yüküne ve davanın karmaşıklığına göre değişir.

Genel olarak uyarlama davaları6 ay ile 1,5 yılArasında bir sürede sonuçlanabilir. Arabuluculuk aşaması 4 hafta kadar sürer. Davada bilirkişi incelemesi yapılması, itirazlar ve olası istinaf/yargıtay aşamaları süreci uzatabilir. Taraflar anlaşırsa yasal aşama daha erken bitebilir; anlaşmazlık devam ederse temyiz süreçleriyle birkaç yıla kadar uzaması da mümkündür.

Kira Uyarlama Davası Masrafları Nelerdir?

Yasal Aşama açarken ödenmesi gereken masraflar şunlardır:Yargı Mercii harçları(nispi harç – talep edilen uyarlama miktarının yıllık farkı üzerinden hesaplanır, + başvuru harcı),Gider avansı(tebligat, keşif, bilirkişi ücretleri gibi masraflar için mahkemece peşin alınan tutar) ve varsaAvukatlık ücreti(vekalet harcı). 2025 yılı itibarıyla sulh hukuk mahkemesine başvurma harcı belli bir maktu tutardır, nispi harç ise itilaf değerine göre hesaplanır.

Ayrıca arabuluculuk görüşmesi sonunda anlaşma sağlanamazsa,Arabuluculuk ücretiDevletçe karşılanır (davayı açarken ekstra bir ücret istenmez). Davayı kazanan tarafın yaptığı yargılama giderleri, kural olarak karşı tarafa yükletilir.

Kira Uyarlama Davası Devam Ederken Kirayı Ödemeli Miyim?

Evet, yasal aşama devam ederken kira sözleşmesi ve bedeli halen yürürlüktedir.Kiracı, uyarlama davası açmış olsa bile, yargı mercii hükmü çıkana dek sözleşmedeki kira tutarını ödemeye devam etmelidir. Eğer kiracı, ödeme yapamaz durumdaysa, mümkünse en azından kısmi ödeme yaparak veya durumu yazılı olarak bildirerek iyi niyetini göstermelidir. Aksi takdirde kiraya veren, ödenmeyen kiralar için icra takibi başlatıp tahliye davası açabilir.

Ödemeler yapılırken, kiracı ödediği tutarlara “fazlaya ilişkin haklar saklıdır” şeklinde not düşerek ileride iade talep etme hakkını koruyabilir.

Kiraya verenIse yasal aşama sürerken mevcut kira bedelini almaya devam etmelidir; eğer uyarlama talebi artış yönündeyse, yasal aşama sonunda yeni bedel belirlenirse farkları geriye dönük talep edebilecektir.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark Nedir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesi yenilenirken kira bedelinin ne olması gerektiğini yargı mercii aracılığıyla belirlemek için açılır. Kira uyarlama davası ise sözleşme devam ederken olağanüstü bir vaziyet çıktığında mevcut kira bedelinin değiştirilmesini sağlar. Tespit davasında genellikle 5 yılın dolması veya sözleşmede artış maddesi olmaması gibi şartlar aranır; uyarlama davasında ise öngörülemeyen vaziyet ve aşırı ifa güçlüğü şartı aranır. Tespit davası, yeni kira dönemine ilişkin bedeli belirlerken uyarlama davası derhal etkisini gösterip yasal aşama tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde bedeli değiştirir.

Kısaca, tespit davası rutin bir bedel belirleme yoludur, uyarlama davası istisnai birSözleşme değişikliğiYoludur.

Kira Uyarlama Davası Sonucunda Ne Olur?

Yargı Mercii, uyarlama talebini haklı bulursaKira bedelini yeni koşullara göre yeniden belirler. Örneğin aylık kiranın 5.000 TL’den 8.000 TL’ye çıkarılmasına veya 10.000 TL’den 7.000 TL’ye indirilmesine hüküm verebilir. Bu yeni bedel, genelde yasal aşama açıldığı tarihten itibaren geçerli olur. Hüküm kesinleştikten sonra taraflar yeni bedeli kabul ederek sözleşmeye devam eder.

Eğer davacı, uyarlama yapılamazsa sözleşmenin feshini de talep etmişse ve hakim uyarlamayı uygun görmezse, sözleşmenin feshi yönünde hüküm verilebilir.

Bu durumda kira sözleşmesi hakim kararıyla sona erdirilmiş olur ve kiracı için tahliye süreci başlayabilir (fesih hükmü genellikle ileriye etkili, belli bir süre vererek tahliye şeklinde uygulanır). Özetle, yasal aşama sonucunda ya kira bedeli adil bir seviyeye uyarlanır ya da sözleşme sonlandırılır.

Kira Uyarlama Davası Dilekçesi Örneğini Nereden Bulabilirim?

Kira uyarlama davası dilekçesi örneğini hukuk bürolarının yayınladığı makalelerde veya online kaynaklarda bulabilirsiniz. Aşağıda, bu konuda kullanılabilecek basit birDilekçe örneğiPaylaşılmıştır. Bu örnek, genel bir şablon olup somut duruma göre uyarlanması gerekir.

Dilekçeyi hazırlarken mutlaka kendi sözleşme bilgilerinizi ve uyarlama gerekçelerinizi ayrıntılı şekilde eklemeyi unutmayınız.

