Kira sözleşmeleri, kiraya veren ile kiracı arasında imzalanan ve kiralanan taşınmazın kullanımını ve kira bedelini düzenleyen sözleşmelerdir. Kira sözleşmeleri, tarafların karşılıklı anlaşmaları ile belirlenir. Ancak, bazı durumlarda, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedeli, tarafların beklentilerini karşılamayabilir. Bu vaziyette, kira tespit yasal süreci veya kira bedeli uyarlama yasal süreci açılabilir.

Kira tespit yasal süreci, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin gerçek piyasa değerine uygun olup olmadığının tespit edilmesi için açılan bir davadır.Bu yasal aşama, kira sözleşmesinin süresi dolmak üzere olan veya yenilenen taraflarca açılabilir.

Kira tespit davasında, yargı mercii, kira bedelinin gerçek piyasa değerini belirler.

Kira bedeli uyarlama yasal süreci, kira sözleşmesinin devam ettiği süre boyunca kira bedelinin değişmesi gerektiğinde açılan bir davadır.Bu yasal aşama, kira sözleşmesinin taraflarından herhangi biri tarafından açılabilir. Kira bedeli uyarlama davasında, yargı mercii, kira bedelinin yeni şartlara göre belirlenmesini sağlar. Bu şartlar, kiralanan taşınmazın özellikleri, kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgenin özellikleri, kiralanan taşınmazın kullanım amacı, kira sözleşmesinin süresi, kira sözleşmesinin taraflarının ekonomik durumları gibi unsurları içerebilir.

Kira tespit yasal süreci ile kira bedeli uyarlama yasal süreci arasındaki temel farklar şunlardır:

• Açılabileceği zaman: KiraTespit yasal süreci, kira sözleşmesinin süresi dolmak üzere olan veya yenilenen taraflarca açılabilir. Kira bedeli uyarlama yasal süreci ise, kira sözleşmesinin devam ettiği süre boyunca kira bedelinin değişmesi gerektiğinde açılabilir.

  Kira bedeli uyarlama davasını açmak için, öncelikle kira sözleşmesinin devam ediyor olması gerekir. Kira sözleşmesi sona ermişse, kira bedeli uyarlama yasal süreci açılamaz.

• Yasal Aşama konusu: Kira tespit davasında, kira bedelinin gerçek piyasa değerine uygun olup olmadığı tespit edilir. Kira bedeli uyarlama davasında ise, kira bedelinin yeni şartlara göre belirlenmesi sağlanır.
• Geriye dönük etki: KiraTespit davasında, mahkemenin hükmü, kira dönemi başlangıcına kadar geriye dönük olarak uygulanır. Kira bedeli uyarlama davasında ise, mahkemenin hükmü, sadece yeni kira dönemi için geçerlidir.

  Bu nedenle, kira bedeli uyarlama yasal süreci açacak olan kişilerin, davayı yeni kira döneminin başlamasından önce açmaları gerekmektedir.

• Yasal Aşama açma süresi: KiraTespit davasında süre koşulu bulunmamaktadır ancak kira dönemi başlamadan en az bir ay önce yasal aşama açılmış olursa yargı mercii belirleyeceği kira bedelini yeni kira dönem başlangıcından itibaren hüküm verebilecektir. Yeni kira döneminden en az bir ay önceden kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulur ve yeni kira dönemi içerisinde yasal aşama açılırsa kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli vaziyette olacaktır. Ancak bu şartların mevcut olmaması halinde yargı mercii, bir sonraki kira dönemi yılı için hüküm verebilecektir. Kira bedeli uyarlama yasal süreci için ise, belirli bir yasal aşama açma süresi yoktur.
• Kira tespit davasında hakim örn. emsal taşınmazların kira bedelleri, taşınmazın cinsi vb.

  Gibi etkenler kira bedeli uyarlama davasında ancak yardımcı bir kaynak olarak değerlendirebilmektedir. Kira bedeli uyarlama davasında hakim, sözleşme koşullarına, olağanüstü değişikliklere neden olmuş olan şartlara bakarak bir miktar belirlemektedir.