Enflasyon nedeniyle düşük kalan kiranın uyarlanması yasal süreci koşulları nelerdir?

• Kira tespit yasal süreci hangi hallerde açılır?
• Kira tespit yasal süreci koşulları nelerdir?
• 5 yıl geçmeden kira tespit yasal süreci açılabilir mi?
• Kira tespit yasal süreci ne kadar tutar?

Ekonomik koşullar, özellikle yüksek enflasyon nedeniyle kiralar gün geçtikçe eriyor. Geçimini aylık olarak almayı beklediği kiralardan karşılamayı umarak yatırım yapanlar, hükümetin kira oranlarını %25 ile sınırlandırması ve yüksek enflasyon, tahsil edilemeyen kira ücretleri gibi nedenlerle zarara uğruyor.

Değer olarak oldukça geri kalan ev ve işyeri gibi (çatılı) gayrimenkullerin kiralarının güncel değere tekrar ulaştırılması için Yasa bir imkan tanımıştır. 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 344 maddesinde yer alan bu kira bedelinin güncel emsal değerlere artırılması davasına “kira tespit yasal süreci” adını veriyoruz.

“MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa,Kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluylaHâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli,Hâkim tarafındanTüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 günlü ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Yasa hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Yasanın, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmüsaklıdır.

Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır”

Kira Tespit Davasının Koşulları

Kira tesbiti için yasal aşama açılabilmesi için şu şartların varlığı aranır:

1. Uzayan kira döneminde kira bedelinin ne kadar artırılacağına dair koşul kira sözleşmesine konulmamış olmalıdır. Bu vaziyette hakim (en çok) oniki aylık TÜFE oranında artışa hüküm verir.
2. Kira sözleşmesi beş yıldan uzundur sürüyor ve yenilerek artıyorsa, kira sözleşmesinde hüküm olsa bile, hakim, oniki aylık ortalamalara, kiralananın durumuna ve emsal kira bedellerine göre kira bedelini belirler.

“Beş yıldan uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde, mal sahibinin mağdur olmamak için kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az 30 gün önce bildirimde bulunması ya da kira tespit yasal süreci açması gerekir.”

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kanunen kira tesbiti davasının her zaman açılabileceğinden bahsediliyorsa da bu konuda dikkat edilmesi gereken süreler mevcuttur. Bu sürelere uyulmadan işlem yapılır ise hak kaybına uğranabilir.

Kira tespit yasal süreci yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren ödenecektir. Bununla birlikte yeni kira döneminden en az 30 gün önce gönderilecek bir ihtarname ile kira bedelinin arttırılacağı bildiriminde bulunulması ve yeni kira dönemi içerisinde bu davanın açılması hâlinde, yargı mercii tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Fakat bu koşullar olmadan açılan kira tespit davasında mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli bir sonraki yani takip eden kira dönemi için geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Tutar?

• Yargılama Harçları:

Kira tespit davasında, yargı mercii harçları tespiti istenen kira bedelinin yıllık tutarından mevcut ödenen kira bedelinin yıllık tutarı düşülerek hesap edilir.

Örneğin ’deki 2016 yılında kiralanan bir gayrimenkulün kira bedeli 2.800,00 TL iken Eylül 2022’de 12.000,00 TL olması için yasal aşama açtığımızı varsayalım.

Bu vaziyette (12.000,00 – 2.800,00) x 12 = 110.400,00 TL üzerinden harç ödenecektir.

Harç oranı Binde 2,27’dir.

• Keşif ve bilirkişi ücretleri:

2022 yılında Sulh Hukuk Mahkemelerinde bilirkişi ücreti 1.290,00 TL olarak belirlenmiştir. Görevlendirmeyi yapan merci, hayatın olağan akışına ve anayasal hak arama özgürlüğüne uygun olarak, bilirkişinin vasfı veya ilgili uzmanlık alanında bilirkişi teminde yaşanan güçlüğü, uyuşmazlığın niteliğini, dosya ve eklerinin kapsamını, görevlendirme yapılan yere gidilmesi için gereken süreyi, inceleme ve keşif için geçirilen süreyi dikkate alarak ödenecek ücreti artırabilecek.

Bilirkişi ücretinin dışında keşif harcı 571,90 TL, keşif yolluğu gibi masraf kalemleri de mevcuttur.

• Avukatlık Ücretleri

Avukatlık ücretleri ise 2023 yılı için minimum 9.200,00 TL olarak belirlenmiştir.

Kısaca kira tespit yasal süreci açmak isteyen bir kişinin asgari13-15.000,00 TLBir bütçe ayırması gerekir.

Kira tespit yasal süreci ile ilgili problemlerinizde ofisimize telefonla ya da la ulaşabilirsiniz