Kira Uyarlama Davası Dilekçe Örneği

AşağıdaKira uyarlama davasıIçin örnek bir dilekçe formatı sunulmuştur. Bu dilekçede boş bırakılan yerlere kendi bilgileriniz ve talebinize uygun rakamlar yazılmalıdır:

NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE

DAVACI:(Ad Soyad veya Unvan – Kiracı veya Kiraya Veren)
VEKİLİ:Av. (Eğer avukatla yasal aşama açılıyorsa )
DAVALI:(Karşı Taraf – Kiracı veya Kiraya Veren)
KONU:Kira bedelinin olağanüstü ekonomik koşullar uyarınca uyarlanması talebi. (KİRA UYARLAMA DAVASI)

DEĞER:… TL (Yıllık kira farkı üzerinden harca esas değer)

AÇIKLAMALAR:

1.Müvekkilim ile davalı arasında../../…. Tarihinde imzalanan kira sözleşmesi uyarınca, kiralanan (adres ve özellik) aylık … TL bedelle kiraya verilmiştir. Sözleşme halen devam etmektedir.

2.

Sözleşmenin kurulmasından sonra, taraflarca öngörülemeyen ve beklenmeyen şekilde (buraya olağanüstü vaziyet örneği yazın – örneğin COVID-19 pandemisi, ekonomik kriz, döviz kurunun aşırı yükselmesi vb.) meydana gelmiştir. Bu vaziyet, kira bedelinin mevcut tutarla devamını müvekkilim açısından son derece güç hale getirmiştir.

3.Ortaya çıkan olağanüstü hal, müvekkilimin (kiracı ise gelirinin düşmesine / kiraya veren ise kira gelirinin enflasyon karşısında erimesine) yol açmış, sözleşme başlangıcında mevcut olan ekonomik denge müvekkilim aleyhine bozulmuştur.

4.Müvekkilim, söz konusu gelişmede herhangi bir kusuru olmaksızın bu durumdan etkilenmiştir. Mevcut koşullarda sözleşmenin aynı bedelle devam etmesi dürüstlük kuralına aykırı bir sonuç doğuracaktır.

5.Müvekkilim, yasal aşama konusu süreye ilişkin kira bedellerini ihtirazi kayıtla ödemiş olup, hakkını saklı tutmuştur. (Not: Kiracı için geçerliyse ekleyin. Kiraya veren iseniz bu paragrafı çıkarın veya uyarlayın.)

6.Türk Borçlar Kanunu m.138 uyarınca, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep etme hakkımız doğmuştur.

Taraflar arasında iyi niyetle müzakere edilmiş ancak anlaşma sağlanamamıştır. Uyarlama yapılmadığı takdirde müvekkilim bakımından sözleşmeye devam etmek imkansız hale gelecektir.

HUKUKİ NEDENLER:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.138 ve ilgili diğer mevzuat hükümleri, HMK ve yargı içtihatları.

DELİLLER:Kira sözleşmesi, (olağanüstü durumu kanıtlayan belgeler: örn. Resmi kararlar, ekonomik veri raporları), ödenen kira bedellerine dair makbuzlar, tanık beyanları (varsa), keşif ve bilirkişi incelemesi ve gerekli diğer deliller.

TALEP SONUCU:Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle; aylık … TL olan kira bedelinin, ortaya çıkan olağanüstü koşullar dikkate alınarak … TL olarak **uyarlanmasına**, uyarlama mümkün görülmezse sözleşmenin feshine hüküm verilmesini; uyarlama hükmü verilirse yeni belirlenen bedelin yasal aşama tarihinden itibaren geçerli olmasını; fazlaya dair haklarımız saklı kalmak kaydıyla adil bir hüküm verilmesini saygıyla talep ederiz.

Davacı Vekili
Av. (İsim Soyisim)

Not:Yukarıdaki dilekçe şablonu örnek amaçlıdır. Her somut olayın koşulları farklı olacağından, dilekçenin mutlaka bir önerilir.

Dilekçede özellikleOlağanüstü durumun etkileriAyrıntılı açıklanmalı, mümkünse belgelerle desteklenmelidir.

Sonuç

Kira uyarlama davası, ekonomik dalgalanmaların ve öngörülemeyen gelişmelerin kira ilişkilerinde yarattığı adaletsizlikleri gidermek için Türk hukuku tarafından sunulmuş önemli bir yasal imkândır. Doğru zamanda ve doğru gerekçelerle açıldığında, hem kiracılar için aşırı yüksek kira yükünü hafifletebilir hem de kiraya verenler için enflasyon karşısında eriyen kira gelirini makul seviyeye çıkarabilir. Unutulmamalıdır ki, uyarlama davası istisnai bir çözüm yoludur; bu nedenle sıradan kira artış anlaşmazlıkları için değil, gerçektenBeklenmedik ve olağanüstü durumlarIçin kullanılmalıdır.

Kira uyarlama davasının başarıya ulaşması, yasal gerekçelerin kuvvetine ve delillerin ikna ediciliğine bağlıdır. Bu süreçte uzman bir destek almak, hak kayıplarını önlemek açısından faydalı olacaktır.Bürosu, kira hukuku alanında uzman,Kira uyarlama davalarıDa dahil olmak üzere her türlü kira sözleşmesi uyuşmazlığında müvekkillerine danışmanlık ve yasal destek vermektedir.

Kira ilişkisinde yaşadığınız problemler için tereddüt etmeden bizimle iletişime geçebilir, sürecin en doğru ve hızlı şekilde ilerlemesi için profesyonel yardım alabilirsiniz.