Kira Tespit Davası, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça ve TÜFE oranını geçmediği durumlarda mahkemece emsal kira bedelleri ile taşınmazın durumunu dikkate alarak uygun bir bedel tespit eder. Bu davaya Kira Tespit Davası denir.

Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Kira artışı, genelde TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre yapılır. Kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılabilecek tek husus, kira bedelinin belirlenmesidir. Kiraya veren ve kiracı arasında kira bedelinin belirlenmesi ile ilgili bir anlaşma mevcut ise; kira artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, bu anlaşmaya göre gerçekleştirilir.

Taraflar arasında bir anlaşmanın bulunmaması halinde kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflar arasında kira artırımı hususunda bir anlaşmanın var olup olmadığına bakılmaksızın; beş (5) yılı aşan kira sözleşmelerinde, yeni kira bedeli belirlenirken, yargı mercii, on iki aylık TÜFE ortalaması ile sınırlı değildir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Kira Tespit Davası Açılmadan Önce Yazılı Bildirim Şartı Var Mıdır?

Kira bedelinin tespiti davasında herhangi bir yazılı bildirim koşulu bulunmayıp, bu yasal aşama her zaman açılabilir. Ancak, davanın açıldığı veya yazılı bildirimin yapıldığı tarih, yasal aşama sonucunda tespit edilen aylık kira bedelinin ne zamandan itibaren uygulanacağına etki edecektir. Şöyle ki;

– Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte yasal aşama açılır ise, ya da

– Kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar yasal aşama açılır ise,

Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Yasal Aşama açılırken veya yazılı bildirimde bulunulurken otuz günlük sürenin kaçırılması halinde, açılan tespit yasal süreci sonucunda belirlenen kira bedeli, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.

YARGITAY KARARLARI

YARGITAY 3.

HUKUK DAİRESİ – 2017/1736 E. 2017/2469 K.

“TBK’nun345.maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine dair yasal aşama her zaman açılabilir. Ancak, bu yasal aşama, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. Yani sözleşmede kira artış koşulu varsa ihtara gerek olmadan tespiti istenilen dönemin sonuna kadar yasal aşama açılabileceği, artış koşulu yoksa dönem başlamadan 30 gün önce açılan davanın yasal aşama dilekçesinin tebliğ ettirilmesi ya da ihtarla kiranın artırılacağının ihtar edilerek dönem başlamadan 30 gün önce bu ihtarın tebliği ile davanın dönem sonuna kadar açılması gerekir.”(Kararın tamamı için: Kira Tespit Davasi 6)

YARGITAY 3.

HUKUK DAİRESİ – 2017/7428 E. 2019/396 K.

“Kira parasının tespitine ilişkin 6098 Sayılı TBK’nun344Maddesinde “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir. Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nezafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar göz önünde bulundurulup hak ve nezafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.”

İLGİLİ MEVZUAT

TÜRK BORÇLAR KANUNU

1. Kira bedeli
2. Genel olarak

MADDE 343-Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

1. Belirlenmesi

MADDE 344 –Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 günlü ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Yasa hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Yasanın, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

III. Yasal Aşama açma süresi ve kararın etkisi

MADDE 345-Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yasal aşama her zaman açılabilir.

Ancak, bu yasal aşama, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.